"공모·상장 활성화를 위한 리츠제도 개선방안" 발표-경직적 규제와 투자환경 개선…개인투자자 보호 강화

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2022. 1. 14.

"공모·상장 활성화를 위한 리츠제도 개선방안" 발표-경직적 규제와 투자환경 개선개인투자자 보호 강화

담당부서주택기금과,부동산산업과 등록일2022-01-12 11:00

 

 

''공모‧상장 활성화를 위한 리츠제도 개선방안'' 발표

- 경직적 규제와 투자환경 개선…개인투자자 보호 강화 -

 

□국토교통부(장관 노형욱), 금융위원회(위원장 고승범), 공정거래위원회(위원장 조성욱)는 국민이 보다 안전하고 편리하게 부동산투자회사(이하 리츠, Reits)에 투자할 수 있는 여건을 조성하고자, 부동산서비스산업 정책위원회* 심의를 거쳐 「공모‧상장 활성화를 위한 리츠제도 개선방안」을 발표하였다.

 

* 국토부장관(위원장), 금융위 등 8개 부처 차관급, 민간위원 등 18인(「부동산서비스법」제6조)

** 제도개선 TF 운영(협회, 업계, 전문가 등 ’21.7~12), 전문가 협의회(’21.10, 토지정책관)

 

【 「공모‧상장 활성화를 위한 리츠제도 개선방안」 기본방향 】

 

◇ 리츠시장 성장에 따라 그간 부각되지 않았던 규제부담이 증가

☞ 투자기구인 리츠 특성을 반영하여 경직적 규제를 개선

* 인가‧등록시 절차 간소화, 공정거래법상 지주회사 규제 등 합리화

 

◇ 일반국민 이익 공유를 위해 상장리츠를 통한 접근성 강화 필요

 

☞ 상장리츠 활성화를 위한 정책적 지원 확대 및 투자자 보호 강화

* 연금저축계좌 투자 허용, 자산관리회사 건전성 강화 등

□리츠는 기관투자자 위주였던 과거에 비해 공모비중도 증가*하고, 투자 유형도 물류‧데이터센터 등으로 다양해지는 등 국민의 건전하고 안정적이면서도 우량한 투자처로 자리잡아 가고 있다.

 

* 총 순자산 중 공모자산 비중 (조원, %) ** 리츠 총자산규모 및 자산관리회사(AMC)

’16년 2.5% → ’18년 6.3% → ’21.12월 27.8%

 

 

□ 그러나 최근 빠른 성장에도 불구하고, 미국, 일본 등 선진 리츠 시장과 비교 시 규모 및 성숙도에 있어 여전히 부족하다는 지적으로,

 

ㅇ 특히 공모리츠는 그간 유동성이 부족한 비상장 위주로 성장*하여, 개인투자자 입장에서 접근성 확대가 필요한 상황이다. 

 

* 현행 상장리츠는 ’18년 시작하여 현재 18개, 미국(1960, 219개), 일본(’00, 61개)에 비해 초기

 

< 국가별 GDP 대비 상장리츠 시가총액 비중 (’21.6월말) >

 

 

ㅇ 또한, 투자기구라는 특성을 고려하지 않은 경직적 규제운영 및 인가‧등록기간 장기화 등이 시장 성장의 제약요인으로 지적되었다.

 

□ 이에 따라 정부는, 공모‧상장리츠 운영 및 자금모집 관련 애로를 해소하고 업계에 상장유인을 부여함으로써, 

 

ㅇ 그간 자본력 있는 기관의 전유물로 여겨졌던 우량 리츠에 대한 투자기회를 일반 개인에게 확대하는 한편,

 

ㅇ 리츠에 대한 신뢰 제고를 통해 비전문 일반인도 안심하고 투자할 수 있는 환경을 조성할 계획이다.

□ 리츠제도 개선방안의 주요내용은 다음과 같다.

 

( 투자기구인 리츠의 특성을 고려한 경직적 규제 개선 )

 

【① 리츠 인가‧등록 시 절차 간소화】

 

□현재 공모리츠 인가 시와 공모리츠 자산관리회사 인가 시 금융위(금감원) 협의사항 심사가 중복적으로 이루어지는 절차를 개선하여, 공모리츠 인가 절차를 간소화*한다.

 

공모리츠 인가 증권신고서 제출 신고서승인‧

인가신청 (국토부) (금감원) 공모

(국토부) 금융위(금감원) 심사① (1개월) 금융위(금감원)심사② (1개월)

 

* 공모리츠 인가 시 금융위(금감원) 심사①을 생략

 

□또한 현재 등록제*를 적용받는 리츠의 경우 사업계획 검토를 생략하여 법정기간 내 신속한 등록이 이루어질 수 있도록 하는 대신, 

 

* 연기금‧공제회 등 전문 기관투자자가 30% 이상 투자 시 인가 대신 등록제 적용

ㅇ연기금 등 비율요건을 상향(30→50%)하여 책임투자 및 공공성을 확보하고, 개발사업 비율은 주총 결의사항으로 자율화할 예정이다. 

 

【 ② 리츠에 대한 「공정거래법」상 지주회사 규제 등 합리화】

 

□모자(母子)구조의 대형(5천억원 이상) 상장리츠에 대한 지주회사* 규제를 완화하여, 우량 리츠의 상장이 증가하도록 지원할 예정이다.

