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공공재개발 등 수도권 주택공급 강화 방안의 明暗

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재개발 & 재건축 달인^^/재개발 & 재건축 달인

2020. 6. 11.

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공공재개발 등 수도권 주택공급 강화 방안의 明暗

 

 

 

 

권대중 교수

명지대학교 부동산학과 2020.06.09

 

“정비사업 활성화 긍정적… 세입자 양산·50%임대비율 부담”

 

조합원 중도금·이주비 부담 완화… 세입자 지원 강화
도시규제 풀고 기부채납·신속한 인허가 등 입체 지원
임대주택 공급지역으로 변할 가능성… 일부선 회의적

 

 

▲부동산 정책기조 바뀌나

[하우징헤럴드=권대중 교수] 문재인 정부는 도심지에서는 지난 정부들이 추진해 왔던 대규모 재개발·재건축사업을 규제해 왔다. 특히 재건축사업의 경우 2018년 2·20대책에서 안전진단을 강화했으며 지난해 10월 28일에는 분양가 상한제를 시행하기로 결정하고 7월 28일부터 적용할 방침이다.

또한 지난해 12월 27일에는 논란이 끊이지 않았던 재건축 초과이익환수제가 헌법재판소에서 합헌 결정되었다. 그야말로 재건축사업은 안전진단을 통과하기도 어렵지만 통과되더라도 분양가상한제와 재건축 초과이익환수제까지 부과되게 되어 사업추진이 매우 어려워졌다.

그러나 가로주택정비사업이나 소규모재건축사업 등 작은 단위의 정비사업은 정부가 오히려 지원하고 있어 각광을 받고 있다.

이런 와중에 정부는 지난 5월 6일 ‘수도권 주택공급 기반 강화방안’을 발표하면서 2022년까지 서울 도심에 7만호 부지를 확보하고 주택을 공급할 것이며 2023년 이후 수도권에 연평균 25만호의 주택을 공급하겠다고 발표했다.

그동안 서울에서 주택공급을 억제해 왔던 정부가 주택을 7만호나 공급하겠다고 발표한 것은 매우 이례적이며 긍정적으로 평가할 수 있다. 그러나 이번 대책만으로 서울의 주택시장이 안정될 것이라고 믿는 사람은 아무도 없을 것이며 이번 대책으로 정부의 부동산 정책기조가 바뀐 것이라고 믿는 사람도 없을 것이다.

▲정부의 공공 재개발사업 활성화란

이번에 정부가 공공참여를 통해 오랫동안 멈춰있는 재개발사업을 재개하고, 사업의 속도를 높여 도심 내 주택공급을 보완하려는 취지에서 공공 재개발사업 활성화 방안을 내놓았다. 공공참여는 LH공사와 SH공사가 단독 또는 공동사업시행자로 재개발 및 주거환경개선사업에 참여하므로 신속하고 투명한 사업추진, 원주민의 재정착 지원, 공공성 높은 저렴한 분양주택공급, 공적임대주택 공급 등의 효과를 얻을 것으로 보인다.

이를 위해 정부와 서울시는 3년 마다 도시규제 완화의 필요성과 효과성을 검토하고 규제완화 수준을 조정하여 신속한 인허가 및 국비와 기금지원을 하겠다는 것이다.

첫째, 조합원지원 강화로 LH·SH가 관리처분 시 산정되는 분담금을 끝까지 보장하는 조합원 재산권 보장과 시공사 선정 등 조합원 자산의 장래가치와 관련된 의사결정 시 조합원의 참여 보장, 그리고 공공 재개발사업 추진 시 중도금을 분담금의 60%에서 40%로 하향하고 모든 조합원에게 보증금의 70%(3억원 한도) 년1.8%의 이주비 융자 등 조합원의 중도금과 이주비 부담을 완화해 준다.

둘째, 세입자 지원 강화 방안으로는 재개발로 건설되는 공공임대 입주자격을 정비구역지정 이전부터 거주하던 세입자에서 공공시행자 지정 시 거주중인 세입자로 확대하여 지원을 강화한다. 또한 국비를 지원하여 사업지 인근에 공공임대상가 등 대체 영업지를 조성해 영세상인의 계속적 영업지원을 한다.

