건설.부동산.경매

대명전기 2016. 12. 11. 19:07
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※※※※※ ............... 건축 평당공사비에 대한 올바른 이해를 위하여 ............... ※※※※※

 

1. 자동차와 전원주택

누구나 자동차를 사려고, 고심해 본 경험이 있을 것이다. 출퇴근용도인지,레져용도인지,사업용도인지, 승용차를 가지고 있지만 화물차가 필요하기도 하고,가격에 상관없이 자신의 위치와 지위에 걸맞는 차를 원하기도 하고, 각각의 자동차의 구매이유가 있을 것이다.

 

이런 용도가 정해지면, 구체적으로 어떤 등급의 차를 살 것인지, 새차를 살것인지, 중고차를 살것인지, 어떤 방법의 결재조건을 사용할 지 등, 많은 대안들 중에서, 결국은 한가지의 방법을 결정해야 하는 것이다.

 

중고차를 살 때는 옵션이라든지의 추가적인 투자를 하는 경우가 드물지만, 새차를 구매하게 되는 경우는 옵션을 몇가지는 기본으로 선택하게 된다. 결국 600~700만원대의 차를 예상하지만,  이것저것 옵션을 몇개만 하고 나면, 아마도 1,000만원이 훌쩍 넘어버리게 되는 것이다. 하지만 이런 옵션들을 기본적으로 포함해서, 차 가격을 산정하고 판매한다면, 아마도 구매하려는 사람들에게 매력적인 가격대가 되지는 않을 것이다. 또한 필요없는 사양에 대해서 비용을 지불하기를 원하지 않는 경우도 있기 때문이다.

 

 이런 자동차의 구매과정과 유사하게 전원주택을 신축하는 것은 공장에서 만들어진 완제품을 사는 것은 아니지만 건축비의 이해에 가장 쉽게 이해할 수 있는 유사점을 지니기도 한다.  하지만 자동차를 사는 것과 집을 짓는 것은 완전히 다른 개념의 것이기도 하다.

가장 큰 차이점은 아마도, 개인이 가진 재산의 투자비율에 있을 것이다. 자동차를 자신의 전재산이나, 재산의 반이상을 투자해서 사는 사람은 그리 많지 않을 것이다. 2000만원의 승용차를 3년타고 1000만원이하에 파는 것을 아까워 하지는 않는다. 하지만 2억원을 들여서 5년정도 살고서 1억원에 팔아야 한다면, 누구나 억울한 생각이 들 것이다.

 

 

2. '평당 얼마죠?'

집을 지으려는 사람입장에서는 가장 쉽게 물어볼 수 있고 대답을 원하는 질문이지만 건축하는 사람입장에서 성실하게 답변하려면, 오랫동안 설명을 해야지만 납득을 하게 된다.

 

30평정도 규모의 전원주택의 공사비를 기준으로 살펴보기로 하자.

 

집을 짓기위해 농지전용이나, 건축설계비용으로 250~300만원이 투입된다.(10만/평) 농지전용부담금이나 개발부담금 등의 비용이 발생한다. 100~200만원 지역에 따라 많은 차이가 있다.(5만/평)  전기신청 인입 ,지하수개발 비용  한전불입금 20~30만원(주택용 4kw 신청시), 지하수개발 150~300만원(주택기준)(10만/평)

 

조경비용 : 돌을 쌓거나 나무를 심는 것을 포함해, 울타리를 하거나, 대문을 만드는 비용도 포함된다. 0원의 비용(아무것도 하지 않는 경우)이 들 수도 있고, 집짓는 것보다 더 많은 비용이 들 수도 있으므로 제외

 

정화조 : 대부분의 전원주택용지에서는 1톤이나 2톤정도(5인~10인)의 정화조를 설치해야 한다. 정화조의 가격은 100만원 내외이지만, 설비배관, 관리기 설치 등의 부대비용을 포함하면, 150~200만원 정도의 비용이 필요하다. (5~7만/평)

 

기본적으로 건축을 시작하기 위한 사전단계에서 평당 30만원 정도의 비용이 투입되어야 하는 것이다.

