수원시.용인시부동산/수원시재개발

한투자 2017. 8. 19. 17:47

매매가격을 토지지분으로 나누면 평당 토지가격이 계산됩니다.

만약 평당 토지지분 가격이 2000만원이라면

공개공지, 완충녹지, 공원, 학교부지등 기부채납하면 토지지분가격은 좀더 상승합니다.

재건축을 추진하려면 일부분 토지를 해당지자체에 기부채납해야 하는데

평균 요즘 재개발은 전체토지의 25%, 재건축17%정도 기부채납하는데

아무리 학교등 기반시설이 좋은 아파트부지도 최저 10%정도는 기부채납할것입니다.

최고, 최적의 재건축을 추진한다고 가정할때

최대 용적률은 250%

토지원가는 880만원

건물 원가는 650만원

분양원가는 1530만원

일반분양이 많으면 조합원분양가는 하락하고

일반분양이 거의 없다면 동일하게 1530만원이 조합원분양가가 됩니다.

지금 90년이후 건축된 아파트는 일반분양이 거의 없습니다.

토지가격이 4000만원이라면 분양원가는 2410만원

토지가격이 5000만원이라면 분양원가는 2850만원

만약 기부채납되는 토지가 많으면 분양원가는 상승합니다.

상기아파트는 분담금 이자비용을 무시한 가격입니다.