골프장 하나 만들면 1천억 원 번다!

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시군 소식

2009. 7. 24.

 

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          최성룡대표기자  기사제보:chal379@hanmail.net

 

 

공익사업 NO, 역사상 유례없는 투기사업~  
 

급속도로 늘어나는 골프장으로 지역주민들이 고통을 겪고 있지만 안성시는 아직도 공익시설이라고, 부족한 체육시설 확충이라는 주장을 하고 있다. 골프장 건설이 정말 공익사업인지 이번 기획기사를 통해 살펴보았다.

 

 ▶골프장 사업이 공익사업일까? 결론적으로, 부동산과 마찬가지로 투기사업에 불과하다 뿐이다.  이미지 사진임을 밝힘....

 

골프장 사업자들은 정말 공익을 위해 사업을 하는 것일까? 그들이 남기는 사적인 이익은 없나? 그들의 사업추진이 국민들을 위한 일일까? 결론은 역사상 유례가 없는 거대한 투기사업이라는 것이다. 100억 원으로 1천억 원을 남기는 골프장 사업은 투기사업이지 공익을 위한 사업은 아니다. 생산적인 곳에 투자해야 할 기업들의 자금을 생산성이 없는 투기사업에 쓰는 것 자체가 공익을 해치는 일이기 때문이다.

 

# 아무리 반대해도, 아무리 문제가 많아도, 골프장은 추진된다

 

미산골프장 싸움이 6년째 계속되고 있고 이제 안성뿐이 아닌 경기도 차원의 현안이 되었다.
 
관련 비리로 공무원이 옷을 벗었고 안성시장 측근이 실형을 살고 있지만 골프장 사업은 아무 일도 없다는 듯이 추진되고 있다. 지금껏 골프장 싸움에서 주민들이 이긴 사례가 없다고 한다. 지난 6년간의 미산골프장 싸움과 안성에 다른 많은 골프장 싸움에서 시민들이 느낀 것 중 하나가 골프장 사업자 세력이 너무 거대하다는 것이다. 정치계, 행정관청, 언론계, 지역의 건달까지 골프장 사업에 대해 한목소리를 내고 골프장 사업자 편을 든다.

 

행정적인 문제를 제기하면 안성시청도 경기도청도 환경부까지도 똑같이 문제가 없다고 하고 구체적인 답변을 피한다. 입목축적이 잘못된 것을 지적해도 안성시나 경기도나 산림청이나 모두 같은 말을 반복하고 현장에 함께 가서 확인하자고 하면 피하기만 할 뿐이다.

 

우리가 모르는 이해관계가 이들에게는 있어 보인다. 무엇이 이들을 한덩어리가 되게 했는지 궁금하다.


# 골프장 건설과 함께 수십억 원의 돈이 뿌려진다

 

골프장이 들어오는 마을은 주민간 분쟁이 생긴다. 보상문제 때문이다. 마을에 보통 10억여 원 이상이 민원해결과 주민반발 무마비로 지급된다. 시와 마을에 준 돈이 20억 원인 골프장도 있고 마을에 13억 원, 개인에게 2억 원 등 15억 원을 준 곳도 있다. 본지가 확인한 내용이 이럴 뿐, 실제로는 더 많은 돈이 뿌려지는 것으로 알려졌다. 모 골프장 사업자의 표현대로 “무시하지 못할 자금”이 지역에 뿌려진다.

 

공익을 위한 사업을 하면서 수십억 원의 돈을 지불하는 이들은 ‘기부천사’ 아니라면 그에 상응할 만한 이익이 생기는 것일 게다.

 

최근 경제위기 속에 흥미로운 기사가 하나 실렸다. 모 건설기업이 부도위기에 처하면서 안성에 공사중인 골프장 부지(32만 3천 평)를 500억 원에 팔았다는 기사다. 본지의 확인 결과, 이 업체가 판 골프장 부지는 인ㆍ허가만 받았지 공사를 하고 있지는 않았다. 이 골프장 부지를 매입한 사업자는 안성에서 골프장을 조성하고 있는 또 다른 사업자로 알려졌다.