 

*자산규모 5천억원 이상, 50% 이상이 자회사 주식으로 구성된 경우 지주회사 규제적용

 

ㅇ모자구조는 상장 후 거래를 용이*하게 하고, 분산투자에 따른 안정적 배당이 가능하여 선호되고 있으나(’18년 이후 상장리츠 중 67%), 

 

*단일 부동산에 투자할 경우 규모가 작아 발행주식수가 적고, 이에 시장에서 거래되는 유통주식이 적어짐에 따라, 상장 후에도 거래가 어려워 가격 변동성이 커짐

ㅇ대형화(5천억원↑)되는 경우 지주회사 규제(자리츠 주식보유비율, 부채비율 제한 등*)가 적용됨에 따라, 투자에 제약이 발생하여 일부 리츠들은 상장 및 규모 확대를 주저하게 되는 문제가 있었다.

 

* 자리츠 발행주식 중 50% 이상 보유 필요, 차입비율 자기자본의 2배 이하로 제한 등

 

ㅇ이에 부동산 투자만을 목적으로 한 간접투자기구라는 특수성을 고려하여, 상장(모)리츠에 대해 경제력 집중 우려가 없는 범위*에서 지주회사 규제를 배제하여 자유로운 투자가 가능하게 할 예정이다.

 

* 일반기업의 주식을 보유하지 않을 것, 출자단계가 모리츠-자리츠 이내일 것, 공시대상기업집단 소속이 아닐 것 등

 

□또한 리츠의 부동산 자산 취득 시 기업결합 심사 절차를 간소화*하여, 보다 신속한 투자활동이 이루어질 수 있도록 할 계획이다.

 

* 경쟁제한성 없는 리츠의 기업결합(투자목적 부동산 취득)을 간이심사로 旣완화(’21.12.30)

 

( 상장리츠 활성화 및 국민의 투자환경 개선 )

 

【③ 국민의 리츠 투자수단 다양화(연금저축계좌 투자허용)】

 

□많은 국민들이 노후대비를 위해 활용하는 연금저축펀드*를 통해 공모상장리츠에 투자할 수 있도록 허용한다.

 

*국민 노후대비 제고를 위해 개인이 금융회사에 장기간 납입‧운용 후 그 수익을 연금형태로 수령시 세액공제 등 세제혜택 제공(소득세법 근거, ‘20말 규모 18.9조원)

 

** 유사제도인 퇴직연금의 경우 공모상장리츠 투자가 旣 허용(’19.12~)

 

ㅇ유권해석 명확화를 통해 공모상장리츠 투자를 허용함으로써, 국민의 노후자산 형성기회를 확대하고 리츠 활성화를 도모할 계획이다.

 

【④뉴딜 인프라자산 등 투자유형 다양화】

 

□투자유형 다양화를 위해「부동산투자회사법」상 투자대상‧방식을 명확화하고, 추가 연구를 통해 사업모델을 정비할 예정이다.

 

ㅇ 이미 뉴딜인프라리츠*가 도입됐으나, 리츠의 인프라 투자 관련 규정이 명확치 않아 상품구성상 발생했던 애로사항을 개선하고자,

 

*디지털‧그린뉴딜 등 뉴딜인프라에 투자하는 리츠‧펀드에 대한 세제혜택 부여 

「국민참여형 뉴딜펀드 조성 및 뉴딜금융 지원방안」(’20.9월 정부합동)

 

① 사회기반시설(민간투자법 §2.1)도 부동산 투자*인 경우 리츠가 투자할 수 있는 부동산 자산에 포함될 수 있음을 명확화하고,

 

* 개발수익, 매각차익, 임대수익 목적 등의 투자 – 예) 전기차·수소충전소 시설 등 임대

 

②대출방식 투자규정을 보완하여 인프라 투자에 일반적으로 활용되는 “사업시행법인(SPC)에 대한 대출”이 가능하게 할 예정이다.

 

【⑤정책기금 등의 상장리츠 앵커투자 확대 지원】

 

□앵커투자*와 관련된 운영 제약사항을 완화하여 공모‧상장리츠로 연기금 등 대형자금이 유입될 수 있도록 유인할 계획이다. 

 

* 앵커투자 : 금융기관, 공적 자금, 연기금 등이 리츠의 최대주주(앵커)가 되어 자금조달과 자산의 관리‧운영을 지원함으로써, 리츠 신뢰성을 높여주는 형태

 

 

 

 

 

ㅇ 그 시범사례로 기금 여유자금 운용 시 리츠 투자를 확대하고자 도입(’20.11)된 주택도시기금 앵커리츠의 운영상 제약을 개선한다.

 

ㅇ투자한 리츠가격이 결산시점에 일시 하락하여 자산평가 손실이 발생하는 경우 특례를 규정하여 기금수익률 악화위험을 해소하고, 

 

-이미 인가받은 약정총액과 투자대상 내에서는 신속한 투자가 가능하도록 행정절차 간소화와 함께, 투자범위 확대를 통한 다양한 투자기회를 마련함으로써 상장리츠 앵커투자를 본격화할 예정이다. 

