채수창 행정사/행정피해 구제

    채수창 행정사 2022. 1. 25. 10:36

    가로주택정비사업은 그 규모가 1미만으로서 기존 건물을 허물고 소규모 아파트를 짓는 사업이다.

     

    가로주택정비사업1

     

    재개발.재건축 사업은 도시및주거환경정비법(도정법)의 적용을 받지만, 가로주택정비사업은 빈집및소규모주택정비에관한특례법(소규모주택정비법)’의 적용을 받으면서 사업절차가 간소화되었다.

    소규모주택정비법 제2(정의)


    3. “소규모주택정비사업이란 이 법에서 정한 절차에 따라 노후ㆍ불량건축물의 밀집 등 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 지역 또는 가로구역(街路區域)에서 시행하는 다음 각 목의 사업을 말한다.


    . 자율주택정비사업: 단독주택, 다세대주택 및 연립주택을 스스로 개량 또는 건설하기 위한 사업


    . 가로주택정비사업: 가로구역에서 종전의 가로를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하기 위한 사업


    . 소규모재건축사업: 정비기반시설이 양호한 지역에서 소규모로 공동주택을 재건축하기 위한 사업. 이 경우 도심 내 주택공급을 활성화하기 위하여 다음 요건을 모두 갖추어 시행하는 소규모재건축사업을 공공참여 소규모재건축활성화사업이라 한다.


    1) 10조제1항제1호에 따른 토지주택공사등이 제17조제3항에 따른 공동시행자, 18조제1항에 따른 공공시행자 또는 제56조에 따른 사업대행자일 것


    2) 건설ㆍ공급되는 주택이 종전 세대수의 대통령령으로 정하는 비율 이상일 것. 다만, 27조에 따른 통합심의를 거쳐 국토의 계획 및 이용에 관한 법률18조에 따른 도시ㆍ군기본계획 또는 정비기반시설 등 토지이용 현황 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율 이상 건축할 수 없는 불가피한 사정이 있다고 인정하는 경우에는 그러하지 아니하다.


    . 소규모재개발사업: 역세권 또는 준공업지역에서 소규모로 주거환경 또는 도시환경을 개선하기 위한 사업

    2018년 사업절차를 간소화한 특례법이 만들어 지면서 여러 곳에서 사업이 진행되고 있으나, 제도의 허점때문에 지역주민 간 갈등이 빈발하고 있다.

     

    가로주택정비사업2

     

    새 건물을 짓는 중에 자신의 건물이 가로주택정비사업 지구에 포함된 것을 알게 되거나, 사업에 반대할 것 같은 사람은 의사도 묻지 않고 사업을 진행한다 는 민원이 생기고 있다.

     

    길가 코너에 건물이 있는 사람은 빠지고 싶고, 사업을 진행하고 싶은 사람은 거기가 좋은 자리이기 때문에 끼어서 같이 가고 싶어 분쟁이 발생하고 있다.

     

    가로주택정비사업은 대규모로 개발되는 재개발.재건축 사업과 달라 기본계획수립, 정비구역지정, 추진위원회 구성등의 절차가 생략되어 사업기간 단축이 가능하다.

     

    가로주택정비사업3

     

    가로주택정비사업을 시행하는 경우, 토지 등 소유자는 전원의 합의를 거쳐 주민합의체를 구성하여, 대표자를 선임하고 시장.군수에게 신고해야 한다.

     

    주민합의체를 결성하여 이를 신고하면 조합설립 인가로 간주된다.

    소규모주택정비법 제22(주민합의체의 구성 등)


    토지등소유자는 다음 각 호에 따라 소규모주택정비사업을 시행하는 경우 토지등소유자 전원의 합의를 거쳐 주민합의체를 구성하여야 한다.


    1. 17조제1항에 따라 자율주택정비사업을 시행하는 경우로서 토지등소유자가 2명 이상인 경우
    2. 17조제3항제1호에 따라 가로주택정비사업 또는 소규모재건축사업을 시행하는 경우로서 토지등소유자가 20명 미만인 경우


    17조제3항제1호에 따라 소규모재개발사업을 시행하는 경우에는 토지등소유자의 10분의 8 이상 및 토지면적의 3분의 2 이상의 토지소유자 동의(국유지ㆍ공유지가 포함된 경우에는 해당 토지의 관리청이 해당 토지를 사업시행자에게 매각하거나 양여할 것을 확인한 서류를 시장ㆍ군수등에게 제출하는 경우에는 동의한 것으로 본다. 이하 제3항에서 같다)를 받아 주민합의체를 구성하여야 한다. 이 경우 주민합의체의 구성에 동의하지 아니한 토지등소유자도 주민합의체 구성원으로 포함하여야 한다.


    1항제1호에도 불구하고 관리지역에서 시행하는 자율주택정비사업의 경우에는 토지등소유자의 10분의 8 이상 및 토지면적의 3분의 2 이상의 토지소유자 동의를 받아 주민합의체를 구성할 수 있다. 이 경우 주민합의체의 구성에 동의하지 아니한 토지등소유자도 주민합의체 구성원으로 포함하여야 한다.


    사업시행구역의 공동주택은 각 동(복리시설의 경우에는 주택단지의 복리시설 전체를 하나의 동으로 본다)별 구분소유자의 과반수 동의(공동주택의 각 동별 구분소유자가 5명 이하인 경우는 제외한다), 그 외의 토지 또는 건축물은 해당 토지 또는 건축물이 소재하는 전체 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자 동의를 받아야 한다.


