HUG, 고분양가 심사제도 일부 개선작성일2022-06-30

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2022. 6. 30.

HUG, 고분양가 심사제도 일부 개선

 

작성일2022-06-30


HUG, 고분양가 심사제도 일부 개선

□ 주택도시보증공사(사장 권형택, 이하 ‘HUG’)는 그간 현장의 건의 사항을 반영하고, 안정적 주택공급환경을 조성하기 위하여 고분양가 심사제도를 일부 개선하여 2022년 7월 1일 시행할 예정이다.




HUG 고분양가 심사제도는 주택분양보증 심사업무의 일환으로, 분양보증 발급 후 입주 시점에 고분양가 등으로 다수의 사업장에서 미입주 사태가 발생할 우려가 있어, 적정한 분양가 설정을 통해 이러한 보증리스크에 선제적으로 대응하기 위한 리스크 관리 방안입니다.

□ HUG는 2016년 제도 도입 이후 분양보증 리스크가 적정수준으로 관리되고, 적정가격 수준의 주택공급으로 주택시장 안정에 기여하고 있으며, 특히 지난해 2차례 제도개선을 통해 고분양가 심사제도가 긍정적으로 개선된 것으로 평가되고 있으나,


ㅇ 최근 원자잿값 상승 등 사업 여건의 변화에 따른 공급 지연을 방지하고, 추가적인 현장의 개선 요구를 반영하기 위해 이번 제도개선을 실시하게 되었다고 밝혔다.

□ 이번 제도개선에는 ➊인근시세 산정기준 개선 및 ➋자재비 가산제도 도입을 통하여 심사기준을 합리화하고, 일부 ➌심사절차를 간소화하여 신속한 주택공급을 지원하며,
ㅇ 주택 사업자 등의 예측 가능성을 높이기 위해 ➍고분양가 심사평점표의 세부 기준을 전체 공개하고, ➎이의신청을 통해 일부 심사정보를 공개한다.



구 분 세부 내용
심사기준 인근시세 • 준공 10년 內 사업장 우선 조사
합리화 산정기준 개선 - 준공 후 20년 內 사업장 전수조사에서, 준공 10년 內 사업장 평균 시세 우선 조사로 변경


* 그 외 선정기준(100세대 이상 등)은 개선 전과 동일
자재비 • 단기 자재비 급등 시 일부 반영
가산제도 도입 - 평균 상승분을 초과한 자재비 급등이 있는 경우, 고분양가 심사에 일부 반영
심사 절차 간소화 정비사업비대출보증 • 정비사업비대출보증발급 시 고분양가 심사 생략
심사 절차 간소화 - 관리처분인가와 분양보증 발급의 시차를 고려하여 정비사업비보증 발급 시 고분양가 심사 생략
예측가능성 제고 심사 세부 기준  • 심사 세부 기준 전부 공개
공개범위 확대 - 각 심사평점표 항목별 세부 기준 및 배점 공개

이의신청 • 이의신청 요건 충족 시, 심사내역 공개
절차 신설 - 선정한 비교사업장, 평가한 인근시세 등 공개

□ 이번 고분양가 관리제도의 구체적인 개선 사항은 다음과 같다.

➊ (인근시세 산정기준 개선) 인근시세 산정 시, 준공 후 20년 이내 사업장을 일괄 선정하던 것에서, 준공 후 10년 이내 사업장을 우선* 선정하는 것으로 개선한다. 준공시점 기준 이외에 다른 요건**은 기존과 동일하게 적용된다.

* 10년이내 사업장을 3개 이상 선정할 수 없는 경우, 15년, 20년 순차 확대적용
<적용순서> ①10년 이내(500m→1Km), ②15년 이내(500m→1Km), ③20년 이내 (500m→1Km)

** 동일 행정구역 內, 100세대 이상, 500m 이내, 사업안정성・단지특성 유사

➋ (자재비 가산제도 도입) 최근 원자잿값 급등 등 급격한 시장환경 변화로 인한 주택공급의 지연을 최소화하기 위하여, 자재비 가산제도를 신설하였으며,

- 분양보증 시점 분상제 최신 기본형 건축비 상승률이 최근 3년간 기본형 건축비 평균 상승률보다 높은 경우에는 심사상한에 일정 금액을 가산한다. 금번 제도 시행부터 다음 정기고시(9월)까지의 가산비율은 0.32%를 적용한다. 