 

* 이후 운영성과 등에 따라 기금의 앵커리츠 투자규모 확대 등을 중장기 검토

 

【⑥ 리츠공모정보시스템 개선 및 청약정보 확대】

 

□차세대 리츠정보시스템을 개발하고, 리츠 공모 시 청약정보 안내를 확대하여 일반 투자자 접근성을 향상할 예정이다. 

 

ㅇ 이에 따라 공모정보가 청약마감 임박하여 공개되는 등 공모정보를 알기 어려웠던 사례나 시스템 연계성*이 떨어져 투자정보 검색 및 데이터관리 등에 존재했던 한계가 개선될 것으로 기대된다.

 

* 예) 동일 내용의 공시사항 및 감독당국 보고사항이 별도로 관리되어, 업무 중복

 

( 투자자 보호를 위한 시장의 건전성 관리 강화 )

 

【⑦ 리츠 명칭을 악용한 기획부동산 차단】

 

□ 부동산투자회사법에 따른 인가가 없는 경우 “리츠” 명칭 사용을 제한하여, 리츠를 사칭한 기획부동산 등 교란행위를 차단한다.

 

* ㅇㅇ리츠, XX경매... 부동산 사기 주의보(한국경제 ’19.2)

(ㅇㅇ경매리츠) 기획부동산 사기조직 대거 적발...242억 꿀꺽(뉴시스 ’21.6, 경기남부경찰청)

 

ㅇ피해 증가에 따라 리츠 신고‧상담센터를 도입(’20.5)했으나, 법적 제재가 난해하여 실효성이 부족했던 문제가 해결될 것으로 기대된다.

 

【⑧ 자산관리회사(AMC) 등 건전성 강화】

 

□ 산업성장에 따른 자산관리회사의 급격한 증가(30개(’19)→52개(’22.1))에 대응하여, 투자자 보호를 위한 전문성‧건전성 관리를 강화한다.

 

① 자산운용전문인력에 대한 주기적 보수교육을 도입하여, 최초 교육 후 별도 교육이 없어 전문성 약화가 우려됐던 문제를 해소한다.

 

②자산관리회사가 자신이 관리하는 여러 투자기구(리츠‧펀드‧PFV 등) 간 자산거래에 대한 제한규정을 보완하여 이해충돌을 방지한다.

 

③자산관리회사에 대한 감독기관 시정조치 시 공시하게 하여, 정보 비대칭을 완화하고 경각심 제고를 통한 자정효과를 도모한다.

 

④자산관리회사 난립으로 인한 과당경쟁‧시장과열을 예방하고자 3년 간 리츠 미수탁 시 인가반납 규정을 2년으로 강화한다.

 

⑤자기관리리츠도 그간 지적된 경영개선 필요성에 대해, 기존 전문 범위 내에서 타 투자기구 자문‧관리 등 업무다양화를 유도하여 재무건전성을 제고할 수 있도록 할 계획이다.

 

□이외에 지난달 당초 ’21년 일몰예정이었던 공모리츠 배당소득에 대한 저율(9%) 분리과세*(~’23) 및 리츠의 취득세 중과배제**(~’24)도 각각 연장됨에 따라, 세제지원도 지속될 방침이다.

 

* (조세특례제한법) 제87조의7, ** (지방세특례제한법) 제180조의2

 

□국토부‧금융위‧공정위는 “연금저축의 상장리츠투자를 상반기 내에 허용하고, 지주회사 규제배제 및 인가‧등록절차 개선 등을 위한 법령정비도 차질 없이 진행될 수 있도록 하겠다”고 밝혔다.

 

ㅇ 그와 함께 “공모‧상장리츠는 국민 소득증대를 위한 우량 투자기회를 제공하고 특히 퇴직세대의 안정적 소득원으로 역할이 가능하다”며,

 

ㅇ“앞으로도 경제활동 기반이 되는 상업용 부동산‧인프라 확충 등 생산적 방향으로 시중 유동성을 유도하고, 그 성과를 국민에게 장기간‧안정적으로 공유하는 수단이 될 것으로 기대한다.”고 밝혔다.

 

 

 

[별첨] 공모‧상장 활성화를 위한 리츠제도 개선방안

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

공모‧상장 활성화를 위한

리츠제도 개선방안

 

 

 

 

 

 

 

2022. 1.

 

 

 

 

 

 

 

국토교통부‧금융위원회‧

공정거래위원회

Ⅰ. 추진배경

 

☐ 리츠(Reits)는 「부동산투자회사법」에 따라 다수의 투자자에게 자금을 모아 부동산에 투자‧운용하고 수익을 배당하는 간접투자기구

 

ㅇ최근 저금리 상황에서 국민의 건전하고 안정적이면서도 우량한 투자처(’20년 배당률 7.13%)로 자리잡아 가고 있음

 

< 타 금융상품과의 비교 >

2020년 상장리츠 배당률 국고채(3년물) 회사채 예금은행 수신금리

(3년, AA-등급)

수익률 7.13% 0.99% 2.13% 1.05%

 

ㅇ시장관심 증대와 함께 오피스‧주택에서 물류‧데이터센터 등 리츠 유형이 다양해지고 리츠-펀드 겸업사도 증가하는 등 성장세*

1

*(리츠자산규모, AMC) 34조, 22개(’17) → 51조, 30개(’19) → 75.6조, 52개(’21.12)

 

□ 그러나 최근 빠른 성장에도 불구하고, 미국, 일본 등 선진 리츠 시장과 비교시 규모 및 성숙도에 있어 부족한 상황

 

