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에이스안경원 2009. 2. 19. 23:53

미수관리비에 대한 대처 요령


1) 序


아파트관리비란 그 달에 집행된 금액을 다음달에 부과함으로, 미수관리비가 많이 발생되면 전기료, 가스료 등 공과금을 연체 할 수가 있으며 직원 급료지급에도 차질이 발생될 수 있다. 3개월 이상 체납세대에 대하여는 수시로 체크하여 독촉이 이루어져야 한다.


관리비 체납세대에 대하여는 무조건, 법에 의존하는 것보다는 단계별로 대응하여 최종

적으로는 법적 절차에 의하여야 할 것이다. 또한, 체납자가 세입자인 경우와, 경매 처분된 집의 경우 특별 관리가 이루어져야 한다. 관리비 체납세대에 대하여는 관리소장이 꾸준한 대화와 설득을 통해 순리적으로 푸는 것이 제일 바람직한 방향이라고 생각된다.


2) 미수관리비에 대한 단계별 대응 요령


① 관리비 납부 방송

관리비 납부 마감 2일전부터 수시 방송을 통하여 관리비 납부 안내방송을 한다.

  표 16. 관리비 납부 방송문

② 독촉장 발부

2개월 이상 체납세대에 대하여는 관리비납부독촉장을 발부한다.

  표 17. 관리비 납부 독촉 통지서


③ 2차 독촉장 발부

독촉장을 발부하여도 관리비가 납부되지 않은 경우 2차 독촉장을 발부 한다.

   표 18. 체납관리비 납부독촉장


④ 내용증명발송

2차 독촉장을 발부하여도 관리비체납이 상당기간 경과 되는 세대에 대하여는 추후 법적 대응을 위해서 내용증명을 발송한다.


⑤ 세입자가 체납자인 경우



등기부등본을 확인하여 소유자에게 세입자가 관리비를 체납하고 있다는 사실을 내용증명과 전화 등을 통해 알려 주어 추후 보증금 정산시 반영되도록 한다.

  표 19. 세입자가 체납자인 경우 소유자에게 통보하는 내용증명


⑥ 경매 처분될 세대의 경우

전소유주의 연체관리비 납부의무에 대하여 대법원의 판례는 경매아파트 연체관리비는 공용부분 관리비에 대해서만 새 소유자가 부담하여야한다고 판시하고 있다. 따라서 법적인 소송을 한다하더라도 전유부분 관리비에 대해서는 받을 수 있는 방법이 없다.

관리소장은 경매처분 될 세대의 경우에는 사전에 등기부등본을 발급 받아 압류관계, 근저당설정등 저당관계 등을 면밀히 파악하여 채권순위가 남아 있을 경우에는 가압류등 법적인 조치를 취해야 할 것이며 채권 순위가 안 될 경우에는 해당세대를 전화나


직접 방문 등을 통하여 수시로 납부를 독촉하여야 한다. 낙찰된 경우에도 낙찰자에게 관리비의 체납사실을 통보하여 대화로서 원만히 해결 될 수 있도록 설득하는 것이 바람직하다고 본다.

◉ 체납관리비의 법적대응


1. 가압류


체납세대의 등기부등본을 떼어 압류나 근저당권설정을 파악하여 채권순위가 남아 있을 경우에 해당 세대에 가압류를 해놓으면 나중에 경매가 된다하더라도 배당요구서를 제출하여 체납된 관리비를 지급받을 수 있다.

표. 부동산가압류 명령신청서


2. 지급명령


1) 지급명령제도의 유리한 점

지급명령 신청을 하면 법원이 서면만으로 판단하여 지급명령을 내려주기 때문에 소송을 하는 것보다 크게 세가지 점에서 유리하다.

첫째, 법정에 나가지 않아도 된다. 소송을 하게 되면 소장을 접수한 이후 최소한 한 번은 법정에 나가야 하고, 이 경우 반나절의 시간을 허비하게 된다.


둘째, 빠른 시간내에 결정을 받을 수 있다. 일단 소송 절차로 가면 최소한 두달 이상의



시간이 걸리는데 비해서 지급명령 결정은 법원의 사정에 따라 다르지만 이보다 훨씬 빠른 시간내에 결론이 난다.


셋째, 인지대가 저렴하다. 지급명령 신청을 할 때는 소장에 첨부해야할 인지의 1/5만 붙이면 된다.