➌ (심사 절차 간소화) 정비사업장의 경우 정비사업비대출보증 발급 시와 분양보증 발급시 2회 고분양가 심사하던 것을, 분양보증 발급시 1회만 심사하는 것으로 절차를 간소화하여 정비사업보증발급 기간을 단축, 정비사업의 추진 속도를 제고 한다.

➍ (심사기준 등 공개 확대) 주택사업자의 예측가능성을 제고하기 위하여, 심사평점표의 세부 산정기준 및 각 항목에 따른 배점 기준을 전체 공개한다. [☞ 붙임 참조]

< 공개기준 예시 >
현 행 개 선
평가항목 배점범위 세부내용 평가항목 배 점 세부내용
교통환경 6∼30 대중교통 및 도로 등 교통환경 평가 교통환경 1등급 30 ...6차선 도로의 존재 유무 등을...아래 표에 따라 평가 후 평균값 적용...
2등급 24
3등급 18
4등급 12
5등급 6


➎ (이의신청 절차 신설) 심사 결과의 수용성을 제고하기 위하여 심사 결과에 대한 검토・확인 절차를 마련한다.

- 이의신청에 따른 분양 지연 등을 방지하기 위해 특정 요건
에 해당하는 경우만 신청을 접수한다.

*심사가격 통보 후 7일 이내, 인근시세 대비 70% 이하인 경우에만 이의신청 접수 →선정한 비교사업장, 평가한 인근시세 등을 공개하여 7일 이내 확정
□ 권형택 HUG 사장은 “이번 제도개선은 현장의 목소리를 반영하는 데 중점을 두었으며, 개선된 제도가 급격한 사업환경 변화에 따른 시장 충격을 완화하고 안정적 주택공급 환경을 조성하여, 국민의 주거복지 증진에 기여할 것으로 기대된다.”고 밝혔다.
붙임1 고분양가 사업장 심사기준

□ 심사 절차

ㅇ (영업부서) 상담 및 검토 → (본사) 고분양가 심사 및 보증 상한가격 결정


□ 심사 개요
ㅇ 분양・준공 각 비교사업장의 분양가와 인근사업장의 시세를 비교 심사
1. 비교사업장 선정



2. 인근사업장 선정



3. 심사 상한 분양가격 산출










□ 심사 세부내용
구 분 세 부 내 용
의 의 ㅇ 고분양가 심사를 통해 신규 보증신청사업장의 보증금액(분양가격) 적정성을 심사함으로써 분양보증에 대한 리스크를 관리
심사대상 ㅇ 고분양가 관리지역에서 주택에 대한 분양보증을 신청하는 사업장
(정비사업대출보증 발급시에는 심사 생략하고, 분양보증 발급시에만 심사)

※ 심사제외 : ① 분양가상한제 적용주택 
② 도시형 생활주택 및 오피스텔
③ 100세대 미만 소규모 사업(주택·준주택의 세대수를 합산)
④ 연립주택 및 다세대주택(사업장 내 아파트가 포함되지 않는 경우)
⇒ 심사제외 대상 중 ②~④는 비교사업장 및 인근사업장 선정시에도 제외
ㅇ 고분양가 관리지역
1.「소득세법」 제104조의2에 따른 지정지역(투기지역)
2. 「주택법」 제63조에 따른 투기과열지구
3. 「주택법」 제63조의2에 따른 조정대상지역
4.기타 고분양가 확산이 우려되는 지역
필요서류 ① 고분양가 심사 신청서 (별도서식)
② 사업계획승인서 또는 건축허가서 사본(승인조건 포함). 
다만, 「도시 및 주거환경정비법」, 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 정비사업의 경우에는 사업시행인가서 및 관리처분계획인가서(계획서 포함)로 갈음

