나의 이야기

프로메테우스 2008. 5. 28. 23:12
집에서 백수 생활 하다보니 여러 생각이 새록새록 나서리…,시간 죽이고 잇슴다.
첨 미국땅을 밟은 때는 2002년 6월, 아는 절의 지하에서 네식구가 기거하며 도착 다음날부터 집을 구하러 다녔습니다. 신문 classified 란을 뒤져 전활하고 가보고 안되는 영어 억지로 알아 들으며 대충 눈치로 하기도 하고, 그러다 보니 한인 sales person에 기댈 수 밖에 없었습니다. 근데 부동산 부로커는 절대로 집주인 편이지 세사는 사람 편이 아닙니다. 나중에 한방 먹었죠.
현재도 비슷 하겠지만 렌트 계약시는 첫달 rent, broker fee(보통 1달, 또는 1달 반), security deposit(보통 1달 또는 2달, 심지어 credit이 없을 경우는 4달 정도)의 비용이 필요 합니다.
그럼 그 부동산에 대하여는 안전한가? 미국은 한국과 같은 보호讀ㅐ?없는 걸로 암니다. 허면 어떻게 확인 하는가? 불법 개조 건물이나 세를 놓을 수 없는 건물에 잘못 렌트를 하면 city또는 county 공무원에 의해 강제 퇴거를 당하는 수가 있습니다. 이 경우는 3일간의 호텔비는 시에서 받을 수 있고(뉴욕시의 경우) 나머지는 집 주인에게 청구(심하면 소송에 의해서)하여 받아내야 합니다. 다음 글은 제가 당시 상황을 사내 게시판에 올린 글 입니다. 참고 하십시오.

밥통만 안고 building department 직원에게 강제 퇴거 당하다.
우선 살 집을 구하는 것이 가장 시급했습니다. 아마도 미국 어디를 가도 하우스는 30~50년은 기본이고 심지어는 백 년 전후한 주택들이 많습니다. 우리는 너무 사정을 모르고 한국 같은 깨끗한 아파트 수준의 집을 찾다 보니 한없이 렌트비만 올라갔습니다. 미국에서 음식료품비는 많이 들어가는 편이 아닙니다. 월세를 줄이는 것이 제일 생활비를 줄이는 방법입니다. 셋집을 구할 때 부동산 회사가 임대를 하는 경우 반드시 신용조회를 합니다. 신용 조회비용은 30불이 들고요 우리처럼 미국 사회보장 번호도 없고 따라서 신용도도 없으면 통상 4개월 정도의 렌트비 선납을 요구 합니다.(서양인 개인도 요구하는 경우가 많음) 그리고 보통 보증금(deposit)은 1달에서 2달 사이를 요구 하고요 부동산 업자에게 주는 수수료는 1달치(주로 한인 업소) 또는 1달 반치(외국인 업소)를 지불 합니다. 허니 크레딧이 없으면 뉴욕 플러싱 일대 평균 2 bed room이 1,500불 이상인데 1,500이라 가정해도1,500x4=6,000, deposit 1,500 수수료 1,500불 하면 9,000불 이라는 거금이 한몫에 들 수 있습니다. 이때 저는 비자카드가 생각이 났습니다. 그래서 카드로 신용조회를 해 달라 했습니다. 그랬더니 한국에서 발급 받은 카드는 전혀 신용도 체크가 않된 다는 겁니다. 미국 내에서 발급 받은 카드라야 한답니다. 그래서 저는 국내에선 하늘이 두쪽이 나도 국제카드는 않씁니다. 공연히 미국 넘들에게 로열티만 줄 이유가 없습니다. 어떻게 어떻게 해서 한국 부동산 업자의 소개로 중국인이 지은 새 콘도(가장 한국에서의 아파트 형태와 유사)를 얻게 되었습니다. 저흰 카핏 생활이 익숙치 않았는데 마침 거기는 마루바닥 이였습니다. 그 점도 좋았지만 종교시설지하실에 한없이 있을 수가 없어 부랴부랴 계약을 했습니다. 그라고 전화를 가설 하려고 전화국에 전활 했는데 전화국 직원 얘기가 너희 층은 없다는 것이였습니다.
저는 4층을 임차 했는데 3층까지만 있다는 것이였습니다.(아마도 미국은 타 기관에서도 시청 건축담당 부서의 data를 공유하는 가 봅니다.) 우리는 부동산 중계인에게 이의를 제기 했습니다. 확실히 해 달라고… 집주인과 부동산 중계인의 이야기를 들어 보니(두사람 서로 broken english에 중국억양의 영어라서 실제는 못 알아 들음) 정식 사용 허가를 받아 이상이 없다는 것이었어요. 그래서 저는 믿고 입주를 하고 약 20여 일을 살았는데 어느 날 저녁에 외출을 했다가 집에 돌아오니 왼 남자들이 막아서는 거였습니다. 당황스럽고 해서 더듬대며 나의 파킹랏이며 나의 집인데 왜 막아서냐고 하니까 이놈들이 한참 쏼라 대는데 도저히 못 알아듣겠더라구요. 다행이 물리적 충돌을 막으려 경찰이 와 있었는데 그중 한국인이 한명 있어서 통역으로 들어 보니까 저희가 세들은 집이 불법으로 개조된 집으로 안전상 거주할수 없으니 당장 퇴거하라는 명령이라고 하더라구요. 그리고 모든 비용과 지불된 월세 및 deposit된 돈은 돌려받고 않되면 소송을 하라는 거예요. 앞이 깜깜하더라구요. 한국에서도 소송이 어려운데 미국에서 더구나 언어 소통도 않되는 곳에서 소송이라니…. 어떻게 그냥 살면 안되냐고 했더니 강경하게 않된다 하더군요. 결국 거기 몇몇 집이 동시에 쫏겨 났습니다. 그래도 밥은 먹어야 하니 밥통과 간단한 세면도구만 들고 나와서 다시 절간 지하실 신세를 몇 일 지게 됐습니다. 이런 경우는 이민생활 몇십년에도 겪기 어려운 경우인데 저흰 20여일 만에 겪었습니다. 나중에 잘 해결 되었지만 아찔한 순간 이였죠. 혹시나 전화, 케이블 티비 신청 시 건물내용에 대해서 회사에서 이상한 소리를 하면 주의 하셔야 합니다. 불법 개조된 건물일 수 있습니다. 특히 뉴욕 플러싱 일대, 뉴저지 팰리세이드 파크, 포트리일대 한인 혹은 중국인 밀집 지역에선 흔히 건물을 불법 개조(특히 지하)해서 임대하는 경우가 많습니다. 유의하시기 바랍니다.

