부동산거래시필독사항/상가임대

부동산직거래119 2015. 3. 16. 10:49

[질문]
상가를 계약하는 경우 어떤 사항들을 확인해야 하나요?

 


 

 

 

[답변]

안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 계약은 당사자 사이의 합의만 있으면 되는 것이고 서면으로 하지 않은 구두계약도 계약으로서 효력이 있습니다.

 

그런데 계약서는 증거법상 처분문서라고 하여 계약서작성 사실만 인정되면 특별한 사정이 없는 한 그 내용과 다른 사실은 인정 할 수 없으므로 계약서와 다른 구두약속이 있다면 반드시 계약서에 특약으로 기재해 두어야 합니다.

구두약속은 증인이 없으면 입증이 어렵고 증인이 있다 하더라도 법원은 당사자가 신청한 증인의 증언을 쉽게 믿지 않는다는 것을 유의하여야 합니다.

 

임대인은 등기부등본에 기재된 점포소유자이어야 하고 만약 소유자 본인이 아닌 경우에는 소유자의 인감증명서와 인감이 날인된 위임장을 첨부하여야 합니다.

임차할 부분을 계약서에 특정해야 하는데 부동산 등기부등본상의 점포호수를 정확히 표시하여야 하고 면적도 건축물관리대장으로 확인하는 것이 좋습니다.

 

임대인은 임대차기간 동안 임차인이 목적물을 사용수익에 필요한 상태를 유지하여야 할 수선의무가 있고, 수선의무가 지연되어 목적물 일부를 사용할 수 없다면,

 

그 부분에 대한 임대료 지급을 거절할 수 있으나 번거로울 수 있으므로 임대차계약 전에 점포의 구조와 시설상태 및 수리여부를 확인할 필요가 있고 상당한 수리를 요하는 경우 그에 관하여 합의하고 특약으로 명시하는 것이 좋습니다.

임대차계약을 한 경우 임대차 개시 당시의 목적물 현황을 사진으로 찍어 두는 것이 분쟁에 대비하여 필요합니다.

 

대형빌딩과 같이 다수의 임차인을 상대로 동일한 양식의 계약서를 사용한 경우는 "약관의 규제에 관한 법률"이 적용되는 약관에 해당됩니다.

 

약관은 사업자가 다수의 고객과 계약을 일정한 양식에 의하여 체결하는 계약의 내용이 되는 것을 말합니다. 아울러 약관에서 고객에게 불리한 조항은 무효가 됨을 알아두어야 합니다.

 

권리금이란 점포의 운영자가 가게를 운영하면서 확보한 고정고객 점포의 지명도등에 대한 대가로 새로 점포를 얻으려는 세입자에게 요구하는 웃돈을 말합니다.

 

일종의 프리미엄이라 할 수 있는데 여기서는 보통 인테리어비용이 포함됩니다. 권리금은 대체로 건물주인이 묵시적으로 인정해 주지만 법적인 보장을 받지 못하는 맹점이 있기도 합니다.

 

건물주가 모르는 권리금은 종종 건물주인이 직접 건물을 사용하고자 할 때 분쟁의 소지가 됩니다.

 

따라서 권리금이 붙은 점포를 얻을 때에는 이 같은 사항을 건물주인에게 알리고 "권리금 인정여부"에 대한 서명동의를 받거나 계약서에 권리금관계를 써 넣는 것이 좋습니다.

법적인 임대기간이 끝난 후 재계약을 하지 않고 상당한 시간이 지난 후 계약을 해지하기 위해서는 임대인은 6개월 전에 임차인은 1개월 전에 서면(내용증명)을 통해 당사자에게 해약을 통고해야 합니다.

 

구두로 하는 경우 증인이 있어야 하고 임대인이나 임차인이 모른다고 주장할 경우 이를 입증하기가 어렵습니다. 그래서 내용증명을 통한 서면으로 작성해 놓는 것이 좋습니다.

임대기간 중 임대한 건물이 다른 사람에게 팔렸을 경우 임차권 등기를 갖추지 않는 한 새 건물주의 재량권이 우선입니다. 임대료와 보증금을 올려줄 것을 요구하거나 여의치 않으면 비워달라 요구해도 따를 수밖에 없습니다.

 

이때 다시 그러한 일이 반복될 것에 대비하여 임차권 등기절차에 협력할 것을 임대인에게 요구할 수 있습니다. 계약서를 포기할 경우 거래 관행상 이사비용과 중개수수료 정도는 종전의 건물주에게 받을 수 있습니다.

점포가 수차례에 걸쳐 임차인이 바뀌면서 고객의 권리금이 형성되었을 때 건물주의 묵시적인 동의가 있다고 판단할 수 있습니다. 그리고 임대인이 보증금과 월세를 받으면 임차인이 누구든 상관없다고 여기는 경우도 마찬가지입니다.

 

이러한 상황에 접할 때 임차인은 임대인에게 권리금에 대한 확인을 받아야 합니다. 임대차 기간은 상가임대차보호법으로 인해 1년 기간을 단위로 갱신됩니다. 임대인이 점포계약을 갱신해 주지 않으면 임차인은 점포를 비워줘야 합니다.

 

이때 보증금은 당연히 돌려받게 되지만 권리금은 점포사용 이외에 부수적으로 발생하는 특별이익에 대한 대가로 주고받는 것이기 때문에 반환을 청구할 수 없습니다.

 

 

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