* GDP 중 상장리츠 시가총액 비중(’21.6): 한국(0.3%), 미국(6.9%), 일본(3.1%), 호주(8.2%)

 

ㅇ 세제혜택 등 활성화정책*에도 불구하고, 유사제도인 펀드 대비 경직적 규제 운영, 인가 소요기간 장기화 등 개선 필요 제기

 

* 「리츠 경쟁력 제고방안」(’16.12), 「공모형 부동산간접투자 활성화 방안」(’19.9) 등

 

ㅇ 특히, 공모리츠의 경우, 그간 유동성이 떨어지는 비상장 위주로 성장하여 일반투자자 입장에서 리츠에 대한 접근성 확대 필요

 

* 한국리츠는 ’01년에 도입되었으나, 실질적인 상장리츠 시장은 ’18년부터 시작되어 현재 18개 운영 중으로, 미국(1960, 219개), 일본(’00, 61개)에 비해 초기 단계

 

☞리츠 특성에 맞지 않거나* 과도한 부담이 되는 경직적 규제를 개선함으로써, 시장 발전을 적극 지원할 필요

 

* 예) 실질은 투자기구이나 주식회사로 설립됨에 따라 일반회사 대상 규제 적용 중

Ⅱ. 제도 개선 방향

 

기 본 방 향

 

 

◎ 리츠시장 성장에 따라 그간 부각되지 않았던 규제부담이 증가

 

☞ 투자기구인 리츠 특성에 맞지 않는 경직적 규제를 개선

 

◎ 일반국민 이익 공유를 위해 상장리츠를 통한 접근성 강화 필요

 

☞ 공모시스템 개선 및 상장리츠 활성화를 위한 정책적 지원 확대

 

◎ 개인투자자 증가에 따라 리츠에 대한 일반 국민의 관심 증대 

 

☞ 기관‧개인을 구분하여 선택과 집중 방식의 투자자 보호 강화

 

시장환경 대응방향 세부 개선방안 기대효과

저금리‧ 󰊱경직적 규제 합리화 󰊱-1인가 시 관계기관 협의절차 간소화 리츠

자산가격 불확실 󰊱-2리츠 등록제도 개선 시장의 지속적인양적‧질적 성장

󰊱-3지주회사 규제 합리화

리츠에 시장관심‧참여 증대 󰊲상장리츠 활성화 및 투자환경 개선 󰊲-1국민의 리츠 투자수단 다양화

󰊲-2 뉴딜 인프라자산 등

투자유형 다양화

󰊲-3정책기금 등의 상장리츠 투자지원

󰊲-4공모시스템 개선 및 정보제공 확대

 

공모투자 󰊳시장의 건전성 강화 󰊳-1 리츠명칭 악용 기획부동산 차단 국민의 안전하고

증가 󰊳-2 AMC 등 전문성‧건전성 관리 강화 편리한 리츠투자 활성화

- 자산운용전문인력 보수교육 도입

투자자보호 -공시의무 및 건전성 관리규정 보완

필요성

증대

Ⅲ. 세부 추진과제

 

󰊱 ( 리츠 특성을 고려한 경직적 규제 합리화 )

 

󰊱-1 리츠 인가 시 관계기관 협의절차 간소화

 

□(현황)현재 리츠공모 시에는 ①공모리츠 인가, ②공모리츠 자산관리회사 인가 과정에서 2차례의 금융위(금감원) 협의절차 존재

 

공모리츠 공모리츠 증권신고서 제출 신고서승인‧

인가신청 ①금융위 협의 (금감원 심사) 인가 (금감원) ②금감원 심사 공모

(국토부) (1개월) (국토부) (1개월)

 

 

ㅇ다만, ①, ②의 심사사항이 대부분 동일하여, 비효율 발생

 

□(개선) ①리츠 인가 시 금융위(금감원) 협의를 생략

 

◎ 부동산투자회사법(이하 부투법) 제49조의3 개정

 

󰊱-2 리츠 등록제도 개선

 

□ (현황) 리츠는 투자자 보호를 위해 국토부‧부동산원의 사업계획 검토를 거친 인가제가 원칙이나, 연기금‧공제회 등 공공성이 있고 전문적인 기관투자자가 30% 이상 투자하는 경우 등록제로 완화

 

ㅇ연기금‧공제회 등은 법률에 근거*해 설립되고 자체 투자심의를 거치므로 안정적 운영이 가능하기 때문

 

* 「국민연금법」에 따른 국민연금공단, 「한국교직원공제회법」에 따른 교직원공제회 등

 

①이에 등록심사 시 대부분 적정함에도 불구하고, 사업계획 검토(자산가치검증) 관련 절차를 다수 이행함에 따라 심사기간 장기화*

 

*법률상 등록 처분기간은 20일 내로 규정하고 있으나, 보통 1달 이상 소요

②등록 시 개발자산 비율을 30%로 제한하여, 개발→임대(예: 임대주택‧물류센터 개발 후 운영)로 이어지는 사업구조 제약

 

☞최근 리츠시장 확대로 인가‧등록신청이 증가함에 따라, 등록제 개선을 통해 업무를 효율화함으로써 업계 애로사항 해소 필요

 

