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홍승환 2009. 4. 8. 14:07

 

2009 확 바뀐 부동산 세금

 

 

확 바뀌는 부동산 세금

 

2009년 세금이 가벼워진다

 

보험 군 FC(재정설계전문가)와 은행 양 PB(자산관리전문가), 그리고 공정한 중개사와 왕성한 세무사가 자리를 함께 하고 있다. 왕성한 세무사가 먼저 말했다. 오늘 이렇게 모인 이유는 정부의 세제개편안에 따른 대책을 마련하기 위해서입니다. 특히 지금은 정부에서 부동산 경기를 살리기 위해서 규제완화를 대폭실시하고 있는데, 이 중 세제정책이 아주 큰 비중을 가지고 있는 것 같습니다. 그리고 얼마 전에는 헌법재판소에서 종합부동산세(이하 종부세라 함)에 대한 일부 위헌판결을 내렸습니다. 그래서 앞으로 세제개편 등의 내용을 분석하고 그에 맞는 대응전략을 세울 겁니다. 그런데 지금의 세제변화를 이해하려면 지금까지의 세제가 어떤 식으로 운영되고 있는지를 알아봐야 할 것 같습니다. 아시다시피 지금까지의 세제는 2005년 8월 31일 8ㆍ31 조치 때 나온 것들입니다. 이 시기는 부동산 가격이 상당히 급등한 때였는데, 그 때 어떤 제도들이 만들어졌는지 정리를 해보면 다음과 같습니다.

 

 

누군가가 말했다. 그런데 세무사님! 지금 상황을 보면 부동산 거래가 전혀 이루어지지 않고 있습니다. 이러한 상황에서 국가는 경기를 회복시키기 위해서 여러 가지 정책들을 내놓고 있습니다. 이러한 측면에서 세제도 개편되고 있는 것으로 알고 있습니다. 그러자 저와 같은 견해를 가지고 계시네요. 그나저나 정부정책도 부동산 시장에 상당한 영향력을 미치니 이에 대한 동향도 잘 파악해 두어야 할 것 같습니다.라며 공정한 중개사가 말을 받았다. 그렇다. 참여정부와 현 정부의 세제정책 또한 극명하게 대비가 되고 있는데, 이 중 개인의 재산과 관련된 제도를 비교해 보면 다음과 같다.

 

이번 세제개편안에 대해서는 왕성한 세무사님이 정리를 해주셔야 할 것 같네요. 아무래도 저희들보다 더 많은 정보를 가지고 있을 테니까요. 보험 군 FC가 제안했다. 그러자 왕성한 세무사는 주요 세금항목들에 대한 감세정책을 대략적으로 소개하기 시작했는데, 정리하면 다음과 같다.

보유세 : 보유 세 중 재산세는 조세저항이 심하지는 않지만, 종부세는 조세저항이 매우 심한 세금이다. 왜냐하면 부동산 부자들에게만 부과하기 때문이다. 그래서 정부에서는 불합리한 조세제도를 바로잡는 차원에서 종부세를 인하할 예정이다.

 

 

보충 설명하면, 종부세의 경우 세대별 과세가 개인별 과세로 바뀌고, 세율이 대폭 인하된다. 그리고 1주택 보유자에게는 세금부담을 경감하기 위해 감면규정을 도입한다. 이런 개편안으로 인해 다음과 같은 사람들이 혜택을 누릴 것으로 보인다. ① 종부세 과세대상자 전체는 세율 인하 등으로 종전보다 대폭 감면이 실시될 전망이다. ② 1주택을 보유한 가정의 경우 추가로 감면혜택을 받을 수 있다. ③ 부부공동등기를 한 사람의 경우 개인별 과세로 전환됨에 따라 비과세 혜택이 늘어날 전망이다. ④ 개인별로 부동산을 소유한 가정의 경우 개인별 과세로 전환됨에 따라 비과세 혜택이 늘어날 전망이다.

