편법증여 혐의 주택 취득 연소자 등 세무조사 착수-고가아파트․빌라․재건축단지 중점 검증

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2021. 8. 19.

편법증여 혐의 주택 취득 연소자 등 세무조사 착수-고가아파트빌라재건축단지 중점 검증

담당부서 부동산납세과 작성일자 2021.08.19.

 

 

 

 

편법증여 혐의 주택 취득 연소자 등 세무조사 착수

- 고가아파트․빌라․재건축단지 중점 검증 -

 

□(착수 배경)국세청은 부동산 시장을 면밀히 모니터링하고 다양한 거래 정보를 수집하여 탈세혐의를 검증하고 있습니다.

○최근 연소자의 주택 취득 비중이 증가하고 있어 거래내역을 정밀 분석한 결과 편법증여를 통해 주택을 취득하는 등 다수의 탈세혐의를 포착하고 세무조사에 착수하였습니다.

□(조사 대상)조사대상은 총 97명이며 

○주요 선정유형은 소득이 전혀 없거나 사회생활 초기로 주택 취득자금을 마련할 여력이 없는 연소자로서

-취득자금을 편법증여 받은 혐의가 있거나 부모가 자녀 명의로 취득한 것으로 의심되는 ①고가 아파트 취득자 40명, ②빌라(다세대・연립주택) 취득자 11명과

○운영하는 사업체의 소득을 탈루하거나 법인자금을 부당 유출하여 가격이 상승하고 있는 고가의 재건축아파트를 취득한 사업자 등 46명입니다.

□(향후 계획)국세청은 앞으로도 자금 여력이 없는 연소자의 주택 취득 등에 대하여 검증을 더욱 강화하고 철저히 부채사후관리하는 등 엄정하게 대응하겠습니다.

1 착수 배경

□국세청(청장 김대지)은부동산 시장을 면밀히 모니터링1)하고 다양한 방법2)으로 부동산 거래관련 정보를 수집하여 부동산 탈세 혐의를 검증하고 있습니다.

1)「부동산거래탈루대응TF」를 통한 거래동향 모니터링 등

2)등기부등본자료, 부동산거래관리시스템(RTMS), 국토교통부(부동산거래분석기획단)・지방자치단체 등 관계기관 통보 탈세의심자료 등

□최근 주택 시장 동향 파악 결과 주택 거래량은 ’20.4분기를 정점으로 감소 추세를 보이고 있으나

○20대 이하의 취득 건수는 오히려 늘어나고 전체 거래에서 차지하는 비중이 증가 추세에 있으며

○특히, 상대적으로 주택 가격이 고가인 서울 지역에서 20대 이하 취득 비중이 더 높은 것으로 나타납니다.

[전체 주택 매매건수 중 20대 이하 주택 취득 비중]

 

*한국부동산원 월별 매입자 연령대별 주택거래 건수 참조

□국세청은 소득자료 등 보유하고 있는 과세정보를 다각도로 활용하여 주택 거래관련 탈세혐의를 분석하고 있으며

○분석결과 대다수는 부동산 거래과정에서 성실하게 세금을 신고・납부하고 있는 것으로 확인됩니다. 

□다만, 고가 아파트 단지와 최근 매수세 유입으로 거래량이 증가하고 있는 빌라(다세대・연립주택) 등 거래과정에서

○경제활동 전이거나 사회생활 초기로 소득이 없거나 미미하여 자금여력이 부족한 20대 이하 연소자 중 일부가

○취득자금을 편법증여 받고도 증여세 등 적정한 세금신고를 이행하지 않은 혐의를 포착하였습니다.

□또한, 재건축에 대한 기대감으로 주택가격이 상승하고 있는 고가의 재건축 아파트를 취득하면서

○취득자금을 편법 증여 받은 혐의가 있는 자와 탈루한 사업소득 또는 법인자금을 부당하게 유출하여 취득한 혐의가 있는 사업자도 다수 포착하였습니다.

