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분양신청 조합원이 종전자산금액을 다투는 방법

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2016. 2. 22.

 

 

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분양신청 조합원이 종전자산금액을 다투는 방법

 

 

 

 

 

출처: 하우징헤럴드 2016.02.02

김향훈 변호사(종합법률사무소 센트로)

 

 

 

Q : 분양신청을 하였으나 나중에 받아본 종전자산 평가금액이 다른 조합원들에 비하여 현저히 낮습니다. 분양신청을 유지한 상태에서 종전자산금액을 높여달라고 다툴 수 있나요?

 

A : 1. 소송의 형태는 관리처분계획 일부취소로 해야

분양신청을 한 조합원들의 종전자산 평가금액에 대한 다툼은 ‘관리처분계획 일부취소소송’의 형태로 해야 합니다. 즉 조합원들의 재산에 대한 평가금액 하나하나가 관리처분계획의 일부분을 이루게 되는데, 관리처분계획은 인가를 받으면 행정처분이 되므로 행정처분의 일부를 취소시켜달라는 소송을 합니다.

그런데 행정처분이 위법하다고 하려면 일정한 재량의 폭을 일탈했다고 여겨져야 합니다.

 

2. 재량권 행사가 일탈되었다고 보아야

그런데 감정평가란 것은 평가하는 평가사마다 약간의 편차가 있을 수밖에 없으므로, 법원이 재판과정에서 선임한 평가사가 평가한 금액이 조합의 평가사가 산정한 종전자산평가금액보다 약간 높게 나왔다고 하더라도 조합의 종전자산 평가금액이 곧바로 취소되기는 힘듭니다.

예를 들어 조합에서 평가한 종전자산의 금액이 5억원인데 법원에서 평가한 금액이 5억3천만원이라 하면 약 6% 상승한 것에 불과한 것이어서 평가사들의 주관적인 평가오차 범위에 들어가므로 기존에 5억원으로 평가한 것이 반드시 위법하다고 볼 수만은 없는 것입니다.

그러므로 이 경우에는 종전의 평가결과가 그대로 유지될 가능성이 높습니다.

 

3. 현금청산 평가와의 차이

바로 이런 점에서 종전자산 평가는 청산평가와는 다릅니다. 분양신청을 하지 않아 청산자가 된 사람은 청산을 위한 평가를 하게 되는데 이렇듯 평가된 금액이 종전자산평가액보다 단돈 100만원이라도 높으면 그 인상된 금액으로 보상하게 됩니다.

행정처분의 위법을 주장하는 것이 아니라 보상금액의 많고 적음을 정면으로 다투는 소송이기 때문입니다.

 

4. 일부취소가 되기 위한 요건

그러므로 관리처분계획의 일부를 이루는 종전자산평가금액이 위법하다고 인정되려면 법원에서 개략적으로 10%이상 정도의 금액증가가 있어야 할 것으로 판단됩니다.

서울시의 경우에는 실태조사라고 하여 미리 개략적으로 전체 조합원의 자산을 감정평가하는 경우가 있습니다.

그런데 대부분 조합원의 경우에는 실태조사금액과 종전자산금액이 개략적으로 일치하는데 유독 특정 조합원의 경우에만 서울시 실태조사와의 금액차이가 현저할 경우에는 이러한 사유를 적시하여 행정법원에 종전자산금액의 위법성을 이유로 하여 일부취소소송을 제기해볼만 합니다.

즉 다른 조합원들과의 형평성에서 문제가 있다고 여겨지는 경우와 같이 특별한 사유가 있을 경우에 한하여 인용될 가능성이 높다 하겠습니다.

그러한 점에서 분양신청자의 종전자산평가금액에 대한 다툼은 청산대상자의 보상금증액을 위한 다툼보다는 매우 어렵다고 할 것입니다.

 

5. 일부취소가 인용(승소)된 경우

종전자산평가액이 위법하다고 판결이 나올 경우에는 법원에서 선정한 평가사의 평가금액을 그대로 종전자산으로 인정하도록 조합에 강제할 수 있는 것은 아니고, 다만 현재 있는 종전자산평가액을 ‘취소’시키는데 그칩니다. 그것이 취소되면 조합은 판결의 취지에 따라 종전평가금액을 다시 산정해야 합니다. 그러나 아무래도 판결문의 이유에 나타난 평가금액의 영향을 강력하게 받게 될 것입니다.

이와 같이 관리처분계획의 일부를 이루는 종전자산평가금액을 다투기 위해서는 법리다툼도 중요하지만 감정평가의 적법 타당성 여부가 더 중요하므로 정비사업분야에 정통한 감정평가사와 변호사의 협업에 따라 사건을 진행하는 것이 좋을 것입니다.

그리고 이 소송은 행정소송이므로 관리처분계획인가고시가 난 날로부터 90일 이내에 제기함으로써 제소기한을 놓치지 않도록 주의해야 합니다.

 

☞ 문의 : 02-532-6327~8

 

 

 

 

 

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