 

싱크대의 경우를 보면 :

30평형정도의 주택에서 3M상판 길이 정도의 싱크대가 들어가게 된다. 싱크대도, 상판의 종류와 여러가지 사양에 따라서도 많은 금액차이가 있지만, 중.상급이상의 기준으로 보면, 사제의 경우는 120~170만원, 메이커의 경우는 250~350만원, 고가의 사양에서는 400~500만원 정도의 비용이 투입된다. (5만~15만원/평)

 

조명기구를 보면 :  

거실 등 1개, 방등 3개, 주방등 1개, 직부등 3~6개, 형광등 2개, 센서등 1~2개 정도의 비용이 든다고 보면, 아마도 같은 갯수를 구매하는데 최소한의 비용을 투자하면 아마도 25만원 정도의 비용으로도 위의 것들을 모두 구매할 수 있다. 하지만, 조명기구는 도배지나, 마루재와 같아서  건축에 있어서 중요한 마감재로서의 역할로 생각하여서 적당한 사양과 금액을 고려하면 다음과 같은 정도의 단가로서 예산계획이 서야한다.

거실 등(밝기로는 4등~6등) 정도 가격으로는 10~20만원, 방등3개 9만원x3개=27만원, 주방등 6만원, 직부등(3개) 6만원, 형광등(2개)조명기구 3만원 센서등 등 (5만원) 50~60만원이 비용이 투입되어야지만, 기본적인 사양의 선택이 가능한 것이다. 금액상으로는 3배정도의 차이가 있다.

 

바닥마감을 무엇으로 할 것인가? 평당1만~2만원 정도의 장판마감인지, 평당5만~8만원정도의 강화마루인지, 평당 10~30만원대의 고급 원목마루인지에 따라서 10배이상의 차이가 나는 것이다.

 

이밖에도 난방을 무엇으로 할 것인지, 기름보일러를 난방으로 사용할 것인지(50~80만원),심야전기를 이용한 심야온수기를 사용할 것인지(200~350만), 벽난로를 놓을 것인지(250~500만원)등에 따라서, 비교할 수 없을 정도의 큰 차이가 나는 것이다

 

방문,문틀(필름래핑도어,합판스킨도어+도장마감,무늬목,루버도어)이나, 현관문(철재방화물,주물현관문,알미늄디자인현관문, 기타 특수형,제작형)도 그렇고,  몰딩재(크기별,재질별,필름의 종류별), 도배지(종이벽지,실크벽지,직물벽지,수입벽지) 타일(중국산,국산,수입품 등), 위생도기(중국산,국산,외산 중에서도 싼 것이지, 쓸만한 것인지, 좋은것인지),  방문손잡이(5천원~5만원) 실로 수많은 재료에서 비교할 수 없을 정도의 가격차가 나면서도 같은 용도의 마감으로 사용되는 경우가 있다.

 

창호의 경우도 마찬가지이다. 일반 이중샷시 중에서도 저렴한 사제형태인지, 메이커의 프레임을 사용하는지, 시스템창호인지, 유리의 두께,  사양등에 따라서, 전원주택 1채에 300만원에서 부터  1500만원 정도의 실제 투자비용이 가능한 것이다.

 

이런 의미에서 평당공사비를 따져서 얼마인지를 물어본다는 것은 아마도 아무런 의미도 없을 것이다.

 

집을 무엇으로 짓고, 부위별 마감재는 무엇을 쓰고, 마감수준은 어느정도인가를 물어보는 것이 현명한 물음이고, 의미있는 답을 얻을 수 있는 질문이 되는 것이다.

 

또한 건축에 대한 서비스를 제공해주는 업자나, 업체에 대한 이윤도 분명히 고려되어야 하는 공사비의 한 부분이라는 것도 인식해야 한다.  평당 300만원대의 30평 주택을 짓는다면 아마도, 적게는 7000만원에서  1억2천 정도의 건축비가  제시될 것이다. 그 금액에는 당연히 건축업자의 이윤이 포함되어 있는 것이다.  공산품을 팔 듯이,  집을 짓는 경우를 제외하면, 아마도 2달~3달 정도의 기간동안, 집을 짓기 위해 많은 경비와 인건비가 투입되어야 하는 것이다. 아마도 20%정도의 마진이 서로에게 합리적인 조건이 될 것이다.

 

자동차는 기본적인 사양에서 옵션을 추가해서, 구매하고, 바로 얻을 수 있는 반면에, 집이란 것은 계약을 하고, 장기간 동안 공사를 통해 얻어지는 결과물이라는 것을 반드시 인식해야 할 것이다.

