제4차 「경제현안점검회의」-「정책모기지 개편방안

댓글 0

부동산관련

2016. 12. 12.

4경제현안점검회의-정책모기지 개편방안

담당부서: 금융정책과

 

정부는 12.8() 오전 7:30분 유일호 경제부총리 겸 기획재정부 장관 주재로 개최된 제4경제현안점검회의에서,

 

정책모기지 상품별로 지원요건을 합리적으로 개편하고, 내년에는 서민실수요층에 대해 금년보다 확대된 규모로 충분히 공급하는 내용의 을 추진하기로 하였음

 

 

상세한 내용은 붙임 자료를 참조하시기 바랍니다.

 



















제 목 : 정책모기지의 안정적 공급을 유지하되, 서민층 실수요자에게 혜택이 집중되도록 하겠습니다.

□ 정부는 12.8(목) 오전 7:30분 유일호 경제부총리 겸 기획재정부 장관 주재로 개최된 제4차 「경제현안점검회의」에서,

 ㅇ 정책모기지 상품별로 지원요건을 합리적으로 개편하고, 내년에는 서민ㆍ실수요층에 대해 금년보다 확대된 규모로 충분히 공급하는 내용의 「정책모기지 개편방안」을 추진하기로 하였음


 ※ 상세한 내용은 붙임 자료를 참조하시기 바랍니다.


< 붙임 1 : 정책모기지 개편방안 >
< 붙임 2 : 주요 Q&A >




붙임1


정책모기지 개편방안

2016. 12. 8


관 계 부 처 합 동

목   차

 Ⅰ. 현황 및 문제점  1
   <참고> 최근 가계부채 동향 및 시사점  2

 Ⅱ. 정책모기지 개편방향  3

  󰊱 디딤돌대출 : 무주택 서민 실수요자에게 차질없이 공급  4
  󰊲 보금자리론 : 중산층 이하 실수요자를 집중지원  5
  󰊳 적격대출 : 금리상승기 대비 순수고정형 상품 확대  6

 Ⅲ. 개편효과 및 향후 계획  7


Ⅰ. 현황 및 문제점


□ 정책모기지(디딤돌·보금자리론·적격대출)는 서민·중산층의 내집마련을 지원하고, 가계부채의 안정화에 핵심적 역할 수행

 ㅇ 서민·중산층의 주택구입 자금을 꾸준히 지원

    * (디딤돌·보금자리론) ’04년부터 총 101만 무주택 서민층의 내집마련 지원

 ㅇ 장기·고정금리·분할상환 방식의 대출공급으로 가계부채 질적 구조개선에 기여

    * 대출 비중(’10년→’16.9월, %) : (고정금리) 0.5→41.4, (분할상환) 6.4→43.3

□ 다만, 최근 시장금리 상승으로 정책모기지에 수요가 쏠리면서 재원 부족 및 가계부채 증가 문제 발생

 ㅇ 금년 정책모기지 공급량은 약 41조원으로 작년(31조)대비 32% 급증

  - 그러나, 정책모기지의 재원이 되는 주택금융공사의 보증 여력, 주택도시기금 등은 한정적인 상황

  - 정책모기지 자격 요건의 합리적 조정 없이 공급 계획만 감축할 경우 조기소진에 따른 수요자 불만 우려


 ㅇ 지원대상이 광범위함에 따라 일반 주택담보대출을 이용할 수 있는 계층까지 낮은 금리를 받기 위해 정책모기지 활용 → 주담대 증가 中 정책모기지 비중이 급증

    * 은행권 주담대 증가액 중 주금공 모기지 비중 : (’15.1∼11월) 3.6조/64.0조 = 5.6% (’16.1∼11월) 14.9조/52.2조 = 28.5%

  - 향후 금리상승 본격화, 입주물량 증가에 따라 정책모기지로의 쏠림현상은 더욱 가속화될 우려


 ⇨ 지속가능한 수준으로 정책모기지를 공급하기 위해서는 지원대상을 서민 실수요층에 집중할 필요


참 고

 최근 가계부채 동향 및 시사점


□ 8.25 가계부채 대책의 본격 시행 및 후속조치(11.25일)로 은행권 가계부채 증가세가 전반적으로 둔화되는 추세

   * 8.25대책 시행직전(6~8월) + 21.4조원 → 전년(+23.1조원) 대비 △7.4%8.25대책 시행이후(9~10월) + 13.5조원 → 전년(+15.1조원) 대비 △10.5%

