3080+ 주택공급방안 3차 도심복합사업 후보지 선정-3차로 대구 2곳, 부산 2곳 추가 선정, 약 1만호 규모 공급

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2021. 5. 12.

3080+ 주택공급방안 3차 도심복합사업 후보지 선정-3차로 대구 2, 부산 2곳 추가 선정,  1만호 규모 공급

1차 발표 후보지 중 은평구 증산 4구역 2/3 주민동의 확보 완료

담당부서도심주택총괄과 등록일2021-05-12 11:00

 

3080+ 주택공급방안 3차 도심복합사업 후보지 선정

 

- 3차로 대구 2곳, 부산 2곳 추가 선정, 약 1만호 규모 공급 -

- 1차 발표 후보지 중 은평구 증산 4구역 2/3 주민동의 확보 완료 -

 

□국토교통부(장관 직무대행 윤성원)는 「3080+ 대도시권 주택공급방안(‘21.2.4.)」 관련 도심공공주택복합사업의 3차 선도사업 후보지로 대구 2곳, 부산 2곳 총 4곳을 선정하였다고 밝혔다.

 

ㅇ 3080+ 주택공급방안 발표 이후 통합지원센터를 개소하여 신규사업에 대한 1,300여 건의 컨설팅을 지원하고 491곳의 후보지를 접수하여 입지요건 및 사업가능성을 검토 중이며,

 

< 지자체 제안 후보지 총괄표 >

 

사업유형 공공직접시행 도심공공복합사업 소규모 정비 도시재생 기타

정비사업

지역 역세권 준공업 저층 재개발 관리 주거 특화

노후 지역 혁신 뉴딜

합계 415 42 134 27 92 26 55 20 0 19

서울시  315 36 110 21 64 26 40 5 - 13

경기·인천 66 6 21 5 13 - 8 11 - 2

지방 5개 광역시 34 - 3 1 15 - 7 4 - 4

 

※ (민간제안, 76곳) 정비사업 14곳, 도심복합사업 31곳, 소규모정비 22곳 등

ㅇ 오늘 선정된 후보지를 포함하여 2.4대책을 통해 발표한 계획물량 중 약 21.71만호 주택공급이 가능한 후보지를 확보하게 되었다.

 

< 3080+ 주택공급방안 사업별 후보지 현황 >

(단위 : 만 호)

 

총계 정비사업 도심공공주택복합사업 소규모· 공공 신축

역세권 준공업 저층주거 도시재생 택지 매입

공급호수 21.71 2.7 1.39 0.05 3.43 2.1 11.9 0.14

발표시점 - 1.15,3.29,4.7 3.31, 4.14, 5.12 4.29 2.24,4.29 5.6

 

□ 아울러, 이전에 발표한 1차・2차 도심 공공주택 복합사업 후보지에 대한 주민설명회 및 동의서 확보 절차 등 후속조치도 신속하게 이루어지는 중이라고 밝혔다.

 

ㅇ구체적으로, 1차・2차 후보지가 소재한 서울 6개 자치구에 대한 주민설명회*를 지난달에 모두 완료하였으며,

 

* 도봉구 4.9, 영등포구 4.12, 금천구 4.15, 은평구 4.26, 동대문구 4.27, 강북구 4.29

 

ㅇ 이 중 11곳에서는 이미 동의서 징구가 착수되어 6곳은 예정지구 지정요건인 10% 동의를 확보하였고, 특히 은평구 증산 4구역은 본지구 지정요건인 2/3 동의를 확보한 것으로 확인되었다. 

 

 

< 도심복합사업 10% 이상 동의 후보지 현황 >

 

지역 위치 발표시점 사업유형 면적(㎡) 공급호수(호)

도봉 쌍문역 동측 1차 역세권 15,272 447

쌍문1동 덕성여대 인근 1차 저층주거 39,233 1,008

영등포 舊 신길15구역 1차 저층주거 106,094 2,380

은평 불광근린공원 인근 1차 저층주거 67,335 1,651

舊 수색14구역 1차 저층주거 42,188 944

舊 증산4구역 1차 저층주거 166,022 4,139

합계 10,569

1. 도심복합사업 3차 후보지 선정

 

□이번 도심 공공주택 복합사업 후보지는 1차・2차 후보지 발표와 달리 처음으로 지방 대도시권 후보지가 선정되었으며, 사업 추진의지가 강한 대구・부산광역시 제안 후보지를 검토하여 선정하였다.