 

아마도, 제일 저렴한 사양을 염두에 두고 건축평당단가를 제시한 사람이 '평당 얼마예요' 하고 물어본 사람에게는 제일 매력있는 건축업자일 것이고,  아마도 계약하려 할 것이다. 결국은 공사하는 동안 수많은 옵션을 제시하고, 선택하라고 하고, 결국에 비용이 계약후에 추가적으로 어쩔 수 없이 지불된다.

 

공사계약전에는 계약을 이끌어 내기 위해, 간이라도 빼줄것 처럼 하며, 계약을 하고 어느 시점에서는 꺼꾸로 입장이 뒤바뀌는 상황을 만들어, 건축주의 주머니를 털어가려는 악덕 건축업자들의 횡포이고 관행인 것이다.

 

집을 지으려는 입장에서는 건축업자나, 업체에게 공사의 계약전, 집에 대한 계약내용에 대한 검증자료와, 마감수준, 마감방법, 재료의 선정 등을 요구하는 것이 바람직한 건축의 방향을 정하는  첫걸음이 될 것이다.

 

또한, 어떤 것을 선정하는 지에 따라서, 금액의 차이가 많이 나는 부분은 별도로, 건축주의 취향과 능력에 따라서, 선정시점에 사전협의를 통해, 증액되는 내용을 계약서 작성전 서로 합의 하도록 하는 것이 좋은 방법이다.

 

건축계약서 작성전 건축주와 시공자가 합의 해야 할 기본적인 내용

 예)

1. 건축계획+골조방식에 따른 건축방식에 대한 정보

2. 외장재의 사양 지붕재의 사양 및 대안

3. 창호와, 유리의 사양(창틀의 종류, 유리의 두께 등)

4. 기본싱크대 및 전등의 포함견적금액의 확정

5. 기본내장에 대한 구체적인 정보

    -걸레받이, 천장몰딩등의 사항, 창호프레임 둘레의 처리 등

    -천장 등박스나 기타 인테리어 사항 발생시의 정산조건 및 방식

6. 계약서상에 명기된 마감재 물량 과 단가에 대한 계약서 상의 표시

7. 방문 및 현관문의 사양

8. 방문손잡이, 현관문 손잡이 사양(보급형,중,고가형,특수형)

9. 난방방식의 결정과 금액, 사양의 명기(제조사 선정)

10. 스위치, 콘센트 위치의 확인 및 협의(공사후에 추가, 변경하기는 어려움)

11. 위생도기 및 기타 화장실 악세사리의 사양 및 수량, 계약단가

12. 공사의 범위(건축공사, 토목공사, 조경공사, 정화조설치 공사, 지하수개발 등)

13. 건축설계와, 준공에 관련된 비용

14. 공사용 전기와 용수의 공급에 대한 내용

16. 주요마감재 반입전 건축주에게 샘플링 자재에 대한 합의를 본 후에 시공하도록 함

 

싼 것은 싼 값어치를 하고, 비싼것은 그만큼 가치가 있는 것이다. 또한 값어치 있는 공사비를 주고 계약을 한 건축주에게, 마음을 상하게 하고, 준 돈이 아까울 정도의 건축을 한 시공자는 '사기'를 친것과도 같은 것이다.

 

집을 짓고, 10년은 늙는다라는 말과, 업자와 원수지간이 되었네,  등의 말이 사라질 수 있는 건축시장이 되었으면 하는 작은 바램의 말이다. 저가를 생산하는 공장에 품질이 확보된 고가의 제품을 만들라고 아무리 많은 돈을 주어도, 하자 투성이인 건물만을 만들것이다. 물건의 일부만을 생산하는 기술을 가진사람에게, 전체를 생산하라고 하는 경우도 마찬가지이다. 건축을 제대로 해 본 사람만이 건축을 제대로 생산할 수 있는 것이다.

주변에서 집짓는 것을 목수에게, 미장쟁이에게, 인테리어업자에게, 창호업자에게 도급을 주고 속을 앓는 경우를 많이 보게 된다.

 

집을 짓기 위해서는 많은 공정들이 필요하지만, 결국에는 건축은 한 가지의 공정인 것이다. 그 공정은 바로 '집짓기 공정'인 것이다. 집짓기 공정을 아는 사람만이 집을 짓는 기술을 가진 건축가인 것이다.