 ㅇ 다만, 주금공 정책모기지 급증으로 인해 11월 은행권 전체 가계대출은 예년보다 증가세가 다소 확대*

   * 11월 가계대출 증감액 +8.8조원 → 전년(+7.5조원) 대비 +1.3조원

  - 은행 자체 주담대는 추세대로 예년대비 증가세가 큰폭 감소

   * 11월 자체 주담대 증감액 +4.5조원 → 전년(+6.3조원) 대비 △28.6%

  - 주금공 정책모기지는 예년대비(△0.4조원) 큰폭 증가세(+1.6조원)

   ※ 기타 11월중 공모주 청약·납입으로 신용대출 등 기타대출이 큰폭 증가(+2.7조원)한 것도 가계대출 증가 원인으로 작용

< 은행권 가계대출 증감(금감원 속보치) >

(단위 : 조원)
’14년
 
 
’15년
 
 
’16년
 
 
 
10월
11월
 
10월
11월
(∼11월)
10월
11월
가계대출
+38.6
+7.1
+7.0
+78.2
+8.9
+7.5
+65.4
+7.6
+8.8

주담대
+36.8
+6.3
+6.0
+70.2
+6.9
+5.9
+52.2
+5.5
+6.1


개별주담대
+35.9
+6.2
+5.7
+61.6
+5.5
+4.1
+32.6
+3.8
+4.4


주금공
정책모기지*
+4.9
+0.7
+0.9
+3.6**
△0.9
△0.4
+14.9
+1.2
+1.6

기타대출
+1.9
+0.9
+1.0
+8.0
+2.0
+1.6
+13.2
+2.1
+2.7

   * 주금공 MBS 발행을 통해 공급되는 디딤돌대출, 보금자리론, 적격대출
  ** 안심전환대출 공급(‘15.3∼4월, 31.7조원)을 제외

□ 은행권 주담대 증가액 中 주금공 정책모기지 비중이 급증하는 등 정책모기지 쏠림현상이 빠른 속도로 심화중

 ㅇ 상대적으로 은행권 접근이 용이한 고소득층 및 투기적 목적의 정책모기지 수요를 적절히 통제할 필요

 ⇨ 정책모기지 요건을 서민층 실수요자 중심으로 개편하되, 내집마련 자금이용에 불편이 없도록 공급량은 확대

Ⅱ. 정책모기지 개편 방향


◇ “서민층 실수요자 지원 강화” 기조를 일관되게 적용

 ➊ (대상) 정책모기지별로 차별화된 목표를 명확히 설정

  - 금리혜택이 높은 디딤돌대출, 보금자리론은 꼭 필요한 “서민층 실수요자”에게 공급되도록 상품별 요건을 정비

 ⅰ) (서민층에 집중) 주택가격 강화(디딤돌·보금자리), 소득요건 신설(보금자리) 등을 통해 서민층의 정책모기지 이용 기회 확대

 ⅱ) (실수요자 지원 강화) 일시적 2주택자 요건 조정으로 투기수요를 차단하고 무주택 실수요자 위주 공급 유도

  - 일반국민을 대상으로는 가계부채 구조개선(고정금리·분할상환) 유도를 위한 적격대출을 적극 공급


정책 대상

저소득층 & 중산층(중위소득 150% 미만)

