수원시아파트/매탄동남아파트

한투자 2008. 2. 3. 20:56
 

매탄 동남아파트를 구입하면서 간과하였습니다.


제가 2005년 매탄 동남아파트를 22평형 매수하고 매도하면서 큰 실수를 하였습니다.

동남아파트를 2005년5월경에 매입할 때는 아파트경기가 약간 살아나는 분위기에서

최저점이 9500만원에서 7000만원까지 떨어지고 저점을 치고 7600만원까지 상승할 때 매수를 하였습니다.


제 판단에는 그 당시 전세가격이 6500만원이고 대지지분이 8.9평, 건평22평형으로 무조건적으로

9500만원까지 상승가능하다고 예상하였습니다. 임대수입은 보통 보증금 1000만원에 월세 45만원 정도

유지하고 있었습니다. 따라서 수익환원법에 의한 매매가격은 9800만원까지 계산상으로 산출되었습니다.


그리고 1년이 지났습니다. 저의 예견과 달리 아파트가격상승이 이루어지지 않았습니다.

그리고 저는 광교신도시내 40평형대이상의 아파트를 분양받고 싶었고

제가 우만주공 2차아파트와 원천주공아파트를 매수한 상태였습니다.

그래서 쉽게 아파트를 매매하기로 결정하였습니다. 제판단과 달리 상승되지도 않고

저는 동남아파트 자체를 그리 좋아하지도 않았습니다.


2006년7월 매도를 하였습니다.

그리고 아파트가격은 2006년 10월에 치솟기 시작하여 11월경에 12000만원에서 거래되었습니다.

저는 실수를 하였고 많은 피해를 보았습니다. 매매당시 동남아파트는 월세는 보증금 1000만원에

55만원이고 전세금은 7500만원에 근접하였으므로 만약 매매를 하지 않고 전세계약을 하였다면

실제로 회수한 돈은 매매대금과 전제보증금의 큰 차이가  없습니다.


최소한 500만원 투자에 양도세를 고려하더라도 순간적으로 3000만원 이상 손해보고

저는 분양권 1순위자격을 획득하였습니다. 지금 저는 광교신도시아파트를

아직도 분양을 받지 못하고 있고 2008월경에는 1순위자격으로 추첨 조에서 광교신도시아파트를

분양 신청할 것입니다.


물론 분양을 받지 못할 것이지만 제가 얻은 것도 있습니다. 경험입니다. 제가 실수한 것은 무엇인가요?


첫 번째 행정적 규제(1가구2주택자의 양도세규정)를 오히려 이용하여야 한다는 것을 간과하였습니다.

우리는 규제를 걱정하지만 투자는 규제를 활용하여야 합니다. 지금도 1가구2주택 때문에 아파트를

매수하지 못하는 분이 상당히 많습니다.

두 번째 부동산인 아파트는 언젠가 상승한다는 것입니다. 거품이 전혀 없고 수익이 기대이상으로

많이 발생하고 위치가 좋은 것은 당연히 미래 상승한다는 것을 무시하였습니다.

세 번째 적당한 시기에 매도하려면 기다릴 줄 아는 인내심을 갖아야 한다는 것입니다. 매수.매도시점이

가장 중요합니다.

번째 본인 싫어한다고 다른 사람들도 싫어하지는 않는 것입니다. 우리 부동산시장은

보편타당성에 의해서 상승하고 하락합니다. 수요와 공급의 원칙에 의거 시장에서 결정하는 것이지

투자자 의도와는 다릅니다.

 

저는 두 번 다시 동일한 실수를 하지 않을 것입니다. 여러분도 동일한 실수를 하지 않기를 바랍니다.