투자, 재테크, 분양/주택청약

부동산직거래119 2016. 3. 14. 15:39
[질문]
아파트를 분양 받으려고 하는데 신문에 보면 모집공고가 나오는데 용어가 너무 어렵습니다. 모집공고의 용어를 쉽게 설명해주세요.




[답변]
입주자 모집공고는 사업주체와 소비자의 계약관계를 묶어주는 중요한 증거자료입니다. 주택공급에관한규칙에 따라 동시분양 또는 개별분양의 사업주체가 관할 구청장으로부터 공급 할 수 있도록 최종적인 승인을 받아 신문지상에 게재합니다.

입주자 모집공고는 통상 청약접수 시작일 5일 이전에 신문을 통해 공고합니다. 소비자에게 청약 일정이 확정됨을 알리고 청약 전 반드시 소비자에게 알려야 하는 사항을 필수 기재토록 돼있습니다.

입주자 모집공고에는 예상외로 청약 및 계약에 관한 중요한 사항이 많이 들어있으므로 전매가 금지된 현 상황에서 최소한 입주시점까지 보유하기 위해선 세심하게 확인을 해야 합니다.

입주자 모집공고에 게재되는 주요 청약정보를 풀어서 설명해 보겠습니다.
1) 단지규모- 해당 단지의 이름 밑에 위치, 공급규모 및 내역으로 구분 표기됩니다.
공급위치 : 서울특별시 강남구 삼성동 170-11번지외 2필지
공급규모 및 내역 : 아파트 23층 8개동 총 650세대 중 100세대 및 부대 복리시설

2) 분양가 - 평형 옆으로는 가구수, 분양가가 표시되며 분양가는 계약금, 중도금, 잔금으로 구분되고 일정에 맞춰 정리되기 때문에 언제쯤 대출을 받아야 하는 지 등의 자금 운용계획을 위해선 납부일정을 반드시 체크해야 합니다. 총 분양금액으로 표시되는 분양가는 대지비와 건축비를 더한 분양 가격을 말한다. 대지비는 대지지분에 대한 땅값으로 보면 되며 건축비는 계약면적에 대한 공사비로 보면 된다.

3) 주택형(㎡) - 매우 중요한 정보입니다. 우선 면적 단위가 평형이 아닌 평방미터로 표시됩니다. 평형으로 환산하려면 수치에다가 0.3025를 곱하면 됩니다.
① 공급면적 : 전용면적과 주거 공용면적을 더한 것이 공급면적입니다.
② 전용면적 : 거실 침실 욕실 주방 등 공동주택의 구분 소유권 등기에 등재되는 등기 면적으로 소유자의 전용공간이며 발코니로 대표되는 서비스면적은 포함되지 않는다.
③ 주거 공용면적 : 공동주택 가운데 전용면적 이외에 2세대 이상이 공동으로 사용하는 계단, 엘리베이터, 복도, 각동의 현관 등 집을 드나들 때 반드시 거치게 되는 공용공간을 말합니다.
④ 기타 공용면적 : 주거공용면적을 제외한 지하주차장, 관리실, 경비실, 노인정 등 독립된 주민 공동시설 공간입니다.
⑤ 계약면적 : 공급면적과 기타 공용면적(지하주차장 면적 포함)를 더한 면적.
⑥ 대지지분 : 총 대지 면적을 총 공급 평형으로 나눈 것으로 각 세대별 지분을 말하며 입주 후 종합토지세 산정에 기준이 됩니다.

4) 층분포 - 말 그대로 본인이 분양 받고자 하는 평형이 몇 층에 분포하는지 확인할 수 있는 자료입니다. 서울 동시분양의 경우 재건축, 재개발 물량이 많은데 조합원분을 제외한 분양물량이 로열층에 없고 저층이나 최상층에 분포하는 경우가 많아 반드시 평형을 확인 한 후 해당 평형이 어떠한 층에 분포하는지 확인해야 합니다. 로열층이 많다면 그만큼 향후 재산가치는 높아지게 된다.

5) 당첨자 발표 및 계약 - 당첨자는 입주자모집공고에서 정하는 날짜에 신문 또는 분양사무실 게시판에 발표된다. 계약일은 당첨자발표일로부터 5일 이후이며, 계약금은 분양가의 20%의 범위 안에서 책정됩니다.

6) 중도금 납부 - 중도금은 분양가의 60% 범위 안에서 건축공정이 50%에 달한 시점을 기준으로 2회 이상 나눠 납부한다. 건설업체는 일반적인 공정율을 감안 하여 공급계약서에 4∼6회 정도의 중도금 납부일 자를 정하고 있습니다.

7) 잔금납부 및 입주 - 일반적으로 공급계약서에 잔금 납부 및 입주기간을 건설업체가 정할 수 있도록 위임하고 있으며 그 기간을 넘기게 되면 지연이자를 부담하게 됩니다.

8) 청약자격 안내 - 통상 지역별 예치금(평형 신청에 필요한 금액)에 따라 2년 이상 통장을 소유한 경우 청약자격은 1순위가 됩니다. 2순위는 6개월 이상, 3순위는 1,2순위를 제외한 나머지 통장가입자들입니다. 각 순위별로 청약날짜가 정해져 있기 때문에 본인 순위에 따라 청약일 확인이 필요합니다. 또한 순위별 자격 세부 안내에서 무주택 우선공급이 뭔지, 무주택자의 기준이 무엇인지 등을 상세히 소개하고 있으므로 세세하게 살펴 보아야 합니다.

최근 청약통장 가입자들이 많이 실수하는 부분을 마지막으로 소개합니다.
투기과열지구에서 무주택우선공급 당첨자 중 최초 입주모집공고일 현재로부터 과거 5년 이내 유주택자로 판명될 경우, 1순위 당첨자중 최초 입주자모집공고일 현재 2주택이상 소유자로 판명될 경우, 무주택우선공급 당첨자 및 1순위 당첨자중 과거 5년 이내 다른 주택에 당첨될 사실이 있는 세대에 속한자중 하나라도 해당될 경우 당첨되더라도 당첨취소는 물론 청약통장을 다시 사용하지 못하니 각별히 주의해야 합니다.
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