2) 신청서 제출할 법원

신청서를 제출할 법원은 채무자의 주소지, 근무지 또는 사무소, 영업소 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원, 시․군법원이다.


만약 지급명령을 신청하였는데 상대방에게 송달불능이 된 경우에는 법원이 보정을 명하므로 그때 정확한 주소를 찾아 보정서를 제출하여야 한다. 그리고 주소보정을 하지

않거나 보정하여도 송달불능인 경우에는 지급명령 신청이 각하된다. 따라서 지급명령 신청을 하는 경우에는 최소한 채무자의 소재를 파악하고 있어야한다.


3) 지급명령 신청에 대한 법원의 판단 절차


① 각하되는 경우

지급명령 신청을 받은 법원은 지급명령신청에 ◎관할 위반이 있거나 ◎신청 요건의  흠결이 있는 경우 ◎신청의 취지에 의하여 청구가 이유 없음이 명백한 경우에는 신청을 각하한다. 만일 각하 결정이 나면 채권자는 이에 대하여 불복신청을 할 수 없다. 그러한 경우에는 따로 소를 제기하거나 지급명령 신청을 다시 하는 수밖에 없다.


② 지급명령 신청이 받아들여지는 경우

위와 같은 각하 사유가 없으면 청구가 이유 있는지를 따지지 않고 법원은 채권자와  채무자에게 지급명령을 송달한다. 만일 지급명령이 송달된 후 2주일이 지나도록 채무자가 이의를 제기하지 않으면 지급명령은 확정되고 그때부터 채권자는 채무자의 재산에 강제 집행할 수 있다.









                      

                       

지급명령 신청절차

 

                           

1. 지급 명령 신청서 작성 (표23 참조) 3부 복사 

   표23 지급 명령 신청서 

2. 첨부서류 작성 

  ․ 관리비고지서 사본 1부. 

  ․ 관리비납부독촉장 사본 1부. 

  ․ 아파트 고유번호증사본 1부. 

3. 송달료 납부 및 인지첨부 

  1) 송달료 납부 

   법원 구내은행에서 ‘송달료납부서’를 1통 작성하여 송달료 \22,080 

   (2005.10현재)을 납부한 후 ‘법원제출용’영수증을 지급명령신청서  

   원본 뒷면에 풀로 붙힘. 

  2) 인지첨부 

  ․ 지급명령신청서 원본 오른쪽 상단 여백에 인지 첨부 

  ․ 인지대 → 체납액의 10,000분의 5를 기준으로 산출함.  

           단, 2백만원이 안된다하더라도 1,000원 인지를 붙혀야하고  

           100단위 미만은 버림한다. 예시) 계산된 인지액이 3,150원이 

           나온 경우100단위 미만인 50원을 버리고 3,100원으로 붙힘. 

4. 법원에 신청서 제출 

  ․ 작성된 신청서 원본과 사본 3매를 철하여 법원 민사신청과 지급명령계에 

   제출함. 

  ․ 서류 접수 후 담당자가 주는 사건번호를 받아오면 된다. 

 




표 16

      관리비 납부 방송 

주민 여러분 안녕하십니까? 

관리사무소에서 안내말씀 드립니다. 

매월 ○○일은 관리비 납부 마감일입니다. 

관리비가 연체될 경우 관리비 운용상 상당한 차질이 발생되며  

연체료 부과의 불이익이 있습니다. 주민여러분께서 어려우시더라도 

관리비 납부에 적극 협조하시어 원만한 관리비운용이 될 수 있도록 

협조하여 주시기 바랍니다. 

아울러 말씀 드립니다. 

주민여러분께서 관리비 부과사항에 대하여 의문나는 점이나 아시고 

싶은 사항이 있으시면 언제든지 관리사무소에 오셔서 장부를 열람하 

시거나 의문사항을 질문해 주시기 바랍니다. 

관리사무소에서는 관리비가 부과되는 과정, 상세한 관리비 부과내역, 

또한 인근 APT 단지와의 관리비 비교 현황 등 자세한 사항을 주민 

여러분께 설명해 드리고 있으니 언제든지 오셔서 내용을 확인하시기 

바랍니다. 

이상은 관리사무소에서 안내 말씀 드렸습니다. 

감사합니다. 

 


출처 : (주) 소 바 넥
글쓴이 : 아카향 원글보기
메모 : 미수관리비-1