 

ㅇ 대구・부산에서 제안한 총 20개 후보지 중 도심복합사업 후보지 총 16곳*을 검토하여 대구 남구, 달서구 각 1곳 및 부산 부산진구 2곳 등 총 4곳(저층주거)을 3차 선도사업 후보지로 우선 선정하였으며, 이는 약 1.06만호 주택공급이 가능한 규모이다.

 

* 역세권 2곳(부산 2곳), 저층주거지 14곳(대구 2곳, 부산 12곳)

 

ㅇ 나머지 12개 도심복합사업 후보지에 대해서는 입지요건, 사업성 등을 지속적으로 검토해나가고, 도심복합사업 이외에 제안된 후보지에 대해서도 컨설팅 등을 거쳐 결과를 회신할 예정이다.

 

< 도심복합사업 3차 선도사업 후보지 현황 >

(단위 : 곳/만호)

구분 합계 대구광역시 부산광역시

소계 남구 달서구 부산진구

총계 구역 공급 구역 공급 구역 공급 구역 공급 구역 공급

4 1.06 2 0.68 1 0.26 1 0.42 2 0.38

저층주거 4 1.06 2 0.68 1 0.26 1 0.42 2 0.38

 

 

□ 이번에 선정된 후보지들은 저층주거지 사업의 경우 20년 이상 노후건축물 비율이 대구는 50% 이상, 부산은 60% 이상인 지역을 대상으로 하였고,

 

ㅇ 추후 역세권 사업의 경우에도 대구는 역 반경 500m, 부산은 역 반경 350m 이내에 포함된 지역을 대상으로 하는 등 입지요건은 지역특성을 고려하여 차등적으로 운영할 예정이다.

< 주요 후보지 사례 >

 

ㅇ (대구 남구 봉덕동 저층주거) 노후‧저층주거지 밀집지역으로 개발저하 요인 등으로 개발여력이 없어 노후화 가속 및 생활SOC 등 기초 인프라가 부족

 

☞ 도로 등 기반시설 정비와 함께 캠프조지와 생태보행축 및 생태공원 형성 등 친환경적 단지 환경을 제안하여 쾌적하고 경관이 우수한 주거공간 조성

 

 

 

ㅇ (대구 달서구 감삼동 저층주거) 토지구획정리사업 등으로 舊시가지가 조성된 이후 별도 개발없이 저층 상가・주택이 밀집되어 노후화 진행 중

 

☞ 대구 신청사 건립과 연계하여 공공참여를 통한 인센티브 부여로 대규모 단지 조성 및 개방형 문화・체육생활 SOC 공급 등 살기 좋은 지역 랜드마크로 정비

 

 

 

ㅇ (부산 부산진구 舊 전포3구역 저층주거) 좋은 입지여건에 비해 노후‧저층주거지가 집약되고 좁은 도로 등으로 인해 자생적인 도시 성장이 어려움

 

☞ 도심형 주거공간에 더하여 문화・상업・생활SOC(도로, 주차장 등) 확보 등을 통해 도심 접근성이 우수하고 거점기능이 강화된 新주거지역으로 조성

 

□ 이번에 선정된 3차 선도사업 후보지 4곳에 대한 사업효과 분석결과 ①용도지역 상향 등 도시계획 인센티브를 통해 재개발 등 기존 자력개발 추진 대비 용적률이 평균 65%p 상향되는 것으로 나타났으며,

 

ㅇ ②공급세대도 도시규제완화 및 기반시설 기부채납 완화(15% 이내) 등을 통해 자력개발 대비 구역별 평균 약 727세대(38.1%) 증가하는 것으로 분석되었다.

 

ㅇ 또한, ③토지주 수익은 공급물량 증가에 따른 사업성 개선을 통해 우선분양가액이 시세대비 평균 74.0% 수준으로 예측되었으며,

 

ㅇ 이에 따라 토지주 수익률*도 평균 13.9%p 향상**되는 것으로 나타나는 등 3080+ 사업을 통해 사업성 개선의 효과가 토지주에게 실질적인 이익으로 돌아갈 수 있을 것으로 분석되었다.

