금요일 모닝커피

Jay Kim 2022. 1. 7. 05:49

2022년 임인년(壬寅年) 새해가 밝았습니다.

지나간 2021년 한 해는 2020년에 이어 코비드 19이라 이름 지어진 코로나 바이러스 팬데믹으로 우리 생활의 모든 면에서 많은 어려움을 겪었습니다. 그런 가운데에서도 조금씩 일상을 찾아가고 경제활동도 조금씩 살아났습니다. 여러 가지 경제 지표는 우리나라 경제가 그래도 쉬지 않고 앞으로 나아가고 있다는 것을 보여 주었습니다. 지난 해 12월 13일 2021년도 수출액이 6,049억달러를 돌파하며 사상 최대 실적을 경신했다고 합니다. 과거 역대 연간 수출 규모 1위는 금년도인 2021년(6,049억달러 이상)이 되고 2위는 2018년(6049억달러), 3위는 2017년(5737억달러)이 된다는 것입니다. (관련기사: 올해 연간 수출액 역대 1위…물류대란 속 쾌거_edaily.co.kr_2021/12/13) 그 밖에도 향후 6년 안에 우리나라의 1인당 GDP가 이웃나라 일본을 앞지를 것이라는 고무적인 연구 결과가 일본에서 발표되기도 하였습니다. (관련기사: "한국, 2027년 일본 1인당 명목 GDP 제친다" 日연구소 _newsis.com_2021/12/16) 그런가 하면 어두운 면도 적지 않았습니다. 코로나 방역 초기에 많은 확진자가 나오는 일본에 비하여 우리나라의 K방역이 우월하다는 자신감이 있었으나 어느새 이러한 상황이 역전되어 우리나라에서는 하루에 확진자가 7천~8천 명을 상회하는 가운데 일본은 하루에 불과 100여 명의 확진가만 나온다는 불편한 소식도 있었습니다. (관련기사: 7622명 vs 159명…한국·일본 방역 4가지가 갈랐다_hankyung.com_2021/12/17)

여러 가지 소식들 가운데 가장 압권은 우리나라 부동산 시장의 붕괴입니다. 다주택 보유자에게는 마치 용서할 수 없는 엄청난 죄인인양 무자비한 보유세와 양도세 등 엄청난 불이익을 씌웠습니다. 지난 해에 비하여 심지어는 수백 배에 달하는 종부세를 물리는 등 동서고금을 통하여 전대미문의 세금 폭탄이 아무렇지도 않게 퍼부어졌습니다. (금요일 모닝커피 2021. 12. 17. 참조) 그동안 정부는 부동산 정책 만큼은 자신 있다고 하여 왔으나 임기말이 되자 그 자신감은 사라지고 스스로 아쉽다는 표현을 하고 있습니다. (관련기사: 매년 “자신 있다”던 말, 임기 말 “아쉽다”는 말로_dailian.co.kr_2021/12/17) 이런 상황 아래에서 지난해 12월에는 우리나라 부동산 시장 가운데 서울의 아파트 거래가 빙하기에 접어들었다는 기사도 있었습니다. (관련기사: 서울 아파트 거래 빙하기...12월 거래량 338건뿐_chosun.com_2021/12/27) 그리고 내년에도 주택 공급이 원활하지 않을 것이라는 기사도 있었습니다. (관련기사: 쪼그라든 아파트 입주물량…전국 집값은 IMF 이후 '최고'_hankyung.com_2021/12/30)

한편 외국의 경우를 살펴보면, 미국에서의 부동산 시장에 대한 새해 전망은 비교적 밝은 편입니다. (관련기사: Here’s Where Home Prices Are Headed in 2022_yahoo.com_2021/12/26) 모기지 이자율이 기록적으로 낮게 형성되어 새해에도 전반적으로 주택 매입 수요가 증가할 것으로 보여 가격은 상승세를 이어가겠으나 수요자들이 선호하는 대도시의 주택들이 아니라면 2021년과 같은 급등세는 기대하기 어렵고 오히려 일부 변두리 지역에서는 하향 안정세도 나타날 수 있다는 전망입니다. 아마도 똑똑한 한 채의 전략은 전 세계적인 추세인 모양입니다. 매입자들이 선호하는 지역의 주택 가격은 꾸준히 상승하는 반면 수요가 크지 않은 지역은 가격 상승이 둔화되고, 하락할 가능성도 점쳐지고 있습니다.

우리나라의 부동산 시장도 세계의 추세에서 벗어나지는 않을 것입니다. 대도시 지역에 있고 수요자들이 선호하는 지역의 부동산 가격은 계속 상승할 것입니다. 그러나 수도권에서 벗어나 수요자들에게 인기 있는 지역이 아닌 곳은 가격 상승을 기대하기 어려울 것이며, 오히려 가격 하락의 가능성도 배제할 수 없습니다. 근본적으로 부동산의 가격은 상승합니다. 단기적으로는 상승이 멈추거나 하락할 가능성도 충분히 있습니다. 그러나 장기적으로는 결국 부동산 가격은 상승합니다. 단기간에 승부를 내려고 한다면 실패할 가능성이 있으나 장기적으로는 부동산은 나라 전체의 인플레이션을 초과하는 수익을 올릴 수 있음은 많은 경제 교과서에서도 이야기하고 있습니다. 다만 부동산이라 하더라도 위치에 따라 부익부 빈익빈이 크게 작용하게 되므로 상대적으로 더 많은 수익을 올리는 부동산 투자가 있는가 하면 반대로 매우 적은 수익만을 올리게 되는 경우도 있습니다. 2022년 1년을 전망한다면 이는 매우 단기간의 시장 전망이라고 할 수 있습니다. 그럼에도 불구하고 지역별 가격 변동의 편차는 매우 클 것으로 보입니다. 부동산의 지역 편차를 엿볼 수 있는 사례는 수없이 많습니다. 정부는 지역 편차를 없애려고 여러 정책을 시행하였으나 결과는 늘 정부의 의도와는 다른 방향으로 귀결되곤 합니다, (관련기사: “정부 말대로 되는 게 없다”… 목표치의 3%밖에 못 채운 ‘공공재건축’_chosun.com_2021/12/31)

