부동산 재테크

홍곡 2018. 2. 5. 16:07

1세대 1주택과 양도소득세



1세대 1주택 이란
    
1세대 1주택이란 원칙적으로 동일한 주소에서 생계를 같이하는 1세대가 국내에 1개의 주택을 소유하고 2년 이상 보유한 주택을 말한다. 주택을 팔면서 세금을 안 내려면 1세대가 1주택을 2년 이상 보유. 거주하여야 한다. 원칙이 그렇다는 것입니다.
 
1세대 1주택자가 양도소득세를 비과세 받기 위한 조건
 
첫째, 대상이 '주택'이어야 한다.
 
주택이란 주거용 건물로서 문서상의 용도가 아닌 사실상의 용도로 판정한다. 예를 들어 오피스텔이 건축물대장에 사무실로 기재돼 있더라도 실제 거주용으로 사용한다면 그 오피스텔을 주택으로 간주합니다.
 
둘째, '1세대'를 대상으로 한다.   

'1세대'란 배우자와 기타 가족이 생계를 같이하고 있는 집단을 말한다. 이러한 가족 구성원들을 통틀어 1세대로 보는데, 주민등록법상 '세대' 와는 개념이 다르다. 판정은 주민등록등본을 통해 이루어진다. 다만, 배우자가 없더라도 30세 이상이거나 최저 생계비 이상의 소득세법상 소득이 있다면 1세대로 인정된다.
그러므로, 부모님이 따로 살고 계시지만 건강보험 등의 문제로 주민등록을 옮겨 놓은 상태에서 집을 양도하는 경우에는 1세대 1주택으로 보지 않을 수 있기 때문에 원치 않는 세금 문제를 겪을 수 있다.
따라서 이런 경우 부모님의 주민등록을 잠시 원상태로 이전해 두고 양도하는 지혜가 필요하다.
 
셋째, 1주택만 보유하고 있어야 한다.
 
양도일 현재 1주택을 보유하고 있다면 그전에 다른 주택을 보유했는지 그 여부는 상관없다.
다만, 다음과 같은 경우에는 일시적으로 2주택이 되더라도 비과세를 적용할 수 있도록 정하고 있다.

이 예외 조항이 중요합니다.

‘1세대 2주택비과세 특례

1세대 1주택의 인정시기

1세대 1주택의 인정조건

종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하고 그 다른 주택을 취득한 날부터 ‘3

1주택을 소유한 1세대가 새로운 주택을 취득하여 2주택이 된 경우

=> 새 주택을 구입한 날로부터 3년 이내에 구 주택(물론 보유요건을 충족해야 한다)을 팔면 양도소득세는 비과세된다.

노부모봉양으로 인한 2주택의 경우 합친 날로부터 ‘10 이내 먼저 양도하는 주택

1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함하며, 직계존속 중 어느 한 사람이 60세 미만인 경우를 포함함. 이하 같음)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 1세대가 2주택을 보유하게 된 경우

각각 혼인한 날부터 ‘5 이내에 먼저 양도하는 주택

- 1주택을 보유하는 자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 된 경우

- 1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속을 동거봉양하는 무주택자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 된 경우

상속으로 인한 2주택

상속으로 받은 주택(피상속인이 취득 후 5년 이상 거주한 사실이 있는 경우에 한함)과 그 밖의 주택을 각각 1채씩 소유하고 있는 1세대가 그중 1주택을 양도할 경우

=> 일시적 1채의 주택을 소유한 것으로 보아 비과세된다. 만일 피상속인이 2주택 이상을 상속하는 경우 다음 각 호의 선순위에 따른 1주택을 위 특례대상 주택으로 본다.

피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택

피상속인이 소유한 기간이 같은 주택이 2채 이상일 경우에는 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택 등

일반주택을 양도한 경우

. 1세대가 다음의 주택으로서 수도권정비계획법2조제1호에 따른 수도권(이하 수도권이라 함) 밖의 지역 중 읍지역(도시지역안의 지역을 제외함) 또는 면지역에 소재하는 주택(이하 농어촌주택이라 함)과 일반주택을 국내에 각각 1개씩 소유하는 경우

- 이농인(어업에서 떠난 자를 포함함)이 취득일 후 5년 이상 거주한 사실이 있는 이농주택

- 영농 또는 영어의 목적으로 취득한 귀농주택(주택을 취득한 날부터 5년 이내에 일반주택을 양도하는 경우에 한정하여 적용됨)

