재개발 재건축

zipnekr 2011. 3. 16. 14:30

     

    재개발투자액 계산

     

     

    재개발지역의 물건이 2개 있다.

    10평짜리가 평당 1,000만원, 15평짜리가 평당 900만원이라고 하자.

    어떤 물건을 선택하겠는가.

    그냥 보면 당연히 15평짜리를 선택한다. 평당 100만원씩 싸니까....

    정말 그런지 한번 알아봅시다.

     

    우선 재개발투자비용에 대해 알아본다.

    재개발이란 구옥을 매입하여 새로운 아파트를 배정받는 것으로, 이에 소요되는 비용은 구옥매입가격+아파트 공사시 들어갈 부담금이 총원가가 되는데 사업시행 초기에는 평가액이나 공사부담금을 쉽게 예측할 수 없어 가장 어려운 일입니다. 아무도 모릅니다....

    좀 복잡하지만 재개발지역 구옥을 매입하여 공사부담금이 산출되는 과정을 자세히 알아본다.

    우선 대지 20평에 건물면적 10평짜리 구옥을 평당 700만원씩 1억 4천만원(=평당 700만원*20평)에 취득하여 재개발시 25평짜리 아파트를 배정받을 경우라고 가정한다.

     

    1) 구옥의 감정가격 산정

    이것부터 쉽지 않다. 어디에도 감정가격이 나와 있지 않기 때문이다.

    구옥의 가격을 객관적으로 알아보는 방법은 1년마다 한번씩 발표되는 '공시지가'인데 이 가격은 주택의 취득시 부과되는 취득세나 등록세의 산정기준이 되는 것으로 재개발을 위해 산정하는 감정가격과는 상당한 격차가 있다. 감정평가액은 비례율이나 용적률, 조합원의 이익 등 여러가지 면이 고려되어야 하므로 딱 잘라 공식을 말하기는 어렵다. 어찌되었든 본 물건의 감정가격이 아래와 같이 결정되었다고 하자.

    - 대지 20평×평당예상감정평가액 약 400만원=8,000만원

    - 건물10평×평당예상감정평가액 약 100만원=1,000만원

     

    2) 조합원 추가부담금 산정

    조합원이 배정받은 아파트 분양대금에서 자신의 구옥을 평가하여 나온 감정평가액만큼을 공제하고 나머지만큼은 자신이 현금으로 추가부담해야 한다.

    위 계산에서 감정평가액이 9,000만원이 나왔지만 실제 최종평가액은 감정평가액에 비례율을 곱하여 산출하게 된다.

    비례율이란 개발이익율을 의미하는데 (총수익-총비용) / 종전 자산가치에 의해 계산된다.

    이 의미를 새겨보면 새 아파트를 지어서 생기는 수익금을 현재 자산가치로 나눈 것인데

    기존 건물수, 조합원 수 등등에 따라 변수가 있지만 용적률이 높을수록 이 비율이 높게 나온다.

    그런데 요즘 용적률은 대개 200%정도이고 이정도면 대략 비례율은 100%정도라고 보면 된다.

    따라서

    - 최종평가액=감정평가액×비례율=9,000만원×100%=9,000만원

     

    그리고 분양때 조합원 예상분양가가 2억3,000만원이라면

    - 예상추가부담금=2억 3,000천만원-9,000천만원= 1억 4,000만원

    -총투자액=건물가격(1억 4,000만원)+추가부담금(1억 4,000만원)=2억 8,000만원

    물론 1억 4,000만원은 일시에 들어가지 않고 공사일정에 따라 분할납부하면 된다.

     

    .............다시 원점으로 돌아와

    제일 서두에서 언급한 2개의 물건에 대한 투자비를 계산해보자.

    감정평가액이 평당 400만원이고 비례율은 100%라고 가정하여 위의 기준에 따라보면,

     

    10평짜리 물건의 경우

    -매입가격=평당가격*평수=1,000만원*10평=1억원

    -최종평가액=400만원*10평=4,000만원

    -예상추가부담금=2억 3,000천만원-4,000천만원= 1억 9,000만원

    -총투자액=매입가격(1억원)+추가부담금(1억 9,000만원)=2억 9,000만원..

     

    15평짜리 물건의 경우

    -매입가격=평당가격*평수=900만원*15평=1억 3,500만원

    -최종평가액=400만원*15평=6,000만원

    -예상추가부담금=2억 3,000천만원-6,000천만원= 1억 7,000만원

    -총투자액=매입가격(1억 3,500만원)+추가부담금(1억 7,000만원)= 3억 500만원.

     

    당초 예상과는 달리 최종적으로 계산해보면 10평짜리가 1,500만원이나 싸다.

    이런 논리를 모르는 사람들은 당연히 15평짜리 선택하겠지요.

     

    매번 위와 같이 복잡한 방법으로 계산할 수 없으므로

    위의 논리를 단순화시켜보면

    매입하는 가격에서 평가액을 제외한 부분만큼은 결국 프레미엄을 주고 사는 셈이 되는 것이고

    그 프레미엄이 싼 곳을 선택하면 된다.

    위의 예시의 경우

    10평짜리 프레미엄=(평당 매입가 1,000만원-평당 평가액 400만원)*10평= 6,000만원

    15평짜리 프레미엄=(900만원-400만원)*15평=7,500만원 이므로

    15평짜리가 더욱 많은 프레미엄을 주고 산 것임을 알 수 있으며

    양자간의 프레미엄차이 1,500만원은 위 계산의 총투자액 1,500만원과 일치한다.

     

    따라서 재개발물건은 평수가 작아질수록 평당단가가 비싸진다.

    같은 프레미엄을 놓고 볼때

    10평짜리가 평당 1,000만원이라면

    15평짜리가 평당 800만원((10평의 프레미엄 6,000만원/15평)+평당 평가액 400만원))이어야 동일한 가격이라고 해석된다.

     


출처 : 일사천리회 [전국공인중개사 모임] 원문보기 글쓴이 : 김선달(김영봉)