제15차 주택공급 위클리 브리핑-3080+ 통합공모 개시 및 시세 조작을 위한 부동산 거래 허위신고 적발

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2021. 7. 22.

15차 주택공급 위클리 브리핑-3080+ 통합공모 개시 및 시세 조작을 위한 부동산 거래 허위신고 적발

담당부서주택정비과,도심주택총괄과,도시재생경제과,부동산거래분석기획단 등록일2021-07-22

 

 

 

제15차 주택공급 위클리 브리핑

① 3080+ 통합공모 개시… 민간도 직접 사업제안 가능

- 7.23(금)부터 민간 제안 접수, 2/3 이상 주민동의 8곳(약 1만호)으로 증가 

 

② 시세 조작을 위한 부동산 거래 허위신고 적발

- 미등기 거래 2,420건, 자전거래ㆍ허위신고 등 법령위반 69건 적발

 

1. 3080+ 민간제안 통합공모 

 

□국토교통부(장관 노형욱)는 「3080+ 대도시권 주택공급방안(‘21.2.4.)」에 따라 추진 중인 도심 공공주택 복합사업 등에 대해 민간제안 통합공모를 개시(7.23.∼8.31. 40일간 접수)한다고 밝혔다.

ㅇ그간 3080+ 사업후보지는 지자체가 제안한 부지를 중심으로 사업 타당성 등의 검토를 거쳐 발표해 왔으나, 이번 통합공모를 통해 지역 주민이 직접 사업을 제안할 수 있는 길이 열리게 되었다.

 

ㅇ또한, 최근 근거 법률 개정도 완료(6.29.국회통과, 9.21. 시행예정)됨에 따라 앞으로 사업 확산 및 진행이 가속화될 것으로 예상된다.

 

1) 제1차 민간제안 통합공모 시행방안

 

□국토부는 2.4대책 발표 이후, 지자체로부터 428곳을 제안받아 약 12.6만호 규모에 해당하는 총 111곳의 도심 내 후보지를 선정하였다.

(공공택지, 신축매입 포함 시 약 24.9만호 규모) 

 

⟪3080+ 사업별 후보지 선정현황⟫

 

구분 총계 도심 내 후보지  공공 신축

소계 도심 복합사업 공공 소규모· 택지 매입

정비사업 도시재생

후보지 수 116 111 52 32 27 5 0.43

공급호수(만호) 24.93 12.6 7.1 3.4 2.1 11.9

 

ㅇ하지만, 지자체 제안 상당수가 서울에 집중(317곳)되어 있어 그간 발표한 후보지 역시 서울 중심으로 선정(후보지의 72% 수준) 되었다.

 

《도심 내 후보지 지자체 제안 및 선정 현황》

 

구분 서울 경기·인천 지방 5대광역시

지자체 제안(곳) 428(100%) 317(74%) 72(17%) 39( 9%)

후보지 선정 개소(곳) 111(100%) 80(72%) 21(19%) 10( 9%) 

세대수(만호) 12.6(100%) 8.3(66%) 3.0(24%) 1.3(10%)

ㅇ이에, 지자체 제안이 미흡한 서울 외 지역에 대해서는 민간제안 등으로 후보지 발굴 방식을 다각화하여, 충분한 후보지를 확보하고자 “3080+ 민간제안 통합공모(1차)”를 실시하기로 하였다.

□ 이번 공모 대상사업은 「3080+ 주택공급방안」에 따른 新사업 중 공공이 사업에 참여하는 도심 공공주택 복합사업 등 4개 사업*이다.

 

* ①도심복합사업, ②공공정비사업(재개발·재건축·직접시행), ③주거재생혁신지구, 

④소규모재개발·재건축(공공참여형으로 한정)

 

ㅇ공모 대상지역은 그동안 지자체 제안이 상대적으로 적었던 경기ㆍ인천과 지방 광역시(부산·대구·대전·광주·울산)로 정하였다. 

 

* 서울은 지자체의 적극적인 참여(317곳 제안)로 후보지가 다수 발굴·선정(80곳)된 점을 고려, 금번 공모에서는 제외→하반기 사업추진상황에 따라 필요시 공모 추진 

 

ㅇ공모신청은 지자체를 제외한 지역주민(토지등소유자) 등 민간이 자체적으로 사업구역을 설정*한 후, 해당 구역 내 토지등소유자의 10%이상 동의(소유자수 또는 면적)를 확보하면 사업을 제안할 수 있다. 

