도심복합사업 2주 만에 2/3동의 구역 3곳 추가… 6차 후보지 선정-본지구 지정 요건 충족구역 8곳(7.22) → 11곳(8.4)으로 증가 서울 3곳, 울산 1곳 추가 선정

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2021. 8. 3.

도심복합사업 2주 만에 2/3동의 구역 3곳 추가 6차 후보지 선정-본지구 지정 요건 충족구역 8(7.22)  11(8.4)으로 증가

서울 3, 울산 1곳 추가 선정,  4.5천호 공급 규모

담당부서도심주택총괄과 등록일2021-08-03 11:00

 

 

 

도심복합사업 2주 만에 2/3동의 구역 3곳 추가… 6차 후보지 선정

- 본지구 지정 요건 충족구역 8곳(7.22) → 11곳(8.4)으로 증가 -

- 서울 3곳, 울산 1곳 추가 선정, 약 4.5천호 공급 규모 -

 

□국토교통부(장관 노형욱)는 「3080+ 대도시권 주택공급방안(‘21.2.4.)」 관련 도심 공공주택 복합사업의 6차 선도사업 후보지로 4.5천호 공급이 가능한 규모의 4곳 후보지를 추가 선정하였다.

 

ㅇ 정부는 그간 위클리브리핑을 통해 5차례에 걸쳐 52곳, 약 7.1만호공급이 가능한 도심 공공주택 복합사업 후보지를 발표해왔으며, 이번 발표를 포함하면 후보지는 총 56곳, 약 7.57만호 규모가 된다. 

 

□기존 발표 후보지들에서는 주민들의 높은 호응으로 31곳(약 4만호, 발표물량의 56.3%)이 후보지 발표 후 10%를 상회하는 주민동의를 확보하는 등 도심 내 주택공급 사업이 순항하고 있다고 밝혔다.

 

ㅇ 특히, 본지구 지정 요건인 주민 2/3 동의를 초과하는 구역이 총 11곳(3곳 증)으로 늘었으며,

 

*(10% 초과동의) 3곳(4.14)→6곳(5.12)→12곳(5.26)→21곳(6.23)→30곳(7.22)→31곳(8.4)

** (30% 초과동의) 21곳(7.22)→26곳(8.4) / (50% 초과동의) : 13곳(7.22)→19곳(8.4)

***(2/3 초과동의) 1곳(5.12) →2곳(5.26)→4곳(6.23)→8곳(7.22)→11곳(8.4)

ㅇ 이들 구역에 대해서는 ‘22년 사업계획 승인 및 ’23년 착공을 목표로 조속한 지구지정(11월 전망)을 위한 준비를 차질 없이 진행하고 있다.

 

⟪주민동의 확보구역 현황(누계)⟫

 

지구지정요건 11곳 증산4, 수색14, 불광1 근린공원, 쌍문역 동측, 

2/3 이상 (1.70만호) 방학역, 쌍문역 서측, 쌍문1동 덕성여대, 연신내역,

녹번동 근린공원, 고은산 서측, 신길2

50% 이상 19곳 창동674 인근, 불광329-32 인근, 녹번역, 미아16, 

(2.58만호) 방학초교 인근, 신길15구역, 수유12구역, 용마터널 인근

30% 이상 26곳 송중동 주민센터, 삼양역 북측, 캠프조지인근(대구), 

(3.52만호) 재물포역(인천), 창2동 주민센터, 신길4, 미아역 동측

10% 이상 31곳 새절역 동측, 영등포역, 수유역 남측1, 수유역 남측2, 상봉터미널

(4.01만호)

* : 7.22일 대비 동의 추가 확보구역

 

□이번에 선정된 후보지 4곳은 약 4.5천호의 주택을 공급할 수 있는 규모로, 이번 후보지를 포함한 2.4대책 관련 후보지는 모두 약 25.4만호의 신축주택을 공급할 수 있는 규모가 된다.