 

양도소득세 : 양도세는 1주택자에 대한 비과세와 2주택 이상자에 부과되는 중과세제도를 구분하여 살펴보면 도움이 된다. 첫째, 1세대 1주택의 경우 거주요건이 현행처럼 유지되며, 비과세 금액의 범위를 제한하는 고가주택의 개념이 바뀌었으며, 일시적 2주택 비과세 처분기한이 바뀌었다. 이런 개편으로 인해 다음과 같은 사람들이 혜택을 누릴 것으로 보인다.

 

6억 원에서 9억 원 사이의 고가주택을 가지고 있는 사람의 경우, 고가주택기준이 2008.10.7 전은 실거래가 6억 원이었으나 이 날 이후는 9억 원으로 늘어났다. 따라서 6억 원에서 9억 원 사이의 주택을 가지고 있는 사람들이 혜택을 받게 될 전망이다. ② 갈아타기를 하는 사람의 경우, 일시적 2주택 비과세 중복기간이 1년에서 2년으로 연장되어, 갈아타기를 하는 사람들이 기본주택 처분에 여유가 생겼다고 할 수 있다. 그리고 이미 비과세 처분기한을 넘긴 사람들도 이번 조치(2008.11.28일부터 시행함)에 따라 일부 구제를 받게 된다. ③ 지방에서 실수요 목적으로 1주택을 구입해 2주택이 된 세대의 경우, 기존주택을 양도하면 비과세한다(2008.11.28부터 적용함).

 

둘째, 1세대 2주택 이상을 보유하면 양도세 중과세와 관련이 있는데, 세제개편안에서는 주로 지방은 중과세를 완화하나, 수도권은 중과세제도를 유지하고 있다. 다만, 수도권도 시장상황을 지켜보면서 언제든지 완화 내지 폐지할 가능성이 있다. 참고로 지방의 경우 미분양주택이 많이 발생하자 최근(11.3)에는 경제난국 극복대책의 일환으로 2010년까지 한시적으로 구입한 주택에 대해서는 일반과세를 한다. 이런 개편안으로 인해 다음과 같은 사람들이 혜택을 누릴 것으로 보인다. ① 지방 광역시 권에서 2주택을 가지고 있는 사람의 경우, 기준시가가 3억 원에 미달하면 중과세를 적용하지 않으며 일반세율로 과세되는 혜택이 있다. ② 2010년까지 한시적으로 지방에서 미분양주택을 사면, 구입하는 주택 수에 관계없이 무조건 일반과세를 한다. 그런데 중과세제도가 완화되면 다음과 같은 사람들이 혜택을 받게 된다. 먼저 현재 수도권에서 2주택을 보유하고 있는 사람의 경우 한시적으로 2년간 중과세제도가 폐지되면 일반과세가 되므로 세금부담이 상당히 약해진다. 다음 현재 수도권과 지방 광역시 권에서 3주택 이상을 보유하고 있는 사람의 경우 세율이 60%에서 45%로 인하되므로 25% 정도의 세금이 줄어든다.

 

아무튼 부동산 시장에서 양도세 중과세제도의 폐지 여부가 화두가 되고 있다. 그렇다면 중과세제도와 시장과의 관계는 어떻게 정리할 수 있을까? 다음과 같다. ① 만일 부동산 시장의 침체가 계속된 상태에서 중과세제도가 폐지되면, 부동산 시장의 공급자에게 더 큰 영향을 미치므로 중과세 물량이 일시에 쏟아져 시장가격을 하락시킬 수 있다. 그러나 중과세 물량이 어느 정도 소화가 된 상태에서는 수요자에게 영향을 주어 매수를 유인하게 된다. ② 만일 부동산 시장이 활황인 상태에서 중과세제도 폐지가 계속되면, 부동산 시장의 수요자에게 더 큰 영향을 미치므로 가격을 끌어올릴 가능성이 높다.