□이에 부모의 도움으로 부(富)를 대물림하는 과정에서 정당한 세금을 납부하지 않거나, 탈루한 소득으로 가격 상승이 예상되는 고가 주택을 취득하는 등

○변칙적 부동산 탈세행위를 근절하기 위해 세무조사에 착수하게 되었습니다.

2 조사대상자 97명

□ 이번 조사의 주요 선정 현황 및 사례는 다음과 같습니다.

고가 아파트 등 취득자금 편법증여 혐의 연소자 40명

○최근 아파트 시장은 가격이 상승하고 거래량은 감소 추세에 있으나 20대 이하 연소자의 취득 비중은 증가하고 있습니다.

[월별 아파트 매매 거래건수 및 20대 이하 취득 비중 추이]

*한국부동산원 월별 매입자연령대별 아파트 거래 건수 참조

○이번 조사 대상은 소득이 미미한 연소자가 고가의 아파트 등을 취득하면서 증여세 신고 없이부모 등 특수관계자로부터 취득자금을 편법증여 받은 혐의가 있거나 

-임대 보증금을 승계하여 취득(일명 갭투자)하였으나 보증금 외의 매매대금을 부모가 지급한 것으로 의심되는 경우 등 

-고가 아파트 취득 자금 편법증여 혐의가 있는 40명을 조사대상으로 선정하였습니다.

◇소득이 전혀 없는 10대 후반의 연소자가 음식점을 창업하면서 ○억 원의 보증금과 창업자금 등을 부담하였으며 이듬 해 ○○억 원의 고가 주택을 추가로 취득

󰋯○○○업체 대표로 고액 자산가인 아버지로부터 초기 창업자금 및 고가 주택 취득자금을 편법증여 받은 혐의

󰋯창업자금 및 보증금, 주택 취득자금 수증 혐의 조사 예정

(붙임 세무조사 주요 선정사례 1 참조)

빌라 취득자금 편법증여 혐의 연소자 11명

○최근 빌라(다세대・연립)는 거래량이 지속적으로 증가1)하고 가격 또한 상승2)하는 것으로 나타납니다.

1)다세대・연립 주택 월별 매매건수(한국부동산원) (’21.1.)17,338건→(’21.2.)17,929건→(’21.3.)20,111→(’21.4.)20,929→(’21.5.)22,551

2)한국부동산원 실거래 가격지수(연립・다세대 월별 매매): (’20.6.)109.8→(’20.9.)109.5→(’20.12.)113.2→(’21.3.)114.8→(’21.5.)118.8

○이는 아파트 가격상승과 매물 감소, 대출규제 등에 따라 빌라를 대체 취득하는 풍선효과에 기인한 것으로 보입니다.

○국세청은 소득이 전혀 없는 10대~20대 초반의 연소자가 고액의 부채를 부담하거나 전세를 승계(갭투자)하면서 빌라를 취득한 경우 등을 확인하고 자금출처를 분석한 결과

-취득자금을 부모로부터 증여받은 혐의가 있거나 다주택에 따른 규제 등을 회피하기 위해 부모가 자녀 명의로 취득한 것으로 의심되는 11명을 조사대상으로 선정하였습니다.

◇20대 초반의 연소자가 개발 예정지역의 빌라를 ○억 원에 취득하면서 △억 원의 임대보증금을 승계하고 나머지 □억 원은 자기자금으로 취득하였다고 자금조달계획을 신고하였으나

󰋯연간 소득이 자영업을 영위 중인 어머니의 사업장에서 발생한 일용근로소득 ○백만 원에 불과하며, 이마저도 허위급여 혐의가 있어

󰋯고액연봉자인 아버지로부터 빌라 취득자금을 편법 증여 받은 혐의

󰋯빌라 취득자금 수증 혐의 조사 예정

(붙임 세무조사 주요 선정사례 2 참조)

󰊳재건축 아파트 취득자금 출처 부족자 46명

○최근 주택시장 안정화를 위한 노후 아파트 재건축에 대해 관심이 높아짐에 따라 재건축 기대감이 있는 일부 아파트의 가격이 가파르게 상승하고 있습니다.