2022년은 우리나라 부동산 시장이 매우 어려운 한 해가 될 것으로 보입니다. 어렵다는 표현은 잘못하면 가격이 하락하는 것으로 이해할 수도 있으나 반드시 가격의 하락을 의미하는 것은 아닙니다. 2022년에는 우리나라 부동산 시장은 크게 쪼그라들어 시장 전체의 규모가 매우 작아질 것입니다. 거래 규모도 줄어들고, 무엇보다도 수요와 공급이 모두 사라지는 시장 부재(不在)의 현상이 보일 가능성이 큽니다. 이런 상황에서는 수요자는 마땅한 공급을 찾지 못하여 발을 동동 구르다가 겨우 마땅한 매물을 찾게 되면 가격이 기대보다 많이 높아져 있음을 발견하게 될 것입니다. 그 반면, 부동산 매물을 내어 놓은 매도인 입장에서는 시간이 지나도 원매자(願買者)를 찾지 못하여 가격을 낮추고, 또 낮추어 겨우 원매자를 발견하면 다시 원매자가 추가 가격 흥정을 하면서 가격이 더 낮아지는 상황을 경험하게 될 것입니다. 이러한 현상은 쉽사리 예상할 수 있습니다. 시장에서 수요와 공급이 줄어들게 되면 일어나는 아주 흔한 현상입니다. 특히나 부동산 시장과 같이 수요와 공급이 특정 지역의 특정 규모, 특정 용도, 특정 학군, 특정 사양에 맞는 매물을 찾고 원매자를 만난다는 것은 매우 어려운 일입니다. 수요와 공급이 충분히 많다면 비교적 수월하게 입맛에 맞는 수요와 공급을 찾는 것이 가능합니다. 효과적인 시장 기능을 위하여서는 가급적이면 수요와 공급이 충분하여야 합니다. 그런데 지금의 우리나라 부동산 시장과 같이 수요와 공급이 절벽을 맞닦뜨리고 있게 되면 서로 조건에 맞는 수요와 공급이 짝지어지기는 쉽지 않습니다. 그리고 이런 시장상황에서는 어쩌다 한 번 거래가 이루어지면 가격의 변동이 매우 큽니다. 꼭 팔아야 하는 공급은 가격을 많이 낮추고, 꼭 사야만 하는 수요는 가격이 높더라도 개의치 않습니다. 그러다 보면 거래량은 많지 않으면서 거래 가격은 크게 요동치는 현상이 발생하게 됩니다. 거래 가격을 추적하다 보면 급락(急落)과 급등(急騰)이 자주 발생하게 될 것입니다. 이는 시장 전반적으로 가격이 하향세를 보인다거나 혹은 상승하는 것으로 보기는 어렵고 시장이 제대로 기능을 할 만한 규모가 되지 못하여 가격이 요동치는 것으로 보아야 할 것입니다.

이런 가운데에서도 전 세계적인 추세를 따라 인기 있고 수요자들이 선호하는 지역의 부동산 가격은 꾸준히 상승할 것입니다. 소위 ‘똘똘한 한 채’의 전략은 금년에도 매우 유효하게 작동할 것입니다. 인기 있는 지역이 아닌 곳에 지어진 신축 부동산은 미분양 사태에 시달리게 될 것입니다. 인기 있는 지역이 아닌 곳의 부동산은 매물로 나오면 팔리기 쉽지 않고 가격을 크게 낮추어야만 겨우 팔 수가 있게 될 것입니다. 그 반면 수요가 몰리고 인기 있는 지역의 부동산은 매물도 별로 나오지 않을 것이고 어쩌다 마음에 드는 매물이 나오면 가격은 이미 상당히 높이 형성되어 있을 것입니다. 이러한 현상은 거래 비용을 크게 상승하게 만들고 각종 부동산 관련 세금을 크게 올린 정부의 정책에 기인합니다. 게다가 1 가구 1 주택이라는 전세계에서 보기 드문 정책으로 인하여 1 가구가 2 주택이라도 보유하게 되면 거래세, 보유세가 급격히 상승하여 시장의 거래 관련 비용을 크게 상승시켜 놓았습니다. 앞으로는 부동산 매매시장뿐 아니라 전월세 시장도 정부의 과도한 세금 부과의 결과로 시장이 크게 위축될 것입니다. 2022년은 부동산 시장이 스스로 존재하기 위하여 몸부림치는 한 해가 될 것입니다. 정부 정책이 크게 바뀌어 수요와 공급이 시장에 쏟아져 나오게 되고, 그에 따라 활기찬 거래가 이루어지면서 부동산 시장이 다시 살아나게 되기를 기대합니다.