 

과세요건을 알면 세금이 보인다

이번 정부에서 발표한 내용들을 보니 세율만 인하하는 것이 아니라, 과세표준도 손을 댄 것 같습니다. 그리고 앞으로 종부세는 세대별 대신 개인별로 과세하라고 하는데, 도대체 이를 어떻게 정리해야 할지 난감하기 짝이 없습니다. 보험 군 FC가 넋두리를 하기 시작했다. 그래요. 그래서 드리는 말씀인데 세제개편에 따른 대응전략을 논하기 전에 먼저 과세요건부터 알아보았으면 합니다. 일단 과세요건을 제대로 파악하면 세제개편안을 이해하는데 많은 도움이 될 겁니다. 라고 말한 왕성한 세무사는 보험 군 FC의 답답함을 해결해 주고자 다음과 같이 설명했다.

 

과세요건(課稅要件)은 납세의무자에게 세금을 부과할 수 있도록 납세의무의 성립에 필요한 법률상의 요건을 말한다. 과세요건은 다음과 같이 4가지 요소로 구성되는데, 이 4가지 요소가 확정되어야 납세의무가 성립된다고 할 수 있다. ① 납세의무자 : 납세의무자란 세법에 의해 세금을 납부할 의무가 있는 자연인과 법인을 말한다. ② 과세물건과 그 귀속 : 과세물건이란 과세의 대상으로 정해져 있는 물건ㆍ행위 또는 사실을 말하며, 이는 소득이나 소비 그리고 재산으로 나눌 수 있다. 한편 과세물건의 귀속이란 이러한 과세물건과 납세의무자와의 결합관계를 말한다. 즉 과세물건이 특정한 납세의무자에게 귀속되어야 납세의무가 성립한다는 것이다. ③ 과세표준 : 과세표준이란 세법에 의해 직접적으로 세액산출의 기초가 되는 과세물건의 수량 또는 가액을 말하는 것으로 과세물건이 갖는 담세력을 측정한 수치이다. 과세표준은 보통 소득금액(수입금액에서 필요경비를 차감한 금액)에서 소득공제 등을 차감하여 계산하는데, 아래 표를 참고하기 바란다.

 

세율 : 세율이란 과세물건의 과세표준에 대한 세액 비율을 말하는데, 아래 표를 참고하기 바란다.

 

, 이렇게 보니까 세금이 어떤 모습으로 부과되는지 한눈에 보이네요? 그런데 세무사님, 아까 말씀하신 것 중 과세대상을 어떻게 정하느냐가 상당히 중요한 것 같습니다. 과세대상을 세대단위로 하는지 개인단위로 하는지에 따라 세금이 부과될 수도 있고 안 될 수도 있잖아요. 우리 은행 양 PB님께서 아주 좋은 지적을 해주셨네요. 이번 헌법재판소 결정을 통해서 과세단위에 대한 궁금증들이 상당히 많아졌는데요. 그렇다면 이에 대해서 한번 살펴보죠.

 

과세단위는 소득이나 재산을 종합하는 단위를 말한다. 다시 말하면 소득이나 재산을 종합하는 단위를 가족으로 할 것인가 개인으로 할 것인가에 관한 문제를 말한다. 이러한 과세단위는 누진세율을 적용하는 세목에서는 세금의 크기를 결정한다는 점에서 중요성이 있다. 그렇다면 현재 과세되고 있는 세금들은 어떤 식으로 과세단위가 결정되고 있을까?