셋째, 사업성 보완 및 신속한 사업 추진을 위해 주택공급활성화 지구를 신설하고 공공 재개발활성화를 위해 도시규제 완화, 기부채납 완화, 신속한 인허가 등을 지원한다. 물론 지정요건은 조합원 물량을 제외한 50% 이상을 공적임대(공공임대는 전체물량의 최소 20%)로 공급하고 필요시 투기방지 대책도 요구한다. 이렇게 할 경우 그 효과는 용도지역 상향과 용적률 완화, 기부채납 비율 완화, 통합심의위원회 운영, 분양가상한제 적용 예외 등 파격적인 혜택을 준다.

넷째, 재개발사업에 지원되지 않았던 금융지원 등 사업지원을 강화한다. 그 내용은 주택도시기금에서 총사업비 50%까지 년1.8%로 사업비를 융자하고, 정비사업 대출보증(HUG)으로 받은 융자금으로 공사비 납부도 허용한다. 공간지원리츠가 상가와 공장시설 등 비주거시설을 매입지원하며 조합이 정관에 소형 상가 등 소유자에 대한 주택분양 가액기준을 조례상 범위 내에서 정할 수 있도록 서울시 도시정비 조례를 개정하여 지원한다.

▲과연 조합원들이 공공 재개발사업에 참여할까

공공 재개발사업이라는 이름으로 슬럼화 되어가는 서울의 재개발사업지역을 활성화 시킨다는 점에서는 매우 긍정적으로 평가할 수 있다. 현재 서울시 내에는 총 531곳의 재개발·재건축사업이 추진 중에 있으며 지난 2017~2019년까지 3년 동안 인·허가는 년 2만6천호, 착공은 년 2만8천호를 기록했다.

그러나 주거여건이 열악해 신속한 정비가 필요한 일부 재개발사업구역은 사업성 부족 등으로 오랫동안 조합설립도 하지 못하고 구역지정 이후 10년간 조합설립에 실패하고 정체 중에 있는 곳이 무려 102곳이나 된다. 또한, 조합설립에 성공 하더라도 조합 내 갈등과 복잡한 절차 등으로 착공까지 평균 10년 이상 소요되고 있는 것으로 분석되었다.

이러한 상황에서 정부가 파격적인 조건과 혜택으로 공공 재개발이라는 이름으로 사업을 추진하려는 것은 더 이상 주거환경이 열악해지는 것을 방지하고 주택공급을 하겠다는 의도로 보인다. 뿐만 아니라 그동안 세입자와의 갈등 때문에 추진이 안 됐던 곳들이 많았던 만큼 세입자 배려 방안은 지지부진했던 갈등을 해소하는 데 도움이 될 것이며, 사업기간 단축과 주택공급은 물론 주거환경도 개선할 수 있다.

그런데 혜택은 차치해 두고 몇 가지 부정적인 측면이 있다. 첫째, 세입자 지원강화 방안의 경우 재개발로 건설되는 공공임대주택 입주자격을 현재 정비구역지정 이전부터 거주하고 있던 세입자에서 공공시행자 지정 시 거주중인 세입자로 확대한다. 이렇게 될 경우 의도적 세입자 부풀리기가 가능하며 이를 노리고 세입자의 전입이 늘어날 수 있다.

둘째, 주택공급활성화 지구로 지정되려면 주택공급물량 중 조합원 물량을 제외한 50% 이상을 공적임대(공공임대는 전체물량의 최소 20%)로 공급하고 필요시 투기방지 대책도 요구한다. 이렇게 할 경우 그 효과는 용도지역 상향과 용적률 완화, 기부채납 비율 완화, 통합심의위원회 운영, 분양가상한제 적용 예외등 파격적인 혜택을 준다.

그런데 전체 물량의 50%가 넘는 입주물량이 임대주택으로 공급되어 조합원들이 원하던 재개발사업지구가 임대주택공급지역으로 변할 가능성이 있어 과연 조합원들이 공공 재개개발사업을 원할 것인지 의심스럽다. 한마디로 얼마나 많은 지역에서 사업이 추진될지는 지켜봐야 할 것이다.

▲소규모 주택정비사업 활성화란?

정부는 소규모 주택정비사업은 지난해 12.16 대책 등을 통해 사업성을 보완했으며 사업에 대한 관심 증가로 추가 제도개선을 통해 사업을 활성화 시키고자 필요한 부분을 추가지원책으로 내 놓았다.