 

당연한 얘기겠지만, 공사비는 누가 공사를 하는지에 따라 달라집니다. 그리고 어느 누가 건축공사를 하든지 모두 이렇게 를 합니다.
"
나는 양심껏 건축 공사를 하고 적당한 수준의 이윤만 가지고 갑니다." 이 말은 맞는 말입니다. 왜 맞는지.... 이제 그 이유를 설명을 하겠습니다
.

1. 건설업체가 본 건축공사비 (해당관청에 건설업을 등록한 업체)

건설업체에게 시공을 맡기는 경우의 공사비는순공사비(재료비+노무비+경비) + 일반관리비 + 이윤 + 이자부담금 + 부가가치세로 나누어 볼 수 있습니다.
순 공사비는 실제로 건축공사를 하는데 필요한 공사비이며일반관리비는 실제 건축공사에 필요한 비용은 아니지만 회사를 유지를 위한 관리비용이며(순공사비의 6%이내),  이윤은 건축공사에 대한 이윤, 이자부담금은 건축공사시 건설사가 부담하
는 투자비에 대한 이자비용이며  (대부분의 공사는 건설사가 먼저 공사의 일부분 또는 전체를 하고 그에  대한 기성금 또는 준공금 형식으로 공사비를 받게 됩니다. 따라서 첫 번째 기성금을 받기전 또는 공사가 완료 되기 전에 건설사가 공사현장에 먼저 투입되어야 하는 비용이 발생을 합니다이 비용에 대한 이자는 계약서에 어디에도 나와 있지는 않지만 분명히 건축주가 지불해야 하는 공사비에는 포함이 되어 있습니다.) 부가가치세는 건축주가 건축공사에 대해 부담하는 세금입니다.  (총공사 금액의 10%)

2. 건축업자가 본 건축공사비 (해당관청에 건설업 등록을 하지 않은 개인)
건축업자에게 시공을 맡기는 경우의 공사비는, 순 공사비(재료비+노무비+경비) + 이윤 + 이자부담금 입니다.

순 공사비는 실제로 건축공사를 하는데 필요한 공사비이며 이윤은 건축공사에 대한 이윤, 이자부담금은 건축 공사시 건축업자가 부담하는 투자비에 대한 이자비용입니다. 건축업자는 회사 유지를 위한 일반관리비가 소요되지 않으며, 공사는 건축주가 직접공사를 하는 형식으로 진행되므로 부가가치세도 소요되지 않습니다.(부가가치세는 다단계거래세의 성격이므로 일부는 건축주가 부담을 합니다.)
따라서 건설업체에 공사를 맡기는 경우보다 10~20% 정도가 공사비가 적게 소요가 됩니다. , 건축업자가 폭리를 취하지 않을 경우입니다
.

3. 현장관리자가 본 건축공사비 (건축주에게 공사기간 동안 계약에 의해 현장관리를 해주는 건축기술자)
현장관리자가 시공을 맡은 경우의 공사비는, 순 공사비(재료비+노무비+경비) + 현장관리비입니다.

순공사비는 실제 건축공사를 하는데 필요한 공사비이며 현장관리비는 현장관리자가 현장관리의 대가로 건축주와 일정금액을 계약하고 받는 관리비입니다.

4. 직접 시공한 건축주가 본 건축공사비 (건축주가 직접 시공을 한 경우)
건축주가 직접 시공을 한 경우라면, 건축공사비는 순공사비 (재료비+노무비+경비) 뿐입니다.

5. 건축브로커가 본 건축공사비
건축브로커는 건축주와 시공자(건설업체, 건축업자)를 연결시켜주고 그 대가로 일정의 수수료를 가지고 갑니다물론 법적으로는 금지되어 있지만, 건축주가 건축공사에 대해 잘 모르는 경우에 브로커가 그 중개역활 을 해 주기도 합니다. 여기에서 건축공사비는,
건축브로커가 건축주를 건설업체와 연결시켜주는 경우에는 ,순공사비(재료비+노무비+경비) + 일반관리비 + 이윤 + 이자부담금 + 부가가치세]+ 브로커 경비 + 브로커의 소개비가 건축주가 부담을 하는 건축공사비입니다.