일반 국민




정책 목표

무주택 서민 실수요자에게 차질없이 공급

중산층 이하 실수요자를 집중 지원

고정금리·분할상환 가속화




맞춤형 정책모기지 상품

디딤돌 대출

보금자리론

적격대출


 ➋ (규모) 내년에도 ’16년(41조원)보다 확대된 규모로 충분히 공급(44조원)될 수 있도록 하여 서민 실수요자 지원 강화

  ※ 주금공 중장기 경영목표상 계획(30조) 대비 최소 10조이상 공급량 확대

  - (디딤돌대출) 주택거래량 등을 감안하여, 연간 7.6조(주금공 4조, 기금3.6조) 수준으로 안정적으로 공급

  - (보금자리론) 공급요건 강화에도 불구, 금년수준(15조원)으로 충분히 공급함으로써 서민층 지원을 지속 추진

  - (적격대출) 금년 공급수준 및 개편으로 인한 이전수요 등을 감안, ’16년 대비 3조원 증가한 21조원 수준 공급


1

 디딤돌대출 : 무주택 서민 실수요자에게 차질없이 공급


구 분
현 행
개 편 안
소 득
年6천만원(생애최초 年7천만원)
현행 유지
주택가격
6억원
5억원
대출한도
2억원
현행 유지
금리결정
기금 조달비용 등을 감안하여 정책적으로 결정하고, 시중금리와의 적정 금리차 유지
현행 유지


□ (현행) 생애최초, 신혼부부 등 정책적 지원 필요성이 큰 서민층에게 주택도시기금을 활용하여 저리로 대출

 ㅇ 금리는 기금 조달비용 등을 감안하여 정책적으로 결정하되, 실수요계층인 생애최초자 등에 우대금리 지원

□ (개편) 아파트 매매가 등을 고려하여 주택가격 요건을 하향조정(6억→5억원)하되, 무주택 서민 실수요자 지원이라는 취지 등을 감안하여 다른 요건은 대부분 유지

    * 서울 아파트 매매가 5억원 이하 비중이 50% 수준인 점을 감안

 ㅇ 또한, 서민층 부담을 감안하여 저리 지원은 지속하되, 시중금리와의 적정금리차는 유지되도록 관리

   ⇒ ’17년에는 주택거래량 등을 감안, 7.6조원 수준으로 관리

2

 보금자리론 : 중산층 이하 실수요자를 집중 지원


구 분
현 행
개 편 안
소 득
제한없음
年7천만원
주택가격
9억원
6억원
대출한도
5억원
3억원
일시적 2주택
처분기한 3년
처분기한 3년(연차별 금리차등)
금리결정
MBS발행금리(국고채+스프레드) 등 연동
현행 유지
추 가
-
입주자전용 보금자리론 신규도입


□ (현행) 소득 제한이 없고 주택가격 기준*도 높아 고소득 자산가층도 보금자리론 이용 가능

    * 주택가격 9억원은 소득세법상 고가주택 기준에 해당

 ㅇ 3년동안 2주택 보유가 가능하므로 시세차익을 목적으로 저리의 보금자리론 대출을 받아 추가 주택구입 가능

□ (개편) 중산층 맞춤형 주택금융 상품으로 요건을 정비

 ㅇ 중산층 소득 상한(7,200만원), 서울 아파트 평균매매가(5.6억) 등을 감안, 소득(7천만원) 및 주택가격(6억원) 요건 강화

 ㅇ 투기적 대출 유인을 억제하기 위해 일시적 2주택 허용기간(3년) 중 보유 연차별로 가산금리 부과

  - 대출약정시 고객이 처분기한을 선택하되, 처분기한을 충족하지 못한 경우 가산금리를 부과

    * (1년 선택시) 기본금리 적용, 1년내 미처분시 가산금리 0.2%p(2년), 0.4%p(3년) 부과 (2년 선택시) 2년간 기본금리+0.2%p, 2년내 미처분시 추가가산 0.2%p 부과(3년 선택시) 3년간 기본금리+0.4%p (공통적용) 3년내 미처분시 대출회수

 ㅇ 입주자전용 보금자리론*도 개편 요건을 동일 적용하되, 잔금대출 특성을 감안하여 高DTI(60~80%)를 허용

    * 잔금대출 분할상환 유도를 위해 2년동안 한시적으로 운영되는 신규 상품

   ⇒ ’17년에는 요건 강화에도 불구, 금년 수준(15조원)으로 꾸준히 공급함으로써 보다 많은 서민층이 이용 가능

3

 적격대출 : 금리상승기에 대비 순수고정형 상품 확대


구 분
현 행
개 편 안
소 득
제한없음
현행 유지
주택가격
9억원
현행 유지
대출한도
5억원
현행 유지
금리결정
MBS발행금리+은행 취급비용 등 연동
현행 유지
추 가
-
금리조정형 단계적 축소
(현 비중 50% → 매년 △15%p)


