카테고리 없음

    채수창 행정사 2020. 7. 20. 15:53

     

    토지수용은 공익사업을 위해 토지소유자의 의사에 반해 강제적으로 취득하는 것이다. 따라서 사업용지가 필요하지 않게 되거나 일정기간 공익사업에 제공되지 않는 경우, 원소유자에게 돌려주는 것이 원칙이다.

     

    환매토지 가격은 환매당시 가장 가까운 시점의 표준지 공시지가로 한다.

     

    해당 공익사업에 따른 공법상 제한이나 가격의 변동이 있는 경우에는 이를 고려한 가액으로 감정평가한다. 단 해당 사업의 폐지나 변경으로 그 공법상 제한이나 가격의 변동이 없어지게 되는 경우에는 그러하지 아니한다.

    이용상황 등의 판단은 환매당시를 기준으로 하되, 해당 공익사업 시행 등으로 형질변경 등이 이루어진 경우에는 그 형질변경 된 상태를 기준으로 한다.

    환매토지가 다른 공익사업에 편입되는 경우에는 비교표준지의 선정, 적용공시지가의 선택, 지가변동율의 적용 등은 다른 공익사업에 편입되는 경우와 같이 한다.

     

     

    환매권 판례 (출처 : 대법원 2000. 11. 28. 선고 993416 판결 [환매대금이의재결처분취소] )

     

    환매기간 내에 환매의 요건이 발생하는 경우, 환매대상토지의 가격이 취득 당시에 비하여 현저히 하락하거나 상승하였다고 하더라도, 환매권자는 수령한 보상금 상당액만을 사업시행자에게 미리 지급하고 일방적으로 매수의 의사표시를 함으로써 사업시행자의 의사와 관계없이 환매가 성립된다

     

    환매대상토지의 가격이 취득 당시에 비하여 현저히 변경된 경우 환매가격을 결정하기 위하여 사업시행자 또는 환매권자가 협의 및 재결신청을 할 수 있는 기간을 특별히 제한하지 않고 있는바, 환매권의 행사와 환매가격 결정을 위한 절차는 그 성질을 달리하는 것이므로 공공용지의취득및손실보상에관한특례법 제9조 제5항에 의하여 준용되는 토지수용법 제72조 제2항에 의하여 환매권의 행사기간이 통지를 받은 날로부터 6개월로 정하여져 있다고 하여 환매가격 결정을 위한 협의 및 재결 신청도 그 기간 내에 하여야 한다고 볼 것은 아니고, 환매대상토지가 수용되었다고 하더라도 환매대상토지 또는 환매권이 소멸하는 것이 아니라 단지 소유권이전등기의무만이 이행불능으로 되는 것이고 환매권자로서는 환매가 성립되었음을 전제로 사업시행자에 대하여 대상청구를 할 수 있으므로 여전히 환매가격 결정을 위한 협의 및 재결절차에 나아갈 수 있다.

     

    환매대상토지의 가격이 취득 당시에 비하여 현저히 변경된 경우 어떠한 방법으로 정당한 환매가격을 결정할 것인지에 관하여 명시적으로 정하고 있는 규정은 없으나, 환매권 행사 당시의 환매대상토지의 가격, 환매권 행사 당시를 기준으로 한 감정평가금액이 협의취득 당시 사업시행자가 토지소유자에게 지급한 보상금에 환매 당시까지의 당해 사업과 관계 없는 인근 유사토지의 지가변동률을 곱한 금액보다 적거나 같을 때에는 사업시행자가 취득할 때 지급한 보상금의 상당금액이 그 환매가격이 되는 것이 그 규정에 비추어 명백하므로, 환매권 행사 당시의 환매대상토지의 가격이 현저히 상승하여 위 보상금에 인근 유사토지의 지가변동률을 곱한 금액을 초과할 때에도 마찬가지로 인근 유사토지의 지가상승분에 해당하는 부분은 환매가격에 포함되어서는 아니 되는 것인 만큼, 그 경우의 환매가격은 인근 유사토지의 지가변동률을 기준으로 하려면 위 보상금에다 환매대상토지의 환매 당시의 감정평가금액에서 위 보상금에 인근 유사토지의 지가변동률을 곱한 금액을 공제한 금액을 더한 금액, '보상금{환매당시의 감정평가금액(보상금×지가변동률)}', 지가상승률을 기준으로 하려면 환매대상토지의 환매 당시의 감정평가금액에서 위 보상금에 인근 유사토지의 지가상승률을 곱한 금액을 뺀 금액, '환매당시의 감정평가금액(보상금×지가상승률)'로 산정하여야 한다.