결국 나중에 안 일이지만 큰 시(city) 중에 boro(borough)가 있으면 boro 청에 아니면 시(city) 또는 시골은 군(county)의 web site에서 building department에 가시면 C/O(certification of occupancy;한국식으론 사용승인)을 보면 임대 가능한 집(독채면 관계 없지만 주인과 같이 사는 집이면 two family 혹은 multi-family로 되어 있거나 zoning(한국식으론 용도지구)으로 확안할 수 있습니다)을 확인할 수 있습니다. 이건 여기 부동산 sales person도 잘 모르는 사람 많습니다.
그리고 관공서 자료에는 각종 인허가 사항, 위반사항 등이 나오기 때문에 한국처럼 부동산 등기부를 열람 확인하는 것처럼 대용하실 수 있습니다.

다시 본론으로 가서 오래 살지 않고 적어도 일년 이내에 한국으로 다시 귀국할 것을 기약하였기에 한국 기준으로 깨끗하고 좋은 집만 찻다 보니니 턱없이 비싼 렌트비를 미국땅에 한동안 뿌리게 되었습니다. 이때 제가 생각한 것은 렌트비로 대출 이자를 낸다면 내집이 생기는데 왜 이 미국 멍청한 넘들이 세를 평생 사냐? 이리 생각 했거든요. 근데 다 이유가 있습니다.(물론 저만의 생각)
인종적인 배경: 이 미국 백인들은 뿌리가 유목민족임. 그리고 미국 개척당시에도 좋은 땅을 찻아 이동하는 버릇이 있어 자주 이동을 함.(타주 이사도 흔함)
기타 부대비용의 증대 : 알지 못했던 각종 비용이 증가 합니다. 미국의 대부분의 서민은 2주 주급으로 먹고살고 2주 급으로 bill을 내는 관계로 조그만 비용의 증가는 생활에 지장을 줄 수 있음. 결국 이넘덜의 저축은 사회보장세와 은퇴연금이외는 거의 없는것 같습니다.

그럼 렌트는 여러가지의 형태가 있으나 각종 utility는 세입자가 부담하는 조건에 3br 기준으로 함 비교해 보겠습니다.