 

* 3080+ 통합지원센터를 통해 지정요건 적합여부, 사업경계 설정 등 컨설팅 지원

** 지자체·공공기관 사업제안은 통합공모와 별개로 수시접수(서울 포함)

 

⟪ 통합공모 개요⟫

 

구분 주요내용

대상사업 ①도심복합사업, ②공공정비사업(재개발·재건축·직접시행), 

③주거재생혁신지구, ④소규모재개발·재건축(공공참여형 한정)

대상지역 경기·인천 및 지방광역시(부산·대구·대전·광주·울산)

신청주체 민간(주민, 민간기업 등)

* 사업구역 경계, 토지등소유자의 10% 이상 동의 제출필요

※ 지자체·공공기관 사업제안은 통합공모와 별개로 수시접수·검토(서울 포함)

 

□ 사업제안은 7월 23일(금)부터 8월 31일(화)까지 40일간 3080+ 통합지원센터에서 접수받으며, 9월말부터 후보지를 선정ㆍ발표*할 계획이다.

 

* 지자체별 민간제안 건수, 평가일정 등을 고려하여 9월말부터 지역별 순차발표

 

ㅇ이를 위해 우선 LHㆍ지방공사가 민간이 제안한 사업구역에 대해 입지 적합성ㆍ개략사업성 등을 검토하고, 

 

- 국토부는 지자체와 함께 구성한 평가위원회를 통해 사업의 시급성ㆍ기대효과 등을 종합적으로 고려하여 후보지를 선정할 계획이다.

□ 후보지로 선정된 구역에 대해서는 LHㆍ지방공사가 지자체 협의 등을 거쳐 세부 사업계획(안)을 마련한 후, 지구지정 제안 등 법정절차를 착수할 계획이다.

 

※ 공모에 대한 자세한 사항은 한국토지주택공사 누리집(www.lh.or.kr, 고객지원센터>새소식>공모안내)을 통해 확인할 수 있으며, 추가 문의는 3080+ 통합지원센터(☎ 1670-3080, 02-6016-9516, 9518)로 문의하여 주시기 바랍니다.

 

2) 3080+ 사업 추진현황

 

➊ 도심 공공주택 복합사업

 

□도심 복합사업은 최초 후보지발표(3.31.) 이후 40여일 만에 본 지구지정 요건인 2/3 주민동의를 확보하는 구역이 나타나는 등 높은 주민호응을 보이고 있다. 

 

ㅇ특히, 기존 재개발사업의 경우 주민동의가 필요한 조합설립까지 평균 약 2∼5년*이 소요되는 점을 고려하면, 도심 복합사업이 3∼4개월만에 동의를 확보하는 것은 전례 없이 빠른 상황이다.

 

*정비예정지구 고시부터 약 5.4년, 정비구역 지정부터 약 2.2년이 소요

 

ㅇ또한, 최근 법률 개정 등으로 제도의 불확실성이 해소되고 사업이 본격 가시화됨에 따라 후보지 52곳 중 8곳이 2/3이상, 30곳이 10%이상 동의를 확보하는 등 주민동의 속도가 지속해서 빨라지고 있다.

 

*10% 초과동의 추이 : 3곳(4.14)→6곳(5.12)→12곳(5.26)→21곳(6.23)→30곳(7.22)

**2/3 초과동의 추이 : 1곳(5.12) →2곳(5.26)→4곳(6.23)→8곳(7.22)

 

⟪주민동의 확보구역 현황(누계)⟫

 

지구지정요건 8곳 증산4, 수색14, 불광1 근린공원, 쌍문역 동측, 

2/3 이상 (1.02만호) 방학역, 쌍문역 서측, 쌍문1동 덕성여대, 연신내역 

50% 이상 13곳 창동674 인근, 불광329-32 인근, 녹번역, 신길2, 미아16

(1.4만호)