③ 공사도급계약서 사본(보증신청인과 시공자가 동일한 경우에는 제외)
④「주택의 설계도서 작성기준」제4조[별표1](국토부고시)에 따른 설계 개요서(건폐율, 평형별 세대수 등을 포함) 및 배치도(축척 및 방위, 대지경계선 등을 포함)
⑤ 기타 필요한 서류
심사기준일자 및 유효기간 ㅇ 심사기준일자
- 관할 영업부서에서 본사로 고분양가 심사 승인을 요청한 날
ㅇ 심사 승인 유효기간
- 고분양가 심사 승인일로부터 90일(통지서 기재일 내 보증 발급)

- 심사 승인 이후 재심사를 원할 경우, 유효기간 만료 후 재신청 가능

※ 재심사 시 기준자료 변경 등에 따라 심사 결과 변동 가능
행정구역 「지방자치법」 제2조제1항 및 제2항에 따른 특별자치시, 특별자치도, 시·군·구(「지방자치법」 제3조제3항에 따른 자치구가 아닌 구 및 「제주특별법」 제10조제2항에 따른 행정시는 제외)
비교 분양 사업장 ㅇ 분양보증 발급 후 사용검사(건축물 전부에 대한 동별 사용검사 또는 임시 사용검사 포함)를 득하지 않은 사업장
사업장 준공 ㅇ 분양보증 발급 후 사용검사(건축물 전부에 대한 동별 사용검사 또는 임시 사용검사 포함)를 득한 사업장 중 사용검사 후 10년 이내 사업장
사업장
평균 ㅇ 개별 사업장의 전 세대에 대한 분양가격(총 매출액)을 전 세대에 대한 공급면적(총 공급면적)으로 나눈 3.3058㎡(이하 3.3㎡)당 금액
분양가
주택가격변동률 주택가격변동률 = Pxt[x지역 t시점 매매가격지수]
Px0[x지역 o시점 매매가격지수]
Px = x지역은 비교사업장 소재 행정구역
Pt = t시점은 보증신청사업장의 고분양가 심사 승인요청일 기준 최근월 
Po = o시점은 비교사업장의 분양보증발급월 
※ 매매가격지수는 한국부동산원의 시·군·구별 ‘월간 아파트 매매가격지수’ 적용

평점 평 점 차 가 감 률
차이에 따른 가감률 ±5점 이하 0%
±6점∼±10점 ±1%
±11점∼±15점 ±2%
±16점∼±20점 ±3%
±21점∼±25점 ±4%
±26점∼ ±5%
인근 사업장 평균 ㅇ 개별 인근사업장의 각 평형별‧타입별 공급면적의 3.3㎡당 매매가*를 각 평형별‧타입별 공급면적의 비율로 가중평균한 가격
매매가
* KB부동산 시세 적용, 부재시 한국부동산원 부동산테크 시세 적용
** 인근사업장이 다수인 경우 각 인근사업장별 평균매매가를 공급면적의 비율로 가중평균한 금액
건축 ㅇ 주택노후도에 따른 주택 매매가격 보정률
연령별 가산율 건축연령 가 산 율 건축연령 가 산 율
준공연도∼5년 100.00% 13년 120.22%
6년 102.15% 14년 123.34%
7년 104.39% 15년 126.62%
8년 106.73% 16년 130.08%
9년 109.18% 17년 133.74%
10년 111.75% 18년 137.61%
11년 114.44% 19년 141.71%
12년 117.26% 20년 146.06%
보증위험관리율 ㅇ 투기과열지구 85%, 투기과열지구 외의 지역 90% 적용
지역 분양가 ㅇ 해당지역(시·도 및 시·군·구) 최근 1년간 평균분양가를 말하며 공사의 ‘민간아파트 분양가격 동향’ 자료를 활용
단기 자재비 급등분 조정금액 ㅇ 단기 자재비 급등분
- 국토교통부장관이 정기 고시하는 분양가 상한제 최신 기본형 건축비 상승분에서, 최근 3년간 평균 상승분을 제외하여 산정
최신 기본형 건축비 상승분 - 최근 3개년 평균 상승분

ㅇ 단기 자재비 급등분 조정금액
단기 자재비 급등분 × 40%
이의신청 ㅇ 이의신청 요건 충족시 선정한 비교사업장, 평가한 인근시세* 등 공개
* 평가한 인근시세 : 고분양가 심사에서 선정된 인근사업장의 시세 수준
이의신청 영업부서에서 이의신청 접수 및 검토요건* 확인
접수 * 심사가격 통보 후 7영업일 이내, 상한 분양가격이 인근시세 대비 70% 이하