□ (개선) 절차간소화‧투자자율화와 함께, 책임성‧공공성 강화

 

①등록리츠에 대해 부동산원의 사업계획 검토를 생략하되, 등록 후 연기금 투자자의 자체 투자심의 결과를 제출하도록 규정, 확인

 

②개발자산 비율도 주주총회 결의로 정할 수 있도록 자율화

 

③ 연기금 주주에 의한 의사결정과정이 보장되도록 등록제를 위한 투자비율 요건을 상향*(30%→50%)하여 책임투자 및 공공성을 강화

 

* 이미 등록리츠의 연기금 투자비율은 평균 70% 이상으로 실질적 부담 적음

 

☞연기금 리츠에 대한 등록업무는 효율화하고, 국민 공모리츠 인가업무에 집중함으로써 일반투자자에 대한 보호 강화를 기대

 

◎ 부투법 제9조의2, 「부동산투자회사 등에 대한 인가 및 등록지침」 개정

󰊱-3 리츠의 특성을 고려한 지주회사 규제 합리화

 

□ (현황) 보통 리츠는 1개 자산을 운용하나, 상장시에는 거래유동성‧안정성 확대를 위한 대형화 차원에서 모자구조* 채택 추세

 

*모리츠만 상장하고, 모리츠가 실물자산을 보유한 여러 자리츠들에 투자하는 구조

 

< 연도별 상장리츠 개수 및 그 중 모자리츠 추이 >

* ’18년부터 신규 상장한 15개 상장리츠 중 모자리츠 10개

 

- ’18년 신한알파리츠, 이리츠코크렙

- ‘20년 제이알글로벌, 켄달스퀘어리츠 등

- ’21년 미래에셋글로벌리츠 등

ㅇ 모자리츠 구조는 상장 후 주식거래를 용이*하게 하고, 분산투자에 따른 안정적 배당이 가능하여 일반투자자도 선호

 

*단일 부동산에 투자할 경우 규모가 작아 발행주식수가 적고, 이에 시장에서 거래되는 유통주식이 적어짐에 따라, 상장 후에도 거래가 어려워 가격 변동성이 커짐

 

□ 그런데 이처럼 상장(모)리츠가 대형화(자산규모 5천억↑) 되는 경우 경제력 집중 억제를 위한 「공정거래법」상 지주회사 규제가 적용

 

*「공정거래법」은 자산규모 5천억원 이상이자 자산 50% 이상이 자회사 주식으로 구성된 경우 지주회사 전환신고 및 규제 적용

 

< 상장 모자리츠 중 지주회사 해당 리츠 (’21.1분기 기준, 리츠협회) >

구분 모리츠 자산(억원)  자리츠 수 자리츠 주식 비중

1 제이알글로벌리츠 8,403 1 95.50% 지주회사

2 켄달스퀘어리츠 7,007 1 76.20% 지주회사

* 추가적으로 해당하는 리츠 발생 예정

 

ㅇ리츠는 일반적인 지주회사와는 달리 부동산 자산 투자·운용을 주된 목적으로 한 간접투자기구라는 특성이 반영되지 못하는 문제

 

ㅇ 지주회사 규제 적용 시 비상장 자리츠 주식 50% 이상 보유 의무, 부채비율 제한 등으로 상장리츠의 분산투자 등에 제약 발생 우려

 

-이에 일부 리츠들은 자산이 5천억원 이상으로 확대 시(현재 평균 3천억) 지주회사 규제가 적용됨에 따라, 상장 및 규모확대를 주저

 

【 지주회사 규제적용에 따라 발생할 수 있는 투자제약 사례 예시 】

1) A사는 자리츠를 설립, 서울 도심내 우량 빌딩(감정가 약 1조원)에 타 투자자와 공동투자하여 포트폴리오 다변화를 추진할 계획이었으나, 지주회사 규제로 차입비율 제한 및 5천억원 이상의 자금이 필요하게 되어 자금 마련에 어려움

 

2) 수도권의 대표적 우량 건물(감정가 7천억원)을 보유한 리츠가 지분의 30%를 매각할 계획을 밝혔으나, B사는 지주회사 규제에 따라 지분매입을 포기

 

3) C사(자산총액 3천억원)는 우량 투자처 발굴을 통해 사업규모를 확대하고자 했으나, 자산총액이 5천억원 이상이 될 경우 지주회사 규제를 받게 됨에 따라 주저

□(개선) 상장(모)리츠가 자리츠를 편입하여 지주회사가 되는 경우 경제력 집중 우려가 없는 범위 내에서 지주회사 규제 완화 추진

 

ㅇ일반기업의 주식보유 없이 순수 부동산 투자를 목적으로 하는 모자(母子)리츠는 일정요건* 하에서 지주회사 규제 예외를 인정

 

* 출자단계는 모리츠-자리츠 이내일 것, 공시대상기업집단 소속이 아닐 것 등

 

☞ 대규모 모자리츠도 분산투자 등 보다 자유로운 투자가 가능하게 하여 국민의 투자금이 안정적으로 운용되도록 개선

 

◎부투법에 「공정거래법」의 지주회사 규정에 대한 적용배제 사항 규정 (부투법 제49조)

 

󰊲 (상장리츠 활성화 및 투자환경 개선 )

 

󰊲-1 국민의 리츠 투자수단 다양화

 

