어떤 사람의 말에 의하면, 아파트의 경우 1/3 의 분양이 이루어지면 ‘손익분기(BEP)’ 가 되고, 2/3 의 분양이 이루어지면 사업이 ‘잘’ 된 경우이며, 3/4 의 분양이 이루어지면 사업이 ‘매우 잘’ 된 경우라 한다. 분양은 수요에 매우 관련되기 때문에 아파트 장사를 하려는 건설업체들은 수요가 많은 수도권으로 모여든다고 한다.

나의 계산에 의하면, 그렇게 되기 위하여는 분양가격이 원가의 300 ~ 350 % 가 되어야 하리라 생각한다. 5억 원에 분양되는 아파트의 건설원가는 1억6천만 원 ~ 1억7천만 원이 아닐까 싶다. 5억 원의 분양가로 시장에 나선 아파트에 2억 원 이상을 지불하였으면 과도하게 지불하였다는 의미라 생각된다.

각 건설업체는 가격정책을 가지고 있어 가격의 할인이 불가능하니, 건설업체에 직접 분양을 받는 것 보다는 미분양분에 대한 분양권리를 인수한 부동산업체를 통한 할인된 거래도 생각하여 볼 수 있다. 또, 조급하게 생각하지 않는 것이 매우 중요하리라 생각한다.

각 건설업체는 초기 분양에서 적당한 이윤을 챙기고 그 현장에서 빠져나가는 것이 일반적이라고 생각한다.

최근에 ‘아파트를 팔아라’ 는 책도 나왔고, 일본의 사례를 볼 때, 한국의 아파트가격에도 많은 거품이 포함되었다고 한다. 특히, 대형이나 고가의 아파트에 적용되는 세금 (종합부동산세) 정책은 상당히 지속되리라 생각된다.

나는, ‘팔 때’ 는 ‘살 것’ 을 염두에 두라고 말한다. 먼저 사고, 후에 팔고, 차액은 은행에 예금하거나 다른 투자대상을 찾기를 권한다. ‘투기’ 를 하려는 사람은 내 권고의 대상에 포함되지 않는다. 부동산으로 농간을 부리는 사람은, 음식으로 농간을 부리는 사람만큼 나쁘다는 것이 나의 생각이다.

나는, 주식투자 보다는 기업에의 직접투자 (회사채 등) 도 조심스럽게 권한다. 그 경우에는 여러가지 고려해야 할 사항들이 있지만, 그 수익률은 (잘 나가는 Venture 기업도) 10 % 를 넘어서지 않음을 알아야 한다. 또, 자금비용이 10 % 를 넘어서면 사업의 유지가 곤란하다.

‘경제의 법칙’ 을 풀어 설명하면, ‘이 세상에 공짜는 없다.’ 라고 한다. 투자에 평균 이상의 이윤을 기대한다면, 그러한 기대를 하는 사람은 천재이거나 바보라 생각한다. 그런데, 이 세상에는 자신이 천재라고 생각하는 바보들이 제법 많은 것 같다.

그런 바보들에게는, ‘가만 있어 돈을 잃지 않는 것이 돈을 버는 것이다’ 고 조언하고 싶다.