 

골프장 인ㆍ허가에 들어가는 비용이 50억 원 정도라고 한다. 골프장 업자들의 주장대로 평당 10만 원의 땅값을 주었다 해도 370억 원이 정가이다. 500억 원이면 130억 원의 차가 생긴다. 인ㆍ허가가 난 골프장 부지는 최소한 130억 원 이상의 이익을 낸다고 볼 수 있다. 물론 대부분이 산인 부지 매입비가 10만 원이 아니고 5만 원일 경우에는 290억 원 이상의 이익이 생긴다고 볼 수 있다.


# 줄도산 위기의 골프장 왜 계속 생기나

 

2001년부터 호황기를 누려온 골프장 사업은 금융위기가 터지기 전인 지난해 상반기까지 가파른 상승곡선을 그리는 호황을 누려왔다. 하지만 골프장 사업자들은 오래 전부터 골프산업의 위험성을 지적해왔다.

 

한국골프장경영자협회는 2007년 골프정책포럼에서 “각종 세부담으로 골프장 산업은 2009년부터 18홀 기준으로 13억 원 이상의 적자를 기록하고, 골프장은 2016년 가면 600여 개로 늘어나는데 2015년에는 수도권의 골프장 90% 이상이 줄도산할 것”이라고 주장하기까지 했다.

 

골프인구가 2010년부터는 줄어들고 있고 세부담 또한 커져 정상적인 운영이 어려운 상태가 될 것이라는 것이다.

 

그럼에도 불구하고 전국의 골프장은 급속히 늘어왔고 앞으로도 증가추세는 멈추지 않을 것으로 보인다.

1990년에는 55개, 2000년에는 150개, 2005년에는 224개였던 골프장이 2008년에는 운영중인 것이 280개, 건설중인 것이 103개, 미착공이 19개로 모두 402개다. 2016년에는 전국의 골프장이 600개가 될 것으로 추정한다.

골프장이 급속히 증가한 것은 골프장 조성과 운영 시장이 동일하지 않기 때문이다. 골프장 운영으로 얻는 소득뿐 아니라 골프장 조성으로 얻는 소득이 훨씬 크기 때문에 운영의 전망과 상관없이 골프장 조성이 급속히 증가하고 있는 것이다.


# 골프회원권 가격은 정말 투자비만 계산한 건가?

 

골프회원권은 골프장을 이용할 수 있는 권한만이 아니다. 회원권 분양은 사업자가 초기 투자비를 회수할 수 있는, 법이 보장해준 방법이다. 사업자는 투자비를 회원 분양으로 해결한다. 투자비 총액은 회원권 분양 총액인 셈이다.

 

회원제 골프장이 153개였던 2006년 말 기준 골프회원권은 시가 총액이 20조 원으로, 국내 상장기업시가총액(669조 9천억 원)의 2.99%에 해당할 정도였다.

 

경기성장과 함께 치솟아 오른 것이 골프장 회원권이다. 골프회원권은 부동산과 마찬가지로 투기의 대상이 되었고, 지난해부터는 은행권에서 회원권을 담보로 대출을 해줄 정도로 가치가 상승했다. 당연히 이 회원권에도 거품이 형성됐다. 2005년 말 회원제 골프장들이 회원권 분양으로 받은 장기예수금 규모가 7조 1,300억 원인데 골프회원권의 시가총액은 17조 4천억 원으로, 10조 2천억 원이 사실상 거품으로 형성됐다.

 

안성골프장(죽산면)의 경우 2001년 6천만 원이던 회원권이 2003년에는 8천만 원으로, 2005년에는 1억 2천만 원으로, 2007년에는 1억 8천만 원까지 상승했다.

 

안성 베네스트 골프장(금광면)은 상승폭이 더 커 지난 2001년 7,200만 원이었던 회원권이 2003년에는 1억 2,500만 원으로, 다시 2005년에는 1억 5,400만 원으로, 2007년 12월에는 5억 9만 원까지 뛰었다.

 

경기 상승과 함께 회원권 값이 가파르게 오르자 신규 회원권 분양에 들어간 업체들의 회원가 분양가도 함께 상승한다. 골프장 업체당 회원금 발행으로 발생한 예수보증금 규모는 2002년 448억 원에서, 2005년 560억 원, 2006년 598억 원, 2007년 645억 원이었다.

