재테크

신명나게 2009. 4. 30. 07:19

내 집 마련 혹은 거주지 판단에서 가장 큰 영향력을 미치는 요인은 ‘직장과의 접근성’이라고 할 수 있다. 이는 신혼부부나, 초등생 미만의 아이를 둔 가정(학군수요에 둔감한 가정)에서 더욱 두드러지는 것으로 보인다.

위 시점을 지나고 나면, 학군 및 자연환경 등을 고려해야하는 실거주의 만족도 측면을 더욱 중시하게 돼, 단순한 역세권 단지만을 선호하기는 어렵다.  

종전에는 외벌이 가정이 주를 이뤘으나, 점차 맞벌이 가정의 증가세가 두드러지면서 부부들의 동선을 고려한 주거지역을 선택함으로 교통요지로 불리우는 지역들의 선호도가 더욱 짙어지고 있다. 이러한 추세로 환승선이 되는 구간, 신규로 지하철이 들어오는 구간, 역세권 신규단지들의 가격선이 더 더욱 높아지고 있다.

서울 내의 중심업무지구로는 광화문, 여의도, 강남권역이 있으나, 직장인 수요가 가장 많은 강남권 지역을 우선적으로 접근해 보도록 한다.

강남권 접근이 용이한 지역으로 금액 대 별로 접근하도록 한다. 단 20평형대의 경우 탄탄한 수요층 확보로 인해 경기한파에도 불구하고 가격선이 안정적인 상황으로 금액이 낮은 매물을 찾기 어렵다. 특히 강남권의 경우 분위기 반전으로 가격선이 높아졌다는 점을 인지하도록 하자.

강남을 중심으로 동쪽인 송파, 광진, 강동구를 동쪽권역으로 분류하고, 서쪽으로는 동작, 관악구를 중심으로 작성하도록 하며, 본 리포트는 우선적으로 송파, 광진, 강동구의 동쪽으로 살펴보도록 한다.

◆강남 중심업무지구 동쪽의 20평형대 가격지도


* 점선의 경우 예정구간이며, 9호선 개통예정/ 3호선 연장선 개통예정임

강남구 동편지역으로 볼 수 있는 곳은 강남구, 송파구, 강동구, 광진구, 성동구 지역으로 볼 수 있겠다. 위 지역들 모두 강남권과의 접근성이 우수해, 선호도가 높고 가격수준이 높은 곳이나, 지역적으로 금액적 차이를 나타내고 있다.

강남권역을 개괄적으로 살펴보면 현재는 재건축 예정단지와 신축단지로 크게 나눌 수 있다. 강남구에는 중요한 입지를 나타내고 있는 곳에 비교적 노후단지들이 많고, 송파구는 이러한 노후단지를 재건축 신축단지들이 메인지역인 잠실동 일대에 있다.

노후단지들의 경우 현재의 값이 아닌 미래의 값이 투영되어 있기 때문에 본 리포트에서는 가격적인 측면을 고려하지 않고, 신규단지와 비교해 접근해 보도록 한다. 전통적인 부촌인 압구정 현대단지는 소형면적이 없고, 개포주공과 같은 랜드마크 재건축은 소형면적으로만 이뤄져 직접적인 가격을 비교하기 어렵다. 이는 송파구 잠실주공, 가락시영, 강동구 둔촌주공도 역시 마찬가지이다.

① 6억 후반~8억원 선의 신규단지: 반포 자이 / 잠실엘스ㆍ리센츠 등


현재 큰 그림지도로 보았을 시 가장 강세를 나타내고 있는 곳은 서초구 반포동의 반포자이이다. 최근 급매물거래가 이뤄진 이후 7억~8억원 수준의 호가 매물이 나오고 있는 상황.

그 뒤를 이어 잠실의 신규단지인 잠실1단지 엘스와 잠실2단지 리센츠는 7억 초반~7억 후반 대를 나타내고 있고, 잠실시영을 재건축한 파크리오는 6억5000만~7억원을 나타선의 금액을 나타내고 있다.  

본 단지들의 경우 신규단지+랜드마크의 성격을 띄고 있어 향후 안정적인 주거지역을 형성할 것으로 판단돼, 실 거주용으로는 접근할 수 있겠으나 투자를 고려한 지역으로 접근하기는 어렵다.

