재개발 재건축

zipnekr 2011. 3. 16. 11:39

"재개발 성공투자법"

- 재개발 수익률 가늠할 때 중요한 투자포인트


 

 "재개발 투자를 할 때 꼭 등장하는 재산평가액과 비례율이란 게 뭐죠?"

서울 강북 재개발 투자 열기가 뜨겁다.

이런 가운데 재개발 투자 방식에 대한 관심도 높아지고 있다. 재개발 투자시 꼭 확인해야 하는 것이 재산평가액(감정평가액)과 비례율이다.

재산평가액은 조합원 개인이 소유한 토지 및 건물에 대한 감정가평가액을 말한다.

구역마다 다소 차이는 있으나 대개 사업승인 이후에 한국감정원과 사설감정기관에서 감정한 결과를 평균한 수치다.

이는 조합원이 배정받는 아파트에 입주하기 위한 부담금을 정하는 중요한 잣대다.

재산평가액은 통상 사업승인 이후에 결정되기 때문에 이전 단계까지는 정확한 금액을 산출하기 어렵다.

부동산 중개업자들은 이런 이유로 공시지가를 기준으로 주변 재개발구역에서 정한 감정평가액을 추산해 수요자에게 투자 수익을 제시한다.

◇재산평가액..조합원 부담금을 정하는 잣대 =

예컨대 서울 종로구 교남동 돈의문 뉴타운 43㎡(13평) 단독주택을 살펴보자.

이 주택의 작년 공시지가는 1억578만원으로 3.3㎡당 813만원이었다.

감정가액은 기존 도로변은 A급, 도로 안쪽은 B급 등으로 차등 결정된다. 주변 냉천동, 무학동 일대 재개발 재산평가액은 공시지가의 150-200% 선에서 결정됐다.

이 단독주택은 도로변에 목 좋은 곳에 위치해 있다는 점을 고려할 때 공시지가 대비 200% 선에서 재산평가액이 정해진다는 게 주변 중개업자의 설명이다.

이 경우 이 단독주택의 예상 재산평가액은 공시지가(1억578만원)의 두 배인 2억1156만원 정도로 추산된다.

즉, 조합원 분양가에서 이 금액을 뺀 금액이 조합원 부담금이 되는 셈이다.

현재 이 일대 부동산 중개업소가 제시한 115㎡(34평)조합원 분양가는 대략 5억원 안팎이다.

이 곳보다 지분가격이 20% 가량 저렴한 왕십리 뉴타운 115㎡(34평)의 조합원 분양가는 4억2300만-4억4500만원이었다.

왕십리 뉴타운에서 제시된 조합원 분양가의 20% 정도를 얹어 계산한 분양가격이 5억원인 셈이다.

결국 5억원을 기준으로 예상 재산평가액을 뺀 금액인 2억8844만원이 부담금이 된다.

현재 43㎡(13평) 매물 시세는 4억1000만원이다.

바로 현 시점에서 이 지분을 매입한 사람은 4억1000만원에 추가부담금 2억8844만원을 더한 6억9844만원이 총 투자금액이 된다.

돈의문 뉴타운에서 가까운 무학 현대아이파크 112㎡(34평)의 시세는 7억5000만-8억원, 사직동 풍림 스페이스 본 112㎡(34평)은 8억-9억원 시세를 형성하고 있다.

최종적으로 이 지분을 매입한 투자 수익은 주변 시세를 감안할 때 최소 5000만원에서 최대 1억5000만원을 기대할 수 있다는 게 현지 중개업소의 이야기다.

물론 이와 같은 투자수익은 단순 예상 수치인데 정확한 부담금을 알기 위해선 관리처분 과정에서 결정되는 조합원의 최종 권리가액이 산출돼야 한다.

◇비례율..조합원의 최종권리가액 = 이 과정에서 가장 중요한 부분이 비례율이다.

일명 `개발이익률`로 불리는 비례율은 재개발사업이 끝난 뒤 일반분양을 통해 조합이 벌어들인 수익을 포함한 총수익금에서 사업비를 뺀 금액을 구역 내 토지 및 건물감정평가액으로 나눈 금액을 말한다.

그래서 조합원 개인의 지분에 대한 재산평가액에 비례율을 곱한 금액이 조합원의 최종권리가액이 된다.

비례율이 100%이면 재산평가액이 1억원인 지분을 소유한 A조합원의 최종 권리가액은 1억원이고 비례율이 150%이면 최종권리가액은 1억5000만원이 돼 재개발을 통해 5000만원의 부가가치를 얻게 된다.

반대로 낮으면 그만큼 권리가액이 줄어든다고 볼 수 있다.

일반적으로 조합원이 적어 일반분양분이 많은 곳이나 사업추진이 빠른 곳, 건축비가 상대적으로 싼 평지 등의 구역이 비례율이 높게 나온다.

반면 구릉지나 일반분양 물량이 적었던 강북 뉴타운의 경우 비례율이 90% 안팎에서 결정되기도 하는데 보통 관리처분 시점에 가서야 비례율의 윤곽이 드러나기 때문에 비례율을 사전에 알기는 거의 불가능하며 추정만 가능한데 이를 거의 잘 맞추는 사람은 매스컴의 재개발전문가보다는 오히려 지역내 재개발 전문 중개업자들 이다. 

 

그래서 해당지역내 재개발전문가(탓짜)를 잘 마나야 하는 것이고 우리 카페에서는 청풍님을 통해 일명 "선수"끼리 통하는 전문가들을 소개받아야 하는 것이다.



돈의문 뉴타운도 사업승인 신청 단계이기 때문에 현재로선 정확한 비례율을 알기는 어렵다.

다만 이 곳은 총 1557가구 중 현재 조합원은 960가구에 불과한데 대략 600가구가 일반 분양 물량으로 추산된다.

돈의문뉴타운 부근 상경 공인 관계자는 "재개발 지분 투자수익을 정확하게 산출하기 위해선 관리처분 단계에서 나올 가구수, 비례율, 용적률 등이 종합적으로 고려돼야 가능하다"며 "다만 사업초기 단계에서 이 정도만 파악하더라도 투자에 유리한 결정을 내릴 수 있을 것"이라고 조언했다.