 

⟪ 3080+ 주택공급방안 사업별 후보지 현황 ⟫

(단위 : 만 호)

총계 정비사업 도심공공주택복합사업 소규모· 공공 신축

역세권 준공업 저층주거 도시재생 택지 매입

공급호수 25.4 3.4 2.89 0.27 4.41 2.1 11.9 0.43

발표시점 - 1.15,3.29,4.7 ,7.16 3.31, 4.14, 5.12, 5.26, 6.23 8.4 4.29 2.24,4.29 5.6

 

ㅇ 이 중 공공택지를 제외한 도심사업 후보지는 약 13.5만호 공급이 가능한 규모로, 이는 3080+ 주택공급방안에서 계획한 ‘21년 공급목표*(택지 제외 4.84만호)의 2.8배에 달하는 규모이다.

 

*(’21 목표) 정비사업 1.3만, 도심복합 1.84만, 소규모정비·도시재생 1.5만 등

 

□ 지금과 같이 빠른 속도의 주민동의가 이루어지고 있는 것은, 기존 개발사업의 좌초 등으로 低이용·노후화중인 지역 내 주민의 높은 사업의지와 3080+사업의 사업성 개선효과, 획기적 절차 간소화, 시공브랜드 주민선정 등* 다양한 강점들이 시너지효과를 낸 것으로 분석된다.

 

*➀사업성:과감한 도시·건축 인센티브를 통해 사업성 개선→주민분담금 감소

➁신속성:절차 간소화, 공기업 사업관리로 신속한 사업추진 지원→5년 이상 단축

➂주민선택:사업추진여부, 시공브랜드, 입주권 등 다양한 주민선택권 보장

 

ㅇ 특히, 주요 후보구역들의 대다수가 10여 년간의 사업정체를 겪었고, 정비사업 해제 이후에도 주거환경 개선 없이 7~8여 년간 방치되어왔던 점을 감안하면,

- 이번 도심복합사업 추진은 지역에 활력을 부여하는 동시에 新지역거점으로 도약하는 계기가 될 수 있을 것으로 기대된다.

 

6차 선도사업 후보지 선정 세부사항

 

□이번에 선정된 도심 공공복합사업 후보지는 서울특별시 3곳, 울산광역시 1곳 등 총 4곳*(역세권 1, 저층주거 3)으로, 이들 구역에서 사업이 추진된다면 약 4.5천호의 주택이 공급될 것으로 예상된다.

 

* 역세권 1곳(서울 서대문구 1), 저층주거 3곳(서울 성북구 1, 서울 중구 1, 울산 중구 1)

 

⟪ 도심복합사업 6차 선도사업 후보지 현황 ⟫

(단위 : 곳/만호)

구분 합계 서울시 울산시

소계 서대문구 성북구 중구 중구

총계 구역 공급 구역 공급 구역 공급 구역 공급 구역 공급 구역 공급

4 0.45 3 0.3 1 0.05 1 0.12 1 0.13 1 0.15

역세권 1 0.05 1 0.05 1 0.05 - - - - - -

저층주거 3 0.4 2 0.25 - - 1 0.12 1 0.13 1 0.15

□ 6차 후보지선정 관련 서울 소재지는 1~5차 발표와 동일한 입지요건을, 경기·울산지역은 지역여건 등을 감안하여 20년 초과 노후건축물 수가 50% 이상인 주거지*를 대상지로 검토하였으며,

 

* (서울) 20년 경과 건축물 수 60%이상, (울산) 20년 경과 건축물 수 50%이상 

 

ㅇ 이번에 선정되지 않은 후보지들도 입지요건, 사업성 등을 추가 분석하여 사업추진 여부를 지속 검토해나가기로 협의하였다.

 

□ 이번에 선정된 후보지 4곳에 대한 사업효과 분석결과 용도지역 상향 등 도시계획 인센티브를 통해 재개발 등 기존 자력개발 추진 대비 ①용적률이 평균 61%p 상향되는 것으로 나타났으며,

 

ㅇ 공급세대도 도시규제완화 및 기반시설 기부채납 완화(15% 이내) 등을 통해 자력개발 대비 ②구역별 평균 약 256세대(29.7%) 증가하는 것으로 분석되었다.

 

ㅇ 또한, 토지주 수익은 공급물량 증가에 따른 사업성 개선을 통해 ③우선분양가액이 시세대비 평균 60% 수준으로 예측되었으며,

 

ㅇ 이에 따라 토지주 수익률*도 평균 20%p 향상되는 것으로 나타나는 등 3080+ 사업을 통해 사업성 개선의 효과가 토지주에게 실질적인 이익으로 돌아갈 수 있을 것으로 분석되었다.

