건설.부동산.경매

대명전기 2016. 12. 11. 18:42
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건축시 필요한 행정절차


주택의 건축시 건축법상 난개발에 따르는 농지의 훼손을 

최소화하고 건축물의 난립과 환경오염을 막기위해

일정한 제한을 두고 이를 확인하기 위한 인,허가절차를

요구하고 있다.

이런 절차를 무시하고 건축을 한다면 추후 원상복구를 

해야하는등 막대한 경제적 손실을 입을 수 있다.


 농지전용 및 부지조성 단계

  - "토지이용계획확인서"를 열람하여 해당토지의 용도지역을

     확인하여 (자연녹지,농림지역,생산관리지역,계획관리지역등)

     건폐율과 용적율을 확인하고 건축제한등도 알아봐야한다.

     *절대농지의 경우 농지전용이 안되며 맹지의 경우는

      건축허가가 나지않는다. 


  - 건물의 건축면적을 정하여 "지적도"에 예상위치를 표시한다.


  - 건축면적,건폐율,용적율을 참조하여 전용할 면적을 정하고

    지적도에 그 범위를 표시한다.


  -측량사무실에 "농지전용신청"업무를 맡겨 진행하시는게 편리.


  -측량사무실은 해당토지에 대해 현황측량을 하고 토목설계를

    거쳐 농지전용과 개발행위허가를 신청한다.


  -"농지전용허가"가 완료되면 "농지보전부담금"을 납부.


  - "개발행위허가증"을 교부.


  - "개발행위허가"를 득한 토지에 부지조성공사를 진행할 수 있다

   *단, 건축물 기초를 위한 터파기는 할 수 없다


건축허가 단계

  -건축사무실에 건축설계를 의뢰.

    (단, 건축신고인 경우에는 건축사무실을 통하지않아도된다.)

 

  - 건축사무실에 "건축허가(신고)신청"업무를 위탁.


  - 건축사무실은 건축허가(신고)를 위해 도면과 함께

    건축허가신청서를 작성하여 접수한다.

 

  - 건축허가와 관련된 면허세 등의 공과금을 납부.


  - "건축허가서" 또는 "건축신고필증"을 교부받는다.


  -재건축일 경우에는 기존건축물을 철거한 후 멸실신고를 한다.


  -지적공사에 경계측량을 신청하여 경계측량을 실시한다.

   (경계측량의 경우 신청 후 측량이 이뤄지는데 많은 시간이 필요하므로

    부지조성이 되면 미리 신청하면 진행이 빠르다.)


  - 건축사무실에 "착공신고신청"업무를 위탁한다.


  -"착공신고필증"을 교부받아 산재보험에 가입하고 공사를 들어간다.



 준공검사


  - 건축물 사용승인(준공검사)신청에 필요한 각종 준공필증을 준비.

     (정화조 준공필증,배수설비준공필증,지하수준공필증,가스설치확인서

      개발준공필증,건물현황측량성과도-측량사무실에 의뢰)


  - 건축사무실에 "건축물 사용승인"신청 업무 위탁하여

    "사용승인서"를 교부받는다.


  - 입주시 취득세와 등록세 등의 세금 납부


  - 건축 또는 측량사무실에 "지목변경"신청 업무 위탁


  -등기부에 등재신청(건축물대장,토지대장은 자연등재)



주택 건축시 전기 및 통신의 시설비


 토지매입시 고려해야하는 것은 경치나 가격보다 중요한것이

 기존 주택들이 있는 마을과의 거리다.

 전기,통신이 단절된곳에서 생활하는것은 현대인은

 불가능하기 때문에 가격이 싼 외딴곳에 토지를 매입하여도

 결국 전기공급을 위한 비용이 배보다 배꼽이 클 수 있다.

 경우에 따라서는 전기,통신 인입 비용이 건축비를 초과할 수도

 있으므로 필히 염두해 두어야한다.


전기공급을 위한 설치비용


 전기를 공급받고자하는 위치에서 가장 가까운 기존의 

 전신주까지의 직선거리가 200m이하 일 경우에는

 추가비용 없이 전기인입이 가능하지만 200m를

 초과하는 경우에는 m당 약5만원 정도의 시설비를

 부담해야한다.

