부동산경공매필독사항/경매용어

부동산직거래119 2015. 3. 6. 17:40

[질문]
경매 용어 중에 유치권이라고 있는데 유치권은 무엇이며 어떻게 해야 유치권이 성립하나요?

 


 

 

 

[답변]

안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 부동산상담 중 일반인이 가장 어렵게 접근하는 용어가 유치권입니다. 부동산경매를 접하면 ‘유치권신고있음’이라고 기록되어 있습니다.

 

경매부동산을 사고 싶어도 이러한 용어를 모르면 일반매매 부동산보다 훨씬 비싼 가격에 낙찰 받은 결과를 가져와 보증금을 떼이는 경우를 종종 볼 수 있습니다.

유치권이란 무엇인가? 한마디로 요약하면 타인의 물건을 점유한 자가 그 물건에 관하여 생긴 채무를 변제받을 때까지 유치할 수 있는 권리를 뜻합니다.

 

일반적인 해석으로는 경락으로 소멸되지 않고 경락인에게 인수되며 경락인은 경락 후 유치권자에게 그 유치권으로 담보되는 채권을 변제할 책임이 있습니다.

 

경락인은 유치권자에게 변제할 금액을 참작하여 경락에 참가해야 합니다. 신축건물의 경우 공사비지급 문제로 시공업자가 유치권을 행사하는 경우가 많습니다.

 

민법조항 유치권의 내용을 보면 “타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있습니다.

유치권의 불가분성을 보면 유치권자는 채권전부의 변제를 받을 때까지 유치물 전부에 대하여 그 권리를 행사할 수 있고 유치권자는 채권의 변제를 받기 위하여 유치물을 경매할 수 있습니다.

 

또 유치권자는 정당한 이유가 있을 때 감정인의 평가에 의하여 유치물로 직접변제에 충당할 것을 법원에 청구할 수 있습니다.
이 경우에는 유치권자는 미리 채무자에게 통지하여야 한다.”

 

‘유치권자가 자기 채권 만족을 위하여 점유하고 있는 부동산을 경매할 수 있다’라고 기록되어 있습니다.

경매로 부동산을 낙찰받으면 경락자가 인수를 해야 하는 권리가 있는데 유치권과 예고등기, 담보물건보다 앞서는 임차권, 지상권, 지역권, 가등기, 가처분등기 등이 있습니다.

 

경매를 참여하기 전에는 반드시 경매정보의 권리분석란을 확인한 후 법원에 비치된 경매입찰서류를 확인하고, 선순위 권리가 있는지를 파악한 후 경매에 참여해야만 안전하게 소유권이전을 받으실 수 있습니다.

 

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