검토요건 확인 ㅇ 검토요건 미충족
및 통지 - 영업부서에서 이의신청 반려 및 서면통지(7영업일 이내)
ㅇ 검토요건 충족
① 영업부서에서 본사로 검토 요청
② 본사에서 분양·준공 비교사업장 및 금액, 인근시세 등 검토 후 영업부서로 통지(7영업일 이내)
③ 영업부서에서 신청인에게 검토결과 서면 통지
붙임2 고분양가 심사 평점표

평가 배점 평가 평 가 세 부 기 준
항목 점수
평가공통기준 ◦ 거리는 사업장 경계(주택이 건설되는 본부지 경계)로부터 시설물 위치까지의 거리를 평가
- 시설물은 건물외곽선, 도로는 도로중심선을 기준으로 함

◦ 본 사업장 사업종료 이전에 조성 예정인 시설을 포함
◦ 공동시공자가 상호 연대책임을 부담하는 경우에는 높은 등급 및 순위를 적용
◦ 시공자의 모회사가 책임준공을 약정하고 모회사 브랜드 사용 시 모회사 등급 및 순위 적용 가능
◦ 입지성 항목의 원점수가 100점을 초과하는 경우 100점 적용
입 교통 ①등급 30 ◦ 지하철 및 6차선 왕복도로의 존재 유무 및 거리를 아래 표에 따라 평가 후 평균값 적용
지 환경
성 -30 ․(①등급)4점초과∼5점이하(②등급)3점초과∼4점이하
․(③등급)2점초과∼3점이하(④등급)1점초과∼2점이하(⑤등급)1점

점수 지하철역(출입구) 6차선 왕복도로
5 사업지 반경 100m이내 존재 사업지 반경 100m이내 존재
②등급 24 4 사업지 반경 300m이내 존재 사업지 반경 300m이내 존재
③등급 18 3 사업지 반경 500m이내 존재 사업지 반경 500m이내 존재
④등급 12 2 사업지 반경 1km이내 존재 사업지 반경 1km이내 존재
⑤등급 6 1 사업지 반경 1km이내 부재 사업지 반경 1km이내 부재
주거 ①등급 20 ◦ 상업‧의료 및 문화‧공공시설의 존재 유무 및 개수 등을 아래 표에 따라 평가 후 평균값 적용
편의환경 -상업시설: 유통산업발전법에 따른 대규모점포, 백화점
-20 - 의료시설: 의료법에 따른 종합병원
- 문화시설: 영화상영관, 공연법 제4조에 따라 공연예술통합전산망에서 제공하는 등록 공연장
- 공공시설: 시‧군‧구청사,도서관법에 따른 공공도서관(법 제2조 제4호 가~바 목은 제외)

․(①등급)4점초과∼5점이하(②등급)3점초과∼4점이하
․(③등급)2점초과∼3점이하(④등급)1점초과∼2점이하(⑤등급)1점

점수 상업‧의료시설 점수 문화‧공공시설
7 사업지 반경 1km이내 모두존재 3 사업지 반경 1km이내 모두 존재
5 사업지 반경 1.5km이내 모두존재
2 사업지 반경 1km이내 1개 존재
②등급 16 4 사업지 반경 1km이내 1개 존재
③등급 12 3 사업지 반경 1.5km이내 1개 존재
④등급 8 1 사업지 반경 1km이내 부재
⑤등급 4 1 사업지 반경 1.5km이내 부재
교육 ①등급 24 ◦ 초등학교, 중학교, 고등학교 존재 유무 및 거리 등에 따라 평가
환경
-24 ․(①등급) 사업지 반경 1km이내 초‧중‧고 모두 존재하고, 반경 500m이내 초‧중 존재
②등급 19 ․(②등급) 사업지 반경 1km이내 초‧중‧고 모두 존재하고, 반경 500m이내 초등학교만 존재
③등급 14 ․(③등급) 사업지 반경 1.5km이내 초‧중‧고 모두 존재
④등급 9 ․(④등급) 사업지 반경 1.5km이내 초‧중 모두 존재
⑤등급 4 ․(⑤등급)사업지 반경 1.5km이내 초등학교 또는 중학교만 존재하거나, ①〜④에 해당하지 않는 경우
매매가격수준 평가세부 ◦ 사업장 소재 시‧군‧구 내 가장 높은 읍‧면‧동 매매가격에 대한 사업장 소재 읍‧면‧동의 매매가격 비율을 아래 산식에 따른 산출 값으로 평가(단, 산출 값이 6점 미만인 경우 6점 적용)
-26 기준에
따른 - 산식 = 26 × 사업장소재 읍‧면‧동 기준 아파트 평균 매매가격
평가결과 시‧군‧구 내 가장 높은 ‘읍‧면‧동 기준 아파트 평균 매매가격’
적용 * 소수점 첫째 자리에서 올림