 이때의 시설비는 건물에 전기계량기를 설치할때 한전에

 지불하는 불입금과는 별도의 비용이다.

 또한 개인이 시설비를 부담하였다고 하더라도 

 전기공급 시설(전신주+선로)은 한전에 귀속되어

 개인은 그 시설에 대한 어떠한 재산권을 가질 수 없다.

 *전신주를 세워야할 자리가 사유지일 경우는 소유자의

  동의를 받아야 하는데 소유주가 다른지역에 거주하는

  사람이면 동위서 작성이 쉽지않다.


통신연결을 위한 설치비용


 유선전화, 인터넷을 위한 통신선을 설치하기 위해서는

 전신주와 별도로 통신주를 설치해야하는데 이때

 드는 비용도 만만치가 않다.

 통신주는 40m간격으로 설치되며,기존 통신주에서

 80m(통신주2개)까지는 비용부담이 없지만

 80m를 초과 할 경우에는 초과 후 200m까지는

 통신주 1개당 약10만원의 비용이 발생한다.

 그 이후 초과되는 부분은 통신주 한개당 약40~50만원

 비용이 발생한다.

 또한 사유지일경우 통신주 역시 소유주 동의 필요

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 (예)기존 전신주(통신주)에서 600m거리의 전기(통신)시설비

 

 (1) 전기공급시설비 : (600m-200m) x \50,000원

     400m x \50,000 = 약 2000만원


 (2) 통신공급 시설비 : 600 / 40m = 15개 통신주

     (5개x10만원)+ (15개-2개(기본)-5개(200m이내)

     8개x45만원

     50만원 + (8개x45만원) = 410만원


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주택건축시 착공전 필수확인사항


*경계점 확인

-건축 할 토지의 경계점이 확실한가를 재차 확인해야한다.

 부지조성 작업중에 경계점이 유실되거나 옮겨질 가능성이

 있으므로 재차 확인이 필요하다.

 만약 경계에 확신이 가지않는다면 지적공사에 의뢰하여

 경계측량을 필히 해야한다.


*진입로 확보

- 공사가 시작되면 중장비의 사용과 건축자재,레미콘등

  대형차량의 출입이 빈번하여 이런 차량의 진,출입이

  가능하도록 진입로 확보는 필수적이다.

 여기서 진입로 확보란 차량의 진출입뿐만아니라

 실제사용하고 있는도로가 개인사유지인 경우도 있어

 미리 확인하는것이 중요하다.

 만약 문제의 소지가 있다면 사전에 동의를 얻거나

 도로사용비를 물어야한다.

 지적도에 도로가 표시되어 있을뿐아니라

 실제로 사용되는 도로라 하여

 방심하다가는 낭패를 볼수있다.

 심한 경우에는 공사중에 통행을 저지당하는 경우도 있다.

 더욱더 심한 경우는 건축을 포기해야하는 상황도

 발생하거나 터무니없는 가격에 그 땅을 매입해야하는

 경우도 발생한다.

 법으로만 해결할 수 없는 기존 주민과의 대화와

 협력이 중요하다.



*임시전기와 용수 확보

 -마지막으로 공사중에 필요한 전기와 물의 확보

  건축현장 가까이 지존주택이 있는 경우에는 전기를

  임대하는것이 일반적이지만, 전기요금정산에 이견이

  생겨 가까운 이웃과 껄끄러운 관계가 될수도 있으니

  손해본다는 생가으로 전기요금은 후하게 지불해줄 

  필요가 있다.

  또 다른방법은 임시전기를 신청하여 사용하면된다.

 전기면허업체를 통해 한전에 신청하면 된다.


 또 상수가 공급되지않거나 지하관정이 없을 경우에는

 별도의 급수방법을 마련해야 공사중에 필요한

 물을 사용할 수 있다.



  감사합니다.....

 더 많은 정보를 위해 노력하겠습니다.












출처 : 제천 부동산닥터
글쓴이 : 부동산닥터 원글보기
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