. 1세대가 지정문화재 및 등록문화재주택과 그 밖의 주택(이하 일반주택이라 함)을 국내에 각각 1개씩 소유하는 경우

 

부득이한 사유가 해소된 날부터 ‘3 이내에 일반주택을 양도하는 경우

1세대가 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유(이하 부득이한 사유라 함)로 취득한 수도권 밖에 소재하는 주택과 일반주택을 국내에 각각 1개씩 소유하는 경우

다음의 요건을 모두 충족하는 해당 1주택을 양도하는 경우

- 거주주택 : 거주기간(‘직전거주주택보유주택의 경우에는 임대사업자로 등록한 날 이후의 거주기간을 말함)‘2 이상일 것

- 장기임대주택 : 양도일 현재 장기임대주택을 민간임대주택으로 등록하여 임대하고 있을 것

1세대가 장기임대주택과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하는 경우[해당 거주주택이 민간임대주택에 관한 특별법5조에 따라 민간임대주택으로 등록한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택)이 있는 거주주택(이하 직전거주주택보유주택이라 함)인 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분]


넷째, ‘2이상 보유(거주) 하여야 한다.
 
1세대 1주택 비과세를 적용받기 위해서는 원칙적으로 ‘2 이상 주택을 갖고 있어야 한다(2018년부터 조정 대상 지역의 경우 거주 요건이 부활됨). 다만, 다음과 같은 경우에는 2년 보유 요건을 적용하지 않는다.
 
공공사업으로 양도나 수용된 경우
세대 전원이 국외 이주 등으로 부득이 양도한 경우(출국 후 2년 내 매각)
임대주택법에 의한 임대주택에 5년 이상 거주한 후 분양받아 양도한 주택
취학, 1년 이상의 질병 치료, 근무 형편(사업상 형편은 아님)으로 1년 이상 살던 주택을 팔고 세대원 모두가 다른 시·군 지역으로 이사할 때

다섯째, (신설) 조정 대상 지역일 경우?
 
취득 당시에 조정 지역에 있는 주택의 경우 보유기간이 2년 이상 보유기간 중 거주기간이 ‘2이상이어야 비과세입니다
        
조정 대상 지역
- 서울특별시 전 지역
- 부산광역시(해운대구, 연제구, 동래구, 남구, 부산진구 및 수영구, 기장군)
- 경기도(과천시, 광명시, 성남시, 고양시, 남양주시, 하남시 및 화성시 (반송동/ 석우동/ 동탄면 금곡리, 목리, 방교리, 산척리, 송리, 신리, 영천리, 오산리, 장지리, 중리, 청계리 일원에 지정된 택지 개발지구로 한정)
- 기타(「신행정 수도 후속대책을 위한 연기, 공주지역 및 행정중심복합도시 건설을 위한 특별법」제2조제2항에 따른 예정지역)  


거주기간은 주민등록표상의 전입일자부터 전출일까 지의 기간에 의합니다.   
17년 8월 3일 이후 조정 대상 지역 내 주택을 취득하는 경우 2년 이상 거주하여야 비과세를 적용하기로 했습니다. 그러므로, 201782일 이전에 무주택 세대가 매매계약을 하고 계약금을 지급한 경우 거주 요건을 적용하지 않는다고 수정되었습니다.




이렇게 복잡하게 1세대 1주택 요건을 규정하는 것은 근본적으로 세금을 거두기 위한 방편으로 과세 저항을 최소화하려는 정책입니다.
이는 결국 세금을 줄이고 수입을 늘리려는 것입니다.
부동산을 취득 보유하면서 부동산의 가격 상승을 기대하고 임대 소득을 누리다가 소유 부동산을 매각할 때 내야 하는 양도소득세를 줄이려는 방법입니다.


양도소득세율과 세금계산은 다음에 포스팅합니다.



수익성 부동산 투자 우선순위는 수익률이 높아야 한다

절세수단을 찾는 것도 수익성을 높이려는 방법 중의 하나다.




여전히 낮은 금리 시대에 10%대 임대수익률은 흔치 않습니다.



산업단지 내에 입지한 직주근접 수익성 부동산은 공실률이 제로입니다.




타 지역 수익성 부동산과 비교평가하면 더욱 확실합니다.





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