「제1차 부동산 관계장관회의」개최-임대차 시장 안정 방안 및 3분기 추진 정상화 과제 발표

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2022. 6. 21.

1차 부동산 관계장관회의개최-임대차 시장 안정 방안 및 3분기 추진 정상화 과제 발표

담당부서주택정책과 등록일2022-06-21 09:00

 



「제1차 부동산 관계장관회의」개최
- 임대차 시장 안정 방안 및 3분기 추진 정상화 과제 발표 -


□ 추경호 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 ’22.6.21.(화) 08:00 정부서울청사 에서 「제1차 부동산 관계장관회의」를 개최하여 다음 안건에 대해 논의하였음

  * 참석자: 경제부총리(주재), 국토교통부 장관, 국무조정실장, 행정안전부 차관,금융위 부위원장, 금융감독원장

 ➊ 임대차 시장 안정 방안 및 3분기 추진 부동산 정상화 과제➋ 분양가 제도 운영 합리화 방안 

※ (별첨) 1. 부동산 관계장관회의 모두 발언(경제부총리, 국토부장관 등 관계기관장)2. 관계부처 합동브리핑문(기재부 제1차관, 국토부 주택토지실장)3. 임대차 시장 안정 방안 및 3분기 추진 부동산 정상화 과제4. 분양가 제도 운영 합리화 방안












임대차 시장 안정 방안 및 3분기 추진 부동산 정상화 과제





2022. 6. 21.










관 계 부 처 합 동





















󰊱 임대차 시장 안정 방안 및 
3분기 추진 부동산 정상화 과제

(관계부처 합동)

Ⅰ. 추진 배경

1 시장 여건 

󰊱 (매매시장) 연초 이후 하향 안정세 + 일부 국지적 불안 요인도 완화 조짐

➊ (지난 5년) 저금리 따른 유동성 증가, 과도한 수요 규제 및 주요 지역에 대한 수급 미스매치 등으로 큰 폭의 시장 불안 경험

* 전국 주택 매매가 상승률(%): (‘17)1.5 (’18)1.1 (‘19)△0.4 (’20)5.4 (‘21)9.9<’06년 이후 최고치>

➋ (최근 동향) 금리인상 본격화, 주택가격에 대한 고점인식 확산 등으로 금년초 이후 큰 틀의 하향 안정 흐름

▪ (가격) 서울, 수도권 등 주요 지역의 하향 안정세가 이어지는 가운데 일부 국지적 불안도 6월 들어 상승폭이 둔화*되는 등 완화 조짐

* 주간APT(%, 5.1→6.2주): (강남4구)0.02→0.00, (분당)0.05→0.04 등

▪ (거래) 다주택자 양도세 중과 배제(5.10일) 등으로 매물 확대, 다만, 매도-매수희망가격 괴리로 거래량은 위축 지속

▪ (수급) 금년 들어 매수자보다 매도자가 많은 ‘매수자 우위’ 유지

* 6.2주 매매수급지수(100이하=매수자우위): (서울)88.8 (수도권)90.8 (전국)93.4

최근 지역별 매매시장 가격 추이 최근 서울 APT 매물 및 거래량 추이


󰊲 (전월세시장) 하향 안정세 지속 + 월세 비중 상승

➊ (지난 5년) 임대차 2법이 도입된 ‘20년 하반기 이후 전세시장 신규계약 가격 상승 및 신규-갱신계약 간 이중가격 형성

* 전국 APT전세 상승률(%): (‘17)0.6 (’18)△2.9 (‘19)△1.8 (’20)7.3 (‘21)9.6<’11년 이후 최고치>

➋ (최근 동향) 작년 하반기 이후 금리 인상, 매물 누적 등으로 연초 이후 전세시장 하향 안정세 지속
▪ (가격) 금년초 형성된 주요지역 신규 계약 전세가 하향 흐름이 
이어지고, 이에 따라 주요 단지의 신규-갱신가격 괴리도 점차 완화

▪ (거래) 누적된 매물 기반으로 거래량도 증가(전월세신고제 영향)하나, 
전세대출 금리 상승 등으로 전월세 거래 중 월세 비중 상승

▪ (수급) 기등록 전세매물에 대한 매물소화기간이 확대되며 임차인보다 임대인이 많은 ‘임차인 우위’ 시장이 지속

* 6.2주 전세수급지수(100이하=임차인우위): (서울)94.7 (수도권)95.3 (전국)96.6

※ 월세시장은 통상 전세시장에 후행하는 특성이 있으며 아직까지 가격 상승세는 유지되고 있으나 그 폭은 지속 둔화 중 (서울 주택 월세 1월 0.11→5월 0.04%)

최근 서울 APT 전세가격 추이 최근 전월세 거래 중 월세 비중 추이(서울)


󰊳 (평가 및 전망) 구조적 안정화 여건↑ + but, 단기 리스크 상존

➊ (구조적 여건) 글로벌 경기둔화*, 금리인상 가속화, 가계부채 등 구조적 여건은 대체로 가격 안정 요인으로 작용

* ‘22년 세계성장 전망 변화(%): [IMF] (’21.10월)4.9→(‘22.1월)4.4→(‘22.4월)3.6 
[OECD] (’21.12월)4.5→(‘22.6월)3.0

➋ (단기 여건) 전세시장 불안, 국지적 수급 미스매치 등 리스크 상존

▪ 하반기 계약갱신요구권 소진된 계약 만료 도래(8월~), 가을철 이사수요 중첩 등으로 임차인 단기 부담 증가 가능성

▪ 서울APT 입주물량1」 등 국지적・단기적 수급 미스매치가 해소되지 않은 상황에서 분양 및 입주 지연 사례도 속출2」

1」 서울APT 입주전망(만호): (5년平)4.5 ↔ (‘21)4.7 (’22e)3.5
2」 1~4월 서울APT 입주물량은 1.5만호이나, 입주 지연사례 확산시 하반기 물량 부족 가능성

☞ 거시경제 여건 고려시 전반적 매매·전월세 시장 안정세는 지속될 것으로 전망되나, 국지적 불안요인 상존 → 선제 대응 필요
2 정책 여건 

󰊱 국민 눈높이에 부합하는 부동산 정책 정상화 공감대 확산

➊ 국민들은 주거 안정을 정부 최우선 정책 목표 중 하나로 인식

▸ (국민) 새정부 중점정책으로 국민 19%가 부동산 정상화 응답 (리얼미터, 5.4~5일)

* 응답 비중: (1위) 국민통합・화합(22.8%), (2위) 부동산 정상화(19.0%), (3위) 경제성장・분배(15.0%)

▸ (전문가) 새정부 우선추진과제로 전문가 18%가 주거 안정 응답 (KDI 전문가풀조사, 6.9~10일)

* 응답 비중: (1위) 물가 안정(44.6%), (2위) 거시경제 관리(21.2%), (3위) 주거 안정(18.2%)

➋ 주택공급 확대, 세부담 정상화, 대출규제 정상화 등 경제주체별로 다양한 형태의 정상화 과제 제기

부동산정책 우선순위 전문가 조사 결과 새정부 부동산 정책 국민 기대 분야

* 부동산 관련 경제전문가 풀 설문조사(6.9~10일, KDI) * 애플리케이션 이용자 설문조사(4.11일, 직방)

➌ 이와 함께 정상화 과정에서 부동산 가격 안정 기대도 확산 

* 중개업소 전망(%, 5월 KB전망지수, 3개월 후 가격): (상승)7.9 (보통)66.4 (하락)25.8
* 부동산전문가 전망(%, KDI 설문조사, 하반기 가격): (상승)2.6 (보합)46.8 (하락)50.6

󰊲 민생여건 악화로 국민 생활 버팀목으로서의 주거 안정 필요성 증대

ㅇ 글로벌 에너지・곡물가 급등 등 공급측 요인과 수요 회복이 중첩되며 높은 물가 상승 압력에 따른 민생경제 어려움 가중

ㅇ 이러한 여건 하에서 서민 생계비 부담 완화를 위해 주거 안정이 주요 민생 과제로 부각

☞ 임대차 시장 안정 방안과 함께 서민 주거안정에 기여할 수 있는 부동산 시장 정상화 과제를 3분기 내 우선 추진 필요
Ⅱ. 기본 방향 

◇ (임대차 시장 안정) 8월 계약갱신요구권 소진, 가을 이사수요 등에 대비 󰊱임차인 부담 경감 + 󰊲임대공급 확대 기반의 시장 친화적 지원방안 마련

◇ (3분기 추진 부동산 정상화) 󰊱세제・󰊲금융・󰊳공급 등 부문별 시장기능 회복 및 민생・수급안정에 기여할 수 있는 체감도 높은 과제 선정


Ⅲ. 세부 추진과제

【1】임대차 시장 안정 방안

1 임차인 부담 경감 

󰊱(상생임대인 지원) 상생임대주택에 대한 양도세 특례 확대 개편

➊ (현행) 상생임대인(공공성 준수 사적임대인)이 2년 이상 임대한 주택에 대해 1세대 1주택 양도세 비과세 2년 거주요건* 중 1년 인정

* ’17.8.3일 이후 조정대상지역 소재 주택 취득 시 2년 거주 필요

➋ (개선) 상생임대주택 요건 완화, 혜택 확대 및 적용기한 연장

※ 대부분의 부동산 전문가가 임대차 시장 안정 보완을 위한 최우선 정책 추진과제로 제안(부총리 주재 부동산전문가 간담회, 6.14일)

☞ 임대차 가격 인상 자제 유도 및 양도세 실거주 의무 충족을 위한 자가 이주 과정에서의 연쇄적 임차인 퇴거 방지 

상생임대인 지원제도 개선(안)
구 분 현 행 개 선
상생임대인 직전계약 대비 임대료를 5% 이내 인상한 신규(갱신) 계약 체결 임대인 좌 동
개념
상생임대주택 임대개시 시점 1세대 1주택자 + 9억원(기준시가) 이하 주택 폐 지
인정 요건
* 임대개시 시점에 다주택자이나 향후 1주택자 전환 계획이 있는 임대인에게도 혜택 적용
혜택 비과세 조정대상지역 1세대 1주택 양도세 비과세 2년 거주요건 중 1년 인정 조정대상지역 1세대 1주택 양도세 비과세 2년 거주요건 면제
장특 없음 1세대 1주택 장기보유특별공제 적용 위한 2년 거주요건 면제
공제
적용 기한 ‘22.12.31일 ‘24.12.31일 (2년 연장)

➌ (조치사항) 소득세법 시행령 개정(‘22.7월), ’21.12.20일(상생임대인 제도 최초 시행일) 이후 임대하는 분부터 적용
󰊲(갱신만료 임차인 지원) 갱신만료 서민 임차인 대상 전세대출 지원 강화