□ (현황) 국민들이 노후대비를 위해 활용하는 연금저축펀드*에서 상장리츠를 편입할 수 있는지 여부가 불분명한 측면

 

*국민 노후대비 제고를 위해 개인이 금융회사에 장기간 납입‧운용 후 그 수익을 연금형태로 수령시 세액공제 등 세제혜택 제공(「소득세법」 근거, ‘20말 규모 18.9조원)

 

ㅇ연금저축과 유사한 제도인 퇴직연금의 경우에는 상장리츠 투자가 旣 허용되어 있는 상황(’19.12월~)

 

□ (개선) 연금저축계좌를 통해 상장리츠에 투자할 수 있도록 허용

 

☞국민의 노후자산 형성기회 확대와 리츠시장 활성화 기대

 

 

◎ 금융위 유권해석 명확화

󰊲-2 뉴딜인프라자산 등 투자유형 다양화

 

□ (현황) 뉴딜활성화를 위한 뉴딜인프라리츠*가 도입됐으나, 리츠의 인프라 투자 관련 규정이 명확하지 않아 상품구성에 애로 발생

 

*디지털‧그린뉴딜 등 뉴딜인프라에 투자하는 펀드‧리츠에 대한 세제혜택 부여 

「국민참여형 뉴딜펀드 조성 및 뉴딜금융 지원방안」(’20.9월 정부합동)

 

【주요 애로 사항】

 

①대표적인 뉴딜인프라*에 해당하는 전기차‧수소충전소 시설 등의 경우 부투법상 리츠가 투자가능한 “부동산” 해당 여부가 불분명

 

* 「사회기반시설에 대한 민간투자법」 제2조제1호의 사회기반시설(SOC)

 

②인프라 투자의 경우, 펀드는 일반적으로 지분투자보다 대출방식을 활용하고 있는데 리츠는 대출방식 투자에 대한 구체적 규정 부재

 

□ (개선) 투자대상‧방식을 명확화하고, 연구를 통해 사업모델 정비

 

① 사회기반시설(민간투자법 §2.1)도 부동산 투자*인 경우 리츠가 투자할 수 있는 부동산 자산에 포함될 수 있음을 명확화

 

* 개발수익, 매각차익, 임대수익 목적 등의 투자 – 예) 전기차·수소충전소 시설 등 임대

 

②대출방식 투자규정을 보완하여 인프라 투자에 일반적으로 활용되는 “사업시행법인(SPC)에 대한 대출”이 가능하도록 규정

 

☞뉴딜인프라 확충을 위한 생산적 방향으로 시중 유동성을 유도하면서, 일반국민들에게 장기간 안정적인 투자대상으로 성과 공유

 

◎ 부투법 제21조(리츠의 투자 대상) 명확화

◎ 「부동산투자회사 등에 대한 인가 및 등록지침」 명확화

󰊲-3 정책기금 등의 상장리츠 앵커투자 확대 지원

 

□(현황) 상장리츠 확대를 위해 국가‧연기금 등이 모리츠를 설립하여 상장리츠에 투자하도록 유도하는 “앵커*리츠(모리츠)”가 도입(’19.9)

 

* 앵커투자 : 금융기관, 공적 기금, 연기금 등이 리츠의 주요주주(Anchor)가 되어 자금조달 등을 지원, 리츠의 신뢰성 및 안정성을 높여주는 형태

 

ㅇ우량자산의 공모상장을 견인하고, 개인이 안심하고 투자 가능한 환경 조성을 위해 주택도시기금이 설립한 앵커리츠가 첫 사례*

 

*주택도시기금 여유자금으로 설립, ’20년 3,100억 인가, ’21년 최초 500억 투자집행

 

 

 

 

 

-그러나 투자한 상장리츠 주가가 결산시점에 하락, 자산평가손실이 발생한 경우, 법인세법과의 배당규정 차이로 인해 법인세 미감면*

 

* 결산 시 「법인세법」에 따른 이익의 90% 이상을 배당 시 법인세 감면

 

-또한 기존 영업인가 범위 내의 개별 투자행위에 있어, 실제 투자집행 시 변경인가‧등록절차 이행 등으로 신속한 운영에 제약 발생

 

□ (개선) 상장 리츠에 투자한 “앵커리츠”에 대한 배당규정 특례를 규정하고, 그 외 효율적 운영을 위한 절차 간소화 등* 추진

 

* (예) 旣 인가받은 약정총액 내 투자 집행시 사후보고를 통한 행정절차 간소화, 운용구조 단순화 및 투자범위 확대 등으로 수익 제고와 투자 유연성 확보 등 

** 이후 운영성과 등에 따라 기금의 앵커리츠 투자규모 확대 등을 중장기 검토

 

☞기금 수익률 악화 위험 해소 및 운영상 제약 완화에 따라 주택도시기금 외 타 연기금에 의한 상장리츠 투자 활성화 기반 마련

 

◎ 부투법 제28조 개정

◎ 주택도시기금 앵커리츠 투자약정 변경 및 변경인가 등

󰊲-4 리츠공모정보시스템 개선 및 청약정보 확대

 

□ (현황) 현재 공모리츠 청약 시에는 리츠정보시스템에 청약정보를 공지하도록 규정하고 있으나 과태료 등 강제사항이 없음

 