30% 이상 21곳 녹번동 근린공원, 신길15, 고은산 서측, 수유12, 송중동 주민센터, 삼양역 북측, 캠프조지인근(대구), 재물포역(인천)

(3.17만호)

10% 이상 30곳 창2동 주민센터, 새절역 동측, 영등포역, 신길4, 미아역 동측, 수유역 남측1, 수유역 남측2, 상봉터미널, 용마터널 

(3.92만호)

* : 2/3이상 동의 추가 확보구역

□이처럼 예상보다 빠른 속도로 주민동의를 확보할 수 있는 것은

 

ㅇ공공이 사업에 직접 참여함에 따른 장점과, 그럼에도 민간개발시 주민에게 부여되는 선택권이 충분히 보장되는 점 등이 주민들이 적극적으로 참여할 수 있는 동력으로 작용한 것으로 분석되었다.

 

- (사업성 개선) 도시규제 완화 등 과감한 인센티브를 통해 사업성이 대폭 개선되어 주민 부담금이 감소되는 효과가 있다.

 

* 은평구 A구역은 사업성 저하로 정비구역 지정 후 7년간 사업이 정체되다가 정비구역 해제→도심 복합사업 통해 민간 자력개발보다 30%p 추가수익 가능

 

-(신속한 추진) 공기업의 사업관리로 주민 갈등을 해소할 수 있고, 통합심의 등 절차 간소화를 통해 신속한 사업추진*이 가능하다.

 

* 민간정비사업 소요기간 평균 13년 vs 공공정비사업 평균 5년

 

-(주민 선택권) 민간브랜드 선정, 주민협의체 운영 및 신규 아파트 우선공급 등 민간 재개발사업 수준의 주민 선택권이 보장된다.

 

□현재까지 본 지구 지정요건인 2/3동의를 확보한 8곳(약 1만호)은 법 시행(9.21. 예정) 즉시 예정지구로 지정하고, 지자체 협의 등을 거쳐 이르면 11월부터 순차적으로 본 지구로 지정할 계획이다. 

 

➋ 공공정비사업

 

□ 공공재개발․재건축은 지난 14일부터 관련 도시정비법령이 시행됨으로써 제도적 기반이 완비되어, 앞으로 근거법령에 따라 공공재개발 28곳, 공공재건축 4곳 등 32곳(3.4만호)의 후보지에서 사업을 속도감 있게 추진할 수 있게 되었다.

 

ㅇ공공재개발은 서울시 1차 후보지 8곳(정비구역) 중 용두1-6(SH), 신설1(LH), 신문로(SH), 흑석2(SH) 등 4곳이 시행자지정을 신청*하였고, 이 중 용두1-6(7.15)과 신설1(7.22)이 시행자지정을 완료하였다.

 

* 법정요건(단독시행) : (일반재개발) 토지주 2/3, (재정비촉진지구) 토지주 1/2

- 또한, 서울시 2차 후보지 16곳(신규구역) 모두 주민설명회를 개최하였으며, 주민중심으로 ‘사업준비위원회’를 구성하고 공공-주민간 업무협약을 체결하기 위한 주민 협의를 진행하고 있다. 

 

ㅇ 공공재건축은 선도사업지 4곳 중 망우1(LH, 75% 동의)이 시행자지정 동의 요건(50%이상)을 충족하였으며, 다른 구역에서도 심층컨설팅 설명 및 시행자지정을 위한 동의 절차를 진행하고 있다.

 

ㅇ앞으로 국토부는 주민 사업주체 구성을 지원하고, 연내 정비계획을 수립하는 후보지가 나올 수 있도록 할 계획이다.

 

⟪공공정비사업 추진 현황⟫

 

사업 공공재개발 공공재건축

서울 1차(1월 선정) 서울 2차(3월 선정) 경기(7월 선정) (4월 선정)

규모 8곳, 5천호 16곳, 2만호 4곳, 7천호 4곳, 1.5천호

주요 시행자지정 완료 설명회 개최(~7월) 개략계획 검증 1. 동의서 확보

동향 : 용두1-6, 신설1  : 망우1, 중곡A

시행자지정 신청 준비위원회 구성 주민설명회 준비 2. 심층컨설팅

: 신문로, 흑석2  : 신길13, 강변강서

동의서 확보

: 봉천13

 

□ 한편, 국토부는 공공 직접시행 정비사업 후보지발굴을 위해 현재까지 지자체․주민․협회로부터 66곳을 추천받았으며, 주민의 추진의지가 강하고 노후도 기준을 만족하는 등 정비여건이 성숙한 곳은 주민설명회를 통해 사업 참여를 독려할 계획이다. 