     

    인근 유사토지의 지가변동률이라 함은 환매대상토지와 지리적으로 인접하고 그 공부상 지목과 토지의 이용상황 등이 유사한 인근 유사토지의 지가변동률을 가리키는 것이지 그 토지가 속해 있는 시··구 단위의 지목별 평균지가변동률을 인근 유사토지의 지가변동률이라 할 수 없는 것인바, 지가변동률을 산정하기 위한 인근 유사토지는 협의취득시부터 환매권 행사 당시 사이에 공부상 지목과 토지의 이용상황 등에 변화가 없고 또 계속하여 기준지가 및 공시지가가 고시되어 온 표준지 중에서 합리적인 지가변동률을 산출할 수 있을 정도의 토지를 선정하면 족하고 반드시 동일한 행정구역 내에 있을 것을 요하지 아니하며 또 반드시 다수의 토지를 선정하여야 하는 것은 아니다.

     

    환매요건

     

    협의 취득일·수용의 개시일부터 10년 이내에 당해 사업의 폐지·변경의 등의 사유로 인하여 취득한 토지의 전부 또는 일부가 필요없게 된 경우, 그 토지가 필요없게 된 때부터 1년 또는 그 취득일부터 10년 이내에 그 토지에 대하여 받은 보상금에 상당한 금액을 사업시행자에게 지급하고 그 토지를 환매할 수 있다.

     

    취득일로 부터 5년 이내에 취득한 토지의 전부를 당해 사업에 이용하지 아니한 때에는 그 토지를 환매할 수 있다. 단 이 경우 환매권은 취득일부터 6년 이내에 행사해야 한다.

     

    3. 매수 또는 수용한 잔여지는 그 잔여지에 접한 일단의 토지가 필요없게 된 경우가 아니면 환매할 수 없다.

     

    사업시행자는 환매할 토지가 생겼을 때에는 지체없이 그 사실을 환매권자에게 통지하거나 공고하여야 하고, 환매권자는 통지받거나 공고한 날로부터 6개월 지난 후에는 환매권을 행사하지 못한다.

     

    환매금액

     

    1. 환매권자는 그 토지에 대하여 받은 보상금에 상당하는 금액을 사업시행자에게 지급하고 그 토지를 환매할 수 있다.

     

    2. , 토지의 가격이 취득일 당시에 비하여 현저히 변동된 경우에는 사업시행자와 환매권자는 환매금액에 대하여 서로 협의하고, 협의가 성립되지 아니하면 그 금액의 증감을 법원에 청구할 수 있다.

     

    이때, 토지의 가격이 취득일 당시에 비하여 현저히 변동된 경우는 환매권 행사 당시의 토지가격이 지급한 보상금에 환매 당시까지의 해당 사업과 관계없는 인근 유사토지의 지가변동률을 곱한 금액보다 높은 경우로 한다.

     

    환매 통지하지 않아 손해배상 사례

     

    최근 지자체가 토지를 취득하였다가 사업이 변경된 후 토지의 원소유자에게 환매권 공지를 제대로 하지 않았다는 이유로 손해배상 책임을 지는 판례가 나왔다.

     

    법원은 공익사업을 위해 취득한 토지의 전부 또는 일부가 사정변경 등에 따라 필요없게 된다면 토지가 장차 새로운 공익사업을 위해 필요하다고 하더라도 환매권자에게 일단 돌려주었다가 다시 협의 취득하거나 수용하는 절차를 밟아야 한다고 보았다.