 

골프회원권 값의 급상승은 신규로 분양되는 회원권에도 영향을 미쳐 시세상승과 같은 수준에서 신규 분양이 이루어졌다. 회원권 값은 회원권 시세와 관계없이 공사비와 땅값과 연동돼 상승해야 하는데 회원권 시세상승을 따라간 것이다.

 

당연히 골프장 건설에 들어간 투자비와 회원권 분양가격에 차이가 생길 수밖에 없다.


# 회원권 분양으로 1천억 원대 수익

 

회원권 시세상승 폭이 크고 분양이 잘 이루어지는 경기도의 경우에는 더욱 큰 폭으로 골프회원권 분양가가 상승했다.

 

대표적인 곳 중 하나가 안성으로 18홀 골프장이 645억 원의 3배인 1,900억 원대까지 회원권 분양을 했다. 물론 1,900억 원의 근거는 투자비가 그렇게 많이 들었다는 것이다.

 

안성에는 이보다 더 높은 3천 억 원대를 분양하겠다는 업체도 있다. 안성이 수도권이라 땅값이 비싸고 좋은 시설을 했기 때문에 건설비용을 많이 투자했다고 할 수도 있겠다.

 

하지만, 안성시의 1년 예산은 4천억 원 정도로 1,900억 원은, 안성시 예산의 절반에 해당하는 돈이다. 대부분의 업체들은 30만 평(18홀 기준)의 산을 사서 개발하는데, 안성시 1년 예산의 절반인 1,900억 원의 돈이 들었다는 것을 쉽게 이해할 수 없다.

 

현재 1홀당 20억 원 정도, 잘 지으면 30억 원의 건설비용이 든다고 한다. 30억 원일 경우 18홀 골프장 조성비용은 540억 원이다. 여기에 부동산 매입비로 골프장 사업자들은 안성의 경우 10만 원 정도가 든다고 한다. 18홀일 경우 32만 평 정도가 필요하다면 320억 원으로 공사비를 합한 총 비용은 860억 원 규모. 그렇다면 1,100억 원의 차이가 생기게 되는 것이다.

 

골프장 토지 매입비 10만 원도 건설비용 홀당 30억 원도 사실과 다를 수 있다. 2만 5천 원에 종중산을 골프장에 판 곳이 있고, 3만 원에 판 곳도 있다. 홀 조성비 30억 원도 최대로 계산했을 경우다.


# 100억 원으로 1천 억 원 만들기

골프장 사업은 100억 원을 투자해 1천 억 원대의 이득을 남길 수 있는 사업이다. 어떻게 가능할까? 그리 어렵지 않다. 100억 원으로 우선 부지를 매입한다. 산을 사는 데 평당 3만 원이면 30만 평 구입이 가능하다. 부지를 매입하면 시공사를 선택하고 시공사의 보증으로 은행의 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 받고, 이는 회원권을 판매해서 갚으면 된다. 그리고 은행권도 이를 마다하지 않는다. 요즘에는 기획안만으로 시공사가 부동산 매입자금까지 미리 빌려주기도 한다.

 

1,610억 원을 은행에서 대출 받아 본격적인 사업을 시작한다. 인ㆍ허가 서류 준비와 급행료까지 50억 원을 투자한다. 골프장 건설비용은 홀당 20억 원 정도가 소요된다. 18홀 회원제니까 360억 원 정도가 들어간다. 미 매입부지를 사들이고 주변 민원을 해결하는 데 넉넉잡고 100억 원을 더 투자한다. 그러면 부지매입 200억 원에 인ㆍ허가 서류 50억 원, 공사비 360억 원 등 총 610억 원이 들어간다. 시청 담당자에게 총사업비가 1,610억 원이 들었다는 서류를 만들어 신고하고 1,610억 원 어치 회원권 분양을 한다.

 

1천 억 원을 버는 데 장애가 좀 있기도 하다. 환경을 소중히 생각하는 사람들과 살던 동네에서 계속 살겠다고 우기는 지역주민들이다.

 

하지만, 골프장 사업자들에게는 큰 우군(友軍)도 있다. 골프장이 공익사업이고 체육시설 부족으로 지역에 골프장을 더 만들어야 한다고 나서주는 공무원들과 자치단체장들이다. /이규민 기자  2003415@hanmail.net