★ 국민소통/민원·제도개선

국민권익위원회 2010. 5. 24. 14:00

 

공공임대주택「임차인 보호」위해 불공정계약 개선 추진

국민권익위, 분양전환승인이후 2년동안 임대료· 보증금 인상 제한 권고

 

임대사업자가 보증금이나 임대료를 인상하는 경우 임차인에게 인상요인을 설명해야 하고, 이와 관련해 분쟁이 생길 경우 임대주택분쟁조정위원회에서 이를 조정하도록 개선될 예정입니다.

국민권익위원회는 표준계약서를 위반한 불공정 임대차계약으로 임차인 피해가 발생하고 있고, 관리감독기관의 무관심과 관련 제도 미흡하여 임대사업자와 임차인간 분쟁이 소송으로 이어지는 것을 방지하기 위한 제도개선안을 마련해 관계부처에 권고했습니다.

무주택 서민의 주거안정을 위해 공급하고 있는 공공건설임대주택의 약 40%를 차지하고 있는 민간건설 임대주택에서 5, 10년의 임대의무기간이 지나도 임대사업자가 분양전환을 해주지 않거나 분양전환 소송기간동안에도 일방적으로 임대료와 보증금을 인상해 임차인들의 피해가 발생하는 경우가 많은 실정입니다.

또한 주민복리시설을 불법전용해 관리소장의 개인사무실이나 창고로 사용하거나 관리사무소 직원의 인건비를 인상하면서 임차인과 협의없이 관리비를 인상하고, 알뜰시장․광고수입 등으로 발생하는 잡수익을 관리사무소가 관리운영하면서 사용내역을 공개하지 않아 투명한 관리운영의 필요성도 꾸준히 제기되어 왔습니다.

한편 임대사업자는 건물의 노후화를 방지하기 위해 주요시설을 교체하거나 보수하기 위한 특별수선충당금을 매월 적립해야하지만 이를 등한시하고, 이에 대한 처벌조항도 약해(과태료 500만원) 특별수선충당금을 적립하지 않은 임대사업자의 부도시 그 피해가 고스란히 향후 입주자에게 전가되는 문제가 발생하게 뇌는데요.

이런 이유로 국민권익위는 ▲ 임대차계약시 임대사업자는 의무적으로 「약관규제에관한법률」에 따라 임대조건을 설명해야 하고 ▲ 임대료 및 보증금 인상시 인상요인을 임대사업자가 제시해야하며 ▲ 인상요율이 부당하다고 판단되면 지자체에서 시정명령을 할 수 있도록 하고, ▲분양전환 승인이후 2년동안 임대료와 보증금 인상을 제한하며, ▲임대료나 보증금 인상으로 인한 분쟁을 임대주택분쟁조정위원회에서 조정하도록 하였다.

또한 ▲ 경비·청소 등 용역업체 선정시 임차인대표회의와 협의하고 ▲ 임대주택을 나가는 경우 임차인에게 자연적인 마모나 노후화에 대해서는 원상복구 의무를 부과하지 않도록 명확히 하고, 부담해야 할 원상복구비용 기준을 마련해 임차인에게 과도하게 청구하던 관행을 시정할 수 있도록 하였습니다.

한편, ▲ 특별수선충당금을 적립하지 않거나 입주자대표회의에 인계하지 않는 사업자에게 처벌을 강화하고, 적립 이행상황을 시·군·구에서 매월 실태조사를 실시하도록 권고하였습니다.

또한 공공임대주택 수요자들이 입주에 필요한 정보를 얻기 위해서는 한국토지주택공사(LH)·SH공사·경기지방공사 등 각 사업주체별 해당 홈페이지 등을 모두 검색하거나 실지 방문해야 하는 불편을 줄이기 위해

▲ 임대주택 수요자들이 실제 원하는 전국단위의 건설계획, 공급계획, 공가현황, 대기자수, 입주조건 등을 실시간으로 비교 파악할 수 있는 공공건설 임대주택 통합시스템을 구축하는 방안도 권고하였습니다.