 

➌ 소규모주택정비 및 도시재생 

 

□ 소규모주택정비 관리지역 및 주거재생혁신지구는 선도사업 후보지 27곳(4.29. 선정)에 대해 각 후보지별로 주민설명회를 거쳐 계획(안)을 마련 중으로 연내 관리지역 및 혁신지구를 지정하는 후보지가 나올 수 있도록 할 계획이다. 

 

* 9월 중 지자체 대상 추가 후보지 접수 예정

2. 허위신고 기획조사

 

□ 부동산 거래동향 분석 및 실거래 조사 전담조직으로 새롭게 출범한 국토부 ‘부동산거래분석기획단*’이 지난 2월말부터 진행해온 부동산 거래 허위신고에 대한 기획조사 결과를 발표했다.

 

* 단장 이하 3개 팀(정원 23명)으로 구성되어 지난 4월 출범하였으며, 국세청․금융위․경찰청 등 파견인력의 세무․금융 전문성을 활용한 실거래 조사 추진 중

 

ㅇ 취득세 중과 회피를 위해 지방 중소아파트에 투기성 매수가 급증하고, 허위 거래신고 등 시장교란이 있다는 문제제기가 있어 투기성 이상거래에 대한 1차 기획조사*를 실시한 바 있다.

 

* 법인이 다운계약으로 아파트 10채를 집중매수한 사례 등 244건 적발(’21.4.20일 발표)

 

ㅇ 이어서 이번 기획조사는 시세를 띄울 목적으로 아파트를 고가에 계약했다고 허위로 신고하는 등의 시장교란행위에 집중하여, 실수요자를 위해 투명한 부동산 시장 환경을 조성하기 위하여 추진하였다.

 

□ 먼저, 계약 해제 시 해제신고가 의무화된 2020년 2월 21일부터 2020년 12월 31일까지 이뤄진 71만 여건의 아파트 거래 등기부 자료(5.12일 기준)를 전수조사하였다.

 

ㅇ 이를 통해 거래신고는 있었으나 잔금지급일 이후 60일이 지나도 소유권이전등기 신청*을 하지 않은 거래 2,420건을 적발했다.

 

* 「부동산등기특별조치법」에 따라 잔금지급일 이후 60일 이내 등기신청 필요

 

ㅇ 적발된 2,420건의 거래는 ①허위로 거래신고했거나, ②계약 해제 후 해제신고를 하지 않았거나, 또는 ③정상거래 후 등기신청만 하지 않은 경우로 구분할 수 있는데 3가지 모두 과태료* 처분 대상이다.

 

* 거짓으로 거래신고한 경우 : 3천만원 이하의 과태료(「부동산거래신고법」 제28조제1항)

해제신고를 하지 않은 경우 : 5백만원 이하의 과태료(「부동산거래신고법」 제28조제2항)

등기신청을 하지 않은 경우 : 취득세 5배 이하의 과태료(「부동산등기특별조치법 제11조)

 

ㅇ 특히 허위신고나 해제신고 미이행은 해당단지ㆍ인근지역의 시세 등 시장을 교란할 수 있으므로, 발생현황을 지속 모니터링하고 의심정황이 포착되면 집중조사에 나설 방침이다.

 

【거래신고 후 미등기 거래】

관계기관 건수 사유 처벌규정

관할 2,420 ㆍ허위신고(「거래신고법」 위반) 3천만원 이하 과태료 

지자체 ㆍ해제신고 미이행 5백만원 이하 과태료 

ㆍ등기 해태(「부동산등기특별조치법」 위반) 취득세 5배 이하 과태료 

 

□ 이와 함께, 허위신고 등이 의심되는 거래를 선별하여 집중적인 실거래 조사를 진행했다.