 

첫째, 종합소득세는 개인이 벌어들인 소득에 대해 세금을 부과한다. 예를 들어 맞벌이 부부의 경우 두 소득을 합산하여 과세하는 것이 아니라, 각자의 소득에 대해 과세한다. 이렇게 각자 과세하는 것이 누진세율 체계 하에서는 세금이 낮다. 둘째, 보유세를 보자. 보유세는 재산세와 종부세를 말하는데, 이 중 재산세는 개인별로 과세하고 있으며, 종부세는 최근까지 세대별로 합산하여 과세가 되었으나, 이 부분에 대해 위헌판결이 남에 따라 앞으로 개인별 과세로 바뀌게 되었다. 셋째, 양도세를 보자. 양도세는 비과세와 감면 그리고 중과세제도 등이 복잡하게 얽혀 있다. 그런데 여기서 중요한 것은 양도세는 과세대상을 판단할 때에는 세대별로 한다는 것이다. 왜냐하면 주택은 가족이 공유하는 수단이지 개인별로 소유하는 수단이 아니기 때문이다.

 

보험 군 FC를 포함한 참석자들은 현 정부의 세제개편안을 대략적으로 살펴보았지만 어디에서도 볼 수 없는 과세요건에 대해 특별공부를 한 덕분인지 세금에 대해 상당한 자신감을 가질 수 있었다.

 

투기과열지구 해제와 분양권·입주권 매매

 

투기과열지구의 해제와 세금

, 이제부터는 분양권과 입주권에 대한 세금문제를 살펴봅시다. 마침 정부에서는 신규시장 및 재건축ㆍ재개발 시장을 활성화시키기 위해 규제제도를 완화한다고 하고 있으니까요.

 

그동안 주택 시장에 많은 영향을 준 제도는 취득단계의 담보대출제도, 보유단계의 종부세, 그리고 양도단계의 양도세 중과세였는데, 이 제도가 서로 어우러져 부동산 시장을 지배해오던 중 2008년 상반기부터 본격화된 세계경기 및 국내경기 침체현상으로 부동산 시장이 하락세를 면치 못하고 있다. 그래서 정부는 부동산 시장을 연착륙시키기 위해 다음과 같이 제도를 손질하고 있다. 먼저 취득단계에서는 담보대출규제제도를 완화하기 위해 투기지역을 대폭적으로 해제시켜, 2008.12월 현재 서울 강남구ㆍ송파구ㆍ서초구 등 3구만 투기지역으로 지정되어 있다. 둘째, 보유단계에서는 종부세 제도를 손질하고 있다. 셋째, 양도단계에서는 양도세 제도를 손질하는 한편, 투기과열지구를 해제하여 분양권 및 입주권 매매를 자유롭게 하도록 했다. 참고로 투기과열지구는 집값 상승률이 물가 상승률보다 현저하게 높은 지역 중에서 최근 2개월간 청약경쟁률이 5대 1을 웃도는 곳 등을 대상으로 국토해양부장관이나 시ㆍ도지사 등이 지정하는데, 이 제도는 주로 주택공급과 관련한 규제(입주 때까지 분양권 전매 제한, 청약통장 가입자 중 일부 1순위 제한, 전용 85㎡ 이하 중소형 주택의 경우 중소형 75%는 무주택자에게 우선 공급)를 위해 도입되고 있다.

 

, 투기지역은 주로 담보대출규제 그리고 투기과열지구는 주로 주택공급과 관련되는 제도군요. 공정한 중개사가 말을 했다. 그렇습니다. 일반적으로 그동안 주택 투기지역으로 묶여 있는 곳에서 6억 원을 초과한 주택을 산 경우에는 40% 이내에서 대출을 받을 수 있었죠. 은행 양 PB가 말을 했고, 이어 대출과 관련된 제도를 다음과 같이 설명 했다.