대규모 단지의 장점으로, 단지 커뮤니티 부분이 강화되고, 피트니스 시설, 교육시설 등이 단지 내에 배치, 조경 및 녹지 공간 활용 등으로 높은 주거만족도를 높일 수 있을 것으로 판단된다.

다만, 현재의 호가수준(위의 지도에 표기된 금액선)으로 매입을 했을 경우 꼭지점 거래라고 할 수 있을 만큼의 높은 선을 나타내고 있어, 시세차익을 기대하고 접근하기는 어렵다.

잠실재건축 단지의 경우에는 잠실 1,2,3,4,단지가 모두 신축되었고, 인근 신천동 잠실시영 역시 신축단지로 변모되면서 일시적인 공급과잉으로 급 매물이 적체돼 낮은 금액선을 형성, 해당 시점에 저점가격 시 상대적으로 저렴한 금액이었기에 매입했을 경우 경쟁력 있었으나, 현재에는 물량이 마무리 된 터라 가격적인 메리트 보다는 안정적인 주거지역으로 접근해야하는 곳이다.

신축단지인 서초구 반포동 자이/ 송파구 잠실동 일대의 가격 선은 강남권 내에서 최고를 나타낸다.

② 6억원 중반 - 역삼동 래미안, 역삼 푸르지오, 대림e-편한세상

역삼역~선릉역 사이를 근무처로 둔 직장인이라면 도보권으로 이용 가능할 수 있는 단지들로, 종전 개나리, 진달래 아파트를 재건축 한 단지들이다. 2000년대 이후에 건설된 단지가 대부분으로 신규단지 분포가 많아, 거주여건이 쾌적하다.

학군도 우수하고, 이마트가 자리 잡고 있어 생활편리성이 높은 편이다. 면적구성은 24평형과 32평형으로 구성되어 있는데 24평형의 매매금액은 6억중반대, 전세금액은 2억8000만~2억9000만원이며, 32~33평형은 9억~10억원, 전세금액은 3억8000만~4억원의 시세를 나타내고 있다.

래미안 24평형은 종전 2006년 12월 고점 시 7억4000만원에 거래가 되었고, 최근 2009년 1월 5억1100만원에 거래돼, 약 2억원 이상의 낙폭을 나타냈었다. 그러나 1~3월 최근 거래가 이뤄지며, 급매물이 빠진 이후 가격수준은 6억5000만원으로 올라온 상황이다.

현재는 호가가 급등한 상황으로 현 시점 매입은 권하지 않고, 호가가 진정되는 시점에서 매입하는 것을 권한다. 본 단지의 경우 매입 시 비과세 요건을 채운다면, 7억원 선까지는 향후 무난하게 접근할 수 있을 것으로 판단된다.

                   ▶ 역삼 푸르지오                      ▶ 역삼 래미안

③ 5억 중반~ 6억 초반 - 대치 삼성래미안, 대치현대

* 본 단지는 20평형대를 기준으로 함

대치동 일대는 강남구의 가장 중심적인 지역으로, 학군수요로 인기가 높은 곳이다. 특목고 및 각종 입시학원들이 밀집해 있어, 강남구 중에서 가장 선호도가 짙은 곳으로 판단된다. 이는 직장과의 편의성 및 자녀들의 교육환경을 고려해서 접근했을 시 가장 우수한 실거주지역이 될 것으로 보인다.


인근에 위치한 대규모 신규단지인 도곡렉슬의 경우 20평형대의 매매 호가는 최근 상당히 올랐는데, 방이 2개인 물건은 7억~7억5000만원, 방이 3개인 물건은 7억5000만~8억원으로 수직상승을 나타냈다. 이에 영향을 받아 대치동 일대에 비교적 신규단지인 대치삼성 역시 상승세를 나타내고 있다.

대치삼성의 경우 올 1월~2월까지는 5억원대 매물거래가 이뤄진 이후에, 3월에 들어 6억원을 넘어섰다. 그리고 현재 2000만원 상향 조정된 6억2000만원에 매물이 나와, 최근 3~4개월 만에 약 8000만원 가량 상승했다.