누가 공사를 했는지에 따라 건축주가 부담을 해야하는 건축 공사비에 대해 알아 보았습니다. 지금까지 설명을 한 건축공사비
는 계약서 상의 공사비가 아니라 (계약서 상의 공사비는 이렇게 공사를 하겠다는 약속일뿐 입니다.) 실제 건축공사가 끝나고 실제의 건축공사비를 나누어 봤을 경우를 비교한 것입니다. 여기에서 모두의 이윤이 같다고 하면 누가 공사를 했는지에 따라 건축주가 지불하는 건축공사비에 차이는 많이 납니다. 그러나 모두가  "나는 적정한 이윤을 가지고 갔다"고 말을하는 것입니. 비록 지불된 공사비는 차이가 있을지라도 말입니다. 주거용 200평 미만, 비주거용 150평 미만 건축공사의 경우 건축주는 위와 같은 여러 경로를 통해 건축공사를 할 수 있습니다.

각기 장, 단점이 있습니다만, 공사비의 단순비교로는 건축주가 직접 시공을 하는 것이 공사비가 가장 싸고, 건축브로커를 통해 공사를 하는 것이 가장 공사비가 많이 소요가 됩니다.

위의 건축공사비를 다른 시각으로 보는 방법이 있습니다. 순공사비(재료비 +노무비+경비) + 그 외 공사비

순공사비와 그 나머지로 단순히 두부분으로 나누는 이유는 순공사비는 실제 공사에 소요가 되는 돈이라 누가 공사를 하든지 큰 차이가 없지만, 그 외의 돈은 건축주가 어떤 경로로 건축공사를 하는지에 따라 공사비에 차이가 많이 발생을 하기 때문입니다.

여기에서 순공사비를 줄이는 노력을 하는 위치에 있는 사람은 건설업체가 공사를 맡은 경우는 공사의 현장소장이며, 건축업자가 공사를 맡은 경우에는 건축업자가 , 현장관리자가 공사를 맡은 경우에는 현장관리자입니다. 건설업체의 현장소장은 순
공사비를 줄여서 회사에 이익이 많이 돌아갈 수 있도록 하며 건축업자는 순공사비를 조금이라도 줄여야 자신이 얻는 이윤이 크기 때문입니다.

그러나 여기에서 현장관리자의 경우는 조금 다릅니다현장관리자는 건축주와 건축공사 현장관리의 대가로 일정금액을 계
약을 하기 때문입니다. 다시 정리를 하면, 순공사비는 시공과 관리의 문제이고, 그 외 공사비는 경로의 문제입니다.

공사비의 지급방법에 대해 설명을 하겠습니다.

우선 두 분류로 나누어 볼 수가 있습니다. 선지급과 후지급입니다.

선지급은 시공자가 공사를 하기전에 건축주가 미리 그 공사대금을 주는 방식이고 후지급은 시공자가 공사를 하고
 난 후 공사비를 지급하는 방식입니다.
선지급 방식은 시공자가 공사를 하기 위해 부담해야하는 초기공사비를 건축주가 부담을 하기 때문에 공사가 원활히 진행이
되고 자본이 없는 시공자일지라도 공사를 할 수 있기 때문에 건축주는 시공자의 선택권을 좀 더 많이 가지게 됩니다.그러나 선지급방식의 문제점은 시공자가 공사비를 다른 곳에 유용을 할 수가 있는 위험을 가지고 있으며, 공사를 제대로 하지 않는 시공자에게 부실공사의 책임을 묻고 시공자를 조절할 수 있는 힘을 건축주가 행사할 수 없다는데 있습니다.

후지급 방식은 초기공사비를 시공자가 부담을 해야하므로 자본을 가지고 있는 시공자만 공사를 할 수 있습니다.  따라서 건
축주가 시공자를 선택할 수 있는 선택의 폭이 좁아지고공사가 매끄럽게 진행이 되지 않을 수 도 있지만공사가 진행되는 것을 보고 공사비를 지급하기 때문에 부실공사의 방지와 건축주가 시공자를 조절할 수 있는 힘을 행사할 수 있습니다. 그러나 시공자가 부담하는 초기공사비에 대한 이자부담은 건축주가 부담을 하므로 건축공사비가 더 많이 소요가 됩니다.   또한 시공자는 공사비를 제대로 받을 수 있는지에 대한 우려가 공사비에 포함이 되는 경우도 있습니다.

건축공사비를 어떻게 지급을 하는가에 따라서도 건축공사비는 달라집니다.

 

※ Giovanni Marradi - Bells ofsan sebastian ※

     

출처 : 경은건축조형 - 경은불교미술원 / 전문제작
글쓴이 : 바람소리 원글보기
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