ㅇ이에 청약기간 마감임박 시 공지하는 등 정보가 적시에 제공되지 못하여 일부 투자자들은 공모정보를 알기 어려웠던 사례 존재

 

ㅇ’16년 최초 도입‧운영 중인 리츠정보시스템의 경우 시스템 간 연계성*이 떨어져, 투자정보 검색 및 데이터 관리 등에 한계

 

* 예) 동일 내용의 공시사항 및 감독당국 보고사항이 별도로 관리되어, 업무 중복

 

□ (개선) 차세대 리츠정보시스템을 개발하고, 공모리츠에 대한 청약정보안내와 온라인 청약을 확대하여 일반투자자 접근성 향상

 

󰊳 (투자자 보호를 위한 시장 건전성 관리 강화 )

 

󰊳-1 리츠 명칭을 악용한 기획부동산 차단

 

□ (현황) 부동산 시장, 리츠에 대한 국민관심 증대에 따라 “리츠” 명칭을 악용하여 기획부동산 등 불법적 영업을 하는 경우 발생

 

* 현재 “부동산투자회사” 명칭은 금지하고 있으나, “리츠”는 별도 금지규정 無

 

< 한국경제 ’19.2.7.> < ’21.6월 적발, 구속된 사례>

ㅇㅇ리츠, XX경매... 부동산 사기 주의보

 

< 뉴시스 ’21.6.28.> (경기남부경찰청, 우측)

기획부동산 사기조직 대거 적발...242억 꿀꺽

 

ㅇ이러한 문제의식에 따라 리츠 신고‧상담센터가 도입(’20.5)됐으나, 해당 교란행위에 대한 법적 제재가 불가하여, 운영 실효성 부족

 

□ (개선) “부동산투자회사”뿐 아니라 “리츠”, “Reits”도 유사명칭 사용을 금지함으로써, 기존 금지조항 및 신고센터의 실효성 확보

 

* 자본시장법은 “금융투자”의 영어명칭 “Financial Investment”와 한글표기 “파이낸셜 인베스트먼트”, “투자신탁”인 Investment Trust(인베스트먼트 트러스트) 등도 금지

◎ 부투법 제3조 개정

󰊳-2 자산관리회사(AMC) 등의 전문성․건전성 관리 강화

 

□(현황) 산업성장에 따른 AMC 증가(30개(’19)→52개(’21.12))로 부실화 방지 및 투자자 보호를 위한 관리감독 강화 필요성 증대

 

* 리츠의 자산을 실제로 투자‧운용하는 역할을 하는 AMC의 역할이 중요

 

ㅇ자산운용전문인력(5인↑)의 전문성 제고, AMC 고유재산*에 대한 규정 보완 등을 통한 부적절한 운용 예방 등 제도개선 필요 제기

 

*리츠로부터 수탁받은 자산이 아니라 AMC가 스스로 보유하여 수익을 추구하는 자산을 말하며, 해당 자산이 부적절하게 운용될 경우 AMC 부실화 可

 

□(개선) 운영 중에도 전문성‧건전성 관리를 강화, AMC의 신뢰도를 제고함으로써, 비전문 일반인도 안심하고 투자가능한 환경 조성

 

① 자산운용전문인력에 대한 주기적인 전문 보수교육을 도입

 

* 「부동산개발업법」의 개발전문인력도 최근 보수교육이 도입(’21.8월 개정)

 

②AMC의 수탁리츠 지분 과다보유(예: 30%이상) 금지, 동일 AMC가 수탁중인 투자기구 간 거래제한 규정 보완 ☞ 이해충돌 방지

 

③감독기관 시정조치 시 해당 내용을 즉시 공시하도록 의무화

 

☞ 정보비대칭 완화(투자자) 및 경각심 제고(AMC)를 통한 자정 기대

 

④장기간 리츠 미수탁 시 AMC 인가 반납 규정 강화(현행 3년→2년)

 

☞ AMC 난립으로 인한 과당경쟁‧시장과열 예방효과 기대

 

⑤자기관리리츠의 타 투자기구 자문‧자산관리 등 업무 다양화 유도

 

☞ 그간 필요성이 지적된 경영개선 및 재무건전성 제고에 도움 기대

 

◎ 부투법(제22조, 제27조, 제30조, 제37조, 제42조) 및 행정규칙 개정

 

Ⅳ. 향후 추진계획

 

□「부동산투자회사법」 개정안 발의(‘22.1분기)

 

□「부동산투자회사법」 하위법령 개정 추진(’22.上)

참고1 1 부동산투자회사(리츠) 제도 개요 (2001.7.1.~)

□「부동산투자회사법」(이하 부투법)에 따라 다수 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자‧운용하고 수익을 배당하는 간접투자기구

 

 

 

 

 

ㅇ 부동산 투자에 접근이 어려운 소액투자자에게 우량 부동산에 대한 투자를 가능하게 하여 일반인에게 부동산 간접투자 기회 제공

 

ㅇ 자금력 있는 소수의 투자, 갭투자 등 인식으로 그간 낙후된 부동산시장을 선진화하고 우수인력을 육성하여 부동산산업 발전 유도

 

ㅇ 인구증가‧경제발전에 따른 지가 상승 등으로 유발되는 투기적인 부동산 시장을 건전한 투자시장으로 전환하여 가격안정 도모

 