 

* 토지주 수익률 = 시세차익(시세–우선분양가액) / 종전자산가액

** 토지주 평균 분담금도 기존사업 대비 약 16.9% 감소되는 것으로 분석

 

< 3차 선도 후보지 4개 구역 평균 사업효과 >

 

구분 현행 민간재개발 3080+사업 기존사업 比 증감

용적률 88% 224% 289% 65%p 상향

세대수 746 1,909 2,636 38.1% 증가

우선분양액/시세 - 79.90% 74.00% 5.9%p 감소

수익률 - 57.60% 71.50% 13.9%p 증가

 

※ 세부 개발계획은 확정 前으로 향후 주민협의, 도시계획심의 과정 등에서 변동 가능

※ 구역별 개별 사업성분석 결과는 예정지구 지정 동의단계에서 제시 예정

 

2. 사업 지원방안 및 투기방지조치

 

□이번에 선정된 선도사업 후보지는 입지요건, 개발방향 등에 대해 공공시행자, 지자체와 협의를 거쳐 선정하였으며, 향후 지자체 등과 협의하여 조속히 세부 사업계획(안)을 수립할 예정이다.

 

ㅇ 또한, 사업계획(안)과 사업효과 등에 대한 주민설명회 등을 거쳐, 토지등소유자 10% 동의요건을 우선 확보하는 후보지에 대해서는 

금년 하반기 예정지구로 지정하여 신속하게 개발할 예정이다.

 

ㅇ 선도사업 후보지 중 금년 중 주민동의를 받아 사업에 착수(지구지정)하는 경우에는, 토지주에게 추가 수익률*을 최대한 보장하고,

 

* 「3080+ 주택공급방안(‘21.2.4.)」에서 발표한 추가 수익률(10~30%p) 보장

 

ㅇ 도시․건축규제 완화 등 인허가를 우선 처리하는 등 국토부와 지자체의 지원을 집중할 계획이다.

 

□이와 함께 선도사업 후보지들에 대해 예정지구 지정 후 본 지구 지정 전 이상․특이거래를 조사하고, 위법행위 발견 시 국세청 통보 또는 수사의뢰 등 투기행위에 대해 엄정히 조치해나갈 예정이다.

 

□ 국토교통부 김수상 주택토지실장은 “3차 후보지 발표를 시작으로 지방 대도시권에 대한 주택공급도 본격화 될것으로 기대되고, 6월까지 선도사업 후보지 발표가 계속될 예정”이라고 밝히며,

 

ㅇ “구체적인 사업계획을 설명하기 전에 이미 주민 자발적으로 6곳은 동의율 10% 이상을 확보하였고, 2/3이상 확보된 지역도 있는 등 지자체와 주민의 호응이 큰 상황으로 예상보다 빠른속도로 사업이 추진되고 있다”고 평가하였다.

 

참고1 2.4대책 관련 사업 후보지 발표 현황

 

□ 금번 발표(5.12)를 포함하여 2.4대책 관련 약 21.71만호 규모 후보지 확보

 

< 3080+ 주택공급방안 사업별 후보지 현황 >

(단위 : 만 호)

총계 정비사업 도심공공주택복합사업 소규모· 공공 신축

역세권 준공업 저층주거 도시재생 택지 매입

공급호수 21.71 2.7 1.39 0.05 3.43 2.1 11.9 0.14

발표시점 - 1.15,3.29,4.7 3.31, 4.14, 5.12 4.29 2.24,4.29 5.6

 

ㅇ (공공정비사업) 공공재개발(1.15, 3.29) 2.5만호, 공공재건축(4.7) 0.2만호 등 총 2.7만호 공급규모 사업 후보지 발표

 

* 설명회(4~5월) → 정비계획 입안(6월~) → 시행자 지정 및 정비계획 수립(연내)

 

ㅇ (도심공공주택) 1차(3.31, 서울) 2.52만호, 2차(4.14, 서울) 1.29만호, 3차 1.06만호(5.12, 대구・부산) 총 38곳* 4.87만호 규모 선도 사업지 발표 

 

* (1차) 금천 1, 도봉 7, 영등포 4, 은평 9, (2차) 강북 11, 동대문 2, (3차) 대구 2, 부산 2

 

- 발표 이후 각 구역별 사업계획(안) 마련 및 주민설명회 추진 중, 7월 예정지구 지정까지 동의요건 확보(10%) 지속 진행

 