➊ (현행) 서민 임차인1」에 버팀목 전세대출2」을 통해 저리 융자 지원 중

1」 (지원조건) 만 19~34세 + 연소득 5천만 무주택자 + 부부합산 순자산 3.25억원 이하
2」 (보증금 한도) 수도권 3억‧지방 2억, (대출한도) 수도권 1.2억‧지방 0.8억

➋ (개선) 향후 1년간 갱신계약이 만료되는 임차인을 대상으로 버팀목 전세대출의 보증금 및 대출한도 확대

* ’23.8월 이후 계약만료 임차인에 대해서는 전세시장 동향을 고려하여 추후 결정

버팀목 전세대출 보증금 및 대출한도(단위: 억원)
구 분 현 행 개 선
보증금 대출한도 보증금 대출한도
수도권 3 1.2 4.5 1.8
지방 2 0.8 2.5 1.2

※ 첫 계약갱신요구권 사용(‘20.8월) 기준이 되는 최초 신규계약 시점인 ‘18.8월에서 ’22.5월까지의 전세 평균가격 상승률(수도권+43%, 지방+29%) 감안하여 적용

➌ (조치사항) 주택도시기금 기금운용계획 변경(‘22.7월), ’22.8.1일부터 적용

󰊳(일반 임차인 지원) 월세 및 임차보증금 원리금 상환액 지원 확대

[ 월세 세액공제 확대 ]

➊ (현행) 총급여 7천만원 이하 무주택 세대주가 부담하는 월세액에 대해 연 750만원 한도로 최대 12% 세액공제

* 총급여 7,000만원 이하 10%, 5,500만원 이하 12%

➋ (개선) 월세 세액공제율을 10/12%→12/15%로 상향

➌ (조치사항) 조세특례제한법 개정(‘22.下), ’22년 월세액부터 적용

[ 전세금·월세보증금 대출 원리금 상환액 소득공제 확대 ]

➊ (현행) 전세 및 월세보증금 대출 원리금 상환액에 대해 연 300만원 한도로 40% 소득공제

➋ (개선) 공제한도를 연 300만원→400만원으로 확대

➌ (조치사항) 소득세법 개정(‘22.下), ’22년 전월세보증금 대출 상환액부터 적용
2 임대주택 공급 확대 

󰊱 (임대주택 건설 지원) 민간 건설 임대 및 공공임대 관련 세제지원 강화

◇ 법인・개인 등 사업자 유형별로 건설임대 사업성 확보에 장애 요인이 되는 부동산 세제 중과 기준을 완화하여 적극적 건설임대 착공 유도 

[ 민간 건설임대(법인사업자) : 법인세 추가 과세 배제 요건 완화 ]

➊ (현행) 주택가액(임대개시일 기준시가) 6억원 이하인 주택을 10년 이상 임대 후 양도하는 경우 법인세 추가 과세(+20%) 배제

➋ (개선) 주택가액 요건을 6억원→9억원 이하로 완화

➌ (조치사항) 법인세법 시행령 개정 및 시행(‘22.7월) 

[ 민간 건설임대(개인사업자) : 양도세 장기보유특별공제 특례 연장 ]

➊ (현행) 10년 이상 임대한 건설임대주택을 ‘22.12.31일까지 
등록 시 양도세 장기보유특별공제 70% 적용

➋ (개선) 적용기한을 ‘24.12.31일까지 2년 연장

➌ (조치사항) 조세특례제한법 개정(‘22.下)

[ 민간 건설임대(법인・개인) : 종부세 합산배제 혜택 확대 ]

➊ (현행) 민간건설임대주택의 경우 ’21.2.17일 이후 임대 등록 분부터 종부세 합산배제 요건 완화(공시가격 6억원 이하→9억원 이하)

➋ (개선) ’21.2.17일 이전 임대 등록한 민간건설임대주택*에 
대해서도 완화된 요건 적용(’22년 귀속 종부세분부터 적용)

* ‘21.2.17일 이전에 임대 등록을 하였어도 ’21.2.17일 이후 사용승인 또는 사용검사 확인증을 받은 경우 공공건설임대주택과 같이 완화된 요건 적용

* 지원 실효성 제고(사업 초기 임대 등록 후 실제 준공까지 2~3년 기간 소요), 공공건설임대주택과의 형평 등을 감안하여 적용 시기 조정

➌ (조치사항) 종합부동산세법 시행령 개정(‘22.7월), ’22.11월 종부세 고지분부터 적용
[ 공공매입임대 건설 목적 토지 양도자 : 양도세・법인세 특례 연장 ]

➊ (현행) 공공매입임대 건설사업자에게 ‘22.12.31일까지 토지를 양도하는 개인은 양도세 감면(10%), 법인은 법인세 추가 과세(+20%) 배제

➋ (개선) 적용기한을 ‘24.12.31일까지 2년 연장

➌ (조치사항) 조세특례제한법 개정(‘22.下), 법인세법 시행령 개정(‘22.7월)

󰊲 (단기 주택공급 촉진) 건설 후 미분양 주택 세부담 경감 및 매입약정 등 활성화 

◇ 업계 건의사항 등을 적극 반영하여 건설임대 뿐 아니라 다양한 유형의 주택이 단기에 함께 신축될 수 있도록 지원

[ 건축허가 미분양주택 종부세 부담 완화 ]

➊ (현행) 미분양주택에 대해 5년간 종부세 합산배제

▪ 사업계획승인 대상(30세대 이상 등)은 거주 여부를 불문하고 적용

▪ 건축허가 대상(30세대 미만 등)의 경우 1년 이상 거주한 주택은 합산배제 대상에서 제외

➋ (개선) 건축허가 대상에 대해서도 사업계획승인 대상 미분양주택과 동일하게 거주 여부를 불문하고 세제 혜택 부여

➌ (조치사항) 종합부동산세법 시행규칙 개정(‘22.7월), ’22.11월
종부세 고지분부터 적용

[ 공공분야 신축 매입약정 활성화 ]

➊ (현행) LH 등 공공이 민간에서 건축예정‧건축 중인 주택을 사전 매입약정하여 분양 리스크를 완화하는 ‘신축 매입약정’ 시행 중

* 사전 약정을 통해 매입한 주택은 준공 후 양질의 공공임대주택으로 공급

➋ (개선) 신축 매입약정 활성화를 위해 공공기관이 매입 약정한 신축 주택에 대해서는 현행 용적률의 1.2배 추가 허용

➌ (조치사항) 국토계획법 시행령 개정(‘22.下) 및 시행(‘23.上)
󰊳 (임대 매물 유통물량 확대) 실거주 의무 등 개선 통한 매물 유통 확대 유도 

◇ 주택 구입자 또는 1주택 보유자 등이 규제 이행 과정에서 기존 임차인 퇴거를 요구하는 상황을 방지하고, 기존 공공임대의 활용성도 제고

[ 규제지역 주담대 처분·전입 의무 완화 ]

➊ (현행) 규제지역 內 주택구입 목적 주담대를 받을 경우 6개월 내 기존주택 처분(기존 1주택자 대상) 및 신규주택 전입 의무 부과

* ‘18.9월 최초 도입 이후 단계적으로 강화

주담대 실수요 요건 연혁
‘18.9.13 ‘19.12.16 ‘20.2.20 ‘20.6.17
무주택 全규제지역 투기‧투과지구 조정대상지역 全규제지역
2년내 전입(공시가 9억↑) 1년내 전입(시가 9억↑) 2년내 전입(시가 9억↑) 6개월내 전입
1주택 全규제지역 투기‧투과지구 조정대상지역 全규제지역
2년내 처분 1년내 처분‧전입 2년내 처분‧전입 6개월내 처분‧전입

➋ (개선) 기존주택 처분기한은 6개월→2년으로 완화하고, 신규주택 전입 기한을 폐지

➌ (조치사항) 은행업감독규정 등 금융업권별 감독규정 개정 및 시행(´22.3/4)

[ 분양가상한제 거주 의무 완화 ]

➊ (현행) 분양가상한제 적용주택의 수분양자는 시세 대비 분양가에 따라 해당 주택의 최초 입주가능일로부터 최대 5년간 실거주 필요

분양가상한제 적용주택 실거주 의무
구 분 공공택지 민간택지
분양가/시세 80% 미만 80~100% 80% 미만 80~100%
거주의무 5년 3년 3년 2년

➋ (개선) 최초 입주가능일 즉시가 아닌, 해당 주택의 양도‧상속‧증여 이전까지 실거주 기간을 준수토록 개선

➌ (조치사항) 주택법 개정(´22.下) 및 시행(‘23.上)
[ 청년·신혼부부 매입임대주택 전세형 공급 ]

➊ (현행) 청년‧신혼부부 대상 매입임대주택*은 현재 ‘보증부 월세’ 형태로만 공급 중(‘22년 1.8만호 공급 예정)

* (청년 매입임대) 도시근로자 평균소득 100% 이하 등 청년, 임대료 시세 50% 수준
(신혼 매입임대) 도시근로자 평균소득 70% 이하 등 신혼, 임대료 시세 50% 수준

➋ (개선) 입주자가 원하는 경우 임대료의 최대 80%를 보증금으로 납부하여 월 임대료를 최소화할 수 있도록 ‘전세형’으로 공급

➌ (조치사항) 3분기 입주자 모집분부터 전세형 공급 추진

[ 최초 전세대출 기준 비고가주택 보유자에 대한 전세대출 보증 연장 허용 ]

➊ (현행) 고가 1주택(시가 9억 초과) 보유자는 전세대출보증 이용 제한

▪ 비고가주택(9억원 이하) 보유자가 전세대출을 받은 후, 시세 상승으로 고가주택 보유자로 전환 시 전세대출보증 연장(갱신) 불가

➋ (개선) 전세대출을 받은 후 시세 상승으로 고가주택(9억원 초과) 보유자로 전환되더라도 퇴거시까지 전세대출보증 연장 허용

➌ (조치사항) 전세대출 보증기관 내규 개정 및 시행(´22.3/4)

[ 생활안정자금 목적 주담대 한도 단계적 완화 ]

➊ (현행) 보유 중인 주택을 담보로 취급하는 생활안정자금 목적 주담대 한도를 연 1억원으로 제한 중

➋ (개선) 생활안정자금 목적 주담대 한도를 단계적으로 완화

▪ ‘22년 중 우선 2억원으로 완화하고, 가계부채·부동산시장 상황 등을 보아가며 추가 완화 검토

➌ (조치사항) 은행업감독규정 등 금융업권별 감독규정 개정 및 시행(´22.3/4)