 

ㅇ 조사 대상은 2020년 2월 21일부터 1년간 이루어진 아파트 거래 중 규제지역(투기과열지구․조정대상지역) 내에서, 특정인이 반복하여 다수의 신고가(新高價) 거래에 참여한 후 이를 해제한 거래 821건이다.

 

ㅇ 거래당사자간 특수관계, 계약서 존재, 계약금 수수 여부 등을 확인하여 허위로 신고가 이루어졌는지 여부를 중점 검토한 결과, 

 

ㅇ 총 69건의 법령 위반 의심사례를 확인했으며 특히 이 중 자전거래․허위신고로 의심되는 12건의 거래를 적발했다. 이러한 자전거래로 해당 단지 실거래가가 상승하는 등 시장교란도 발생*하였다.

 

* 남양주 A단지의 경우 자전거래 이후 현재까지 28건의 거래에서 약 17% 높아진 가격 유지, 청주 B단지의 경우 현재까지 6건의 거래에서 약 54% 높아진 가격 유지, 창원 C단지의 경우 자전거래 이후 약 29% 높은 가격에 15건 거래되다가 7개월 후 다소 하락

 

【법령 위반 의심사례】 ‘자전거래․허위신고’ 의심사례

관계기관 건수 사유 처벌규정

경찰청 10 ㆍ자전거래(「공인중개사법」 위반) 3년 이하 징역/3천만원 이하 벌금 

ㆍ양도ㆍ알선금지(전매제한) 위반 등 5년 이하 징역/2억원 이하 벌금 

관할 54 ㆍ허위신고(「거래신고법」 위반) 3천만원 이하 과태료 

지자체 ㆍ계약서 보존의무 위반 공인중개사 업무정지 3개월 

ㆍ신고자료 미제출 3천만원 이하 과태료 

ㆍ계약일 거짓 신고 등 취득가액2% 과태료 

국세청 5 ㆍ소득세 미납 등 미납세금 추징 

□ 조사로 밝혀진 자전거래․허위신고의 주요 사례는 다음과 같다.

 

※ 자전거래(「공인중개사법」 위반) : 공인중개사가 부당한 이익을 얻거나 제3자에게 부당한 이익을 얻게 할 목적으로 거짓으로 거래가 완료된 것처럼 꾸미는 등 중개대상물의 시세에 부당한 영향을 주거나 줄 우려가 있는 행위

 

사례1 중개사가 처제의 아파트를 자녀들 명의로 신고가 매수 신고하고, 다시 제3자에게 높은 가격(1.1억↑,46%)으로 중개 후 종전 거래를 해제

 

 

ㅇ 허위거래를 통해 부당한 이익을 얻을 목적으로, 중개사가 시세 2.4억원인 처제의 아파트를 딸 명의로 3.15억원에 매수 신고(’20.6월) 후 해제(’20.9월)하고 아들 명의로 다시 3.5억원에 매수 신고(’20.11월)했다.

 

* 딸, 아들의 거래 모두 계약서가 없고 계약금도 수수하지 않음

 

ㅇ 그 후 위 아파트를 제3자에게 3.5억원에 매매중개(’20.12월 계약)하여 처제는 시세보다 1.1억원의 이득을 얻고, 아들의 종전 거래를 해제신고(’20.12월)하여 “자전거래”(「공인중개사법」 위반) 및 “허위신고”(「부동산거래신고법」 위반)가 의심된다.

 

사례2 중개보조원이 아파트를 본인 명의로 新고가 매수 신고하고, 다시 제3자에게 높은 가격(2.9천만↑,59%)으로 중개 후 종전 거래를 해제

 

ㅇ 허위거래를 통해 부당한 이익을 얻을 목적으로, 중개보조원이 시세 5천만원인 아파트를 본인 명의로 7.95천만원에 매수 신고(’20.9월)했다.

 

ㅇ 그 후 위 아파트를 제3자에게 7.95천만원에 매매중개(’20.9월 계약)하여 시세보다 2.95천만원 높은 가격에 중개하고, 본인의 종전 거래를 해제신고(’20.10월)하여 “자전거래”(「공인중개사법」 위반) 및 “허위신고”(「부동산거래신고법」 위반)가 의심된다.