○국세청은 수도권의 주요 재건축 아파트 단지에 대한 거래동향을 정밀하게 모니터링하고 있으며

-명품 재건축 단지를 표방하며 아파트 가격 상승을 견인하고 있는 주요 랜드마크 재건축 단지에서 아파트 취득자금 출처가 불분명한 거래 내역을 파악하고 정밀 분석한 결과

-❶자금 여력이 부족한 연소자 등이 고가의 아파트를 취득하여 편법증여 받은 혐의가 있거나,

❷신고소득이 미미하여 운영하고 있는 사업체의 탈루 소득으로 아파트를 취득한 것으로 의심되는 경우,

❸법인의 자금을 부당 유출하여 고가의 재건축 아파트를 취득한 것으로 의심되는 사례 등

- 자금출처가 불분명한 46명을 조사대상으로 선정하였습니다.

◇주택임대 사업자가 주택 임대소득 및 비영업대금 이익을 신고 누락하고 신고소득이 미미한 배우자와 공동으로 고가의 재건축 아파트를 ○○억 원에 취득

󰋯수입금액 누락 및 배우자의 아파트 취득자금 수증 혐의에 대해 자금출처 조사 예정

(붙임 세무조사 주요 선정사례 3 참조)

◇전문직 사업자가 신고 소득금액이 수년간 ○억 원에 불과함에도 재건축 추진 중인 고가 아파트를 소득이 전혀 없는 배우자와 ○○억 원에 공동으로 취득

󰋯수입금액 누락 및 배우자의 아파트 취득자금 수증 혐의에 대해 자금출처 조사 예정

(붙임 세무조사 주요 선정사례 4 참조)

3 조사 방법

편법증여 여부 정밀 검증 및 부채사후관리

□소득이 없거나 미미한 연소자의 경우 취득자금을 부모 등 특수관계인으로부터 증여 받았는지 여부에 대해 자금의 흐름을 끝까지 추적하여 정밀하게 검증하겠습니다.

○특수관계인으로부터 차입금을 통해 주택을 취득하였을 경우 가장 차입금 여부를 정밀하게 검증하고

○보증금을 승계하여 취득한 경우 보증금 외의 금액을 누가 지급하였는지를 확인하여 증여 여부를 검증하는 한편, 

○실제 부모가 취득하였음에도 연소자인 자녀 명의로 등기하였는지 여부 등을 치밀하게 검증하겠습니다.

□또한, 조사과정에서 실제 차입금으로 인정된 부채의 경우 부채 자력변제 여부를 철저히 사후관리하겠습니다.

○부모 등 특수관계자와의 차입금과 금융기관 대출금은 물론 보증금을 승계하여 취득한 경우 

○차입금 상환 및 보증금 반환 시까지 부모가 대리변제 하는지 여부 등을 사후관리할 계획입니다.

사업소득 누락여부 철저 검증

□소득 누락 혐의가 있는 사업자에 대하여는 

○신고내역을 면밀하게 검증하여 수입금액 누락, 가공경비 계상 여부는 물론 부당한 회계처리를 통한 자금유출 여부 등을 철저하게 검증하겠습니다.

4 향후 계획

□국세청은 성실하게 납세하는 대다수 국민들에게 박탈감을 주는 부동산 탈세에 더욱 엄정하게 대응할 계획입니다.

□최근 연소자의 주택 취득이 증가하고 있으며

○주택을 취득한 20대 이하자의 자금출처를 분석한 결과 자금 능력이 부족하여 증여세 등을 탈루한 것으로 의심되는 사례에 대해 이번 세무조사 대상으로 선정하였습니다.