3베드룸 하우스 또는 아파트, 유틸러티 세입자 부담 현재 약 1,800불 전후.
3베드룸 하우스 구입시 최소 70만불 가정, 20% 다운, 50만불 대출
모기지 조건 : 이율 6.3% 30년 고정
구분 렌트 소유
50만불 대출 30만불 대출
렌트비/모기지 1,800 3,095 1,857
수도, 하수도 - 50 50
화재보험(약) 200 120
재산세 300 300
정원관리비 200 200
유지관리비 100 100

계(월) 1,800 3,945 2,627
- 전기, 가스, 난방, 온수비용은 계산하지 않음.
- 집 소유시 비용산출 근거
1. 수도/하수도 : 지역별 요금 차이 및 septic(정화조) 이용시 야간의 차이 있으나 정화조를 퍼 내야 하는 관게로 평균 계산). 그리고 세입자에게는 수도요금을 물릴수 없음.
2. 화재보험 : 대출액과 연동 최소한의 부보시 비용 예측
3. 재산세 : 교외지역이 더 비싸게 적용될 수 있음.(뉴욕시 기준 예측)
4. 정원관리비는 본인이 처리하지 못할 경우 발생, 보통 1주에 1회 잔디깎기 기준. 본인이 할수 있으나, 약뿌리고, 깍은 잔디 처리하기 어려움.
5. 유지 관리비는 단순히 집 외부 방수처리(여긴 남서부 사막지역을 제외하고는 대부분의 땅이 습기가 많음)를 년 1회 하는 것으로 국한했음. 그 비용을 12회로 나누었고 실제로 siding이 vinyl이 아닌 cedar등의 목재인 경우 매년 페인팅이 필요함. 실제 페인팅은 수천불이 필요함.
실제로 2년에 한번 정도는 하수구 뚫어 주는것이 좋고요(150~200불 정도 소요)…
새집이면 모를까 오래된 집은 수시로 고칠것이 나타 납니다.
6. 그리고 집 사실때는 클로징 비용이 발생 하는데요 그것이 약 2만불 전후로 반드시 들 겁니다. 그건 변호시 비용, 타이틀(소유권)이전 비용, 소유권 보험, 뉴욕시는 모기지택스, 대출시 브로커를 통하면 그 비용 등등…, 보통 5년 소유하다 집을 판다고 하면 월 약 330불 정도….

자 그러면 아무리 적게 잡아도 월 6백불에서 1천불 정도의 비용이 더 들어 가는데 소득이 갑자기 그리 뛸수 있나요? 단순 계산상으로 봐도 어렵죠? 결국 집을 사는 것은 우선 정신적인 안정감과 장래 집값상승에 대한 기대입니다. 최근 수년간 미국의 집값이 급격히 상승했지 그 전에 안 그랬거든요 그럼 단순 계산해서 5년 소유 후 집을 판다면 역으로 얼마의 집값이 상승해야 본전치기 되겠습니까? 단순 천불/월로 해서 1,000 X 60월 = 60,000, 팔때는 브로커 피 약 4% 잡고 그러면…
85만불에 팔아도 브로커비용 3만4천, 비용 6만불에.. 그럼 겨우 5만불 흑자네요…그러나 팔기 전엔 간단한 수리(수리효과 가장 큰 순서는 화장실>부억>상데리아등 조명장식 등의 순섭니다)하자면 별 남는것 없습니다. 결국 년 5%이상의 집갑상승율이 되어야 기대수익이 좀 있는 편 입니다. 최근 몇년은 이것을 넘었습니다만…??
대도시는 가능 하겠지요, 그러나 중소 도시는??
참 그리고요 미국내에서 뭐든 공사, 수리시에는 인건비가 비싼데… 인건비의 비중은?? 견적 받아보시면 아시겠지만 재료비의 2.5배에서 3.5배 사이 입니다. 즉 재료비가 만불정도 든다면 공사견적금액은 싸게 부르는 사람은 2만 5천불 비싼넘은 3만5천불 정도 입니다. 그러니 home depot나 lowe’s등에서 자재값 확인 하시고 공사금액 협상하십시오.
이상 제가 여기저기 떠도는것 줏어서 말씀드렸는데…, 필요부분 있으면 머리속에 담아 두십시오. 사실 전 수업료 많이 치뤘습니다. 참 오래된 집 사실때는 보이지 않는 해저드 있습니다. Sewer 이전의 폐기된 septic 이나 cesspool등 이요. 재수 없으면 옛날 대충 처리한 집 사시면 마당에 구멍 뚤릴 수도 있습니다. 저가 그랬 거든요 허허… 메꾸는데 돈좀 들었습니다.

출처 : 미국치과기공사모임
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메모 : 치기공카페에올린글