 

사례3 분양대행회사가 아파트 2채를 대표ㆍ이사 명의로 新고가 매수 신고하고, 제3자 2명에게 높은 가격(0.65억↑,29%)으로 매도 후 종전 거래를 해제

 

 

ㅇ 허위거래를 통해 부당한 이익을 얻을 목적으로, 분양대행회사가 소유한 시세 2.28억원 아파트 2채를 사내이사에게 2.99억원에 매도 신고하고, 대표이사에게 3.04억원에 매도 신고(’20.7월)했다.

 

* 사내이사․대표이사의 거래 모두 계약서가 없고 계약금도 수수하지 않음

 

ㅇ 이후 위 아파트 2채를 제3자 2명에게 각각 2.93억원에 매도(2건 모두 ’20.7월 계약)하여 회사는 시세보다 1.3억원의 이득을 얻고, 대표이사․사내이사의 종전 거래를 해제신고(2건 모두 ’20.7월)하여 “허위신고(「부동산거래신고법」 위반)”가 의심된다.

 

□ 그 외의 주요 법령 위반 사례는 다음과 같다.

 

사례4 매도인이 계약해제를 요청하면서 매수인에게 받은 계약금의 2배를 반환했으나, 매수인이 이 금액에 대한 기타소득세 미납부

 

 

ㅇ 매수인이 계약금 6.5천만원을 지급(’20.11월)한 후, 매도인이 개인사정으로 계약해제요청(’20.12월)하며 받은 금액의 2배인 1.3억원을 반환했다.

 

ㅇ 매수인은 계약해제를 통해 6.5천만원의 이득을 보았으나, 이에 대한 기타소득세를 미납부하여 「소득세법」 위반이 의심된다.

 

□ 이번 기획조사를 통해 시세조종 목적으로 거짓으로 거래가 완료된 것처럼 높은 가격에 거래신고만 하고 추후 이를 해제신고하는 소위 ‘실거래가 띄우기’ 사례를 최초로 적발하는 성과가 있었다.

 

ㅇ 이러한 결과를 바탕으로 향후 新고가 신고하고도 등기신청이 없는 사례, 新고가 신고 후 해제된 거래 등을 면밀히 추적 분석하여 ‘실거래가 띄우기’가 시장에서 근절되도록 할 계획이다.

 

□ 국토교통부는 부동산 등기자료 비교․분석을 통해 확인된 허위신고 의심거래 2,420건, 실거래 심층조사를 통해 법령 위반 의심사례로 확인된 거래 69건에 대하여,

 

ㅇ 「공인중개사법」 위반 등 범죄 의심건은 경찰청에 수사의뢰하고, 탈세 의심건은 국세청에 통보하여 탈세혐의 분석이 이루어지도록 하며, 허위신고 등 「부동산거래신고법」 위반 의심건은 관할 지자체에 통보하여 과태료를 부과하도록 할 예정이다.

 

□국토교통부 김수상 주택토지실장은 “도심 내 주택공급을 위한 3080+ 사업이 높은 주민동의와 제도적 기반을 토대로 본 궤도에 오르고 있고, 민간제안 통합공모를 통해 주민 수요가 많은 지역에 확산될 것으로 기대된다“며, 

 

ㅇ “이러한 공급대책의 본격 시행과 함께 부동산 시장 거래질서를 훼손하는 일부 투기세력의 시장교란행위를 적극 적발하여, 실수요자 중심의 시장 질서를 확립해 나가겠다”고 밝혔다.

 

참고 1 민간제안 통합공모 추진절차

 

구 분 주요내용

접수 주민(토지주), 민간(디벨로퍼등)

→통합센터

(7.23.∼8.31.)

사전검토 LH·지방공사에서 

사업별 입지요건, 개발방향, 사업성 검토

(8∼10월)

지자체 협의 도시계획 측면 고려, 

사업추진 적정성 등 검토

(9∼10월)

평가·선정 사업별 입지요건, 개발방향, 사업성

(LH·지방공사 검토→국토부·지자체 평가)

(10월)

후속조치 세부 사업계획(안) 마련

주민설명회&동의확보

예정지구지정 등 법정절차 진행

(10월∼)

참고 2 도심 공공주택 복합사업 선도사업 후보지 현황