※ 임대차 3법은 시장혼선 최소화, 임차인 주거안정 기여, 임대인의 합리적 재산권 행사 등을 폭넓게 감안하여 종합적인 개선방안 도출 추진

☞ 향후 법무부 등 관계부처 협의, 전문기관 연구용역・실태조사 등을 통해 보완방안 마련, 국민적 공감대 기반 입법 추진 검토(국회 논의기구 구성·협의)
(2) 3분기 추진 부동산 정상화 과제

1 세제 정상화 

※ 기발표 주요 정상화 과제(5.30일 민생대책, 6.16일 새정부 경제정책방향)

▸(거래세 부담 완화) 양도세·취득세 시행령 개정을 통한 매물출회 유도·애로사항 해소

- (양도세) ➊일시적 2주택 비과세 요건 완화(1→2년)+세대원 전입요건 삭제, ➋다주택을 해소한 1세대 1주택 비과세 보유·거주기간 재기산 폐지, ➌다주택자 양도세 중과(+20~30%p) 배제

- (취득세) 일시적 2주택 취득세 중과 배제 인정기한 확대(1→2년)

▸(공시가격 대응) 공시가격 상승에 따라 1세대 1주택 평균 세부담을 ‘20년 수준 환원

- (종부세) 공정시장가액비율 100→60%로 하향 조정+‘22년 한시로 1세대 1주택자 「특별공제 3억원」 도입, 고령・장기보유 종부세 납부유예 등 보완(‘22.3/4)

- (재산세) 1세대 1주택자 공정시장가액비율 60→45%로 하향 조정(‘22.6월)

󰊱(종부세 개편) '22년 종부세 부담 완화 방안 구체화 및 근본적 개편안 마련

➊ (현행) ‘22년 공시가격 상승(공동주택 17.2%) 등에 따라 종부세 부담 급증 예상

➋ (개선) 금년 종부세 부담 완화를 위한 다각적 제도 개편 추진

▪ 공정시장가액비율 인하(100→60%), ’22년 한시 1세대 1주택자 특별공제(3억원) 도입, 고령・장기보유자 종부세 납부유예* 기발표

* (요건) ➊60세 이상 또는 5년이상 보유 + ➋1세대 1주택자 + 
➌총급여 7천만원 이하(종합소득금액 6천만원 이하) + ➍종부세 100만원 초과

▪ ➊일시적 2주택, ➋상속주택, ➌지방 저가주택 대상 1세대 1주택자 판정 시 주택 수 제외 요건 구체화(과세표준에는 합산하여 과세)

1세대 1주택자 판정시 주택수 제외 요건
구 분 적 용 요 건
일시적 2주택 ▸ 이사 등으로 신규주택 취득 후 2년 내 종전주택 양도하는 경우
상속주택 ▸ (저가주택·소액지분) 기간 제한 없이 주택 수 제외

- 가액요건 : 공시가격 수도권 6억원, 非수도권 3억원 이하

- 지분요건 : 40% 이하

▸(기타) 5년간 주택 수 제외
지방 저가주택 ▸ ➊1세대 2주택자 + ➋공시가격 3억원 이하 + ➌소재지 요건*

* 수도권·특별시(읍·면지역 제외), 광역시(군지역 제외) 외의 지역
➌ (조치사항) 종합부동산세법 등 개정(‘22.3/4), ’22.11월 종부세 고지분부터 적용
※ 보유세 부담을 적정 수준으로 환원하기 위한 세율 인하 등 보유세(종부세) 개편 방안을 세법 개정안(7월)을 통해 확정할 예정

󰊲(취득세 부담 경감) 생애최초 주택구입자 대상 취득세 감면 확대 

➊ (현행) 연소득 7천만원 이하(부부 합산)인 자가 수도권 4억·비수도권 3억 이하 주택 생애최초 구입 시 주택 가격에 따라 취득세 감면* 중

* 주택가격 1.5억 이하 시 100% 감면, 1.5억 초과 시 50% 감면 

➋ (개선) 생애최초 주택 구입 시 연소득·주택가격 제한 없이 누구나 200만원1」 한도 내에서 취득세 면제, 수혜대상 대폭 확대2」

1」 현행 가액기준 下 최대 감면액 (4억 주택× 1% 취득세율 × 50% 감면 = 200만원)
2」 수혜가구 변화(예상) : (현행) 年 12.3만 가구 → (개선) 年 25.6만 가구(13.3만 가구 증가)

➌ (조치사항) 지방세특례제한법 개정(´22.下), ‘22.6.21일 이후 취득 주택부터 소급 적용 추진

󰊳(공시가격 제도 개편) 현실화 계획 적정화, 탄력적 조정 근거 마련

➊ (현행) 집값 상승과 함께 현실화 계획(`20.11월) 이행으로 최근 2년간 공시가격이 높게 상승하면서 국민 보유 부담이 증가 

현 공동주택 가격구간별 공시가격 현실화율 전망(%)
시세/연도 ‘20 ‘21 ‘22 ‘23 ‘24 ‘25 ‘26 ‘27 ‘28 ‘29 ‘30
평균 69 70.2 71.5 72.7 75.6 78.4 80.9 83.5 85.6 87.8 90
9억 미만 68.1 68.7 69.4 70 72.9 75.7 78.6 81.4 84.3 87.1 90
9~15억 69.2 72.2 75.1 78.1 81.1 84.1 87 90 90 90 90
15억 이상 75.3 78.3 81.2 84.1 87.1 90 90 90 90 90 90

➋ (개선) 기존 목표현실화율‧목표달성기간의 적절성을 재검토하고, 경제위기, 부동산 가격급등 시 탄력적 조정장치 신설 검토

➌ (조치사항) 연구용역 착수(`22.6월) 후 관계부처 협의, 공청회‧중앙부동산가격공시위원회 심의를 거쳐 수정‧보완방안 마련(`22.11월)
2 금융 정상화

※ 기발표 주요 정상화 과제(5.30일 민생대책, 6.16일 새정부 경제정책방향)

▸(대출규제 단계적 정상화) 실수요자 주거사다리 지원 강화

- (LTV) 생애최초구입 LTV를 지역, 주택가격, 소득에 상관없이 現6~70→80%로 완화하고 대출한도(現4억원)는 6억원으로 확대(’22.3/4)

- (DSR) 차주단위 DSR 3단계 시행(‘22.7.1.)에 따른 실수요자 생활자금 애로 완화를 위해 생활밀착형 규제 보완1」, DSR 산정시 장래소득 산정방식 개선2」, 초장기 모기지 출시3」

1」➊신용대출 연소득 범위 내 제한 폐지(‘22.7.1.)
➋(현행) 긴급생계용도 주담대 1억원 한도로 DSR 배제(여신심사위 승인 필요)
(개선) DSR배제 한도 등 확대(여신심사위 승인 필요)(’22.3/4)

2」 (현행) 대출시와 만기시 평균→(개선) 대출시~만기시까지의 각 연령대별 소득흐름 평균

3」 정책모기지(보금자리론)에 청년 신혼부부 대상 50년 만기 모기지 도입(‘22.8월)

󰊱(청년 등 주거사다리 지원) 체증식 상환 활성화 등 상환부담 완화

➊ (현행) 보금자리론(정책모기지)의 체증식 상환방식은 만 39세 이하 청년층이 10·15·20·30년 만기 이용시에만 선택 가능

* 대출 초기에는 상환하는 원금이 적고(이자 비중이 큼), 시간이 지날수록 서서히 상환하는 원금 규모가 커지는 방식으로 매월 원리금 증가

➋ (개선) 청년·신혼부부 대상 40년 만기 보금자리론에도 체증식 상환방식을 도입하여 소득이 적은 대출 초기 상환부담 완화

* 만 39세 이하 청년 또는 혼인 7년 이내 신혼부부 대상

※ 체증식 상환방식 도입 확대 시 예상 효과
* 가정 : 부부소득 연 3천만원인 만39세 이하 근로소득자로서 보금자리론 DTI 60% 적용, 신용대출 5천만원(금리 4.25% 가정) 이용 중이며, 40년 만기 보금자리론을 통해 3억원 대출을 이용하려는 경우 가정(‘22.6월 40년 만기 보금자리론 금리 4.6%)

☞ 체증식 상환방식 선택시, 원리금 균등 상환방식 대비 대출 후 최초 10년 원리금 상환부담은 총 1,528만원 경감되고, 최대 대출가능금액은 2,900만원 증가

구분 원리금균등상환(A) 체증식상환(B) 차이(B-A)
최초 10년 상환 부담 1억 6,416만원 1억 4,888만원 △1,528만원
최대 대출한도 2억 9,000만원 3억 1,900만원 2,900만원

➌ (조치사항) 주택금융공사 내부규정 개정 및 시행(‘22.3/4)
󰊲(주택연금 활성화) 우대형 주택연금 대상 확대 등 가입 유인 제고

➊ (현행) 1주택 보유 저소득층(기초연금수급자) 대상으로 운영되는 우대형 주택연금은 시가 1.5억원 미만 주택에 대해 적용 중

주택금융공사 주요 주택연금상품
구분 일반형 주택연금 우대형 주택연금
가입기준 - 공시가격 9억원 이하 주택 - 시가 1.5억원 미만 주택
- 부부 1인 만 55세 이상 - 1주택자+기초연금수급자
- 부부 1인 만 65세 이상 
우대사항 - 월지급금 최대 20% 우대
(주택가격·가입연령 등에 따라 우대율 상이)

➋ (개선) 우대형 주택연금 주택가액 요건을 1.5→2억원으로 완화 및 초기보증료 환급 절차 합리화*를 통해 주택연금 활성화

* 주택가격의 1.5%를 초기보증료로 납부, (현행) 원칙적 환급 불가→(개선) 3년 이내 해지시 환급

※ 기초연금수급자 보유 시가 1.5억원 ~ 2억원 미만 주택수 추정 : 약 27만 호

➌ (조치사항) 주택금융공사 내부규정 개정 및 시행(‘22.4/4)

3 공급 확대 및 규제 완화

※ 기발표 주요 정상화 과제(6.16일 새정부 경제정책방향)

▸ (주택공급 애로요인 해소) 분양가상한제 제도 개편방안 마련(‘22.6월)

▸ (주택공급 구체화) 250만호 이상 주택공급 로드맵 마련(‘22.3/4)

▸ (임대주택 공급) ‘22.6월 이후 입주자 모집 예정인 건설형 공공임대 약 3만호, 매입임대 약 1만호, 전세임대 약 2만호 등을 적기 공급(상시)