□ (현행) 가계대출의 질적 구조개선 유도를 위해 소득제한 없이 일반국민을 대상으로 공급

 ㅇ 은행이 공급할 수 있는 금리조정형* 비중이 높아(50%) 구조개선 효과가 제한되는 측면

    * 매 5년마다 금리가 조정되는 대출

□ (개편) 요건은 현행 유지, 공급상품을 순수고정형으로 개편

 ㅇ 구조전환 취지, 보금자리론 개편에 따른 이전수요 흡수등을 감안, 공급 요건은 현행 유지

 ㅇ 향후 금리상승 리스크에 대비하여 금리고정형 상품(만기까지 고정금리 유지) 위주로 단계적으로 확대

   ⇒ ’17년에는 구조개선 가속화, 요건 개편으로 인한 이전수요 등을 감안, 금년보다 3조원 확대된 21조원 공급


Ⅲ. 개편 효과 및 향후 계획


1

 개편 효과


□ ‘서민층 실수요자 지원 강화’ 정책기조를 일관되게 구현

 ㅇ ’17년 정책모기지 공급목표(41조원→44조원)를 금년보다 상향조정함으로써, 안정적인 서민층 정책지원 기반 마련

 ㅇ “서민·중산층 실수요자”에게 저렴한 주택금융 접근 가능성 제고

□ 정책모기지 공급량을 보다 체계적으로 관리

 ㅇ 요건 합리화, 공급 프로세스 개선 등을 통해 급격한 쏠림현상을 완화하고, 정책 일관성 및 예측가능성 제고


2

 향후 일정 및 과제


□ ’17.1.1일부터 정책모기지 개편안 시행

 ㅇ 고객 안내 강화, 은행 전산 구축 등 조치를 신속히 이행하여 내년 시행을 차질없이 준비


붙임2


정책모기지 개편방안 Q&A


2016. 12. 8



금 융 위 원 회


1. 금번 정책모기지 개편 추진배경은?


□ 금번 정책모기지 개편은 “서민층 실수요자 지원 강화”라는 정부 정책기조를 ‘주택금융’ 부문에도 일관되게 적용하는 것

 ㅇ 현행 정책모기지 지원 대상이 광범위함*에 따라 일반 주택담보대출을 이용할 수 있는 계층까지 정책모기지를 활용

    * (예시) 현행 보금자리론 요건 중 주택가격 9억원은 소득세법상 고가주택 기준으로, 서울 아파트의 84.3%가 9억원 이하 주택에 해당

 ㅇ 한정된 재원*으로 인해 무한정 정책모기지를 공급할 수 없는 상황에서 요건 개편 없이 현행 공급요건을 유지할 경우,

    * ’16년말 주금공 예상 보증배수는 42.8배로 적정배수(40배)를 초과

  - 은행권 대출이 용이한 상대적인 고소득층에 대한 대출 및 투기 목적의 주택구입 자금으로 활용될 수 있음

  ⇨ 지속가능한 수준으로 정책모기지를 공급하기 위해서는 지원 대상을 서민층·실수요자 중심으로 개편할 필요

□ 금번 개편을 통해 정책모기지 제도를 다음과 같이 개선

 ➊ 금리혜택이 높은 디딤돌대출, 보금자리론은 꼭 필요한 “서민층 실수요자”에게 공급되도록 상품별 요건을 정비

  - 주택가격 강화(디딤돌·보금자리), 소득요건 신설(보금자리) 등을 통해 서민층의 정책모기지 이용 기회 확대

  - 일시적 2주택자 요건 조정으로 투기수요를 차단하고 무주택 실수요자 위주 공급 유도

 ➋ ’17년 정책모기지 공급목표(41조원→44조원)를 금년보다 상향조정함으로써, 안정적인 서민층 정책지원 기반 마련

2. 사실상 요건 강화로 보이는데, 실수요층의 내집마련이 더 어려워지는 것은 아닌지?