강남권 매입은 아직 이르다. 호가물건이 대부분인 상황에서 추격 매수세에 가담한 꼴이 되어, 수익확보에는 악영향을 끼칠 수 있다. 그러나 현 시점에서 고점대비 1억원 가량 빠진 상황이고, 장기적으로는 강남의 입지적 메리트 덕 분에 가격 선은 회복할 것으로 보이나, 타이밍 상 현재보다는 여름 비수기 시점을 노리는 것이 미래의 저점 타이밍을 잡는 것이다.

④ 4억 후반~5억 중반 - 삼성동 롯데, 서광, 청담동 삼성3차 등

* 본 단지는 20평형대를 기준으로 함

7호선 강남구청과 7호선 청담역을 중심으로 500가구 미만의 소규모 단지들이 밀집해 있다. 이들 지역은 우수한 입지를 갖추고 있음에도 소규모 아파트들이 우후죽순으로 건설과 단독주택, 빌라 등이 많아 강남의 평균 수준이상의 가치를 나타내지 못하고 있다.

그렇기 때문에 가격수준이 선호지역과 2~3억의 차이를 나타내고 있으나, 삼성동 및 압구정과의 근접하고, 강남중심업무지구와도 근접해 있기 때문에 강남에 직장을 둔 수요층은 눈여겨 볼만하다.

위에 표기한 롯데, 삼성3차, 서광아파트는 역세권 주변단지로 약 5억~5억5000선에서 매물을 확보할 수 있고, 역세권에서 다소 떨어진 우방, 석탑, 삼성1차의 경우 4억5000만원에 접근을 할 수 있다.

가치비교를 할 수 있는 힐스테이트는 20평형대가 없는데 30평형대가 10억 이상을 호가하는 상황에 견주어 볼 때 20평형대의 경우 7~8억원선의 시세를 형성했을 것으로 예측할 수 있다. 이는 비슷한 입지임에도 불구하고, 신규+단지규모에 따라 가격수준이 2~3억원이 낮은 것으로 볼시, 위 단지들이 저평가 되어있다고 볼 수 있다.
 
본 단지들의 경우, 선호도가 높은 단지들이 아니기 때문에 종전에도 높은 금액을 나타내지 않았었다. 2006년 12월 최고 5억8000만원(17층)선을 나타냈었고, 최근 거래된 것은 2009년 2월 경 5억1000만원(5층)에 거래가 되었다.

현 시점에서 매입할 시 5000만원 미만의 차익을 확보할 수 있겠으나, 유리한 입지를 고려했을 시 실 거주 차원에서 접근해 볼 만하다. 학군도 우수한 편이며, 청담공원도 위치해 있어 거주 지역으로 무난할 것으로 판단된다.

⑤ 3억 중반~3억 후반 -  풍납동, 씨티극동, 동아한가람, 한강극동

* 본 단지는 20평형대를 기준으로 함

송파구 풍납동은 유물이 종종 발견되는 곳으로 개발 사업이 추진되기 어려워, 송파구 내에서 가격수준이 낮다. 그러나 풍납토성으로 둘러싸여 있는 입지로, 녹지공간이 많고, 한강조망이 된다는 이점을 갖고 있는 곳으로 안정적인 실 거주가 가능한 곳이다.

6호선 강동구청역을 이용해 강남권 진입이 수월하며, 초중고도 인접한 곳에 위치해 우수한 입지조건을 갖추고 있으나, 투자가치 측면에서는 접근하기에는 다소 어려움이 있다.

미래가치 부분을 염두 할 때는 가격상승요인을 갖추고 있느냐 혹은 그 미래가치가 반영되어 있는 것인가를 생각해야 하는데, 본 지역의 경우 상승의 가능성이 낮기 때문에 금액적인 측면에서 접근해야 하겠다.

씨티극동 23평형의 현재 거래금액은 3억5000만원선, 씨티극동의 최고가격은 2008년 2월 4층이 3억8000만원선이다. 최근 1월, 2월의 거래가격을 확인해 본 결과, 3억4500만원(8층), 3억6100만원(9층)으로 실제 거래금액과 호가선의 차이가 크지 않았다. 본 단지의 매물은 사실 본연의 가치를 내포하고 있는 상황으로 투자보다는 실 거주에 비중을 두었을 시 권한다.

동아한가람 23평형의 현재 거래가격은 3억8000만원, 최고 금액은 2008년 5월경 4억600만원(18층)이다. 최근 들어 거래가 이뤄지지 않았으나 가격수준이 최고금액 수준과 큰 차이가 없는 것으로 보아, 씨티극동과 비슷한 수준으로 검토할 수 있겠다.

