부동산거래시필독사항/상가임대

부동산직거래119 2015. 3. 16. 10:56

[질문]
상가에 투자를 하는 경우 임대업종은 어떤 사항을 체크해야 하나요?


 

 

[답변]

안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 투자할 만한 상가를 찾아 여러 상권을 돌아다니다 보면, 건물외벽에 임대권장업종을 적어놓은 현수막을 종종 마주치게 됩니다.

 

1층에는 편의점/의류판매점/음식점, 2층과 3층에는 병원/의원/한의원이 대부분입니다.

조금 규모가 큰 경우는 일부 층에 극장이나 헬스클럽이 입점 예정이라고 홍보하고, 특별 임대 또는 분양이라는 다소 유혹적인 문구가 쓰여져 있습니다.

 

아마 우리나라 전체에서 위치를 막론하고 가장 널리 쓰이는 임대권장업종 현수막일 것입니다. 대부분의 상가분양광고의 임대권장업종 역시 별로 다르지 않습니다.

상권과 입지가 분명히 다른데도 불구하고 임대권장업종은 동일합니다. 얼마 전 한 고객이 상가건물을 매입하기에 앞서 임차인 분석을 부탁하신 적이 있었습니다.

 

임차인 분석을 통해 얻은 결론 중 하나는, 앞으로 1년간은 지금의 수익성이 지속될 것이라 예상되지만 그 이후는 악화되리라는 것이었습니다.

이런 결론에 도달한 근거를 살펴보면 먼저 1층에 있는 음식점과 2층에 있는 학원의 경우 비싼 임대료로 인해 1년 후 재계약을 할 생각이 없었고,

 

상권 내 입지상 음식점이나 학원으로의 재 임대는 임대가격을 대폭 낮추지 않는 한 어려운 상황으로 판단되었습니다.

이뿐만이 아니라 1층 안쪽에 입점한 구둣가게의 경우 도저히 영업을 할 만한 자리가 아님에도 불구하고, 경험이 전혀 없는 창업자가 의욕만 앞세워 창업하여 영업 손실을 보고 있는 중이었습니다.

 

임대현황표와 계약서만 검토하고는 향후 수익률이 어떻게 변할 지 알 수 없습니다.

바로 이것이 부동산 컨설팅업체들이 상가를 매각하는 사람들에게 매각직전에는 임대료를 무리를 해서라도 올려서 재계약을 하라고 자문하는 이유이기도 합니다.

 

청담동의 로데오 거리, 대학가에 있는 먹자골목 등을 보면 임차인이 바뀌더라도 업종은 계속 유지됩니다. 수요와 공급이 안정적이기에,

 

그 점포크기와 위치가 그 업종에 적합하기에 같은 업종의 임차인이 계속해서 창업하고, 임대인이 그 상가의 업종에 걱정할 여지가 별로 없기 때문입니다. 상가투자수익률 또한 변동성이 적고 상대적으로 안정적입니다.

 

그러나 상가시장의 다른 한쪽에는 임대업종에 대한 검토 없이 투자한 후, 점포의 임대방향 즉 임대업종 및 그 적정규모에 있어서 고민하고 있는 투자자가 의외로 많은 것이 가슴 아픈 현실입니다.

 

 

상가 투자 시 임대업종을 분석하는 데 있어서 반드시 고려할 점은

 

첫째, 창업자의 시각에서 바라볼 때, 어떤 업종들이 그 점포위치에서 수익을 낼 수 있을까를 고민해야 합니다.
근처에 유동인구는 어느 동선을 따라 움직이는지, 해당점포의 경우 어느 동선에서 가시성이나 접근용이성이 확보되는지, 그 유동인구의 주요 니즈가 무엇인지,

 

그 니즈의 충족을 위한 경쟁이 어느 정도인지를 파악한 후 ‘어떠한 고객을 타겟으로 하는 업종들이 들어오면 수익을 내기 쉬운지’를 먼저 고민해야 합니다.

예를 들어 근처 먹자골목동선에서 가시성은 확보되지만 동선자체가 해당점포 앞까지 연결되지 않는다면 일반적인 형태의 밥집 등은 살아남기 힘들기 때문입니다.

 

 

둘째, 상가점포 투자자의 실전 임대경험이 얼마나 풍부한가를 고민해야 합니다.

이는 곧 투자자가 감당할 수 있는 리스크의 크기와 직결되기 때문에 매우 중요합니다.

수익성이 아무리 좋다 하더라도 그 수익성이 지속되도록 임대차를 관리할 능력과 경험이 부족하다면 단기적으로는 고수익이 나지만 장기적으로 애물단지가 될 가능성이 높기 때문입니다.

 

경험이 많은 임대인이 유흥관련업종을 피하는 이유가 바로 그것입니다.


셋째, 상가점포 투자자가 공실을 얼마나 부담할 수 있는지 고민해야 합니다.

점포를 임대하는 과정에서 공실은 생길 수밖에 없습니다. 더군다나 특정업종을 선호하는 경우 공실은 필연적으로 생길 수밖에 없습니다.

 

이러한 공실은 투자자가 감당할 수 있는 범위 내여야 하는 것이 당연하며 그 보수적인 공실예측 또한 상가임대수익률 계산 시 반영되어야만 하는 것입니다.

 

 

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