ㅇ (소규모 관리지역) 총 20곳*(1.7만호) 선도 사업지 발표(4.29), 연내 관리지역으로 지정되도록 국토부·LH에서 관리계획 수립 등 지원

 

* 서울 11곳, 경기 4곳, 인천 1곳, 대전 3곳, 광주 1곳 

 

ㅇ (주거재생 혁신지구) 총 7곳*(3.7천호) 규모 선도사업지 발표(4.29),

연내 동의요건 확보(토지면적, 토지주 각각 2/3이상) 후 지구지정 추진 

 

* 서울 1곳, 경기 2곳, 인천 2곳, 대전 2곳 

 

ㅇ (공공택지) 수도권 7만호(광명시흥), 지방권 4.9만호(부산·광주·울산·대전) 등 11.9만호 확정·발표(2.24, 4.29)

 

* 지구지정(‘22.上 예정)을 위한 전략환경・사전재해영향평가 준비 등 제반절차 진행

 

ㅇ (신축매입) ‘21년 1.4천호 약정계약 체결 발표(5.6)

 

* ‘20년 약정을 통해 준공한 6천호, ‘21년 약정체결‧준공되는 3천호는 금년 입주자 모집 

참고2 도심복합 선도사업 후보지 후속조치 추진현황

 

①(발표) 위클리 주택공급 브리핑을 통해 1차(3.31) 21곳 2.52만호, 2차(4.14) 13곳 1.29만호 총 34곳 3.81만호 규모 선도사업지 발표 

 

⟪ 선도사업 후보지 현황 ⟫ 

구분 합계 금천 도봉 영등포 은평 강북 동대문

총계 구역 공급 구역 공급 구역 공급 구역 공급 구역 공급 구역 공급 구역 공급

(곳/만호) 34 3.81 1 0.13 7 0.44 4 0.75 9 1.2 11 0.83 2 0.46

역세권 17 1.39 1 0.13 3 0.2 1 0.26 4 0.13 7 0.35 1 0.32

준공업 2 0.05 - - 2 0.05 - - - - - - - -

저층주거 15 2.37 - - 2 0.19 3 0.49 5 1.07 4 0.48 1 0.14

 

②(1단계(사업개요) 설명회) 선도사업지 주민들에게 사업구역별 구체적 사업계획 제시에 앞서 제도개요, 토지주 지원방안 등 우선설명 완료

 

* 도봉구 4.9, 영등포구 4.12, 금천구 4.15, 은평구 4.26, 동대문구 4.27, 강북구 4.29

 

③ (사업계획 마련) 도시규제 완화(용적률 등), 토지주 수익률, 추정 분담금 등을 산출할 수 있는 구역별 사업계획(안) 마련 중

 

④(2단계(사업계획) 설명회) 사업계획(안) 마련 후, 주민들에게 사업내용, 효과 등을 상세히 설명하는 사업구역별 설명회 개최(5월말~6월)

 

- 설명회와 병행하여 예정지구 지정을 위한 동의확보(10%) 착수

 

◈ 선도사업 후보지중 6곳(은평 3곳, 도봉 2곳, 영등포 1곳)은 이미 10% 동의(예정지구요건)를 확보, 특히 은평구 증산4구역은 2/3이상(본지구요건) 확보 완료

 

⑤(사전검토위원회) 동의확보 후 국토부・서울시・전문가 등이 참여하여 사업계획, 예정지구 지정 타당성 등을 검토(6월~)

 

⑥ (예정지구 지정)주민동의를 확보하고 사전검토위원회를 통과한 후보지를 대상으로 예정지구 지정 추진(’21.하)

참고3 주요 사업지별 위치도 및 개발조감도(안)

 

① 대구 남구 봉덕동 저층주거지사업

ㅇ (위치) 대구 남구 미군부대 캠프조지 인근 / ㅇ (면적) 102,268㎡ 

ㅇ (도시계획) 제2종일반주거지역

ㅇ (기존용적률) 109% ㅇ (노후도) 77.46%

 

 

② 대구 달서구 감삼동 저층주거지사업

ㅇ (위치) 대구 달서구 신청사부지 인근 / ㅇ (면적) 159,413㎡ 

ㅇ (도시계획) 제2종, 제3종일반주거지역, 근린상업지역

ㅇ (기존용적률) 105% ㅇ (노후도) 83.22%

 

