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공동명의 땐 종부세 절세?···꼭 그렇진 않아요

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부동산 절세 가이드/부동산 절세 가이드

2018. 9. 17.

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공동명의 땐 종부세 절세?···꼭 그렇진 않아요





서울경제 | 2018.09.16


1인 과표 6억 초과땐 못 피해
단독명의시 공제혜택 비교해야
집값 4% 취득세도 숨은 복병



[서울경제] “한 달 전 동작구에서 시가 약 13억 원(공시가격 9억원) 아파트를 계약했습니다. 10월 말에 잔금을 낼 예정인데 종합부동산세가 더 강화될 예정이라 걱정입니다. 단독명의로 했는 데 보유세 부담을 줄이기 위해 부부 공동명의로 바꿀 생각입니다”(동작구 거주자 50대 직장인 A씨)

정부가 종부세 부담 강화를 골자로 한 ‘9·13 주택시장 안정대책’을 발표하면서 일선 중개업소에는 보유세 부담을 덜기 위해 증여를 통한 부부 간 공동명의에 대한 문의가 크게 늘고 있다.

종부세는 가구가 아니라 개인별로 과세하기 때문에 공동명의로 하면 부부가 각자 공시가격 6억 원까지 과세받지 않아 유리하다. 하지만 전문가들은 공동명의를 통한 절세 효과보다 증여세나 취득세 부담이 더 커질 수 있어 유의해야 한다고 조언했다.

일선 현장에서 보유세 강화 등으로 증여가 늘고 있다. 한국감정원에 따르면 지난 7월 한 달 간 서울 아파트 증여(부부 간 증여·자녀 증여 등 포함)는 1,428건으로 문재인 정부의 첫 부동산 대책이 나온 지난해 6월(401건)에 비해 1년여 만에 3배 이상 늘었다. 올 상반기 분양했던 디에이치자이 청약에서는 일반분양 물량 1,690가구 중 43.7%에 달하는 739명이 당첨자 1명의 이름을 부부간 증여를 통해 공동명의로 바꾼 사례도 나왔다.

공동명의의 가장 큰 장점은 종부세 절세 효과다. 종부세는 가구가 아니라 개인별로 과세 되는데 이 때 공동명의는 1인당 6억 원씩 총 12억 원을 공제받을 수 있어 유리하다. 예를 들어 공시가격 12억 원의 고가 주택을 구매했을 경우 단독명의의 경우 1주택자 종부세 기준인 9억 원을 넘어 세금을 내야 하지만 공동명의라면 12억 원 전액을 공제받아 종부세는 0원이 된다. 처분 단계에서도 양도소득세 부담을 줄일 수 있다. 양도소득세의 경우에도 인별로 과세되기 때문에 공동명의 부동산 매각 시 양도차익이 분산된다.


아울러 부부간 증여(공동명의)는 10년 동안 최대 6억 원까지 증여세가 없다. 따라서 지분 조정 시 무조건 5대 5로 하기 보다 이 한도에 맞춰 지분율을 조정하면 좋다는 것이 전문가들의 설명이다.

하지만 고려해야 될 점이 있다. 부부 공동명의로 전환하더라도 1인당 과세표준이 6억 원을 초과해 종부세를 완전히 피할 수 없는 경우에는 단독명의를 유지하며 각종 공제를 적용받을 때 발생하는 세금과의 비교가 필수적이다.

아울러 공동명의를 하기 전에 증여세·취득세·등록세를 합친 금액과 양도세·재산세·종부세·상속세의 절세액을 비교해야 한다. 명의 이전에 소요되는 증여세·취득세·등록세의 합계액이 절세액보다 더 크다면 배보다 배꼽이 더 커진다. 이호용 국민은행 WM스타자문단 세무사는 “(공동명의 시) 4% 가량의 취득세를 내야 하기 때문에 초기 부담이 크다”면서 “또 공동명의자가 된 배우자는 증여 시점부터 보유기간을 계산해 장기보유특별공제를 적용해 기존 혜택이 사라질 수도 있다”고 설명했다.


이주원기자



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