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nanum 2008. 10. 22. 06:55

 

예상했던 대로 정부의 부동산시장 안정화 정책이라는 것이 투기활성화 정책일 뿐이었다. 이번 정부의 부동산시장조치는 왜 대한민국은 투기세력을 필요로 하는가?라는 것을 단적으로 말해주는 정책 중 하나라 말할 수 있다.

 

심하게 얘기하면 투기세력을 동원해 시장안정조치를 취하겠다는 얘기인데 그렇게 해서라도 시장을 안정시켜야 하는 상황이 우리가 직면한 지금의 대한민국현실이다. 그러나 문제는 지금 직면해 있는 위험들을 돌파하기 위해 투기의 목적으로 부풀려진 작금의 주택시장을 더욱 부풀려야만 한다는데 있다. 왜 그럴까?

 

모든 시장의 불안은 늘 그렇듯 수요와 공급을 살펴보면 그 원인이 나온다. 모두가 알고 있지만 현재 주택시장은 폭풍전야라 해도 과언이 아니다. 미분양아파트가 급증하고 있고, 급매물이 나와도 팔리지 않는다. 이유는 무엇일까? 당연 수요보다 많은 공급에 문제가 있다. 그러나 이제까지 공급과잉으로 인한 부동산시장의 문제점은 부각되지 않았다. 이는 그만큼  과잉 공급을 떠받치는 수요가 있었기 때문이다. 어쩌면 왜곡된 시장구조 때문인지도 모르지만 왜곡된 시장에 대한 설명은 뒤로하자). 그럼 갑자기 수요주체가 사라진 이유는 무엇일까?

 

부동산 실수요보다 투기세력에 지탱되고 있는 것이 한국부동산 시장의 현실이다. 일부는 부동산을 가계의 재테크 일환으로 생각한다. 어째든 이득을 남기자는 동기가  한국 부동산 매수자들의 주류를 이루는데 이런 경우 당연 수요는 "얼마를 남기냐"는 차익실현가능성과 비례한다. 즉 공급과잉에도 수요과 이를 모두 커버할 수 있었던 것은 투자한 만큼 이윤이 충분히 보장되기 �문이었다. 근데 지금의 경제여건은 얻는 것보다 지불할 것이 많아 부동산 이윤을 남기기 위한 상황이 좋지 않게 변하고 말았다.  

 

문제를 금융시장의 충격에서 찾을 수 있다. 세계 금융시장의 신용경색여파가 결국 주택시장까지 영향력을 떨치고 있는 것이다. 주택대출금리가 급등하고 있다. 은행권의 주택담보대출 대부분을 차지하는 것이 변동금리형 주택대출인데 금리가 계속해서 최고치로 치솟고 있다. 가계의 이자부담이 계속 커져간다는 얘기다. 거기에 가계의 부채비율도 어느 때보다 높아 금융시장의 여건의 개선될 기미를 보이지 않는다. 국내 가계부채가 올 2분기 현재 660조원으로 IMF  183조원에 비하면 3배나 높은 수치다.즉 투자비용이 높아진 것이다.

 

그런 반면 집값은 계속해서 하락을 하고 있다. 부동산가격의 하락에 대한 이유로 경기침체 참여정부의 강력한 부동산 규제 등 여러 이유가 있겠지만 부동산시장 불패의 신화가 깨지고 있는 근본적 원인은 "이미 집값이 올라올 만큼 올라왔다"고 믿는 즉 과장되게 얘기하면 "거품이 끼어 있다"고 믿는 시장주체자들에게 있다. 시장가격이 이미 크게 올라 더 이상 작금의 경제여건의 여러 악재를 뚫고 상승할 여력이 있는 것으로 보지 않고 있기 때문이다. 인플레이션이 강하게 나타나거나 주식시장의 하강국면에 접어 들었어도 자본이 부동산으로 움직이지를 않는 것은 바로 그런 이유이다. 그런데 집값하락에 이자율상승에 대한 부담을 견디지 못하고 급매물이 나오고 있고 이런 급매물은 결국 다시 부동산 가격을 하락시키고 있는 실정이다.

 

더 큰 문제는 부동산시장을 불안케 하는 주체들이 대부분 투기의 목적이거나 재테크 차원에서 부동산 투자를 한 사람들이라는 점이다. 한국 부동산 시장은 1세대 3주택자인 다주택보유로 구성되어 있다는 점이다. 언론사 보도에 따르면 실수요가 아닌 투기적 수요로 한 세대가 3개 주택을 보유한 주택수만 하더라도 지난 2006년 국세청발표에 근거 그 수가 825000채나 된다고 한다.

 

그런데 투기성 주택 수요자들은 대부분 은행의 대출을 통해 매입을 해왔기 때문에 부동산시장의 부실은 금융권으로 바로 전이되게 되어 있다. 결국 이 급한 불을 끄기 위해 정부는 대부분의 부동산 규제를 풀어 주고 투기세력에까지 투기의 가능성을 열어 부동산 시장을 정상화 시키겠다는 것이다.

 

여기서 우리는 다음과 같이 쉽게 정리를 해 볼 수가 있다. 지금의 부동산 시장은 투기세력에 의해 조성되었다. 은행은 이런 투기세력에 대출을 해주며 영업을 해왔다. 투기세력의 몰락은 은행의 몰락임으로 투기세력이 시장으로 돌아와 부동산의 실수요를 증대시켜야 하며 가계의 자산보존을 통해 금융권 부실을 막을 수 있다. 투기세력이 시장으로 돌아 올 수 있게 하기 위해 투기여건을 개선시켜줄 수 밖에 없다. 결국 대한민국 경제는 부동산 투기로 지탱하고 있다.

 

다른 한 가지 질문을 던져보자. 정부의 최근 조치가 금융부실화를 막는데 효과가 있냐는 것이다. 물론 가시적인 효과는 어느 정도 있겠다. 일단 부동산 투기세력에게는 이번 정부의 조치가 이익실현을 위한 비용이 다운되기 때문이다. 그런데 부동산 가격이 이런 정부의 급진적 조치 후에도 시장의부동산 가격이 상승할 것이라고 믿는 사람은 얼마나 될까? 최근 법원 경매시장으로 넘어온 주택의 입찰가격이 급락하고 있다고 한다. 주택 소유자들이 금융권에 빌린 대출 원리금을 정해진 기한 내에 갚지 못해 경매 처분되는 집들은 쏟아지고 있는 실정인데 이에 반면, 매수세는 실종되었기 때문이다. 어떤 곳은 서울 지역 일부 값비싼 아파트의 최저 입찰가격인데도 감정가격의 반값 수준으로 떨어지는 사례도 나왔다고 한다. 경매에서 매수세가 실종되었다는 것은 결국 부동산가격의 추락전망이 우세하기 때문이다. 거품이 끼어 있다는 얘기가 아닐까?

 

정부의 이번 조치가 필요 적절한 조치가 아니었다면 결국 금융시장과 부동산 시장안정화를 위한 정책이 아니라 훗날 투기세력의 시장교란 가능성을 합법적으로 제공하는 결과를 초래하게 될 수 있다.

 

지금의 부동산 가격은 거품이 끼어있고 이 기회거품이 제거되는 과정이라면 정부의 정책은 옳은 것이 아니다. 지금 부동산가격이 거품낀 가격이라면 지금이 부동산 거품을 제거할 적기이기 때문이다. 그런데 이런 적기를 놓치고 앞으로 거품을 키우는 쪽으로 시장메카니즘을 형성한다면 부메랑이 되어 돌아올 거품제거과정은 더큰 낙폭으로 한국경제를 추락시킬 것이다.

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