 

* 토지주 수익률 = 시세차익(시세–우선분양가액) / 종전자산가액

 

< 6차 발표 선도사업 후보지 4개 구역 평균 사업효과 >

구 분 현 행 민간재개발 3080+사업 비 고

용적률 124% 298% 359% 현행 比 235%p

기존사업 比 61%p 상향

세대수 526 864 1,120 현행 比 2.1배

기존사업 比 1.3배 증가

우선공급액/시세 - 68% 60% 8%p 감소

수익률 - 94% 114% 20%p 증가

※ 세부개발계획은 확정 前으로 향후 주민협의, 도시계획심의 과정에서 변동 가능

□국토교통부 김수상 주택토지실장은 “도심 내 주택공급 사업들의 후보지가 지속적으로 발굴되고, 후속조치도 차질 없이 진행되고 있다”며,

 

ㅇ “그간 대책에서 발표한 주택공급 계획을 흔들림 없이 추진하는 한편, 사전청약 확대개편 등을 통해 국민이 조기에 주택공급 효과를 체감할 수 있는 방안을 마련해 나가겠다”고 밝혔다.

 

 

참고1 6차 발표 선도사업 구역도(4곳)

 

□ 역세권(주거상업고밀지구)

① 서울 서대문구 미근동 서대문역 남측

 

∙도심 중심가의 좋은 입지에도 불구하고 주변지역에 비해 노후·저이용 지역에 주거‧상업 등 기능이 집약한 고밀개발을 통해 자족거점지로 조성하여 역세권 및 도시 중심가로서의 가능을 강화

 

□ 저층주거지(주택공급활성화지구)

② 서울 성북구 장위동 舊장위12구역

∙사업정체로 정비구역이 해제된(’14.11월) 이후 지속 노후화가 진행중인 지역으로, 도로 등 기반시설 정비와 친환경적 요소와 연계한 건축물 배치 등을 통해 쾌적하고 경관이 우수한 주거공간 조성

③ 서울 중구 신당동 약수역 인근

∙부지 특성(1종지역․구릉지 등) 상 낮은 사업성으로 인해 별도 개발이력 없이 노후화 중이었으나, 공공참여 및 인센티브로 사업성을 제고하여 인근 공원 등과 연계·조화되는 주거공간 조성

④ 울산 중구 우정동 울산혁신도시 남측

∙주거환경개선을 위한 개발대안이 부재한 지역에 도심복합사업을 통해 인근 개발사업과 연계, 울산의 新주거지역 조성 및 지역활성화 도모

참고2 6차 발표 대표구역 조감도

 

서울 성북구 장위동 舊장위12구역

 

서울 중구 신당동 약수역 인근

 

참고3 1~6차 발표 선도사업 후보지

※ 주택공급 규모는 세부계획 수립 및 인허가 과정 등에서 변경될 수 있음

 

□ 역세권(주거상업고밀지구)