    토지등소유자는 주민합의체를 구성하는 경우 토지등소유자 전원의 합의(2항 및 제3항에 따라 주민합의체를 구성하는 경우에는 토지등소유자의 10분의 8 이상 및 토지면적의 3분의 2 이상의 토지소유자 동의를 말한다)주민합의체 대표자를 선임하고 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 주민합의서를 작성하여 시장ㆍ군수등에게 신고하여야 한다.


    5항에 따른 주민합의서는 다음 각 호의 사항을 포함하여야 한다.


    1. 주민합의체의 명칭
    2. 사업시행구역의 위치 및 범위
    3. 주민합의체의 목적 및 사업 내용
    4. 주민합의체를 구성하는 자의 성명, 주소 및 생년월일
    5. 주민합의체 대표자의 성명, 주소 및 생년월일
    6. 시공자 또는 정비사업전문관리업자의 선정 및 변경 방법
    7. 주민합의체의 의결사항 및 의결방법
    8. 그 밖에 주민합의체의 구성 및 운영에 필요한 사항으로서 시ㆍ도조례로 정하는 사항


    주민합의체 대표자는 제5항에 따라 신고한 사항을 변경하는 경우에는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 변경신고를 하여야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하는 경우에는 그러하지 아니하다.


    주민합의체 대표자는 주민합의체를 해산하는 경우에는 주민합의체를 구성하는 자의 과반수 동의를 받아 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 해산신고를 시장ㆍ군수등에게 하여야 한다.


    토지등소유자의 자격 등에 관하여는 제24조를 준용한다. 이 경우 조합설립인가주민합의체 구성의 신고로 본다.

     

    가로주택정비사업4

     

    주민전체 합의를 거쳐 주민합의체가 구성되지 못하면 조합을 설립하여 인가를 받아야 한다.

     

    이때 토지등 소유자의 8/10 및 토지면적의 2/3 이상의 토지소유자의 동의를 받아야 한다.

     

    동의를 받아야 할 사항은 건축물의 설계개요, 정비사업비, 분담기준, 정관 등이다.

     

    동법 시행령 제20(조합설립인가의 절차 등)


    법 제23조제1항부터 제4항까지의 규정에 따라 조합의 설립에 관하여 토지등소유자의 동의를 받아야 하는 사항은 다음 각 호와 같다.
    1. 건축되는 건축물의 설계 개요
    2. 법 제23조제1항제2호에 따른 정비사업비(이하 정비사업비라 한다)
    3. 정비사업비의 분담기준
    4. 사업 완료 후 소유권의 귀속에 관한 사항
    5. 정관


    1항에 따른 토지등소유자의 동의는 국토교통부령으로 정하는 동의서에 법 제25조제1항에 따른 방법으로 받아야 한다.


    조합은 법 제23조제1항 각 호 외의 부분 전단 및 같은 조 제2항ㆍ제4항에 따라 조합설립인가를 받은 때에는 정관으로 정하는 바에 따라 토지등소유자에게 그 내용을 통지하고, 이해관계인이 열람할 수 있도록 해야 한다.

     

    가로주택정비사업5

     

    그러나 가로주택정비사업 진행 과정에서 토지등소유자의 서면동의를 위조하거나, 동의를 받기 위해 허위사실을 유포하거나 금품을 제공하는 일이 발생하기도 한다.

     

    이에 대해 시장.군수에게 진정을 제기하여 주민합의체 구성 또는 조합설립 인가의 취소를 구하거나, 묵과할 수 없는 불법행위가 있을 경우 형사고소를 통해 구제를 도모할 수 있을 것이다.

    동법 제59(벌칙) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 5년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금에 처한다.


    1. 25조제1항에 따른 토지등소유자의 서면동의서를 위조한 자
    2. 54조제7항 각 호의 어느 하나를 위반하여 금품이나 그 밖의 재산상 이익을 제공하거나 제공의사를 표시하거나 제공을 약속하는 행위를 하거나, 제공받거나 제공의사 표시를 승낙한 자


    동법 제60(벌칙) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다.


    1. 8조제4항을 위반하여 자료 또는 정보를 사용ㆍ제공 또는 누설한 자
    2. 20조를 위반하여 시공자를 선정한 자 및 시공자로 선정된 자
    22. 21조제2항에 따른 계약의 방법을 위반하여 정비사업전문관리업자를 선정한 조합임원(전문조합관리인을 포함한다)
    3. 거짓 또는 부정한 방법으로 제24조제2항을 위반하여 조합원 자격을 취득한 자와 조합원 자격을 취득하게 하여준 토지등소유자 및 조합의 임직원(전문조합관리인을 포함한다)
    4. 24조제2항을 회피하여 제28조에 따른 분양주택을 이전 또는 공급받을 목적으로 건축물 또는 토지의 양도ㆍ양수 사실을 은폐한 자
    5. 25조제1항에 따른 토지등소유자의 서면동의서를 매도하거나 매수한 자
    6. 33조제3항제7호다목 단서를 위반하여 주택을 전매하거나 이의 전매를 알선한 자

    글 행정사 채수창

     

    가로주택정비사업6