한강극동 25평형의 경우 매물가격은 3억5000만원이다. 최고금액 3억9800만원(6층)으로 2008년 1월 거래됐던 금액이다. 최근거래금액은 3억5000만원(5층)으로 현재 매물선 수준. 본 단지 역시 매입하더라도 시세차익보다는 거주에 목적을 둔 매입을 해야겠다.

⑥ 3억 초반~3억 후반 - 우성1차, 우성2차, 우성3차, 우성7차

* 본 단지는 20평형대를 기준으로 함

강남권이 아닌 유일한 지역인 광진구는 직선거리는 가깝지 않지만, 안정적인 주거가 가능하고, 2호선 건대입구를 이용해 편리하게 접근할 수 있는 지역임으로 살펴볼 수 있겠다.

광진구 자양동 일대는 ‘스타시티’입주로 지역 발전이 이뤘다고 볼 수 있는데, 이 곳 입주와 함께 영화관, e-마트가 들어섬으로 이 일대에 부족했던 생활편의시설이 증가되었다. 최근 롯데백화점 입점으로 더욱 편리해졌는데, 이를 수혜 받을 수 있는 단지들은 기존단지인 우성아파트이다.

이 단지들은 1980년 후반~1990년에 건설된 곳으로 노후가 진행돼, 우성1단지와 우성2단지의 경우 리모델링 사업이 추진 중에 있다. 시공사는 쌍용건설이며, 우성1단지는 추진위구성, 우성2단지는 추진위구성을 마치고 조합설립인가를 준비 중에 있어, 사업완공까지는 약 4~5년의 시간이 소요될 것으로 판단된다.

우성1차, 우성2차의 면적은 21평형(방2개)으로 리모델링이 진행될 경우 29평형(방3개)이 된다. 면적증가로 인한 추가부담금은 최소 8000만원~최대 1억원으로 총 투자금액 대비 가격경쟁력을 갖추고 있다.

입지가 가장 좋은 우성3차의 21평형 매매금액은 3억5000만원으로 실거래가 확인 시, 2009년 2월 11층 33400만원, 3월 15층 33500만원 수준에 대비 해, 다소 매물가격이 조정된 상황이다. 최고 거래는 2008년 4월 4억원을 기록한바 있고, 3억 초반 대에 매물을 잡을 수 있다면 안정적인 주거 + 시세차익을 고려할 수 있겠다.

우성2차의 21평형은 현재 3억1000만~3억2000만원으로 2008년 4~6월경 최고 3억6000만원의 시세를 나타냈다. 최근 급매물은 3억1000만원 수준으로 거래됐던 만큼, 호가 조정 폭이 크지 않다는 점에서 우성2차와 우성1차의 경우는 매입메리트가 크다.

우성1,2차이 리모델링이 되었을 경우 21평형은 29평형으로 면적증가가 되는데, 총 투자금액은 3억9000만~4억2000만원 수준, 현재 노후된 단지의 29평형도 4억5000만원 수준임을 감안했을 시 본 단지의 경우 미래가치가 높다고 해 매입을 권할 수 있겠다.

⑦ 2억 후반~3억 후반 - 문정동 푸르지오, 문정시영, 가락풍림

* 본 단지는 20평형대를 기준으로 함

6호선 문정역을 이용할 수 있는 본 지역은 향후 상승요인을 갖고 있는 유일한 지역이다. 문정동은 법조단지 개발과 ‘가든파이브’로 광고 중인 동남권유통단지의 사업으로 지속적인 인구유입이 가능해 추가적인 상승요인을 갖고 있다.

오는 7월에 개장을 앞두고 있는 ‘가든파이브’는 생활용품, 아파트형 공장, 전자, 의류, 산업자재 등의 특성을 살린 상가 입점으로 향후 쇼핑문화특구로 발전할 수 있을 것으로 기대된다. 여기에 법조단지까지 들어서게 되면 이에 파생인구수는 급격히 증가할 것으로 판단된다.

송파구는 이번 침체로 가장 두드러진 하락세를 나타냈으나, 최근 상승시장에서도 가장 큰 폭의 상승세를 보여, 급매물이 다소 소진된 상황으로 가격수준이 높아졌다.