□특히, 앞으로는 연소자가 일정금액 이상 주택을 취득할 경우 자력 취득 여부 등 자금출처 검증을 대폭 강화할 계획입니다.

○또한, 주택뿐만 아니라 상가 등 기타 부동산은 물론 주식 등 자본거래를 통한 부의 대물림과 이 과정에서의 지능적 탈세에 대해 지속적으로 검증하고 

○특수관계자간 차입금 등 편법 증여가 의심되는 부채에 대하여는 차입금 완제 시까지 상환 내역에 대해 철저히 사후관리할 계획입니다.

□성실신고가 최선의 절세이므로 납세자 여러분의 성실한 납세의무 이행을 당부 드립니다.

 

붙 임: 세무조사 주요 선정사례

 

붙임  세무조사 주요 선정사례

사례 1 자금여력이 없는 사회초년생이 음식점 창업 및 고가주택 취득과정에서 편법증여 받고 증여세 무신고

□ 인적사항

○ 수증자 : 자녀 A ○ 증여자 : 아버지 B

□주요 혐의 내용

 

○소득이 전혀 없는 10대 후반의 연소자 A가 음식점을 창업하면서 ○억 원의 보증금과 인테리어비용 등 창업자금을 부담하였으며, 음식점 매출이 많지 않음에도 이듬 해 ○○억 원의 고가 주택 취득

-○○○ 업체 대표이며 고액 자산가인 아버지 B로부터 사업장 임차보증금 및 인테리어 비용 등 창업자금과 고가 주택 자금을 증여 받았으나 증여세 신고를 누락한 혐의

□ 향후 계획

○창업자금 및 주택 취득자금 수증혐의 조사 예정

사례 2 소득이 미미한 연소자가 부모로부터 자금을 증여 받아 개발예정지역 빌라를 취득하면서 증여세 무신고 혐의

□ 인적사항

○ 수증자 : 자녀 A ○ 증여자 : 아버지 B

□주요 혐의 내용

 

○20대 초반의 연소자 A가 개발 예정지역의 빌라를 ○억 원에 취득하면서 △억 원의 임대보증금을 승계하고 나머지 □억 원은 자기자금으로 취득하였다고 자금조달계획 신고

-A는 어머니의 사업장에서 일용근로자로 근무하며 연간 ○백만 원의 소득 발생, 허위 급여를 수령하고 고액 연봉자인 아버지로부터 빌라 취득자금을 편법 증여 받은 혐의

□ 향후 계획

○빌라 취득자금 ◯억 원 수증 혐의 조사 예정

사례 3 주택임대 사업자가 임대소득 및 비영업대금 이익을 신고 누락하고 배우자와 고가의 재건축 아파트 취득

□ 인적사항

○ 수증자 : 배우자 A ○ 증여자 : 남편 B

□주요 혐의 내용

 

○주택임대 사업자가 주택 임대소득 및 비영업대금 이익을 신고 누락하고 신고 소득이 미미한 배우자와 공동으로 재건축 추진 중인 고가 아파트를 ○○억 원에 취득

-주택임대 소득 및 비영업대금 신고 누락 혐의, 배우자에게 아파트 취득 자금을 편법 증여한 혐의

□ 향후 계획

○본인 및 배우자 아파트 취득자금 자금출처 조사 예정

사례 4 전문직 사업자가 신고소득을 누락하여 고가의 재건축 아파트를 소득이 전혀 없는 배우자와 공동으로 취득

□ 인적사항

○ 수증자 : 배우자 A ○ 증여자 : 남편 B

□주요 혐의 내용

 

○전문직 사업자가 신고 소득이 수년 간 ◯억 원에 불과함에도 신고소득이 전혀 없는 배우자와 공동으로 고가의 재건축 아파트를 ◯◯억 원에 취득

-수입금액 신고 누락 혐의 및 배우자에게 아파트 취득 자금을 편법 증여한 혐의

□ 향후 계획

○본인 및 배우자 아파트 취득자금 자금출처 조사 예정