󰊱(주택공급 로드맵) 연도별·지역별 250만호 이상 공급 로드맵 마련

➊ (현행) 그간 정부 출범 초 임기 전반을 아우르는 종합 공급계획 부재로 수요에 부응하는 효과적인 주택 공급에 한계

➋ (개선) 입지·유형·시기별 공급계획과 구체적 실행계획을 정부출범 100일 내 마련 → 공급신뢰 및 시장안정 기반 확보
▪ (공급계획 설계) 250만호+α 등 전체 공급 목표를 검토·확정하고, 지역·사업유형·연차별 공급계획 마련

* 택지, 국공유지 등 사업별 추진여건에 대한 심층분석 결과 및 제도개선의 효과 등을 감안하여 유형별 물량목표 조정·확정

▪ (신규모델 마련) 민간의 공급 촉진을 위한 새로운 모델 개발

▪ (시범사업지 발굴) 사업 유형별 주요 시범 사업지를 발굴하고, 청년주택 연내 사전청약 등 조기공급 계획 마련 

➌ (조치사항) 정책 설계단계부터 민간 전문가와 소통하여 추진과제 발굴, 수요 친화적이고 실행력 높은 공급정책 설계 

* 국토부장관 주재 주택공급혁신委(5.29~)에서 민간 전문가의 창의적인 아이디어 발굴→중앙부처, 지자체, 공급기관으로 구성된 주택공급TF(1차관)에서 구체화 

▪ 관계기관 협의 등을 거쳐 별도 대외 발표(‘22.7~8월)

󰊲(청년 주거지원) 생애주기별 맞춤형 주거지원 패키지 마련

➊ (현행) 기존 청년 주거지원 정책은 공공임대주택 공급 확대 등 저소득층 주거비 절감에 집중

➋ (개선) 청년들의 자산형성과 중산층 성장 지원을 위한 생애주기 맞춤형 청년 주거지원 패키지 마련

준비기 ⇒ 도약기 ⇒ 완성기
청년 공공임대 등 청년원가주택 등 분양주택 청약 기회 확대 등

▪ (청년주택) 50만호 등 구체적 공급계획, 분양가, 지원대상 등 공급모델, 시범 사업지 및 사전청약 추진계획 등 제시 

▪ (청약) 청년을 위한 중소형 주택 추첨제 도입 방안 등 마련 

▪ (주거복지) 청년·신혼부부 임대주택 15만호 공급, 주택구입·전세자금 금융지원 강화 등

➌ (조치사항) 250만호 공급 계획과 연계하여 시범사업지 등을 구체화하고, 관계부처 협의 등을 거쳐 대외 발표(‘22.8~9월)
󰊳(분양가상한제 합리화) 주택공급 촉진 위한 경직적 운영 합리화

➊ (현행) 현 분양가상한제가 사업 특성별 비용 등에 대한 경직적 운영으로 주택공급 저해 요인으로 작용한다는 지적 제기

※ 현행 분양가 상한가격 산정 방법 : 분양가를 “택지비+건축비” 이하 가격으로 제한

▸(택지비) 공급가격(공공택지) 또는 감정평가액(민간택지) + 택지가산비*

* 말뚝박기·암석지반·흙막이, 방음시설 설치비, 택지비 기간이자 등

▸(건축비) 기본형 건축비(물가변동 고려해 6개월마다 조정) + 건축가산비*

* 철골조·테라스하우스 등 건축비용, 법정초과 복리시설, 친환경 주택건설 공사비, 보증수수료 등

➋ (개선) 분양가의 인위적 상승은 지양하되, 현장에 맞지 않는 제도를 합리화하여 공급 여건을 개선하고 주거 안정에 기여 

▪ 세입자 주거이전비, 영업 손실보상비 등 정비사업 추진과정에서 필수적 요인을 합리적으로 반영 

▪ 자재가격(철근, 레미콘 등) 급등 요인을 분양가에 일부 현실화 

▪ 외부 검증위원회 신설 등 택지비 검증의 객관성 제고 

➌ (조치사항) 공동주택 분양가 규칙 개정*(‘22.7~8월) 및 입주자 모집 공고가 이루어지지 않은 모든 사업장에 대해 적용

* 법제처·국조실과 조기 개정 협의를 통해 최단기간 내 개정

󰊴 (HUG 고분양가 관리제도 개선) 심사기준 및 절차 등을 합리화・투명화

➊ (현행) 현 고분양가 관리제의 경직적 운영, 비합리적 심사기준 및 불투명한 심사방식 등에 대한 개선 필요성 제기

※ 현행 HUG 고분양가 관리제도

▸(개요) 보증 리스크 관리를 위해 분양가 상승 우려 지역(투기과열지구 등 규제지역, 단 분상제 지역은 제외)에서 분양보증 발급 시 분양가를 심사하는 제도

▸(심사기준) 입지·사업안정성 등을 평가*하여 대상 사업장과 유사한 비교사업장(분양, 준공 각 1개)의 분양가 및 인근 시세를 고려

* 평가 항목: 분양가 비교(입지, 사업 안정성, 단지특성) / 인근 시세(사업 안정성, 단지 특성)
➋ (개선) 심사기준 합리화 및 심사방식의 투명성 제고 

▪ (자재가격 상승분 반영) 자재가격 급등 등에 따라 급격한 물가 상승 발생 시, 고분양가 심사가격에 물가상승분을 일부 가산

▪ (인근시세 산정기준 개선) 인근시세 산정을 위한 사업장 선정 시 준공 기준을 당초 20년→10년 이내로 변경

▪ (심사기준 공개) 분양가격 예측가능성 제고를 위해 비교사업장 선정 시 세부 평가기준 및 배점을 모두 공개 

▪ (이의신청 신설) 건설사가 심사결과에 이의가 있는 경우 이의신청할 수 있도록 절차 신설

➌ (조치사항) HUG 내부규정 개정(‘22.6월) 및 입주자 모집 공고가 이루어지지 않은 모든 사업장에 대해 적용

󰊵 (규제지역 재검토) 현 규제지역 일부에 대한 조정 방안을 6월말까지 확정

➊ (현행) ‘22.5월 현재 투기과열지구 49곳, 조정대상지역 112곳이 지정되어 있으며, 대출・세제・청약 등 광범위한 규제 적용 중

구분 투기과열지구 조정대상지역
정량요건 필수 ▸ 최근 3개월간 주택가격상승률 ▸ 최근 3개월간 주택가격상승률
> 물가상승률 현저히 높은곳(1.5배)  > 물가상승률 1.3배
선택 ▸ ➀ 2개월간 청약경쟁률 5:1 초과 ▸ ➀ 2개월간 청약경쟁률 5:1 초과
➁ 분양 전월대비 30% 이상 감소 ➁ 3개월간 분양권 전매거래량
*1개이상 충족필요 ➂ 인허가 전년대비 50% 이상 감소 전년 동기 대비 30% 이상 증가
➃ 주택보급률‧자가보유율 전국 평균 이하 등 ➂ 주택보급률‧자가보유율 전국 평균 이하 등
정성요건 ▸ 지역 주택시장 여건 등 고려 시 주택 투기가 성행 또는 우려 지역 ▸ 주택가격, 청약경쟁률 등 고려 시 주택분양 등 과열 또는 우려 지역
* 규제지역 지정 시 정량‧정성요건을 동시에 고려‧지정, 지정 당시의 정량‧정성요건이 충족되지 않는 경우 규제지역 해제

➋ (개선) 주택시장 상황과 시장 전반에 미치는 영향 등을 고려하여 ‘주거정책심의위원회’를 거쳐 일부지역 해제 여부 검토*

* 최근 주택가격 상승률, 미분양 주택 추이, 청약경쟁률 등을 종합적으로 검토

➌ (조치사항) 주거정책심의위원회 심의 개최(‘22.6월말, 잠정), 개정 고시 이후 즉시 적용
Ⅳ. 향후 부동산 정책 방향

󰊱 「부동산 관계장관회의」 기반의 체계적 부동산정책 거버넌스 운영

➊ 경제장관・지자체 등이 참여하는 「부동산 관계장관회의」를 통해 시장 영향, 정책 간 상호작용 등을 고려한 질서있는 정상화 추진

부동산 관계장관회의


󰊱 공급 분과 󰊲 세제 분과 󰊳 금융 분과 󰊴 규제·공정시장 분과
(국토부) (기재부·행안부) (금융위) (국토부 등 관계기관)

▪규제 메시지 우려 등 시장 혼란 없도록 정례화는 하지 않되 현안 발생 시에는 부동산 정책 컨트롤타워로서 수시 개최

▸부동산 현안 관련 관계부처 조율 및 입법 과정 등에서의 정부입장 협의

▸다수 지역에서의 부동산 시장 이상 조짐 발생 시 동향 및 대응 논의

▸ 파급영향이 클 수 있는 대내외 여건 변화 발생시 시장 영향 종합 점검 등

➋ 분과별 논의과정에서 시장・전문가 그룹과 충분히 소통하고, 향후 다양한 분야에서의 민관・부처협력을 통한 정책 시너지 창출

󰊲 주거안정에 기여하는 부동산 정상화 프로세스를 중단 없이 이행

➊ 민생대책(5.30일)1」·새경정 과제(6.16일)2」를 포함하여 임대차 안정보완방안 및 3분기 과제들은 후속 조치를 신속하게 완료

1」 ’22년 공시가 부담 경감, 서민・실수요자 대출접근성 확대, 거래세 부담 적정화 등
2」 4개부문(공급·세제·금융·임대차) 정상화, 취약계층 주거지원, 부동산정책 거버넌스 신설

▪예정된 주요 과제*에 대해서도 주택공급 및 주거안정에 효과적으로 기여하는 방향으로 세부 이행방안을 조속히 구체화

* 규제지역 재검토, 종부세 개편방안, 250만호 로드맵, 청년 주거지원 방안 등

➋ 향후에도 국정과제* 등 여건이 조성되는 대로 정상화 프로세스를 중단없이 이행하면서 여건 변화에 따라 추가 대응도 강구

* 5개 국정과제(공급확대, 세부담 적정화, 주택금융제도 개선, 취약계층 주거 보장, 2030 주거 희망 사다리 등) 내 19개 실천과제 포함
별 첨 주요 과제 추진 일정
정책 과제 조치사항·시기 시행시기