 

현재 은행은 투기지역과 투기과열지구를 대상으로 LTV(담보인정비율, Loan To Value)제도를 운용하고 있다. 여기서 LTV제도란 주택을 구입할 때 주택을 담보로 하여 빌릴 수 있는 최고 한도의 돈을 말한다. 그런데 각 금융기관들은 무조건 LTV비율 내에서 대출을 해주는 것이 아니라, 소득능력을 감안하여 대출규모를 결정해 왔는데, 이 제도가 바로 DTI제도다. 이 제도는 대부분 투기지역의 6억 원 초과주택에 대해 적용되는 제도로서 40% 이내에서 시행되고 있다. 예로 만일 연봉 5,000만 원을 받은 사람이 8억 원짜리 주택을 구입하는 경우 3억 2,000만 원의 LTV가 결정되나, DTI가 40%라면 한 해에 갚아야 할 원리금은 2,000만 원(연봉 5,000만 원 x DTI 40%) 이내로 결정되어야 한다. 물론 이렇게 LTV와 DTI 제도가 있더라도 은행이 무조건 이 금액을 대출하는 것은 아니며, 개인의 신용에 따라 대출규모가 달라진다.

 

그렇다면 앞으로 대출규제제도는 어떻게 바뀔까? 2008.11.7부터 정부는 서울 강남구ㆍ송파구ㆍ서초구 등 3구권을 제외하고 나머지 지역을 모두 투기지역에서 해제시켰다. 이로 인해 다음과 같이 담보대출제도가 적용될 것으로 보인다. ① 서울 강남구 등 3구는 6억 원 초과아파트는 여전히 LTV와 DTI가 40% 이내에서 제한된다. ② 앞에 언급한 지역 외의 지역은 아파트 가격에 상관없이 LTV비율이 60%로 통일되고 DIT제도가 적용되지 않는다. 한편 주택담보대출은 가계에 큰 영향을 줄 수 있으므로 대출규모는 본인의 형편에 맞게 조절되어야 하는데, 전체 대출규모가 구입하고자 하는 집값의 1/3(33%)이 넘지 않는 범위 내에서, 또 매월 원리금 상환금액이 가계소득의 1/4(25%)를 넘지 않는 범위 내에서 이루어져야 한다.

 

공정한 중개사님! 투기과열지구 해제로 인해 분양권이나 입주권 매매가 활성화되지 않을까요? 왕성한 세무사가 공정한 중개사에게 질문을 던졌다. 글쎄요. 얼마 전까지만 해도 분양권이나 입주권의 매매가 자유롭지 못했으나, 투기과열지구의 해제로 인해 이들의 매매가 자유롭게 될 것 같습니다. 하지만 경기침체 현상으로 인해 예전처럼 활력이 붙을지는 모르겠습니다. 그 때 두 사람의 대화를 듣고 있던 보험 군 FC가 질문을 한다. 세무사님, 분양권과 입주권은 어떻게 다르죠? 그리고 투기과열지구 해제에 관련된 내용도 상당히 복잡한 것 같은데요. 설명 좀 부탁드립니다. , 그렇군요. 먼저 분양권은 청약제도에 의해 당첨 받은 주택에 입주할 수 있는 권리를, 입주권은 재건축이나 재개발사업에서 조합원들이 가지는 주택에 입주할 수 있는 권리를 말합니다. 그리고 투기과열지구 해제와 관련된 내용은 지금부터 자세히 알아보도록 하겠습니다.

 

만약 주택이 신규로 분양되는 시장에서 분양대금을 더 이상 불입하기가 힘들거나, 투자가치가 떨어져 이를 매도하기로 생각했다면 이런 경우에는 어떤 문제가 있을까? 먼저, 이러한 상황이라면 분양권 매매가 가능한지부터 따져볼 필요가 있다. 왜냐하면 분양권을 매매하거나 증여하는 등의 행위를 일체 금지하는 경우가 많기 때문이다.

 

참고로 2008.11.7부터 정부는 서울 강남구ㆍ송파구ㆍ서초구 등 3구만을 제외하고, 나머지 지역을 모두 투기과열지구에서 해제시켰다. 이로 인해 대부분 분양권 전매가 가능하게 되었다. 다만, 이러한 분양권 매매가 가능한지의 여부는 분양가 상한제 여부, 주택의 소재 지역, 택지종류, 주택규모 등에 따라 복잡하게 변한다. 일반적으로 투기과열지구는 계약일로부터 3년간 전매를 제한하고, 비투기과열지구는 계약일로부터 1년간 전매를 제한한다. 하지만 수도권 과밀억제권역은 인구집중 현상이 심화되므로, 규제강도를 다음과 같이 세게 한다. ① 과밀억제권역 내의 85㎡이하 주택의 경우 계약일로부터 5년간 전매제한, ② 과밀억제권역 내의 85㎡초과 주택의 경우 계약일로부터 3년간 전매제한.