 

③ 부산 부산진구 전포동 舊전포3구역 저층주거지사업

ㅇ (위치) 부산광역시 부산진구 전포동 舊전포3구역 / ㅇ (면적) 95,140㎡ 

ㅇ (도시계획) 제2종, 제3종일반주거지역

ㅇ (기존용적률) 83% ㅇ (노후도) 89.76%

 

참고4 1차, 2차, 3차 발표 선도사업 후보지

※ 주택공급 규모는 세부계획 수립 및 인허가 과정 등에서 변경될 수 있음

 

□ 역세권(주거상업고밀지구)

연번 지역 위치 면적(㎡) 노후도(%) 現용도 공급규모 비 고

지역

1 금천 가산디지털역 인근 51,497 74.00% 2종 1,253 1차 선정

2 도봉 방학역 인근 8,194 67.50% 2종 364 -3.31

3 도봉 쌍문역 동측 15,272 82.10% 2종, 상업 447

4 도봉 쌍문역 서측 41,276 78.00% 2종 1,151

5 영등포 영등포역 인근 95,000 77.80% 2종 2,580

6 은평 연신내역 인근 8,160 83.30% 2종, 준주거 478

7 은평 녹번역 인근 5,306 84.60% 3종 193

8 은평 새절역 서측 5,138 91.30% 3종 266

9 은평 새절역 동측 6,798 77.50% 3종 331

10 강북 미아역 동측 23,037 70% 2종 623 2차 선정

11 강북 미아역 서측 17,760 86% 2종 472 -4.14

12 강북 미아사거리역 동측 39,498 84% 2종 1,082

13 강북 미아사거리역 북측 6,414 78% 2종 172

14 강북 삼양사거리역 인근 7,866 100% 준주거 341

15 강북 수유역 남측1 11,458 86% 준주거 510

16 강북 수유역 남측2 7,212 85% 준주거 311

17 동대문 용두역·청량리역 인근 111,949 76% 2종, 3종 3,200

합계 13,774

□ 준공업(주거산업융합지구)

연번 지역 위치 면적(㎡) 노후도(%) 現용도지역 공급 비 고

규모

1 도봉 창동 674 일대 9,787 63% 준공업 213 1차 선정

2 도봉 창2동 주민센터 인근 15,456 71% 준공업 334 -3.31

합계 547

 

□ 저층주거지(주택공급활성화지구)

연번 지역 위치 면적(㎡) 노후도(%) 現용도지역 공급규모 비 고

1 도봉 쌍문1동 덕성여대 인근 39,233 76.00% 1종, 2종 1,008 1차 선정

2 도봉 방학2동 방학초교 인근 34,919 87.00% 1종, 2종 889 -3.31

3 영등포 舊신길2구역 60,710 92.00% 2종 1,366

4 영등포 舊신길4구역 51,901 94.90% 2종 1,199

5 영등포 舊신길15구역 106,094 89.50% 2종 2,380

6 은평 녹번동 근린공원 인근 79,482 77.80% 2종, 3종 2,436

7 은평 불광근린공원 인근 67,335 75.20% 1종, 2종 1,651

8 은평 舊수색14구역 42,188 87.00% 1종, 2종 944

9 은평 불광동 329-32 인근 56,284 79.00% 1종, 2종, 3종 1,483

10 은평 舊증산4구역 166,022 89.00% 1종, 2종, 3종 4,139

11 강북 舊 수유12구역 101,048 72% 2종, 3종 2,696 2차 선정

12 강북 송중동 주민센터 인근 36,313 83% 2종 922 -4.14

13 강북 舊 미아16구역 20,520 88% 2종, 3종 544

14 강북 삼양역 북측 21,019 89% 2종, 3종 588

15 동대문 청량리동 주민센터 인근 53,275 86% 2종,3종 1,390

16 대구 미군부대 캠프조지 인근 102,268 77% 2종 2,605 3차 선정

남구 -5.12

17 대구 대구 신청사 인근 159,413 83% 2종, 3종 4,172

달서구 근린상업

18 부산 舊 당감4구역 48,686 92% 2종 1,241

부산진구

19 부산 舊 전포3구역 95,140 90% 2종, 3종 2,525

부산진구

합계 34,178