부동산관련정보/부동산관련법률(판례)

신의성실 2021. 10. 31. 03:27

신축 오피스텔 분양권 전매 방법와 양도세관련

 

 

요즘 재테크신의성실부동산 사무실이 위치한 

동대문구 신설동역세권 및 인근 동대문 제기동,용두동,청량리동

그리고 신설동오거리 건너 청계천방면의 종로구 숭인동 등등 

 

많은 신축 오피스텔이 속속들어서고 있어서

기존의 오피스텔,원룸주택과 함께 청년주택까지 

수요자를 기다리고 있는 추세입니다

 

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오늘은 이런 신축 오피스텔분양권 전매와
양도세에 대해
기술을 해보겠습니다

         자료정리: 재테크신의성실 이명훈 권리분석팀장

 

우선 "오피스텔의 전매제한"은

 

규제지역이냐, 비규제 지역이냐에 따라서 조금씩 다르며

부동산투기가 성행하는지역과 그렇지 않은 지역으로 분류해서

지역별로 투기성을 차단하기 위함이며,

조정대상지역은 규제강도가 높습니다

(서울의 중심지역은 대부분 해당)

 

오피스텔 전매제한 또한 조정지역이냐,

비규제 지역이냐 따라서 전매제한의 규제가 다릅니다. 

 

( 참 고 )

 

전매제한이란 ?   의미~~

1. 전매란?

샀던 물건을 다른 이에게 되파는 것을 말합니다.

"전매제한" 이란

말 그대로 전매를 제한하는 것을 말하며

그 기간 또한 지역과 조건에 따라 상이합니다

 

*조정대상지역과 투기과열지구의 오피스텔 전매제한은?

-->소유권이전등기와 사용승인일로부터 1년 중에 더 짧은 기간까지입니다.

 

   사용승인은 준공이라고 보면 되고

   소유권이전등기는 내 앞으로 등기를 치는 것을 말합니다.

 

이런 이유는 준공 후 1년이면 충분히 등기를 진행하고 남는 기간이기에

특수한 상황이 아니라면 소유권이전등기까지가 전매제한 기간으로 보면 되겠습니다.

 

한마디로 정의하면 "규제지역에서의 오피스텔"은

본인한테 등기를 하기 전까지는 전매가 불가능하다는 말입니다.

 

분양권 전매 = 불가능

등기 후 매매 = 가능

 

*단, 100실 이상 오피스텔만 전매제한에 해당*

 

★ 오피스텔 전매 행위 제한 ★

신축 오피스텔의 경우

 

"투기과열지구 또는 조정대상지역의 오피스텔로서

  100실 이상인 건축물은 전매가 제한됩니다."

 

 

비규제지역의 오피스텔은 전매제한이 없으며

규제지역이라도 100실 미만의 오피스텔도 전매제한을 받지 않습니다. 

 

즉, 99세대 이하 신축 오피스텔은 전매가 가능합니다.

 

단 , 비규제지역에서도 전매가 제한되는 경우가 있는데

"사용승인 전"에는 1회까지만 전매가 가능하며 2회 이상의 전매는 불가능합니다

 

*사용승인일로부터 소유권이전등기 사이의 기간

 

--> 전매가 가능하고, 그 기간에 전매를 하게 된다면

     한 사람이 여러 사람에게 등기를 치지 않고도 전매를 할 수 있습니다

 

단, 한 물건에 대해서 1회 전매가 가능해서

전매 한 물건에 대해서 매수자가

또 전매하는 행위는 어렵습니다.

 

★ 오피스텔 신축 분양권 전매 방법 ★

 

*분양권 매매 계약서 작성*

매매금액은

시행사에 납부한 분양가 + 프리미엄 합친 금액 

 

*중요한 것은 신축 오피스텔 분양가에는

 건물분 부가세가 포함되는데

 건물분 부가세 처리가 핵심입니다.

-->가장 간편한 방법은 매도인의 건물 부가세를

    "포괄양도양수 계약"으로

    주고받은 과정을 생략하거나,

 

     또는 매도인이 부가세를 반환하는 방법으로

     쌍방이 협의가 필요합니다.