* 평균 매매가격은 KB부동산 월별 단위면적당 매매평균가격을 기준으로 최근 12개월(1년)간의 평균을 적용

* 사업장 소재 읍‧면‧동이 복수인 경우에는 상위값을 적용하고, 매매가격이 없는 경우에는 인접한 읍‧면‧동 매매가격의 평균값을 적용하되, 인접한 읍‧면‧동 매매가격이 모두 없는 경우에는 16점(중간값) 적용
가점 교통 3 ◦ 사업지 반경 300m이내 2개 호선 이상의 지하철역 존재
-10 - 환승역, 각 다른 호선의 역이 2개 이상인 경우 등
주거편의 2 ◦ 사업지 반경 1km이내 상업‧의료‧문화‧공공시설 모두 존재
교육 2 ◦ 사업지 반경 500m이내 초‧중‧고 모두 존재
매매가격 3 ◦ 사업장 소재 시‧군‧구 내 가장 높은 읍‧면‧동 매매가격에 대한 사업장 소재 읍‧면‧동의 매매가격 비율이 100%
사 신용평가등급 ①등급 75 ◦ 시공자의 공사 신용평가등급*에 따라 평가
업 -75
안 ②등급 67 *「신용평가규정」에 따른 평가결과를 적용
정 ③등급 60
성 ④등급 53 ․(①등급)AA 이상 ․(②등급)A+ ․(③등급)A-
⑤등급 45 ․(④등급)BBB+ ․(⑤등급)BBB- 이하
시공능력평가순위 평가세부기준에 따른 평가결과 ◦시공자의 시공능력평가순위(토목건축업 기준)를 아래 산식에 따라 산출하여 평가
-25 적용
- 평가 산식 : 15+(201-순위)*0.05, 201위 이하 또는 순위가 없는 경우 15점

*소수점 첫째 자리에서 반올림
단 단지 평가세부기준에 따른 평가결과 ◦ 사업장의 총 세대수를 아래 산식에 따라 평가
지 규모 적용
특 -75 *총 세대수는 아파트 및 오피스텔 세대수 합산 적용

평가구분 평가산식
3,001세대 이상 75
1001세대∼3,000세대 [(세대수-1,000) ÷ 200+90]×75%
501세대∼1,000세대 [(세대수-500)÷ 50 +80]×75%
301세대∼500세대 [(세대수-300)÷ 20 +70]×75%
151세대∼300세대 [(세대수-150)÷ 15 +60]×75%
150세대 이하 45

*소수점 첫째 자리에서 올림
건폐율 평가세부기준에 따른 평가결과 ◦ 사업장의 건폐율을 아래 산식에 따라 평가
-25 적용
평가구분 평가산식
17% 미만 25
17%∼20% 미만 [ 333.33×(20%-건폐율)+90]×25%
20%∼27% 미만 [ 142.86×(27%-건폐율)+80]×25%
27%∼59% 미만 [ 31.25×(59%-건폐율)+70]×25%
59% 이상 18

*소수점 첫째 자리에서 올림
합계 300 ◦ 입지성, 사업안정성, 단지특성의 원점수에 각 110%, 95%, 95%의 가중치를 반영하여 최종점수 산정하며, 소수점 첫째 자리에서 반올림
-300