1. 임대차 시장 안정 방안
󰊱 임차인 부담 경감
▸ 상생임대인 양도세 특례 확대 개편 소득세법 시행령 개정 ’21.12.20일 
(‘22.7월) 임대분부터 적용 
▸ 갱신만료 서민 임차인 버팀목대출 보증금·대출한도 확대 주택도시기금운용계획  ‘22.8.1일
변경(’22.7월)
▸ 월세 세액공제 확대 조세특례제한법 개정 ‘22년 월세액부터
(‘22.下) 적용
▸ 전월세보증금 대출 원리금 상환액 소득공제 확대 소득세법 개정 ‘22년 전월세
(‘22.下) 보증금 대출 
상환액부터 적용
󰊲 임대주택 공급 확대
▸ 건설등록임대사업자 법인세 추가 과세 배제 요건 완화 법인세법 시행령 개정 ‘22.7월 시행
(‘22.7월)
▸ 건설등록임대사업자 장기보유특별공제 특례 연장 조세특례제한법 개정 법개정(‘22.下)
(‘22.下)
▸ 민간건설임대주택 종부세 합산배제 가액요건 완화 대상 확대 종부세법 시행령 개정 ‘22.11월 종부세
(‘22.7월) 고지분부터 적용
▸ 공공임대 건설 목적 토지 양도자 세제 지원 강화 조세특례제한법(‘22.下)· 법(‘22.下)·
법인세법 시행령(‘22.7월) 시행령
개정 개정(’22.7월)
▸ 건축허가 미분양주택 종부세 부담 완화 종부세법 시행규칙 개정 ‘22.11월 종부세
(‘22.7월) 고지분부터 적용
▸ 공공분야 신축 매입약정 활성화 국토계획법 시행령 개정 ‘23.上 
(‘22.下)
▸ 규제지역 주담대 처분·전입의무 완화 금융업권별 감독규정  ‘22.3/4
개정(‘22.3/4)
▸ 분양가상한제 거주 의무 완화 주택법 개정(‘22.下) ‘23.上 
▸ 청년·신혼부부 매입임대주택 전세형 공급 - ‘22.3/4 입주자
모집분부터 적용
▸ 최초 비고가주택 보유자에 대한 전세대출 보증 연장 허용 대출 보증기관  ‘22.3/4
내규 개정(‘22.3/4)
▸ 생활안정자금 목적 주담대 한도 단계적 완화 금융업권별 감독규정  ‘22.3/4
개정(‘22.3/4)
2. 3분기 추진 부동산 정상화 과제
󰊱 세제 정상화
▸ 종부세 부담 완화 방안 추진 종부세법 등 개정 ‘22.11월 종부세
(‘22.3/4) 고지분부터 적용
* 고령자·장기보유자 납부유예 도입,
일시적 2주택/상속주택/지방 저가주택 주택수 제외
▸ 생애최초 주택구입자 대상 취득세 감면 확대 지방세특례제한법 개정 ‘22.6.21일 이후
(‘22.下) 취득 주택부터
소급 적용
▸ 공시가격 현실화 계획 재검토 연구용역(‘22.6~) 및 ‘22.11월
부동산가격공시위원회 심의 수정·보완방안 마련
󰊲 금융 정상화
▸ 체증식 상환 활성화 등 상환부담 완화 주금공 내부규정 개정 ‘22.3/4
(‘22.3/4)
▸ 우대형 주택연금 대상 확대 등 가입 유인 제고 주금공 내부규정 개정 ‘22.4/4
(‘22.4/4)
󰊳 공급 확대 및 규제 완화
▸ 연도별·지역별 250만호 이상 공급 로드맵 마련 전문가 의견 수렴 등 ‘22.7~8월
(‘22.5월~) 발표
▸ 청년 맞춤형 주거지원 방안 마련 - ‘22.8~9월
발표
▸ 분양가 상한제 운영 합리화 공동주택 분양가 규칙 입주자 모집 공고가
개정(‘22.7~8월) 이루어지지 않은
모든 사업장에 적용
▸ HUG 고분양가 관리제도 개선 HUG 시행세칙 개정 입주자 모집 공고가
(‘22.6월) 이루어지지 않은
모든 사업장에 적용
▸ 규제지역 단계적 해제 검토 주거정책심의위원회  개정 고시 이후
심의(‘22.6월) 즉시 적용














󰊲 분양가 제도운영 합리화 방안

(국토교통부)
















Ⅰ. 추진 배경
□저렴한 신축주택 공급 및 공급자의 과도한 개발이익 방지 등을 위해 분양가상한제* 및 고분양가 심사제도** 등 운영 중 

*분양가 안정을 위해 시‧군‧구 분양가심사위원회에서 분양가 상한금액을 심사
**HUG가 분양보증 발급시 보증 리스크 관리를 위해 분양가를 사전에 심사하는 제도

ㅇ무주택자 내집마련 지원 등 성과*는 있었으나, 비용을 분양가에 충분히 반영하지 못하는 등 경직적 제도 운영에 대한 지적도 지속

*분양가상한제 적용주택 분양가는 통상 시세 60~80% 수준에서 형성 

□이에 따라, 새정부 출범 이후 주택공급 확대를 위한 규제 합리화가 추진되면서 제도개선 기대 확대 

ㅇ 아울러, 최근 공급망 차질 및 주택건설 필수자재 가격 급등 
등으로 공급 현장의 애로도 가중되는 측면 

*“공급망 차질, 원자재 가격 급등에.... 4월 주택 착공ㆍ분양물량 급감(5.31, 언론 등)
** 착공실적(만호) : ('20.1~4월) 12.3 → ('21.1~4) 17.4 → ('22.1~4) 11.9 

ㅇ 업계 부담이 가중되는 가운데, 규제완화 기대 등으로 분양 절차가 지연되고 있어 조속한 개선안 마련을 통한 불확실성 해소 필요

*부동산원 분상제 택지비 검증 완료 후 분양 대기 물량과 HUG 분양보증 
발급대기 중 물량은 약 4만호로 추정(6월 기준)

□ 공급 확대를 통한 서민 주거안정이라는 정책목표 달성을 위해서는 현장 애로사항의 조기 해소가 중요 

ㅇ 우선 분양가 관련 제도를 최근 여건 변화에 맞게 합리적으로 조정하여 원활한 신규착공 및 분양 등을 지원 

ㅇ 다만, 제도개선 과정에서 공급망 차질 등 대내외 경제여건, 물가상승 우려와 수분양자의 부담 등도 충분히 고려 
☞ 현장에서 제기하는 분양가 제도 운영 관련 주요 문제점을 기술적으로 검토하여 합리적 개선방안 마련 
Ⅱ. 현황 및 문제점 

❶ 분양가상한제  ※ 신규주택 분양가를 “택지비+건축비+가산비” 내로 제한하는 제도(적용지역: 서울 309개동, 과천·하남·광명 13개동)






□(현황) 법령상 분양가 산정방식에 따라 분양가격 책정 
택지비 ▪ 공공택지는 계약서상 택지 공급가격, 정비사업 등 민간택지는 감정평가* 금액으로 산정

*시행자 감정평가→ 감정평가 협회 검토→부동산원 검토·확정
건축비 ▪ 기본형건축비로 산정하되, 물가 변동을 고려하여 6개월마다 정기 조정
가산비 ▪ 기본형건축비 등에 일률적 반영이 어려운 비용 반영

* 예) 인텔리전트, 라멘조‧철골조 등 품질개선 비용




□(문제점) 사업에 투입되는 실제 원가는 적정하게 반영되고, 분양가 산정 절차가 신속ㆍ투명하게 진행되어야 원활한 추진 가능 

ㅇ그러나, 경직적인 운영으로 일부 필수 비용이 분양가에 적정하게 반영되지 않는 상황

ㅇ특히, 정비사업은 택지 사업과 동일하게 가산비 등을 산정하는 등 도심공급 사업의 특수성*에 부합되지 못하게 운영

* 사업에 필요한 토지확보, 사업 의사결정 비용 등 

- 감정평가절차가 반복되며 분양이 지연되는 문제도 상존

ㅇ 기본형건축비는 비정기 고시 등의 절차가 있으나, 현재와 같은 자재비 등 상승 상황을 적기 반영하기 곤란
❷ HUG 고분양가 심사  ※ 최근 준공 사업장 시세 및 신축 분양가 등과 비교하여 분양가 상한 결정(투기과열+조정대상지역 전체, 단 분상제지역 배제)

□(현황) 최근 심사방식 등이 일부 개선(‘21)*되었고, 분양가도 상당부분 현실화

* 입지·단지규모·브랜드 등이 유사한 사업장 선정기준 구체화, 시세와 비교시에도 주택가격변동률 및 건령 등에 따라 보정치 적용

□(문제점) 현장의 예측가능성을 저해하는 불투명한 심사 기준 및 절차 등은 여전히 개선 필요 

* 비교사업장 선정 기준 등은 개략적으로만 공개중이며, 심사결과 이의신청 절차 부재
Ⅲ. 분양가 제도운영 합리화 방안 


◈ 사업주체가 정비사업 추진 시 필수 지출하는 비용을 분양가에 반영

◈ 최근 공급망 차질 등에 따른 자재값 상승분을 건축비에 신속 반영

◈ 분양가 심사 기준 및 절차를 합리화하고, 투명성도 제고

1 정비사업 등 필수비용 분양가 적정 반영

□(현행) 정비사업은 택지사업과 달리 총회 등 의사결정기구 운영, 기존 거주자의 이주ㆍ명도 등 토지 점유권 확보 등이 필요

ㅇ이러한 과정에서 세입자 등 주거이전비, 상가세입자 영업 손실보상비, 이주비 금융비, 총회 운영비 등 필수 비용 발생

ㅇ그러나, 분양가 산정 방식은 택지사업과 동일하게 운영 중으로 정비 사업에 필요한 여러 비용이 분양가에는 미반영 

< 정비사업 필수비용 미반영 현황 >
관련 비용 내용 비용 성격
① 명도소송비재개발+재건축 󰋻세입자, 현금 청산소유자 등 이주  󰋻기존 거주자의 
관련 소송·집행비용 이주‧명도 등 
② 주거이전비‧ 󰋻임차인, 현금청산소유자의  토지 점유권
이사비재개발 주거 이전에 따른 손실 보상비 확보를 위한
③ 영업손실  󰋻상가 세입자, 현금청산소유자의  필수 비용
보상비재개발 사업장 이전에 따른 손실 보상
④ 이주를 위한 󰋻조합원 이주비용 조달을 위한 
금융비재개발+재건축 이주비 대출 이자
⑤ 총회운영비재개발+재건축 󰋻조합 등 시행자의  󰋻토지주‧주민 
의사결정기구 운영비용 의사결정 
필수 비용

□(개선) 정비사업 추진 과정에서 사업 특성상 필수적으로 발생하나, 분양가 산정시 포함되지 않고 있는 비용을 반영

1) 명도소송비는 소송 집행에 소요된 실제 지출비용*을 반영

* 변호사 수임료, 법원 인지대 등 소송·집행비용
2) 재개발 주거이전비·이사비 및 영업 손실보상비 등 보상 금액은 토지보상법에서 규정하는 법정 금액 지출 내역을 반영 