 

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두번째 단계는

신축 오피스텔 전매시 중도금이 있는 경우~

 

대출 은행에 방문하여 대출 승계를 받아야 하며,

필요한 서류는 아래와 같이 준비합니다

 

매도인

 

분양계약서, 분양권 매매계약서,

부동산 거래계약 신고필증,

매도용 인감증명서, 신분증,

인감도장, 주민등록 등본

 

매수인

 

주민등록 등본 2부, 인감증명서 2부,

신분증, 인감도장,

 

개인사업자 - 사업자등록증,

소득금액증명원

 

근로자 - 재직증명서,

근로소득원천징수 영수증

 

비소득자 - 건강보험료 납부확인서

 

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세번째 단계는

시행사 또는 시공사 분양 사무실에 방문하여

명의 변경을 진행합니다

 

 

(필요한 서류)

 

매도인

 

분양계약서, 매도용 인감증명서, 주민등록등본, 신분증,

인감도장, 실거래신고필증 사본, 매매계약서,

명의변경 신청서, 권리의무승계계약서,

중도금대출상환승계확인서

 

매수인

 

인감증명서, 주민등록등본,

신분증, 인감도장

 

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신축 오피스텔 전매 방법의 마지막은

-->매수자는 새로운 분양 계약서 수령하시면 끝나고

 

매도자

 

분양권 매매계약서, 영수증, 사업자등록증,

포괄양도양수 계약서, 공급계약서

 

상기의 서류를 가지고

 

1. 주소지 관할 세무서

 

2. 분양권 매도한 달의 말일부터

  60일 이내 양도세 신고를 합니다.

오피스텔의 경우는 

부가가치세 신고, 사업자폐업까지 맞춰야

오피스텔 신축 분양권 전매 모든 절차가 마무리 됩니다.

 

​(참고사항_-양도세관련)

 

1. 주택에 관련된 분양권은 양도세가

   최근 1년 미만 70%

   1년 이상 60%입니다

2. 오피스텔 분양권 양도세는 

   오피스텔은 주거용이든 사무용이든

 

   --> 주택이 아닌 준주택으로

       주택 세율이 아닌 기타 세율을 적용합니다

     

       1년 미만은 50%

       1~2년 미만은 40%

       2년 이상은 기본세율 6~45%로 적용됩니다

 

주의할점은

상기 오피스텔전매에 대한 자료정리는
신축 오피스텔 분양권 전매를 의미하는 것으로

일반 오피스텔 양도시 주거용은 주택으로 간주하여
매도자의 주택수에 따라 중과된답니다.

자료정리: 재테크신의성실 이명훈 권리분석팀장

현명한 재테크전략은 

현재의 자산을 잘 지키면서

보여지는 투기가 아닌 미래를 위한 설계여야 합니다

 

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(KB경영연구소)자료를 보면

전국 오피스텔 시세지수는 전년동월 대비 14.2% 상승한 122.2로 집계.

수도권이 전년동기 대비 13.5%, 5개광역시가 22% 상승했다고 합니다.

 

이렇듯 너무 많은 오피스텔 건설붐이 일어나고 있습니다

(참고자료: KB경영연구소)

 

다만,

오스피스텔의 경우 단순한 거주목적뿐 아니라

 

노후준비나 은퇴하신분, 자영업,직장인들의

임대수익이 더 비중이 높은 만큼

 

요즘 전세가 상승에 더해져 갭투자형식으로 유도하는

고가의 오피스텔투자는 바람직하지 않습니다.

 

전세가의 상승은

임대수익성부분에서 저금리시대에는 

매우 낮은 수익성구조이기에

 

검증되지 않은 곳에 현혹되는 투자는 주의를 요합니다

 

부동산투자는 꼭 필요한 곳에

자신의 주어진 자산능력과 환경에 따라 접근하는 지혜가 필요합니다

 

자료정리: 재테크신의성실 이명훈 권리분석팀장

 

 

 

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상 호: 재테크신의성실공인중개사사무소

주 소: 서울시 동대문구 왕산로2길18, 3층(신설동)

등록번호: 11230-2015-00135
대표자 : 여환웅 공인중개사

대표등록번호: 010-5539-7933

 

 

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