 

예를 들어보자. 만일 서울 동작구에서 분양되는 주택이 민간주택이라면 전매제한 기간은 어떻게 되는가? 단, 이 주택은 분양가 상한제를 적용받는다고 하자. 서울 동작구는 2008.12월 현재 비투기과열지구에 해당하므로, 기본적으로 계약일로부터 1년간 전매제한을 받는다. 그런데 서울은 수도권 과밀억제권역에 해당한다. 따라서 이 주택이 85m2이하 주택이라면 계약일로부터 5년간 전매제한을 받는다.

 

누군가가 중개사님! 분양권 매매는 어떻게 하는 건지요. 이번 기회를 통해 확실히 정리를 해두었으면 합니다 라고 말하자, 공정한 중개사가 설명했는데, 요약하면 다음과 같다.

 

매매계약서 작성 및 명의이전은 이렇게 한다 : 매도자가 건설사와 최초 분양계약을 맺을 때 분양계약서에 기재되어 있는 계약금ㆍ중도금ㆍ잔금을 기초로 매매계약서를 작성한다. 이를 작성할 때에는 기불입한 금액과 매수자가 승계한 금액이 얼마인지를 구분하여 기재한다. 또한 매도자에게 추가로 주기로 한 프리미엄 액수도 명시한다.

 

분양권도 실거래가 신고해야 한다 : 매매계약이 끝나면 매도자는 분양계약서 원본과 매매계약서, 인감과 신분증을 가지고 해당 주택의 소재지 시ㆍ군ㆍ구청에 직접 가서 검인을 받는데, 19가구 미만의 분양권은 검인만 받으면 되고, 20가구 이상 단지는 실거래가 신고를 해야 한다.

 

대출 승계는 어떻게 이루어지나 : 원칙적으로 매도자와 매수자가 함께 은행을 방문한다. 은행마다 요청 서류가 다를 수 있으므로 방문 전에 은행에 문의를 해두는 것이 번거로움을 줄일 수 있다.

 

세금신고는 이렇게 한다 : 매도자는 양도 차익에 대해 관할 세무서에 신고해야 한다(손해를 본 경우도 신고해야 함). 양도세율은 보유기간이 1년 미만이면 50%, 1년에서 2년 미만이면 40%, 2년 이상이면 9~36%(2009년 6~35%)이다. 한편 최근 종부세 세대별 합산과세의 위헌 결정으로 공동명의로 분양권을 사는 경우가 많아질 것으로 보인다. 이때 분양권에 대한 증여재산가액은 프리미엄을 포함한 가액이 되므로 이에 유의할 필요가 있다. 한편 분양권 양도세 신고 시 유의해야 할 사항은 다음과 같다. 첫째, 다운계약서를 작성하지 마라. 과세당국에서 사후관리를 10년 동안 하기 때문이다. 둘째, 마이너스 프리미엄도 신고를 하라. 양도세를 신고하지 않으면 엉뚱한 세금을 물 수도 있다. 셋째, 중개수수료 영수증을 반드시 챙겨라. 웃돈을 준 것도 영수증을 챙기면 필요경비로 인정받을 수 있다.

 

분양권의 매매와 세금

분양권과 관련된 세금문제를 알아보자. 참고로 여기서 분양권은 계약을 한 날로부터 잔금을 치르기 전까지 지속되고, 잔금을 청산하면 분양권이 아닌 부동산이 된다.