문정푸르지오는 2009년 2월경 3억8500만원(9층)이 거래됐고, 최고 호가는 2008년 4월 4억2750만원에 거래된 적이 있다. 현재 매매금액은 적정 수준으로 판단되며, 본 가격선에서 매입해도 4억원까지는 상승할 것으로 판단된다.

문정시영의 경우 최근 1월경 3억500만원(17층)에 거래됐고, 최고는 2006년 4월 4억1000만원선까지 상승했었다. 본 단지의 경우 1월 급매물 기준대비 약 3500만원이 오른 상황으로 호가가 높은 것으로 판단된다. 본 단지의 경우 매입 시 3억 후반 대까지 상승할 수 있을 것으로 판단되나, 준공년수가 오래돼 실거주시 다소 불편할 수 있으며, 역과의 거리도 있어 편의성이 높지 않다.

가락풍림은 현재 소규모 동으로 역세권 단지가 아니나, 3호선 연장선이 개통됨으로 인해 역세권이 되고, 저렴한 가격선으로 추천한다.

⑧ 2억 중반~2억 후반 - 둔촌동 중앙하이츠, 초원동아, 신동아프라임

* 본 단지는 20평형대를 기준으로 함

강동구는 둔촌동, 고덕동, 상일동, 명일동 일대의 대규모 주공물량의 재건축 단지와 재건축이 마무리된 암사동, 고덕동일대의 신규단지가 강동구 평당가격을 이끌고 있고, 그 외 소규모 단지들의 가격은 사실상 높지 않다.

그러나 실 거주 환경은 대단지가 아니라는 점 이외에는 크게 다를 것이 없어, 안정적인 생활기반을 형성하고 저렴한 금액으로 거주지를 확보하려면 위 단지 역시 무난한 매입단지가 될 것으로 보인다.

신동아 프라임의 경우 현재 매물가격이 2억8000만원인데, 최근 거래인 2월 2억9500만원에 2층 물량이 거래된 것으로 보아, 현 매물의 금액 선은 경쟁력 있는 것으로 판단된다. 또한 본 단지의 경우, 2007년 최고 거래금액이 3억7000만원(8층)이 거래됐던 적이 있는 만큼, 현재와 같은 호가 조정시장에서 아직 영향을 받지 않은 것으로 판단된다. 본 단지의 경우 최소 5000만원의 상승세를 예상할 수 있는 만큼 실 거주+수익확보에 유리한 곳이다. 

중앙하이츠 26평형의 경우 2008년 10월 2억650만원(4층)이 거래된 이후, 거래가 되지 않고 있다. 최고 금액선은 2008년 6월경 2억9000만원으로 본 매물 역시 매입할 시 수익확보가 가능할 것으로 보인다. 현재 2억3000만원으로, 추가적으로 3000만~4000만원의 수익확보가 가능하겠다.

소형단지라는 단점으로 장기적인 보유보다는 양도세 보유시점에서 수익을 확보한 이후 매도하는 것이 유리할 것으로 보인다. 둔촌주공재건축으로 인한 이주수요로 주변 아파트 단지의 가격상승세가 예상되는데, 이 시점을 이용해 갈아타기 하는 방법이 고수익을 올릴 수 있는 방법이겠다.

앞서 강남권 접근이 우수한 지역을 금액 대 별로 묶어서 해당 지역의 분위기 및 단지의 특징에 대해서 기술하였다. 단지마다 가격경쟁력 측면이 다르기 때문에 이를 잘 살피고, 본인의 가용자금에 맞은 지역을 선별해 매입하는 것을 권한다.

현재 5~6%대의 비교적 낮은 대출금리가 적용됨으로 인해 내 집 마련을 고민하는 매수자들이 많은 상황이나, 무리한 대출동반을 통한 매입은 권하지 않으며, 본인의 가용자금 선에서 50%이상을 대출받는 것이 위험하다. 하여 자금계획을 세워 접근함을 권한다.

본 리포트는 강남권 접근할 수 있는 지역을 금액대로 선별하였으나, 앞서 기술한바와 같이 모든 단지를 적극적으로 추천하는 것이 아닌 금액대로 접근한 이후, 해당 단지의 경쟁력을 판단하였으니, 이점을 꼭 참고하여 매입단지를 선별하는 것을 권한다.