경제를 논하다/미네르바 경제읽기-시사저널

박찬종 2011. 2. 10. 19:33

http://www.sisapress.com/news/articleView.html?idxno=54310

 

[미네르바의 경제읽기] 치솟는 전셋값, 무엇으로 누를까

 

집값 하락·저금리·재개발 사업 등이 폭등 불러…공공 임대주택 비율을 11.5%로 끌어올려야
[1112호] 2011년 02월 09일 (수) 박대성│경제평론가

분명히 대한민국 헌법 제35조에는 ‘국가는 주택 개발 정책 등을 통하여 모든 국민이 쾌적한 주거 생활을 할 수 있도록 노력하여야 한다’라고 명시되어 있다. 이것은 주택 시장 안정의 최우선 책임이 정부에 있다는 것을 뜻한다. 역대 한국 정부에서 가장 핵심 정책 이슈는 부동산 시장 안정이었다. 전셋값 안정은 곧 서민 경제 정책 가운데 가장 중요한 축을 담당하고 있어 언제나 정부의 최대 관심사였다. 그렇다면 도대체 지금 이 나라의 서민 경제는 어디로 흘러가고 있단 말인가.

 

자유 시장 경제 논리하에 전셋값 상승도 시장 원리에 맞추어 별 다르게 뾰족한 대안 없이 말 그대로 수요-공급의 원리에 불과하니까 서민들은 입 다물고 하늘 높이 솟구치는 전셋값을 전세 대출로 메우면서 굶주리라는 것인가? 한국의 전세 제도는 전세계적으로 오로지 한국에서만 존재하는 제도이다.


 

   


금리가 물가 상승률보다 낮을 때 전세 뛰어

 

 

전세는 100년간 이어져온 제도이다. 최초로 생겨난 때는 1900년도이다. 개화기 지방 인구가 서울로 유입되면서 주택 수요가 늘어났다. 당시 집값의 50~70%를 전세금으로 받으면서 시작된 일종의 ‘담보’ 개념이 발전한 것이 현재의 전세 제도이다. 한마디로 집주인 입장에서는 세입자에게 집값의 최대 70%까지의 돈을 담보로 미리 받고 주택을 제공한다는 개념이다. 전세 세입자는 전세 제도를 이용해서 자신이 받는 임금에서 월세를 낼 필요가 없어 주거 비용을 고스란히 저축하면서 부를 쌓아갈 수 있었다.

 

한국에서 지난 30년간 부동산을 통한 재테크의 기본 공식은, 부부가 전세에 살면서 돈을 모아 아파트와 같은 주택을 소유하는 단계로 진행되었다. 경제가 성장하고 소득 수준이 올라가면서 집값이 뛰면 그것이 이른바 자산이 되는 과정을 거쳤다. 그렇기 때문에 한국에서 이런 전세 제도가 정상적으로 작동하려면 고금리와 집값 상승이라는 두 가지 조건이 전제되어야 한다. 금리가 물가 상승률보다 높아야 전세가 월세로 전환되면서 전세 공급 물량이 줄어들지 않는다. 또 집값 상승이 유지되어야만 전세 세입자들이 주택을 구입하면서 신혼부부들과 같은 새로운 신규 수요자들이 원활하게 유입되어 전셋값이 안정될 수 있다.

 

2010년 전셋값은 2002년 이후 8년만에 최고치인 7%가 올랐다. 지역별로는 20~30% 이상 폭등한 곳도 많다. 전셋값 폭등의 핵심 원인은 과연 무엇일까? 세 가지로 압축된다.

 

우선 집값 하락을 꼽을 수 있다. 기존 전세 세입자들이 집값의 대세 하락을 예상하면서 전세에서 주택을 구입하는 것으로 옮겨가지 않고 전세 시장에 진입하는 신규 전세 수요자들과 합쳐지면서 전세 공급 물량이 부족해 가격이 계속 올라가는 것이다. 금리가 오랫동안 비정상적으로 낮은 것도 원인이다. 한국 전세 시장의 특징은 금리가 물가 상승률보다 낮으면 전세가 월세로 전환되면서 전세 가격이 올라가는 특징이 있다. 이 와중에 한꺼번에 추진되는 재개발 사업으로 인해 쫓겨난 재개발 지역 주민들이 전세 시장에 가세하면서 전세 시장의 가격 상승으로 이어진다. 실수요자 중심인 전세 시장에서 공급 물량이 줄어들어 현재 전세 가격은 폭등하고, 이 추세는 당분간 계속될 것이다.

 

전세 가격 상승을 바로잡기 위해서는 정부가 지금 당장 기존의 주택임대차보호법을 개정해 임대차 기간을 2년에서 4년으로 연장하고, 현재 전체 주택의 4%에 불과한 공공 임대주택 비율을 경제협력개발기구(OECD) 평균인 11.5%로 대폭 끌어 올려 전세 공급 물량을 확대해야 한다. 또한, 시중 금리도 하루빨리 인상해야 한다.

좋은글 감사 합니다 전세값이 인상 되는 것은 경제가 나쁘게 흘러 간다고 생각 합니다
정부가 믿을수 있게 국민들 한테 신뢰받는 정책을 해야 하는데 걱정 입니다 전시행정은 국민을 기망하는 것입니다