 

분양권 취득과 세금 : 분양권은 부동산이 아니므로 취득세를 내지 않아도 된다. 다만, 요즘은 20가구 이상 되는 단지는 분양권도 계약일로부터 60일 내에 실거래가를 관할 시ㆍ군ㆍ구청에 신고해야 한다는 점에 주의할 필요가 있다. 그리고 분양주택에 대한 잔금을 납부하는 경우에는 부동산을 취득하는 경우가 되어 취득세 등의 납부를 해야 한다.

 

분양권의 보유와 세금 : 분양권만을 보유한 경우에는 보유세 등 어떠한 세금도 부담하지 않는다. 하지만 분양권을 포함하여 주택을 보유한 경우에는 다음과 같이 세금관계가 형성된다. 예를 들어 분양권 1개와 1주택을 보유하고 있다고 하자. 첫째, 분양권을 양도하는 경우에는 분양권에 대해서는 일반과세(보유기간에 따른 세율)가 적용된다. 둘째, 주택을 양도하는 경우에 주택이 비과세 요건을 갖추었다면 1세대 1주택으로서 비과세를 받을 수 있다. 분양권은 주택이 아닌 단순한 권리에 해당된다.

 

분양권의 상속ㆍ증여와 세금 : 분양권을 상속하거나 자녀에게 증여 또는 부부 공동명의로 바꿀 때는 증여세를 검토해야 한다. 첫째, 분양권이 상속재산에 해당하는 경우에는 불입금액과 프리미엄가액을 합한 금액을 기준으로 상속세가 부과된다. 다만, 상속세는 보통 분양권가액을 포함하여 순재산가액이 10억 원이 되지 않으면 부과되지 않는다. 둘째, 분양권이 증여재산에 해당하는 경우에는 불입금액과 프리미엄가액을 합한 금액을 기준으로 증여세가 과세된다. 다만, 증여세는 배우자간에 증여한 경우에는 6억 원, 성년자는 3,000만 원 그리고 미성년자는 1,500만 원까지 비과세한다.

 

입주권의 매매와 세금

입주권은 주택 재건축 또는 재개발 사업과정에서 조합원 자격을 가진 사람들이 가지고 있는 주택에 입주할 수 있는 권리를 말하는데, 입주권의 자격에 대해서는 도시 및 주거환경정비법에서 규정하고 있으며, 구체적인 것은 시도의회에서 조례를 제정해 자격여부를 따지고 있다.

 

입주권 매매 : 2008년 8ㆍ21 대책으로 재건축 조합원의 명의변경금지를 철폐하기로 함에 따라 개정안이 시행되면 재건축 조합원 입주권 거래도 자유롭게 된다. 참고로 입주권이 분양권과 차이 나는 가장 눈에 띄는 점은 바로 입주권을 주택 수에 포함한다는 것이었다. 이 내용이 무엇을 의미하는지 정도만 알아보자. 재건축 등은 보통 주택이 있는 상태에서 추진되는데, 입주권은 이 과정에서 생성되는 권리이다. 따라서 세법은 입주권이 권리형태를 가지고 있지만, 실질은 주택과 가까우므로 주택과 같이 취급하고 있다. 그래서 다음과 같은 특징을 갖는다. 첫째, 입주권은 비과세가 가능하다. 둘째, 입주권은 보유한 주택 수에 포함시켜 다른 주택의 과세방식에 영향을 준다. 예를 들어 1입주권과 1주택을 보유하면 1세대 2주택이 되므로, 주택에 대해서는 비과세를 받을 수 없는 식으로 과세방식이 변할 수 있다는 것이다. 다만, 이렇게 규제를 받는 입주권은 도시 빛 주거환경정비법상의 입주권(통상 재건축ㆍ재개발 사업에서 발생하는 입주권을 말한다)에 해당하거나(따라서 주택ㆍ직장조합 입주권이나 일반ㆍ특별 분양권은 제외됨), 2006.1.1 이후에 관리처분을 받거나 취득한 입주권에 해당(따라서 2005.12.31 이전에 관리처분을 받은 입주권은 규제대상에서 제외됨)되는 경우이다.

