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대명전기 2010. 3. 16. 19:57
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현재 주택담보대출을 받은 사람들은 대부분 변동금리를 택했었다. 변동금리가 고정금리보다 금리가 낮은데다 최근 유례가 없을 정도로 낮은 저금리 기조가 유지되고 있어 이자 부담을 덜 수 있기 때문이다. 하지만 최근 경기가 회복되면서 현재 연 2.0%인 기준금리가 오를 것으로 전망되고 있다. 금리가 인상되면 주택담보대출의 기준금리인 91일물 양도성예금증서(CD)의 금리도 따라 올라 변동금리의 이자부담이 커져 우려의 목소리가 높아지고 있다. .
 
그렇다고 무조건 고정금리가 유리한 것은 아니다.
통상 주택담보대출의 고정금리가 변동금리보다 1.5~2.0%포인트 높고, 금리가 오르더라도 단기간에 일정 수준 이상으로 높아질 가능성이 희박하기 때문이다. 따라서 앞으로 3~4년 안에 원금을 상환할 계획이라면 변동금리가, 10년 이상 장기 대출이라면 고정금리를 택하는 것이 유리할 수 있다.

최근 은행들이 출시하고 있는 금리상한부 대출도 좋은 대안이다. 금리상한부 대출은 기준이 되는 CD금리가 하락할 때는 금리가 같이 내려가는 반면, CD금리가 상승할 때는 일정 수준 이상으로 금리가 올라가지 않는 상품이다. 금리 상승에 대한 위험을 은행이 감수하기 때문에 통상 변동금리보다 1%포인트 이상 높은 금리가 적용되지만 지금과 같은 금리상승기에 는 변동금리의 이자부담 증가를 감안하면 고려해 볼 만 하다.
 
* 최저금리 적용기준
① 근저당설정비 고객부담시 금리 0.1%p 인하
② 이자율할인수수료로 대출원금의 0.5%를 납부 시 금리 0.1%p 인하
 
한국주택금융공사의 보금자리론은 만 20세 이상 65세 이하인 무주택자 또는 주택 취득 5년이하인 1주택자가, 주택가격이 9억원이 넘지 않는 주택을 담보로, 최대 5억원까지 10년에서 30년까지 최대 5.9~6.35%의 고정금리로 대출받을 수 있는 상품이다. 담보설정비를 본인이 부담하는 경우 금리가 0.1%포인트 인하되고, 대출금의 0.5%를 미리 내면 추가로 0.1%포인트 낮은 금리가 적용된다.

인터넷으로 신청하는 ‘e-모기지론’으로 신청하면 보금자리론보다 0.2% 낮은 5.9~6.15%의 금리로 대출을 받을 수 있으며, 부부소득을 합해 연 2천만원 이하인 사람은 일반 보금자리론보다 0.5~1.0%포인트 금리가 낮은 ‘금리우대 보금자리론’을 이용할 수 있다. 또
‘금리설계 보금자리론’은 최초 3년의 거치기간 동안 CD금리에 2.4%포인트의 가산금리를 더한 변동금리(2009.7월 현재 연 4.81%)를 적용하다가 이후 고정금리로 전환할 수 있어 최근과 같은 금리하락기에 금리 변동위험에 대처하기에 적합한 상품이다.
 
보금자리론은 고정금리로 금리상승 위험이 없다는 점 이외에 주택담보대출인정비율(LTV)이 최대 70%로 시중은행의 40~60%에 비해 높고, 아파트의 경우 방 수에 따른 소액임차보증금 공제가 없어 동일한 주택에 대한 대출한도가 높아 초기에 자기자금이 부족한 경우에도 대출이 가능하다는 장점이 있다. 반면 대출한도가 5억원으로 한정되어 있고, 소득대비대출상환비율(DTI) 적용으로 대출가능금액이 소득과 연동되어 저소득층의 경우 많은 금액을 대출받을 수 없다는 단점이 있으므로 꼼꼼하게 따져보는 것이 좋다.
 
주택담보대출도 대출이므로 기본적인 고려사항은 확인하는 것이 좋다. 우선 향후 소득전망에 따라 상환기간을 조절할 필요가 있다. 예를들어 향후 소득에 대한 전망없이 3년 거치방식으로 정해 놓았다가 3년 후에 이자부담으로 낭패를 볼 수도 있기 때문이다. 또 중도에 대출을 상환할 수 있을 것으로 예상되는 경우에는 설정비를 본인이 부담하여 금리를 낮추거나 중도상환 수수료 감면을 받을 수 있으므로 미리 상환계획을 생각해 보아야 한다.

대출금액이나 상환방식도 따져 보아야 한다. 대출금액은 일반적으로 주택가격의 30%를 넘지 않고 대출상환액이 월소득의 30% 이내가 되도록 하는 것이 안정적인 수준이라 할 수 있다. 상환방식도 원리금균등상환은 매달 상환하는 금액이 일정하기 때문에 장기적인 재무계획을 세우기에는 유리하지만 전체 상환금액이 많고, 원금균등상환은 시간이 갈수록 상환금액이 줄어들지만 초기 상환금액이 많아 자칫 위험할 수 있기 때문에 자신에게 맞는 유리한 상환방식을 선택해야 한다.

이밖에 은행이 공시한 금리와 실제 대출시 적용되는 금리는 거래실적 등에 따라 차이가 나게 되므로 보다 좋은 금리혜택을 받기 위해서는 예/적금이나 펀드, 신용카드, 자동이체 등을 통해 거래실적을 쌓으면 좋고, 또한 사소한 연체라도 발생하지 않도록 관리하여 신용을 높이는 것도 중요하다. 이처럼 대출도 발품을 많이 팔아 좋은 상품을 선택하고, 효과적으로 운영할 수 있도록 현명한 전략을 세워 실천하는 또 하나의 재테크임을 기억하자.
 
 
글 : 최돈호 (금융컬럼리스트)
 
출처 : 부동산 자산관리사의 블로그
글쓴이 : 부동산투자고수 원글보기
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