국민권익위원회는 국토해양부와 수차례 협의를 거쳐 개선방안을 마련한 만큼 공공건설임대주택에서 거주하는 임차인에게 실질적인 혜택이 돌아가 서민의 주거안정에 기여할 수 있기를 기대합니다.

 

<공공임대주택 피해사례>

① 불공정계약 실태

- 최초의 임대계약시 표준보증금·임대료를 받도록 한 규정을 위반해 임대조건에 대한 설명없이 임대사업자가 일방적으로 제시하는 조건으로 계약함

성남시 A임대아파트 : 전용면적 84.99㎡ 표준임대보증금이 137,088,000(임대료 908,000원)이나 실제 계약한 보증금은 246,759,000원(임대료 593,000원)으로, 임대보증금을 금융기관 대출로 마련해야하는 경우 은행고금리(약 연 5.96%~8%)로 대출받아 정기예금금리(약 연3.45%)로 대여하는 것이 되어 이자액의 차이만큼 임차인이 추가부담하는 결과

 

② 보증금·임대료 인상의 일방적 통보(인상분을 안내면 계약 해지, 위약금 부과)

※ 현행법(임대주택법 제20조 제2항)에서는 건설임대주택의 임대사업자가 임대보증금 또는 임대료의 증액을 청구하는 경우에는「주택임대차보호법」으로 정한 범위에서 주거비 물가지수, 인근지역의 전세가격 변동률 등을 고려하여야 한다고 규정하고 있으나 유명무실

- 특약조항을 통해 임대료 및 보증금을 매년 5%씩 인상할 수 있도록 하고 매년 재계약을 하도록 하고 있어 주택임대차보호법에서 보호하고 있는 2년 보호 규정이 유명무실 

논산oo임대아파트, 거두oo임대아파트, 화성oo임대아파트 등 대부분의 민간건설 임대아파트가 매년 5%씩 인상할 수 있도록 임대계약서 특약조항으로 명시하고 있음. 일부 임대사업자의 경우 임대사업자가 제시하는 인상분을 3개월이상 연체하는 경우 계약을 해지하고 위약금을 부과하는 등 표준계약서를 위반하는 사례도 존재

동두천oo임대아파트의 경우 분양전환시점이 1년이 지난 시기에 분양전환분쟁과정에서 일방적으로 보증금과 임대료를 5%인상하여 임차인이 소송 제기

 ③ 원상복구 의무비용의 임의 청구

- 임대주택에서 나가는 경우 전용부분에 대한 원상복구 의무비용을 임대사업자가 임의로 정해 청구하고, 자연 마모되는 도배, 장판, 페인트까지 원상복구를 요구하면서 임대보증금을 돌려주지 않거나 보증금에서 차감

※ 원주oo임대아파트 : 도배·장판· 앞뒤 베란다 페인트칠 등 부가세 포함 380만원 요구(2008.12)

광주 첨단oo임대아파트 : 입주 5년이 경과된 아파트임에도 현관·각 방·거실전체 벽지(70만원), 거실 전체의 장판 교체비용(56만원)을 포함하여 총 168만 7천원 청구(2008)

 ④ 관리사무소·경비업체 등의 선정에 임차인 참여 배제

- 임차인이 관리(관리사무소·경비·청소용역업체 등) 비용을 전부 부담하고 있는데도 위탁관리업체 선정 등 임대주택관리업무에서 임차인 참여는 배제

주민복리시설을 불법 전용하여 관리소장의 개인사무실이나 창고로 사용하거나 임차인과 협의없이 관리사무소 직원 인건비를 인상하면서 관리비 인상(충남 논산 oo임대아파트)

- 임대아파트 잡수익 관리운영 공개 필요

※ 임대아파트의 잡수익(재활용, 알뜰시장, 광고수입 등) 관리운영을 대부분 관리사무소가 하고 있고 수익에 대해 미공개

 

⑤ 특별수선충당금 미적립

- 전국적으로 임대사업을 하고 있는 oo임대사업자의 경우 전국 109단지에 약 340억원을 적립해야 하나 실제 적립금은 14개 단지 약 33억(법정액의 10%)에 불과

 

국민권익을 위해서 불철주야 노고가 많으십니다. 꾸벅 (___)
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