부동산경공매필독사항/권리분석

부동산직거래119 2015. 3. 6. 16:08

[질문]
이번에 경매에 참여하기 위해 경매에 대해서 공부를 하고 있는데 이해관계인이라는 단어가 자주 나오는데 이해관계인이란 무엇이며 이 사람의 권리는 어떤 것이며 어떻게 행사하나요?

 


 

 

 

[답변]

안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 이해관계인이란 당해 부동산이 경매되는 것에 대해 영향을 받게 되는 자로서, 이에는 경매신청채권자, 채무명의에 의한 배당요구채권자, 채무자 및 소유자, 등기부 상의 부동산권리자, 권리를 증명한 부동산권리자 등을 말합니다.(민사집행법 제90조).

이해관계인에 가압류채권자는 이해관계인에 포함되지 않으며(대결), 국세 등의 체납처분에 의한 압류채권자는 포함됩니다. 또한 강제경매신청인이 법원으로부터 배당받을 권리를 피전부 채권으로 하여 채권압류 및 전부명령을 받은 자는 포함되지 않습니다.(서울고법)

집행력 있는 정본에 의한 배당요구채권자는 이해관계인에 해당하며 다만 낙찰기일 후 배당요구한 채권자나 집행력 있는 정본 없이 배당 요구한 채권자는 이해관계인에 해당되지 않습니다.

채무자는 집행채무자를 의미하며, 임의경매에서 경매신청이 안된 저당권의 피담보채권의 채무자는 이해관계인에 해당되지 않습니다. 여기서의 소유자는 경매개시결정 등기 당시의 소유자 의미하는 바, 경매개시결정 등 기 후의 소유자는 이해관계인이 아닙니다.

다만 소유권을 취득한 사실을 집행법원에 증명한 자는 이해관계인입니다. 또한 경매개시결정 등기 후에 소유권을 양도한 자도 이해관계인이 아니지만(대결), 가압류등기 후 본 압류에 의한 경매신청등기 전에 소유권이 전 등기를 받은 자는 이해관계인입니다.

등기부에 기입된 부동산 위의 권리자는 경매신청등기 당시에 이미 등기부에 나타난 자를 의미하는 것으로서, 예컨대 경매신청등기 전에 등기한 지상권자, 전세권자, 임차권자, 저당권자, 저당채권의 질권 자 등을 의미합니다.

 

그러나 가등기권자, 처분금지 가처분채권자(대결), 예고등기의 제 소자(대결) 등은 이해관계인이 아닙니다. 다만 소유권이전 가등기권자는 이해관계인에 해당합니다.

부동산 위의 권리자로서 낙찰기일까지 그 권리를 증명한 자는 경매신청등기 이전에 목적 부동산에 대하여 등기 없이도 제3자에게 대항할 수 있는 물권자 또는 채권자를 의미합니다.

 

즉 법정지상권자, 유치권자, 점유권자, 특수지역권자, 건물 등기 있는 토지임차인, 인도 및 주민등록을 마친 주택임차인 등이 이에 해당합니다.

그러나 등기 없는 사실상의 소유자 즉 원인무효의 등기로 인하여 등기명의를 가지지 못한 자, 소유권회복등기 또는 소유권이전등기의 승소판결을 받았으나 아직 등기하지 않은 자 기타 명의신탁자 등은 이해관계인이 아닙니다.

 

또한 권리증명 이외의 방법(집행관의 현황조사 등)으로 집행법원에서 알게 된 경우 에도 이해관계인이 아니며, 경락허가결정에 대한 즉시항고를 제출하면서 그러한 사실을 증명하는 경우에도 이해관계인이 아닙니다.

그러나 경매개시결정 등기 후에 목적 부동산에 권리취득의 등기를 하고 그 사실을 증명한 경우에는 이해관계인에 해당합니다.

 

임차인은 경매개시결정 등기 전에 임차권등기를 한 자를 의미하는 것으로서, 경매개시결정 등기 후에 임차권등기를 한 자는 그 사실을 증명해야 이해관계인이 됩니다.

또한 건물의 소유를 목적으로 하는 토지임차인이 그 지상건물을 등기한 때에는 이 사실을 증명한 때 한하여 이해관계인이 되며, 인도와 주민등록을 마친 주택임차인은 이 사실을 증명한 때 한하여 이해관계인이 됩니다.

 

공유자는 공유지분을 경매하는 경우에 이해관계인이 됩니다.

이해관계인은 부동산경매에서 경매개시결정에 대한 이의 신청권(경락대금 완납 시까지), 부동산에 대한 침해방지조치 신청권, 배당요구신청 또는 이중경매신청의 통지를 받을 권리, 매각조건 변경의 합의권(입찰기일까지), 입찰기일 출석권, 낙찰기일에 의견진술권, 경락 허부결정에 대한 즉시항고권, 배당기일 피소환권, 배당기일에 출석하여 배당표에 대한 의견진술권 및 합의권, 입찰신청권(경매기일 공고 전)이 있으며 이해관계인이 사망해도 절차는 중단되지 않습니다.(대결)

 

따라서 그 상속인은 그 사실을 집행법원에 신고하여 그 표시를 정정할 필요가 있습니다.

 

사업자 정보 표시
부동산직거래 부동산119 | 신재풍 | 서울 영등포구 영신로 220, KNK디지털타워 513호 | 사업자 등록번호 : 105-87-05733 | TEL : 02-1577-1624 | Mail : zaao1004@hanmail.net | 통신판매신고번호 : 2013-서울영등포-0295호호 | 사이버몰의 이용약관 바로가기