 

입주권 취득과 세금 : 입주권을 취득하면 분양권과는 달리 대지를 취득하게 되므로 대지에 대한 취득세와 등록세를 내야 하는데, 과세표준은 취득금액(=권리가액+프리미엄)이고, 세율은 4.6%이다. 예를 들어 당초 조합원이 토지에 대해 평가받은 권리가액이 1억 원이고 프리미엄이 2,000만 원이라면 입주권 취득에 대한 세금은 5,520,000원(=1억 2,000만 원 x 4.6%)이다. 이렇게 입주권 취득에 대해 취득세 등을 낸 후에 추후 주택건물이 완공되었을 때에는 신축된 건물에 대한 취득세와 등록세를 추가로 납부해야 한다. 단, 재개발 사업으로서 정비구역지정 전의 원 조합원이 취득한 85㎡이하의 주택의 취득세와 등록세에 대해서는 비과세를 적용하고 있다(재건축 조합원은 제외).

 

입주권의 보유와 세금 : 입주권을 보유한 경우에는 조합원이 직접 부담하는 보유세는 없다. 왜냐하면 조합 등 사업주체가 부담을 하기 때문이다. 한편 입주권을 보유한 상태에서 다른 주택을 양도할 때는 세금관계에 주의를 해야 한다. 원칙적으로 2006년 이후에 취득하거나 관리처분을 받은 입주권은 주택으로 취급되기 때문이다.

 

입주권 양도와 세금 : 입주권을 양도하는 경우에는 다음과 같은 세무 상 쟁점이 생긴다. 첫째, 비과세를 받을 수 있는가? : 입주권은 비과세를 받을 수 있다. 다만, 보통 관리처분계획인가일 현재에 3년 등의 비과세 요건을 갖추어야 하는 등의 조건이 있다. 둘째, 과세가 되면 장기보유 특별공제를 받을 수 있는가? 입주권에 대해서는 장기보유 특별공제는 일부만 받을 수 있다. 현행세법은 이 공제를 부동산의 양도차익에 대해서만 적용하고 있기 때문이다. 따라서 부동산에서 발생한 양도차익의 경우 보유기간에 따른 공제율을 적용하고, 권리상태에서 발생한 양도차익은 배제한다.

 

셋째, 세율은 어떻게 적용하는가? 세율은 다음과 같이 적용한다. 기존 부동산 취득일로부터 1년 미만 보유 시에는 50%, 1년~2년 미만 보유 시는 40%, 2년 이상 보유 시는 9~36%(2009년 6~35%)를 적용받는다. 완공이 되면 입주권에서 주택으로 바뀌므로 주의해야 한다. 이외에 양도가액은 실제 거래된 금액을 기준으로 하고, 취득가액은 양도 당시까지 불입한 금액을 말한다. 만일 입주권을 취득한 후에 양도한 경우라면 승계취득한 금액과 추가 불입금액을 합한 금액이 취득가액이 된다.

 

입주권의 상속ㆍ증여와 세금 : 입주권을 상속하거나 자녀에게 증여 또는 부부 공동명의로 바꿀 때는 증여세를 검토해야 하는데, 첫째, 입주권이 상속재산에 해당하는 경우에는 불입금액과 프리미엄가액을 합한 금액을 기준으로 상속세가 부과된다. 다만, 상속세는 보통 입주권가액을 포함하여 순재산가액이 10억 원이 되지 않으면 부과되지 않는다. 둘째, 입주권이 증여재산에 해당하는 경우에는 불입금액과 프리미엄가액을 합한 금액을 기준으로 증여세가 과세된다. 다만, 증여세는 배우자간에 증여한 경우에는 6억 원, 성년자는 3,000만 원 그리고 미성년자는 1,500만 원까지 비과세를 한다.

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