▪ 주거이전비  - (현금청산소유자) 가구당 2개월분 가계지출비 

- (세입자) 가구당 4개월 가계지출비(4인기준 통상 2.1천만원) 
▪ 이사비 - 주거공간의 면적당 산출 금액
▪ 영업손실 - (현금청산소유자, 세입자) 
보상비 
▪(휴업) 4개월내 영업이익+이전비용+이전에 따른 영업이익 감소액 
▪(폐업) 2년분 영업이익+영업용 고정자산 등의 매각손실액

3) 이주비 금융비는 실제 발생 이자 비용을 반영하되, 상한 설정

ㅇ (개요) 정비구역 거주 조합원 이주를 위한 대출 이주비에 대한 이자가 발생(임대하고 있는 경우, 전세보증금 반환 비용)

ㅇ (반영방식) 이주비 대출계약상 실제 발생 이자 비용을 반영하되, 과도하게 반영되지 않도록 표준산식으로 상한액 설정

※ 상한액 = 종전 자산가 x 해당사업장 소재지 LTV x 대출기간* x 
韓銀 예금은행 가중평균 주담대 금리(대출 약정월 기준)

* 대출기간은 이주비 대출 약정월~분양계약서 상 입주예정일까지 기간으로 
인정하되, 통상적인 이주~재입주 소요기간 감안하여 최대 5년으로 한정

4) 총회 등 필수소요 경비 : 사업비의 일정 비율을 정액으로 반영

ㅇ (개요) 정비 사업은 택지사업과 달리 총회 등 의사결정 기구를 통해 주요 사항을 결정하면서 의사결정기구* 운영 비용 발생

* 조합총회, 대의원회의, 주민대표회의(공공시행자), 토지등소유자전체회의(신탁) 등

ㅇ (반영방식) 조합 총회ㆍ대의원회 등 필수소요 경비*로 총 사업비의 0.3% 정액 반영

* 조합 총회개최비, 대의원회의 개최비, 주민대표회의 개최비 등 
2 자재값 상승으로 인한 공급 애로 해소 

1. 분상제 기본형 건축비 탄력 조정

□ (현행) 매년 3, 9월 기본형건축비를 정기 고시할 때는 건축비 조정 지수*를 구성하는 모든 품목의 가격을 조사하여 금액을 산정

* 기본형건축비의 대다수를 구성하는 품목의 재료비, 노무비 등 변동을 분석하여 지수화

ㅇ 이와 별도로 매월 주요자재 4개(레미콘∙철근∙PHC 파일∙동관) 값을 확인 하여 단일품목 15%이상 상승시 비정기 조정(정기고시 3개월후 가능)

➊ (조정항목) 제도도입(’08.7) 이래 주요자재 4개가 유지되고 있어, 사용 빈도가 낮은 자재 등은 현장에 맞게 변경 필요 

➋ (조정요건) 엄격한 요건(3개월후 & 15%이상)으로, 최근처럼 여러 자재 값이 동시 상승하는 경우 조정 불가

□ (개선) 비정기 조정 항목을 현실화하고, 조정 요건도 추가

➊ (조정항목 현실화) PHC 파일, 동관 등을 창호유리, 강화합판 마루 등 사용빈도 높고 기본형건축비 중 비중이 큰 항목으로 교체ㆍ추가

* 개선안(기본형건축비 중 비중) : (現) 레미콘, 철근, PHC파일, 동관 
→ (改) 레미콘(4.19%), 철근(4.08%), 창호유리(1.5%), 강화합판 마루(1.49%), 알루미늄 거푸집(1.28%)

➋ (조정요건 추가) 복수품목 가격상승으로 단일품목 15% 상승과 유사한 수준으로 자재비 급등시, 정기고시 후 3개월 내라도 조정 

- ①비중이 높은 상위 2개 자재(레미콘, 철근)의 상승률 합이 15% 이상인 경우와, 

- ②하위 3개 자재(창호유리, 강화합판 마루, 알루미늄 거푸집)의 상승률 합이 30% 이상인 경우를 조정 요건에 추가 

* 기본형건축비 중 비중이 높은 레미콘, 철근은 소폭 상승 시에도 비용 증가 효과가 큰 만큼, 비중이 낮은 자재와 조정요건을 달리할 필요 
2. HUG 고분양가 심사시 자재비 급등요인 반영

□ (현행)고분양가 심사시 신규 사업장 분양가는 기 분양된 인근 유사 사업장 등의 “시세에 기반”하여 산정 

ㅇ 정기/비정기 고시에 따라 “기본형건축비”를 조정하여 원가 요인을 분양가에 반영 중인 분상제와 차이

□(개선)급격한 자재비 급등 상황도 분양가 산정시 일부 반영할 수 있도록, 고분양가 심사에 “자재비 가산제도” 도입

ㅇ (기본방향) 정상 수준을 초과하여 자재비가 단기 급등한 공급 비상 상황 발생시, 자재비 급등분 일부를 분양가에* 반영

*고분양가 심사는 비교 사업장 선정·비교 시 주택가격변동률 등을 감안하나, 단기 급등한 물가는 주택가격변동률에 반영되지 못하는 점을 감안, 별도 가산

ㅇ (반영방식) 분상제에서 산정 중인 기본형건축비를 일부 활용 

- ①일반 물가상승분까지 반영된 최신 기본형건축비 상승분에서, 최근 3년간 평균 상승분을 제외한 “단기 자재비 급등분” 산정

* 향후 자재값이 안정되면 단기 자재비 급등분 미발생(분양가 영향 제한)
① 기본형건축비 `22.3월 상승분(2.64%) -최근 3개년(`19.3~`21.9) 평균 상승분(1.85%)
=`22.6월 현재 단기 자재비 급등분(0.8%)


- ②통상 분양가 중 건축비 비율은 40%이므로, 40%를 “단기 자재비 급등비”에 곱하여 “자재비 급등분 가산비율” 산정 

* 최근 3년 보증발급사업장 전수조사결과, 평균적으로 분양가중 건축비가 40% 차지
*제도개선 이후 발생하는 기본형건축비 고시에 따라 최종 가산비율은 변동 가능

② `22.6월 현재 단기 급등분(0.8%)× 40% = 자재비 급등분 가산비율(0.32%)


- ③기존 방식으로 정한 분양가(예: 5억원)에 “자재비 급등분 가산비율”을 곱해 “자재비 급등 가산분” 및 ④최종 분양가 결정

③ 자재비 급등 가산분 = 기존 분양가 5억원 x 최종 분양가 가산비율 0.32% 
④ 최종분양가 5억 160만원 = 기존 분양가 5억원 + 자재비 급등 가산분(160만원)
3 분양가 심사절차 합리화 및 투명성 제고 
1. 분상제 민간택지 감정평가 검증 절차 개선 

□ (현행) 민간택지 택지비는 공정성 등을 위해 감평기관 평가서에 대한 감평협회 → 부동산원 검증을 거쳐 산정되도록 운영 중

*(절차) 사업주체 감정평가→감정평가 협회 검증→부동산원 검증·확정(위법·부당사항 평가)

ㅇ 부동산원 검증 기준이 다소 구체적이지 않고, 검증시 해당 감정평가사나 외부 의견수렴 절차가 없어 주관적이라는 지적 제기

□ (개선) 부동산원 검증의 수용도 및 신뢰도 제고 추진

ㅇ (택지비검증위원회 신설) 부동산원 최초 검증부터 전문가 등이 함께 참여하고, 해당 감정평가사의 의견진술 기회도 부여 

- 검증 과정을 보다 투명화하고, 사업 주체의 검증 결과 신뢰도를 제고하여 불필요한 재검증 등 절차지연 최소화 

* 위원회 논의 사항도 공개하여 부동산원 검증에 대한 신뢰성을 제고


택지비 검증 절차개선

감정평가 및  → 기존 : 부동산원 단독 심사 → 택지비 평가 
협회 사전심사 조기 완료
개선 : 택지비 검증委 주관* 

* 부동산원, 해당평가사, 전문가 등

ㅇ (기준 구체화) 감정평가 시 오기·오산 등 단순 오류가 발생하지 않도록 주요 오류사례를 안내하고, 감평 가이드라인 구체화 

* (주요사례) 해당 토지의 면적, 인근 토지의 단가, 감정평가 기준일 등 사실관계 오기

- 부동산원 검증 시 정성적 평가 영역은 객관적인 검증을 위해 기준을 구체화하고 해당 평가사 의견도 청취(검증委) 

* (주요사례) 해당토지 평가를 위해 인근의 어떤 비교사업장이 적정한 지 판단 다양




※ (적용시점) 제도 시행일 이후 택지검증 최초 신청하는 건부터 적용
2. HUG 고분양가 심사 합리성 제고

󰊱 사업장 선정기준 개선

□ (현행) 시세 비교를 위한 인근 사업장은 ①500m내*, ②준공 20년 내, ③사업안정성·단지특성 유사성 기준에 따라 선정

*500m 이내 사업장이 2개 이하인 경우 최대 1㎞까지 범위를 확장하여 조사

ㅇ다만, 준공년도의 편차가 커(최대 20년) 노후단지가 많은 경우 비교 적정성이 떨어지는 문제 

□ (개선) 인근 사업장 선정시 준공시점 기준을 당초 20년 → 10년 이내로 변경하여 심사가격 상한이 합리적으로 산정되도록 개선

<인근사업장 선정기준 개선(안)>
현 행 ⇨ 개 선
①500m 이내, ②준공 20년 이내  ①500m 이내, ②준공 10년 이내 
③사업안정성·단지특성 유사성 ③사업안정성·단지특성 유사성

󰊲 심사절차 개선

□ (현행) 사업자가 심사기준을 참고할 수 있도록 개략적인 수준을 공개 중이며, 심사결과에 대한 이의신청 절차 없이 결과 확정

➊ (심사기준) 비교사업장 선정 기준 등은 개략적으로만 공개되어 사업시행 전 분양가 예측이 어렵고 사업성 분석도 곤란

➋ (이의신청) 심사결과가 예측 분양가와 현저히 다른 경우에도, 심사결과에 대한 별도 불복절차가 부재하여 권리구제 미흡

□ (개선) 심사기준을 전부 공개하고, 이의신청 절차 신설

➊ (심사기준) 분양가 예측가능성 제고를 위해 비교사업장 선정시 세부 평가기준 및 배점을 모두 공개 

*(현행)교통환경:6~30점→(개선)교통환경:지하철·6차선 왕복도로 100m 이내 30점 등

➋ (이의신청) 이의신청 절차를 신설하되, 분양 지연 등을 방지하기 위해 특정요건*에 해당하는 경우만 신청 접수

*심사가격 통보 후 7일 이내 이의신청 가능→인근시세 대비 70% 이하인 경우에만 이의신청 접수 →선정한 비교사업장, 평가한 인근시세 등을 공개하여 7일 이내 확정
Ⅳ. 향후 계획