□ 금번 정책모기지 개편은 “서민층 실수요자 지원 강화”라는 정부 정책기조를 일관되게 구현한 것으로,

 ㅇ 은행권 대출이 용이한 고소득자 및 투기수요를 배제함으로써 오히려 실수요자의 정책 주택금융 접근성을 높이는 효과

□ 이번 정책모기지 개편의 핵심은 “지원이 꼭 필요한 서민층 실수요자”에게 “더 많은 주택 구입자금”을 제공하는 데 있음

 ➊ 꼭 필요한 “서민층 실수요자”에게 공급되도록 요건 정비

 ⅰ) (서민층에 집중) 주택가격 강화(디딤돌·보금자리), 소득요건 신설(보금자리) 등을 통해 서민층의 이용 기회 확대

   ※ 특히 보금자리론은 현재 소득요건이 없어 고소득자도 이용가능하나 소득요건(7천만원) 신설로 서민·중산층에 지원을 집중

 ⅱ) (실수요자 지원 강화) 일시적 2주택자 요건 조정으로 투기수요를 차단하고 무주택 실수요자 위주 공급 유도

 ➋ ’17년 정책모기지를 금년(41조원)보다 확대 공급(44조원)함으로써, 안정적인 서민층 정책지원 기반 마련

  ⇨ 서민층 실수요자의 저렴한 주택금융 접근 가능성 제고

   - 고소득층의 평균 대출금액이 높으므로, 요건 강화 및 공급량 확대는 더 많은 서민 실수요자가 더 많은 대출을 받을 수 있는 구조로 변화

   ※ 소득별 보금자리론 평균 대출금액 : (7천 이하) 1억 1,300만원(7천 초과) 1억 7,000만원

3. 요건강화로 인해 디딤돌, 보금자리론을 받지 못하게 된 차주의 경우 금리인상기에 상환부담이 가중되는 것이 아닌지?


□ 디딤돌대출, 보금자리론 요건 강화로 동 상품을 이용하지 못하는 이용자의 경우에도 적격대출을 이용할 수 있음

 ㅇ 적격대출의 경우 디딤돌대출이나 보금자리론처럼 고정금리 상품으로 동일한 조건의 시중 금리에 비해서는 낮은 수준

 ㅇ 특히 금리 상승기에 차주의 금리위험을 완화해 나가기 위해 내년부터 순수고정형 대출공급을 확대해 나갈 계획


4. 보금자리론 일시적 2주택 처분기한을 3년이내에서 선택하게 하는 이유와 가산금리를 다르게 적용하는 이유는 ?


□ 신규주택 구입으로 일시적 2주택자가 되는 경우, 3년이내에 1주택을 처분한다는 조건으로 보금자리론 이용이 가능하고, 3년이내에 미처분시 대출을 회수하는 것은 현재와 동일

□ 다만, 3년의 처분기한을 이용해 투기목적으로 2주택을 보유하려는 유인을 최소화할 수 있도록 “일시적 2주택자의 처분제도”를 개선


대출시점에서
약정한
처분기한
기간별 가산금리 부과
3년내
미매각시
~ 1년이내
  ① 기본금리 적용 → ② 1년 경과시 기본금리 + 0.2%p
  → ③ 2년 경과시 기본금리 + 0.4%p
대출회수
(기한이익
상실)
~ 2년이내
  ① 2년간 기본금리 + 0.2%p → ② 2년 경과시 기본금리 + 0.4%p
~ 3년이내
  ① 3년간 기본금리 + 0.4%p


 ① 고객이 대출시점에서 처분이 가능할 것으로 판단되는 기한(1년이내 or 2년이내 or 3년이내)을 스스로 선택하고,

 ② 기한내 처분하지 못하는 경우 가산금리를 부과하되, 기한이 늘어날수록 가산금리 추가부과

 ③ 3년이내에 1주택을 처분하지 않는 경우 대출금 회수
 
⇒ 개인사정 등을 고려하여 처분기한은 3년내에서 선택 가능하게 하되 기간별로 가산금리를 차등화하여 최대한 단시간내에 처분 유도