□ 유사한 부동산 간접투자기구인 부동산펀드와 비교 시,

 

ㅇ리츠는 “주식회사”로 투자자인 주주 결정에 따라 운용, 펀드는 투자자로부터 일상적 운용지시를 받지 않고 운용사가 의사결정

 

ㅇ 리츠는 일반투자자에 대한 공모를 원칙으로, 엄격히 인가제를 취하고 있는 것과 달리 펀드는 사모가 위주로 사후보고(공모 시 등록)로 운영

참고2 1 부동산투자회사(리츠) 현황(21.12월말 기준)

□ (일반) 총 315개 리츠 운용 중, 총자산규모 75.6조원(평균 2,399억원)

구 분 리츠(개) 총자산규모(조원) 비율(%)

CR리츠 21 3 4.00%

위탁관리리츠 290 68.6 95.30%

자기관리리츠 4 0.5 0.70%

315 72.1 100

상장리츠 18 9.8 13.00%

 

【연도별 리츠 설립 현황】 

구 분 `11 ‘12 ‘13 ‘14 ‘15 ‘16 ‘17 ‘18 ‘19 ‘20. ‘21.12.

리츠 수 69 71 80 98 125 169 193 219 248 282 315

신 규 32 18 20 30 41 59 36 38 50 60 62(1)

해 산 2 13 9 9 11 15 11 11 20 26 28(1)

취 소 11 3 2 3 3 - 1 1 1 1 1

자산규모 8.2 9.6 11.8 15 18 25 34.2 43.2 51.2 61.3 75.6

※‘21.12.의 ( )는 12월 증가한 숫자임

□ (투자자산) 주택에 대한 투자가 전체의 52.9%를 차지

자산구분 주택 오피스 리테일 물류 복합형 호텔 기타

리츠(개) 156 69 31 33 17 6 3 315

자산규모(조원) 40 19.8 7.4 3.8 2.2 0.5 1.9 75.6

투자비율(%) 52.9 26.2 9.8 5 2.9 0.7 2.5 100

 

□ (자산관리회사) 운영 중인 자산관리회사 현황

자산관리회사 수 ‘21.4 ‘21.5 ‘21.6 ‘21.7 ‘21.8 ‘21.9 ‘21.10 ‘21.11 ‘21.12

41 43 43 45 45 45 45 47 52

 

※ 부동산펀드와 비교 현황(’21.12 말 기준)

 

ㅇ(부동산펀드) 총 2,292개 운용 중, 순자산총액 약 134조원

 

-공모 3.7조원(2.8%), 사모 130.2조원(97.2%)

 

ㅇ(리츠) 총 315개 운용 중, 순자산총액 약 25조원

 

-공모 6.9조원(27.8%), 공모예외(사모) 18.0조원(72.2%)

 

☞ 1개당 평균 순자산 : 리츠 794억원, 펀드 585억원

【순자산 현황】 (단위: 조원)

구분 ’15년 ’16년 ’17년 ’18년 ’19년 ’20년 ’21.12월

순자산 부동산펀드 35.9 47.2 61.4 77.2 100.8 113.3 134

리츠 8.5 10.7 12.8 14.4 16.9 20 25

참고3 1 뉴딜인프라 리츠(펀드) 관련 참고사항

 

□ 「한국판 뉴딜」의 일환으로 ’20.9월 발표‧도입(「조세특례제한법」제26조의2)

 

ㅇ1)뉴딜인프라에 투자하는 2)공모펀드로 인정받은 경우 배당소득에 대해 저율(9%) 분리과세*를 적용(투자금 2억원 한도)하는 세제혜택

 

* 투자자의 일반적인 배당소득에 대해서는 15.4%의 고율 과세가 적용

 

1)(뉴딜인프라) ①「정책형 뉴딜펀드 가이드라인」상 200개 품목이자 ②「사회기반시설에 대한 민간투자법」 제2조의 사회기반시설로서, ③뉴딜인프라 심의*를 신청‧통과한 경우에 인정

① 디지털뉴딜(로봇, 드론, 블록체인, 빅데이터, 스마트물류 등), 그린뉴딜(수소전기차, 제로에너지빌딩 등)

② 도로, 철도, 항만, 하수도, 하수ㆍ분뇨ㆍ폐기물처리시설, 재이용시설 등 경제활동의 기반이 되는 시설

- 유치원, 학교, 도서관, 과학관, 복합문화시설, 공공보건의료시설 등 사회서비스 제공을 위해 필요한 시설

- 공공청사, 보훈시설, 방재시설, 병영시설 등 국가 또는 지방자치단체의 업무수행을 위하여 필요한 공용시설 또는 생활체육시설, 휴양시설 등 일반 공중의 이용을 위하여 제공하는 공공용 시설

③(뉴딜인프라심의위) 기재, 과기, 산업, 환경부 등 정부 및 민간위원 15명으로 구성

 

2) (공모펀드) 「자본시장법」상 공모특별자산펀드, 「부투법」상 공모리츠 등

 

☞이렇게 도입된 사회기반시설(SOC) 관련 부동산 투자를 수행하는 뉴딜인프라리츠가 실효적으로 운영될 수 있도록 부투법 규정 정비 필요성

 

☞ 투자가능한 자산에 SOC 개념 명확화, 대출방식 투자 규정명확화 등