첫째, 모든 소규모 주택정비사업은 정부가 사업이 원활하게 추진될 수 있도록 추가지원을 한다. 이를 위해 용적률 상향을 위한 최소 조건을 공적임대 20% 공급에서 공공임대 10%로 완화하고 공공임대 공급량에 비례하여 용적률 상향을 허용한다. 또한 소규모 주택정비사업 추진 시 공용주차장을 함께 건설하면 의무확보 주차면수의 50%까지 설치를 면제하여 조합의 사업비 절감효과를 지원한다(공용주차장 건설비용은 공공에서 부담 : 도시재생사업 인정제도 활용).

둘째, 공공참여 가로주택정비사업 추가지원이다. 분양가상한제 제외범위를 공공성 요건을 충족하는 1만㎡이상 사업장에서 공공이 참여하고 공공임대를 10% 이상 공급하는 모든 사업으로 확대한다. 이는 지난 12.16대책에서 ‘공공참여+확정지분제+저렴한 주택공급+지구단위계획수립’이라는 공공성 확보 요건을 발표한바 있다. 또한 주택도시기금 운용계획을 변경해 공공이 참여하고 공공임대를 10% 이상 공급하는 가로주택정비사업에 대해서는 기금융자 금리를 년 1.5%에서 년 1.2%로 인하해 준다.

셋째, 공공기여 시 소규모재건축 지원 신설이다. 증가되는 용적률의 50%를 소형 공공임대로 기부채납하는 경우 층수제한 완화, 중정형 인동거리 완화, 용도지역 상향 등 도시규제를 완화한다. 물론 서울시 지구단위계획 기준 등에 부합하는 사업이어야 한다.

▲조합원 사업 참여 의사가 있을까

서울시내 가로주택정비사업 추진 가능한 지역이 약 2천곳이나 있으며 현재 103곳에서 사업을 추진하고 있다. 따라서 지난해 12.16 대책 등을 통해 사업성을 보완했으며, 사업에 대한 관심 증가로 추가 제도개선을 통해 사업을 본궤도에 올릴 필요성이 있어 추가지원책을 내 놓은 것이다.

소규모 주택정비사업을 추진할 경우 용적률 상향을 위한 최소 조건은 공적임대주택 20% 공급에서 공공임대주택 10%로 완화하고 공공임대주택 공급량에 비례해 용적률 상향을 허용한다는 것이다. 이는 오히려 임대주택 공급비율은 낮춰 조합원들에게 희소식이 될 수 있다. 그러나 소규모 주택정비사업을 추진할 경우 공공과 공용주차장을 함께 건설하면 의무 확보 주차면수의 50%까지 설치를 면제해 조합의 사업비 절감효과가 있어 이를 지원한다는 것이다.

문제는 소형아파트가 되었던, 분양아파트가 되었던 아니면 임대아파트가 되었던, 젊은 사람이든, 나이든 사람이든 경제적 여유가 생기면 대부분 사람들은 차부터 구입하게 된다. 그런데 소규모 주택정비사업이라고 주차장을 완화해 주면 지금 당장은 큰 문제가 없는 듯 보이지만 시간이 경과하면 주변지역은 물론 주차장 문제로 심각한 슬럼화가 될 수 있다.

또한 분양가상한제 제외범위를 공공성 요건을 충족하는 1만㎡이상 사업장에서 공공이 참여하고 공공임대를 10% 이상 공급하는 모든 사업으로 확대한다는 것이다. 즉, 사업주체가 조합원이 아니고 공공(LH·SH)이 되는 것이다. 조합원 입장에서는 점점 스마트 홈으로 가는 길목에서 과연 공공이 조합원이 원하는 방향으로 주택정비사업이 추진될지 의심스럽다.

그리고 공공기여 시 소규모 재건축 지원 신설이다. 증가되는 용적률의 50%를 소형 공공임대주택으로 기부 채납하는 경우 층수제한 완화와 중정형 인동거리 완화, 용도지역 상향 등 도시규제를 완화한다. 물론 서울시 지구단위계획 기준 등에 부합하는 사업이어야 한다는 전제가 있다. 모두 임대주택공급을 늘리는 조건이 붙어 있어 조합원 참여 유도가 관건이다.

권대중 교수 / 명지대학교 부동산학과

출처 : 하우징헤럴드(http://www.housingherald.co.kr)

 

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