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집값 주춤할때 증여를?…복잡해진 다주택자 셈법

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부동산 절세 가이드/부동산 절세 가이드

2019. 2. 26.

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집값 주춤할때 증여를?…복잡해진 다주택자 셈법





조선비즈 | 2019.02.26


서울 마포의 10억원짜리 아파트를 가진 직장인 김수만(45)씨는 2년 전 권리가격 1억원, 프리미엄(웃돈) 1억원 등 총 2억원에 산 서울의 한 재건축 단지의 조합원 입주권 증여 문제를 상담하기 위해 한 시중은행 자산관리센터를 찾았다.

정부가 입주권도 주택 소유로 간주해 다주택자에게 금융권 대출을 제한하고 부동산 보유세를 부과키로 하자, 요즘처럼 시세가 조금 주춤했을 때 증여하는 것이 낫겠다는 생각이 들었기 때문이다. 김씨는 아내에게 입주권을 증여해 양도소득세 등 부담을 줄이는 방안을 찾았다.

최근 자산관리 전문가를 찾아 증여 상담을 청하는 다주택자들이 늘고 있다.



그동안 금융사의 자산관리서비스는 수십억 자산을 보유한 자산가들이 관심을 기울였다면, 요즘은 2주택자만 되더라도 사전증여 같은 절세 전략에 관심을 갖는다고 전문가들은 귀띔했다. 정부가 부동산 보유세 인상과 대출 규제 등 부동산 시장 안정책을 밀어붙이면서 주택 거래가 말라붙은 상황을 증여세 절세의 기회로 삼는 것이다.

아파트는 일반적으로 실거래가, 그 외 다른 부동산은 공시가격을 기준으로 증여세가 부과된다. 이 때문에 부동산 시장이 위축돼 시세가 낮게 형성됐을 때 아파트를 증여하면 떨어진 집값만큼 내야 할 세금이 줄어든다.

한국감정원 집계에 따르면, 이번 달 둘째 주(2월 11일) 기준으로 서울 아파트 매매 가격은 14주 연속으로 하락했다. 서울부동산정보광장에 집계된 15일 기준 서울 아파트 거래 신고는 하루 평균 38.8건으로, 6년 만의 최저 수준을 기록했다.

우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장(세무사)은 "배우자는 6억원까지 증여공제를 받을 수 있기 때문에 김 씨 같은 경우에는 아내에게 입주권의 권리가격과 프리미엄을 각각 1억원, 5억원으로 산정해 미리 증여하는 편이 낫다"며 "나중에 갖고 있던 입주권이나 신축 아파트를 판 차익을 4억원 정도로 가정했을 때 취득가격이 증여액인 6억원으로 잡혀, 양도소득세와 지방소득세 등을 합해 1억7000원만원 가까이 절세할 수 있다"고 설명했다.

사망한 이후에 재산을 물려주는 상속과 달리 증여는 자산 보유자가 살아있을 때 넘겨주는 것이다. 재산 가격을 증여 당시 시세로 평가하되, 배우자와 가족에게 증여할 때는 재산 가액에서 일정한 액수를 공제해준다. 배우자는 6억원, 자녀 등 직계존속과 손주 등 직계비속은 5000만원(자녀가 미성년자일 경우 2000만원), 가까운 친인척은 1000만원을 공제하고 나서 증여세를 매긴다.

평가가치가 높은 자산일수록 증여세율도 높다. 증여재산 가격에서 증여재산 공제액을 뺀 과세표준이 1억원 이하일 땐 10%지만, 1억~5억원은 20%, 5억~10억원은 30%로 늘어난다. 과세표준이 30억원을 초과하면 세율이 50%에 달한다.

상가나 땅 같은 부동산 증여를 고려하는 이들도 늘어나는 분위기다. 정부의 공시가격 현실화 기조에 따라 당분간 단독주택이나 토지의 공시가 상승률이 예년보다 높아질 가능성이 크기 때문이다.

지난해 6.02%를 기록했던 표준지 공시지가 상승률은 올해 9.42%로 치솟았다. 현실화율(시세 대비 공시가격 비율)은 64.8%로 올랐다. 단독주택 공시가격도 지난해에는 5.51% 오르는 데 그쳤지만, 올해는 평균 9.13% 인상됐다. 평균 현실화율은 53%다. 정부는 고가주택이나 비싼 땅일수록 공시가격을 많이 올리겠다는 입장이다.

감정평가업계 한 관계자는 "아파트의 경우 땅이나 단독주택에 비해 시세가 공시가격에 반영된 비율이 높아, 4월에 발표되는 인상률이 토지나 단독주택 인상률보다는 낮을 것"이라고 예상했다. 2018년 기준 아파트를 포함한 공동주택 공시가격의 시세반영률은 68.1%로, 같은 시기 단독주택(51.8%)과 토지(62.6%)의 시세반영률을 크게 웃돌았다. 올해 공동주택 공시가격은 4월 30일 발표될 예정이다.

유한빛 기자




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