◇ 분양가 제도운영 합리화 방안을 최대한 조속히 시행하여 
시장의 불확실성을 해소하고, 주택공급을 촉진

□ 분양가상한제 개선 : 공동주택 분양가 규칙 개정(7~8월) 등

ㅇ 공동주택 분양가 규칙(시행규칙) 개정을 위한 입법예고와 규제심사 등에 즉시 착수

- 금번 제도개선 사항은 개정 규칙 시행전까지 입주자 모집 공고가 이루어지지 않은 모든 사업장에 대해 적용

ㅇ 민간택지 택지비 검증위원회 신설 등 감정평가 관련 개선을 위해 부동산원 내규 개정에 즉시 착수하여, 6월 내 개정 완료

- 제도개선 이후 신규로 적정성 검토를 신청하는 건부터 적용 

□ 고분양가 심사제도 : HUG 시행세칙 개정을 6월 내 완료

ㅇ 대책 발표 즉시, HUG 내규 개정에 착수 

ㅇ 제도개선 사항은 개정 시행세칙 시행 이전 입주자 모집 공고가 이루어지지 않은 모든 사업장에 대해 적용

◇ 이번 제도개선으로 주택 공급에 투입되는 필수 비용이 분양가에 보다 적정하게 반영되고, 분양 관련 절차도 신속‧투명하게 진행될 것으로 기대

◇ 향후 250만호+@ 공급계획 등 추진 과정에서도 다양한 의견을 수렴하여 주택공급 촉진, 품질개선 등을 위한 다각적 개선과제 발굴 및 애로 해소 











분양가 제도운영 합리화 방안





2022. 6. 21.







국토교통부
Ⅰ. 추진 배경
□저렴한 신축주택 공급 및 공급자의 과도한 개발이익 방지 등을 위해 분양가상한제* 및 고분양가 심사제도** 등 운영 중 

*분양가 안정을 위해 시‧군‧구 분양가심사위원회에서 분양가 상한금액을 심사
**HUG가 분양보증 발급시 보증 리스크 관리를 위해 분양가를 사전에 심사하는 제도

ㅇ무주택자 내집마련 지원 등 성과*는 있었으나, 비용을 분양가에 충분히 반영하지 못하는 등 경직적 제도 운영에 대한 지적도 지속

*분양가상한제 적용주택 분양가는 통상 시세 60~80% 수준에서 형성 

□이에 따라, 새정부 출범 이후 주택공급 확대를 위한 규제 합리화가 추진되면서 제도개선 기대 확대 

ㅇ 아울러, 최근 공급망 차질 및 주택건설 필수자재 가격 급등 등으로 공급 현장의 애로도 가중되는 측면 

*“공급망 차질, 원자재 가격 급등에.... 4월 주택 착공ㆍ분양물량 급감(5.31, 언론 등)
** 착공실적(만호) : ('20.1~4월) 12.3 → ('21.1~4) 17.4 → ('22.1~4) 11.9 

ㅇ 업계 부담이 가중되는 가운데, 규제완화 기대 등으로 분양 절차가 지연되고 있어 조속한 개선안 마련을 통한 불확실성 해소 필요

*부동산원 분상제 택지비 검증 완료 후 분양 대기 물량과 HUG 분양보증 발급대기 중 물량은 약 4만호로 추정(6월 기준)

□ 공급 확대를 통한 서민 주거안정이라는 정책목표 달성을 위해서는 현장 애로사항의 조기 해소가 중요 

ㅇ 우선 분양가 관련 제도를 최근 여건 변화에 맞게 합리적으로 조정하여 원활한 신규착공 및 분양 등을 지원 

ㅇ 다만, 제도개선 과정에서 공급망 차질 등 대내외 경제여건, 물가상승 우려와 수분양자의 부담 등도 충분히 고려 

☞ 현장에서 제기하는 분양가 제도 운영 관련 주요 문제점을 기술적으로 검토하여 합리적 개선방안 마련 
Ⅱ. 현황 및 문제점 

❶ 분양가상한제  ※ 신규주택 분양가를 “택지비+건축비+가산비” 내로 제한하는 제도(적용지역: 서울 309개동, 과천·하남·광명 13개동)






□(현황) 법령상 분양가 산정방식에 따라 분양가격 책정 
택지비 ▪ 공공택지는 계약서상 택지 공급가격, 정비사업 등 민간택지는 감정평가* 금액으로 산정

*시행자 감정평가→ 감정평가 협회 검토→부동산원 검토·확정
건축비 ▪ 기본형건축비로 산정하되, 물가 변동을 고려하여 6개월마다 정기 조정
가산비 ▪ 기본형건축비 등에 일률적 반영이 어려운 비용 반영

* 예) 인텔리전트, 라멘조‧철골조 등 품질개선 비용




□(문제점) 사업에 투입되는 실제 원가는 적정하게 반영되고, 분양가 산정 절차가 신속ㆍ투명하게 진행되어야 원활한 추진 가능 

ㅇ그러나, 경직적인 운영으로 일부 필수 비용이 분양가에 적정하게 반영되지 않는 상황

ㅇ특히, 정비사업은 택지 사업과 동일하게 가산비 등을 산정하는 등 도심공급 사업의 특수성*에 부합되지 못하게 운영

* 사업에 필요한 토지확보, 사업 의사결정 비용 등 

- 감정평가절차가 반복되며 분양이 지연되는 문제도 상존

ㅇ 기본형건축비는 비정기 고시 등의 절차가 있으나, 현재와 같은 자재비 등 상승 상황을 적기 반영하기 곤란
❷ HUG 고분양가 심사  ※ 최근 준공 사업장 시세 및 신축 분양가 등과 비교하여 분양가 상한 결정(투기과열+조정대상지역 전체, 단 분상제지역 배제)

□(현황) 최근 심사방식 등이 일부 개선(‘21)*되었고, 분양가도 상당부분 현실화

* 입지·단지규모·브랜드 등이 유사한 사업장 선정기준 구체화, 시세와 비교시에도 주택가격변동률 및 건령 등에 따라 보정치 적용

□(문제점) 현장의 예측가능성을 저해하는 불투명한 심사 기준 및 절차 등은 여전히 개선 필요 

* 비교사업장 선정 기준 등은 개략적으로만 공개중이며, 심사결과 이의신청 절차 부재
Ⅲ. 분양가 제도운영 합리화 방안 


◈ 사업주체가 정비사업 추진 시 필수 지출하는 비용을 분양가에 반영

◈ 최근 공급망 차질 등에 따른 자재값 상승분을 건축비에 신속 반영

◈ 분양가 심사 기준 및 절차를 합리화하고, 투명성도 제고

1 정비사업 등 필수비용 분양가 적정 반영

□(현행) 정비사업은 택지사업과 달리 총회 등 의사결정기구 운영, 기존 거주자의 이주ㆍ명도 등 토지 점유권 확보 등이 필요

ㅇ이러한 과정에서 세입자 등 주거이전비, 상가세입자 영업 손실보상비, 이주비 금융비, 총회 운영비 등 필수 비용 발생

ㅇ그러나, 분양가 산정 방식은 택지사업과 동일하게 운영 중으로 정비 사업에 필요한 여러 비용이 분양가에는 미반영 

< 정비사업 필수비용 미반영 현황 >
관련 비용 내용 비용 성격
① 명도소송비재개발+재건축 󰋻세입자, 현금 청산소유자 등 이주  󰋻기존 거주자의 
관련 소송·집행비용 이주‧명도 등 
② 주거이전비‧ 󰋻임차인, 현금청산소유자의  토지 점유권
이사비재개발 주거 이전에 따른 손실 보상비 확보를 위한
③ 영업손실  󰋻상가 세입자, 현금청산소유자의  필수 비용
보상비재개발 사업장 이전에 따른 손실 보상
④ 이주를 위한 󰋻조합원 이주비용 조달을 위한 
금융비재개발+재건축 이주비 대출 이자
⑤ 총회운영비재개발+재건축 󰋻조합 등 시행자의  󰋻토지주‧주민 
의사결정기구 운영비용 의사결정 
필수 비용

□(개선) 정비사업 추진 과정에서 사업 특성상 필수적으로 발생하나, 분양가 산정시 포함되지 않고 있는 비용을 반영

1) 명도소송비는 소송 집행에 소요된 실제 지출비용*을 반영

* 변호사 수임료, 법원 인지대 등 소송·집행비용
2) 재개발 주거이전비·이사비 및 영업 손실보상비 등 보상 금액은 토지보상법에서 규정하는 법정 금액 지출 내역을 반영 

▪ 주거이전비  - (현금청산소유자) 가구당 2개월분 가계지출비 

- (세입자) 가구당 4개월 가계지출비(4인기준 통상 2.1천만원) 
▪ 이사비 - 주거공간의 면적당 산출 금액
▪ 영업손실 - (현금청산소유자, 세입자) 
보상비 
▪(휴업) 4개월내 영업이익+이전비용+이전에 따른 영업이익 감소액 
▪(폐업) 2년분 영업이익+영업용 고정자산 등의 매각손실액

3) 이주비 금융비는 실제 발생 이자 비용을 반영하되, 상한 설정

ㅇ (개요) 정비구역 거주 조합원 이주를 위한 대출 이주비에 대한 이자가 발생(임대하고 있는 경우, 전세보증금 반환 비용)

ㅇ (반영방식) 이주비 대출계약상 실제 발생 이자 비용을 반영하되, 과도하게 반영되지 않도록 표준산식으로 상한액 설정

※ 상한액 = 종전 자산가 x 해당사업장 소재지 LTV x 대출기간* x 
韓銀 예금은행 가중평균 주담대 금리(대출 약정월 기준)