연번 지역 위치 면적(㎡) 노후도 現용도지역 공급 비 고

(%) 규모

1 금천 가산디지털역 인근 51,497 74.00% 2종 1,253 1차 선정

2 도봉 방학역 인근 8,194 67.50% 2종 364 -3.31

3 도봉 쌍문역 동측 15,272 82.10% 2종, 상업 447

4 도봉 쌍문역 서측 41,276 78.00% 2종 1,151

5 영등포 영등포역 인근 95,000 77.80% 2종 2,580

6 은평 연신내역 인근 8,160 83.30% 2종, 준주거 478

7 은평 녹번역 인근 5,306 84.60% 3종 193

8 은평 새절역 서측 5,138 91.30% 3종 266

9 은평 새절역 동측 6,798 77.50% 3종 331

10 강북 미아역 동측 23,037 70% 2종 623 2차 선정

11 강북 미아역 서측 17,760 86% 2종 472 -4.14

12 강북 미아사거리역 동측 39,498 84% 2종 1,082

13 강북 미아사거리역 북측 6,414 78% 2종 172

14 강북 삼양사거리역 인근 7,866 100% 준주거 341

15 강북 수유역 남측1 11,458 86% 준주거 510

16 강북 수유역 남측2 7,212 85% 준주거 311

17 동대문 용두역·청량리역 인근 111,949 76% 2종, 3종 3,200

18 중랑 중랑역 인근 49,967 87% 2종 1,161 4차 선정

19 중랑 사가정역 인근 28,099 81% 2종, 3종 922 -5.26

20 중랑 용마산역 인근 21,681 76% 2종 507

21 인천미추홀 제물포 인근 98,961 91% 2종 3,104

22 인천부평 동암역 남측 인근 51,622 83% 2종, 준주거 1,731

23 인천부평 굴포천역 인근 59,827 88% 1·2·3종, 준주거 2,531

24 경기부천 소사역 북측 41,378 92% 2종, 3종 1,282 5차 선정

25 경기부천 중동역 동측 51,263 89% 2종, 3종 1,680 -6.23

26 경기부천 중동역 서측 53,901 88% 2종, 3종 1,766

27 서대문 서대문역 남측 12,117 99% 3종, 준주거, 일반상업 484 6차 선정

-8.4

합계 28,942

 

 

□ 준공업(주거산업융합지구)

연번 지역 위치 면적(㎡) 노후도(%) 現용도지역 공급 비 고

규모

1 도봉 창동 674 일대 9,787 63% 준공업 213 1차 선정

2 도봉 창2동 주민센터 인근 15,456 71% 준공업 334 -3.31

3 경기부천 송내역 남측 55,590 84% 준공업 2,173 5차 선정

-6.23

합계 2,720

 

□ 저층주거지(주택공급활성화지구)

 

연번 지역 위치 면적(㎡) 노후도(%) 現용도지역 공급 비 고

규모

1 도봉 쌍문1동 덕성여대 인근 39,233 76.00% 1종, 2종 1,008 1차 선정

2 도봉 방학2동 방학초교 인근 34,919 87.00% 1종, 2종 889 -3.31

3 영등포 舊신길2구역 60,710 92.00% 2종 1,366

4 영등포 舊신길4구역 51,901 94.90% 2종 1,199

5 영등포 舊신길15구역 106,094 89.50% 2종 2,380

6 은평 녹번동 근린공원 인근 79,482 77.80% 2종, 3종 2,436

7 은평 불광근린공원 인근 67,335 75.20% 1종, 2종 1,651

8 은평 舊수색14구역 42,188 87.00% 1종, 2종 944

9 은평 불광동 329-32 인근 56,284 79.00% 1종, 2종, 3종 1,483

10 은평 舊증산4구역 166,022 89.00% 1종, 2종, 3종 4,139

11 강북 舊 수유12구역 101,048 72% 2종, 3종 2,696 2차 선정

12 강북 송중동 주민센터 인근 36,313 83% 2종 922 -4.14

13 강북 舊 미아16구역 20,520 88% 2종, 3종 544

14 강북 삼양역 북측 21,019 89% 2종, 3종 588

15 동대문 청량리동 주민센터 인근 53,275 86% 2종,3종 1,390

16 대구남구 미군부대 캠프조지 인근 102,268 77% 2종 2,605 3차 선정

17 대구달서구 대구 신청사 인근 159,413 83% 2종, 3종, 상업 4,172 -5.12

18 부산진구 舊 당감4구역 48,686 92% 2종 1,241

19 부산진구 舊 전포3구역 95,140 90% 2종, 3종 2,525

20 중랑 용마터널 인근 18,904 93% 1종, 2종, 3종 455 4차 선정

21 중랑 상봉터미널 인근 43,202 72% 2종, 3종 1,132 -5.26

22 서대문구 고은산 서측 114,770 80% 1종, 2종, 3종 2,975 5차 선정

23 경기부천 원미사거리 북측 58,767 78% 1종, 2종 1,330 -6.23

24 성북 장위12구역 48,423 80% 1종,2종,3종 1,188 6차 선정

25 약수역 인근 55,071 79% 1종,2종,3종 1,324 -8.4

26 울산중구 울산혁신도시 남측 59,422 97% 2종 1,485

합계 44,067