채수창 행정사/소상공인 지원

    채수창 행정사 2021. 8. 9. 12:07

     

    가로주택정비사업 시행을 위한 조합을 설립한다며 지역주민들에게 달콤한 말로 거짓말하며 동의를 받고, 동의서에 대신 서명,날인까지 하였습니다. 부정하게 설립한 조합을 취소시키는 방법은?

     

    < 사례 분석 >

     

    저층 빌라와 단독주택들이 밀집한 곳에서 가로주택정비사업을 진행하는 경우가 많다.

     

    가로주택정비사업은 1미만의 도로로 둘러싸인 공간을 대상으로 기존에 있던 건물을 철거하고 새로 아파트를 짓는 사업이다.

     

    층수는 서울 제2종일반주거지역의 경우 평균 7층에서 최대 15층까지 올릴 수 있고, 3종일반주거지역인 경우에는 제한이 없다.

     

    재건축, 재개발과 달리 가로주택정비사업은 정비기본계획수립, 구역지정, 안전진단, 조합설립 추진위원회 등 단계가 생각되기 때문에 빨리 진행하기 때문에 사업성이 좋아지는 장점이 있다.

     

    가로주택정비사업은 토지등소유자가 조합을 설립하여 시행할 수 있다. 조합을 설립하려면 토지등소유자의 80% 이상 및 토지면적의 2/3이상의 동의를 받아 조합설립인가를 받아야 한다.

     

    토지등 소유자의 동의방법은 서면동의서에 토지등소유자가 성명을 적고 지장(指章)을 날인하는 방법으로 하며, 주민등록증, 여권 등 신원을 확인할 수 있는 신분증명서의 사본을 첨부하여야 한다.

     

    문제는 조합설립과정에서 토지등 소유자의 동의를 받기가 쉽지 않다 는 점에 있다.

     

    1) 해당 지역에 살지 않는 소유자가 많아 제대로 연락이 되지 않고, 2) 사업을 반대하는 측에서 동의해 주지 않으며 반대 민원을 제기하기 때문이다.

     

     

    < 유사사례 대응 >

     

    1. 조합측

    토지등 소유자를 찾아 동의를 받으려면 그 소유자의 현 주소를 알아야 한다. 채권채무 관련 증빙서류가 있으면 행정사의 사실확인을 거쳐 주민등록초본을 발급받아 주소를 알 수 있다.

     

    2. 반대측

    위법.부정한 방법으로 조합설립인가를 받았음을 주장하여 설립인가를 취소시켜야 한다. 시장.군수에게 고충민원을 제기하여 설립인가를 취소하도록 주장해야 할 것이다.

     

     

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    < 관련 법령 >

     

    빈집 및 소규모주택정비에 관한 특례법 제2(정의) 가로주택정비사업이란 가로구역에서 종전의 가로를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하기 위한 사업으로, ‘소규모주택정비사업의 하나이다.

    법제16(소규모주택정비사업의 시행방법)

    가로주택정비사업은 가로구역의 전부 또는 일부에서 인가받은 사업시행계획에 따라 주택 등을 건설하여 공급하거나 보전 또는 개량하는 방법으로 시행한다.

    시장.군수는 사업시행계획 인가를 한 경우 공보에 고시하여야 하고, 14일 이상 공람하게 하여야 한다. 토지

    등 소유자, 이해관계인 등은 공람 기간 이내에 시장·군수등에게 서면으로 의견을 제출할 수 있다.

     

    법 제17(소규모주택정비사업의 시행자)

    가로주택정비사업 또는 소규모재건축사업은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법으로 시행할 수 있다.

    1. 토지등소유자가 20명 미만인 경우에는 토지등소유자가 직접 시행하거나 해당 토지등소유자가 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 자와 공동으로 시행하는 방법

    2. 조합이 직접 시행하거나 해당 조합이 조합원의 과반수 동의를 받아 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 자와 공동으로 시행하는 방법

     

    법 제23(조합설립인가 등) 가로주택정비사업의 토지등 소유자는 조합을 설립하는 경우 토지등소유자의 10분의 8 이상 및 토지면적의 3분의 2 이상의 토지소유자 동의를 받아 다음 각 호의 사항을 첨부하여 시장ㆍ군수등의 인가를 받아야 한다.

    이 경우 사업시행구역의 공동주택은 각 동(복리시설의 경우에는 주택단지의 복리시설 전체를 하나의 동으로 본다)별 구분소유자의 과반수 동의(공동주택의 각 동별 구분소유자가 5명 이하인 경우는 제외한다), 공동주택 외의 건축물은 해당 건축물이 소재하는 전체 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자 동의를 받아야 한다.

    1. 정관

    2. 공사비 등 소규모주택정비사업에 드는 비용(이하 정비사업비라 한다)과 관련된 자료 등 국토교통부령으로 정하는 서류

    3. 그 밖에 시ㆍ도조례로 정하는 서류

     

    법 제25(토지등소유자의 동의방법 등) 다음 각 호의 어느 하나에 대한 동의(동의한 사항의 철회를 포함한다)서면동의서에 토지등소유자가 성명을 적고 지장(指章)을 날인하는 방법으로 하며, 주민등록증, 여권 등 신원을 확인할 수 있는 신분증명서의 사본을 첨부하여야 한다.

    1. 토지등소유자가 소규모주택정비사업을 시행하는 경우

    2. 가로주택정비사업ㆍ소규모재건축사업의 공공사업시행자 및 지정개발자를 정하는 경우

    3. 조합을 설립하는 경우

    4. 주민대표회의를 구성하는 경우

    5. 사업시행계획인가를 신청하는 경우

    가로주택정비사업 또는 소규모재건축사업의 토지등 소유자는 시장ㆍ군수등 또는 토지주택공사등을 사업시행자로 지정하는 경우 주민대표기구(이하 주민대표회의라 한다)를 구성하여야 한다.

    소규모주택정비사업의 토지등소유자는 지정개발자가 사업을 시행하는 경우 토지등소유자 전원으로 구성되는 회의(이하 토지등소유자 전체회의라 한다)를 구성하여야 한다. 이 경우 지정개발자는 토지등소유자 전체회의의 의결을 거쳐야 한다.

    1항에 따른 토지등소유자의 동의자 수 산정 방법 및 절차에 관한 사항은 대통령령으로 정한다.

     

    법 제26(건축심의) 가로주택정비사업 또는 소규모재건축사업의 사업시행자(사업시행자가 시장ㆍ군수등인 경우는 제외한다)는 사업시행계획서를 작성하기 전에 사업시행에 따른 건축물의 높이ㆍ층수ㆍ용적률 등에 대하여 지방건축위원회의 심의를 거쳐야 한다.

    1항에 따른 사업시행자는 지방건축위원회의 심의를 신청하기 전에 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 동의 또는 의결을 거쳐야 한다.

    1. 사업시행자가 토지등 소유자인 경우에는 주민합의서에서 정하는 토지등소유자의 동의

    2. 사업시행자가 조합인 경우에는 조합 총회(시장ㆍ군수등 또는 토지주택공사등과 공동으로 사업을 시행하는 경우에는 조합원의 과반수 동의로 조합 총회 의결을 갈음할 수 있다)에서 조합원 과반수의 찬성으로 의결. 다만, 정비사업비가 100분의 10 이상 늘어나는 경우에는 조합원 3분의 2 이상의 찬성으로 의결

    3. 사업시행자가 지정개발자인 경우에는 토지등 소유자의 과반수 동의 및 토지면적 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의