* 대출기간은 이주비 대출 약정월~분양계약서 상 입주예정일까지 기간으로 
인정하되, 통상적인 이주~재입주 소요기간 감안하여 최대 5년으로 한정

4) 총회 등 필수소요 경비 : 사업비의 일정 비율을 정액으로 반영

ㅇ (개요) 정비 사업은 택지사업과 달리 총회 등 의사결정 기구를 통해 주요 사항을 결정하면서 의사결정기구* 운영 비용 발생

* 조합총회, 대의원회의, 주민대표회의(공공시행자), 토지등소유자전체회의(신탁) 등

ㅇ (반영방식) 조합 총회ㆍ대의원회 등 필수소요 경비*로 총 사업비의 0.3% 정액 반영

* 조합 총회개최비, 대의원회의 개최비, 주민대표회의 개최비 등 
2 자재값 상승으로 인한 공급 애로 해소 

1. 분상제 기본형 건축비 탄력 조정

□ (현행) 매년 3, 9월 기본형건축비를 정기 고시할 때는 건축비 조정 지수*를 구성하는 모든 품목의 가격을 조사하여 금액을 산정

* 기본형건축비의 대다수를 구성하는 품목의 재료비, 노무비 등 변동을 분석하여 지수화

ㅇ 이와 별도로 매월 주요자재 4개(레미콘∙철근∙PHC 파일∙동관) 값을 확인 하여 단일품목 15%이상 상승시 비정기 조정(정기고시 3개월후 가능)

➊ (조정항목) 제도도입(’08.7) 이래 주요자재 4개가 유지되고 있어, 사용 빈도가 낮은 자재 등은 현장에 맞게 변경 필요 

➋ (조정요건) 엄격한 요건(3개월후 & 15%이상)으로, 최근처럼 여러 자재 값이 동시 상승하는 경우 조정 불가

□ (개선) 비정기 조정 항목을 현실화하고, 조정 요건도 추가

➊ (조정항목 현실화) PHC 파일, 동관 등을 창호유리, 강화합판 마루 등 사용빈도 높고 기본형건축비 중 비중이 큰 항목으로 교체ㆍ추가

* 개선안(기본형건축비 중 비중) : (現) 레미콘, 철근, PHC파일, 동관 
→ (改) 레미콘(4.19%), 철근(4.08%), 창호유리(1.5%), 강화합판 마루(1.49%), 알루미늄 거푸집(1.28%)

➋ (조정요건 추가) 복수품목 가격상승으로 단일품목 15% 상승과 유사한 수준으로 자재비 급등시, 정기고시 후 3개월 내라도 조정 

- ①비중이 높은 상위 2개 자재(레미콘, 철근)의 상승률 합이 15% 
이상인 경우와, 

- ②하위 3개 자재(창호유리, 강화합판 마루, 알루미늄 거푸집)의 상승률 합이 30% 이상인 경우를 조정 요건에 추가 

* 기본형건축비 중 비중이 높은 레미콘, 철근은 소폭 상승 시에도 비용 증가 효과가 큰 만큼, 비중이 낮은 자재와 조정요건을 달리할 필요 
2. HUG 고분양가 심사시 자재비 급등요인 반영

□ (현행)고분양가 심사시 신규 사업장 분양가는 기 분양된 인근 유사 사업장 등의 “시세에 기반”하여 산정 

ㅇ 정기/비정기 고시에 따라 “기본형건축비”를 조정하여 원가 요인을 분양가에 반영 중인 분상제와 차이

□(개선)급격한 자재비 급등 상황도 분양가 산정시 일부 반영할 수 있도록, 고분양가 심사에 “자재비 가산제도” 도입

ㅇ (기본방향) 정상 수준을 초과하여 자재비가 단기 급등한 공급 비상 상황 발생시, 자재비 급등분 일부를 분양가에* 반영

*고분양가 심사는 비교 사업장 선정·비교 시 주택가격변동률 등을 감안하나, 단기 급등한 물가는 주택가격변동률에 반영되지 못하는 점을 감안, 별도 가산

ㅇ (반영방식) 분상제에서 산정 중인 기본형건축비를 일부 활용 

- ①일반 물가상승분까지 반영된 최신 기본형건축비 상승분에서, 최근 3년간 평균 상승분을 제외한 “단기 자재비 급등분” 산정

* 향후 자재값이 안정되면 단기 자재비 급등분 미발생(분양가 영향 제한)
① 기본형건축비 `22.3월 상승분(2.64%) -최근 3개년(`19.3~`21.9) 평균 상승분(1.85%)
=`22.6월 현재 단기 자재비 급등분(0.8%)


- ②통상 분양가 중 건축비 비율은 40%이므로, 40%를 “단기 자재비 급등비”에 곱하여 “자재비 급등분 가산비율” 산정 

* 최근 3년 보증발급사업장 전수조사결과, 평균적으로 분양가중 건축비가 40% 차지
*제도개선 이후 발생하는 기본형건축비 고시에 따라 최종 가산비율은 변동 가능

② `22.6월 현재 단기 급등분(0.8%)× 40% = 자재비 급등분 가산비율(0.32%)


- ③기존 방식으로 정한 분양가(예: 5억원)에 “자재비 급등분 가산비율”을 곱해 “자재비 급등 가산분” 및 ④최종 분양가 결정

③ 자재비 급등 가산분 = 기존 분양가 5억원 x 최종 분양가 가산비율 0.32% 
④ 최종분양가 5억 160만원 = 기존 분양가 5억원 + 자재비 급등 가산분(160만원)
3 분양가 심사절차 합리화 및 투명성 제고 
1. 분상제 민간택지 감정평가 검증 절차 개선 

□ (현행) 민간택지 택지비는 공정성 등을 위해 감평기관 평가서에 대한 감평협회 → 부동산원 검증을 거쳐 산정되도록 운영 중

*(절차) 사업주체 감정평가→감정평가 협회 검증→부동산원 검증·확정(위법·부당사항 평가)

ㅇ 부동산원 검증 기준이 다소 구체적이지 않고, 검증시 해당 감정평가사나 외부 의견수렴 절차가 없어 주관적이라는 지적 제기

□ (개선) 부동산원 검증의 수용도 및 신뢰도 제고 추진

ㅇ (택지비검증위원회 신설) 부동산원 최초 검증부터 전문가 등이 함께 참여하고, 해당 감정평가사의 의견진술 기회도 부여 

- 검증 과정을 보다 투명화하고, 사업 주체의 검증 결과 신뢰도를 제고하여 불필요한 재검증 등 절차지연 최소화 

* 위원회 논의 사항도 공개하여 부동산원 검증에 대한 신뢰성을 제고


택지비 검증 절차개선

감정평가 및  → 기존 : 부동산원 단독 심사 → 택지비 평가 
협회 사전심사 조기 완료
개선 : 택지비 검증委 주관* 

* 부동산원, 해당평가사, 전문가 등

ㅇ (기준 구체화) 감정평가 시 오기·오산 등 단순 오류가 발생하지 않도록 주요 오류사례를 안내하고, 감평 가이드라인 구체화 

* (주요사례) 해당 토지의 면적, 인근 토지의 단가, 감정평가 기준일 등 사실관계 오기

- 부동산원 검증 시 정성적 평가 영역은 객관적인 검증을 위해 기준을 구체화하고 해당 평가사 의견도 청취(검증委) 

* (주요사례) 해당토지 평가를 위해 인근의 어떤 비교사업장이 적정한 지 판단 다양




※ (적용시점) 제도 시행일 이후 택지검증 최초 신청하는 건부터 적용
2. HUG 고분양가 심사 합리성 제고

󰊱 사업장 선정기준 개선

□ (현행) 시세 비교를 위한 인근 사업장은 ①500m내*, ②준공 20년 내, ③사업안정성·단지특성 유사성 기준에 따라 선정

*500m 이내 사업장이 2개 이하인 경우 최대 1㎞까지 범위를 확장하여 조사

ㅇ다만, 준공년도의 편차가 커(최대 20년) 노후단지가 많은 경우 비교 적정성이 떨어지는 문제 

□ (개선) 인근 사업장 선정시 준공시점 기준을 당초 20년 → 10년 이내로 변경하여 심사가격 상한이 합리적으로 산정되도록 개선

<인근사업장 선정기준 개선(안)>
현 행 ⇨ 개 선
①500m 이내, ②준공 20년 이내  ①500m 이내, ②준공 10년 이내 
③사업안정성·단지특성 유사성 ③사업안정성·단지특성 유사성

󰊲 심사절차 개선

□ (현행) 사업자가 심사기준을 참고할 수 있도록 개략적인 수준을 공개 중이며, 심사결과에 대한 이의신청 절차 없이 결과 확정

➊ (심사기준) 비교사업장 선정 기준 등은 개략적으로만 공개되어 사업시행 전 분양가 예측이 어렵고 사업성 분석도 곤란

➋ (이의신청) 심사결과가 예측 분양가와 현저히 다른 경우에도, 심사결과에 대한 별도 불복절차가 부재하여 권리구제 미흡

□ (개선) 심사기준을 전부 공개하고, 이의신청 절차 신설

➊ (심사기준) 분양가 예측가능성 제고를 위해 비교사업장 선정시 세부 평가기준 및 배점을 모두 공개 

*(현행)교통환경:6~30점→(개선)교통환경:지하철·6차선 왕복도로 100m 이내 30점 등

➋ (이의신청) 이의신청 절차를 신설하되, 분양 지연 등을 방지하기 위해 특정요건*에 해당하는 경우만 신청 접수

*심사가격 통보 후 7일 이내 이의신청 가능→인근시세 대비 70% 이하인 경우에만 이의신청 접수 →선정한 비교사업장, 평가한 인근시세 등을 공개하여 7일 이내 확정
Ⅳ. 향후 계획


◇ 분양가 제도운영 합리화 방안을 최대한 조속히 시행하여 
시장의 불확실성을 해소하고, 주택공급을 촉진

□ 분양가상한제 개선 : 공동주택 분양가 규칙 개정(7~8월) 등

ㅇ 공동주택 분양가 규칙(시행규칙) 개정을 위한 입법예고와 규제심사 등에 즉시 착수

- 금번 제도개선 사항은 개정 규칙 시행전까지 입주자 모집 공고가 이루어지지 않은 모든 사업장에 대해 적용

ㅇ 민간택지 택지비 검증위원회 신설 등 감정평가 관련 개선을 위해 부동산원 내규 개정에 즉시 착수하여, 6월 내 개정 완료

- 제도개선 이후 신규로 적정성 검토를 신청하는 건부터 적용 

□ 고분양가 심사제도 : HUG 시행세칙 개정을 6월 내 완료

ㅇ 대책 발표 즉시, HUG 내규 개정에 착수 

ㅇ 제도개선 사항은 개정 시행세칙 시행 이전 입주자 모집 공고가 이루어지지 않은 모든 사업장에 대해 적용

◇ 이번 제도개선으로 주택 공급에 투입되는 필수 비용이 분양가에 보다 적정하게 반영되고, 분양 관련 절차도 신속‧투명하게 진행될 것으로 기대

◇ 향후 250만호+@ 공급계획 등 추진 과정에서도 다양한 의견을 수렴하여 주택공급 촉진, 품질개선 등을 위한 다각적 개선과제 발굴 및 애로 해소