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사회 초년생의 전월세 계약? 이건 알고 하세요!

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법동네 이야기

2021. 4. 9.

 

 

요즘 1인가구가 엄청 늘었습니다. 본가에서 멀리 학교를 다니는 학생들은 자취를 하기도 하고, 사회 초년생이 되면서 부모님과 함께 살지 않고 독립하는 사람들도 많습니다. 이렇게 사회에 처음 나오면서 하는 첫 거래, 바로 전·월세 계약인데요. 전·월세 계약을 하면서도 적절한 가격에 잘 계약하고 있는 건지 의문이 드는 경우도 있고, 막상 계약하고 나서도 ‘혹시나 갑자기 나가라고 하면 어쩌지?’하는 생각과 임대료 인상 걱정이 생기기도 하죠.

 

집을 빌려준 사람을 임대인, 집을 빌린 사람을 임차인이라고 하는데요. 상대적으로 ‘을’의 입장인 경우가 많은 임차인의 걱정과 어려움을 해소하고자 임대차 3법과 월차임전환율이 개정되었습니다. 임대차 3법 개정안이란 계약갱신청구권제도, 전월세상한제, 전월세신고제를 말하는데요. 이번 기사에서는 임대차 3법 개정안의 주요 내용을 살펴보고 이와 더불어 월차임전환율 하향에 대해 알아보겠습니다.

 

 

따듯한 보금자리를 지켜주는 계약갱신청구권제도

 

 

임차인이 가장 큰 어려움 중 하나는 내일에 대한 두려움입니다. 만약 집주인이 퇴거를 요구한다면 당장 어디에서 살아야 할지 앞길이 막막하기만 한데요. 이러한 임차인의 어려움을 해소하고자 앞으로 임차인에게 2년 계약 후 1회에 한하여 2년 계약 갱신권이 보장됩니다.

 

만약 자신의 의무를 위반하지 않은 임차인이 임대차 계약이 끝나기 6~1개월 (2020년 12월 10일 이후의 계약은 2개월) 전까지 계약갱신을 요구한다면 임대인은 정당한 사유(실거주/ 존속의 거주등) 없이 계약을 거절할 수 없습니다. 또한 실거주를 이유로 갱신을 거절하고, 실제로는 제 3자에게 주택을 임대한 경우 임차인은 손해를 배상받을 수 있습니다. 이러한 제도의 실효성을 위해 계약이 거절된 임차인은 계약갱신이 거절되지 않았다면 거주하였을 기간(2년)중 거주한 주택의 임대차 정보 현황을 확인할 수 있습니다.

 

주택임대차보호법
제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.
② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.

 

 

 

더 나은 내일의 버팀목 전월세상한제

 

 

세입자들의 더 나은 내일을 위해 전월세 상한제가 시행됩니다. 전월세 상한제는 말 그대로 전월세금액을 올리는데 ‘상한선’을 둔다는 얘깁니다. 전월세 상한제에 따라 임대료 증액 상한은 약정한 차임(월세) 혹은 보증금의 5%로 제한됩니다(단 지역별 사정에 따라 상한은 달라질 수 있습니다).

 

보증금 1000만 원 월세 50만 원의 월세 계약의 경우 보증금과 월세 중 한 가지만 인상할 수 있습니다. 계약갱신청구권제도와 전월세상한제 모두 기본의 전/월세 계약에 소급하여 적용됩니다.

 

주택임대차보호법
제7조(차임 등의 증감청구권) ① 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.
 
② 제1항에 따른 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. 다만, 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 본문의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다.

 

 

공정한 전·월세 거래문화를 위한 전월세신고제

 

 

2021년 6월부터는 기존 매매계약에 대한 신고의무가 임대차계약까지 확대됩니다. 이에 따라 임대인은 전·월세 계약에 관한 보증금 차임 등과 같은 계약사항을 30일 이내에 관할 신고관청에 신고해야 합니다. 이러한 신고의무는 임대인과 임차인이 직접 거래한 경우 임대인에게 부여되고, 중개업소를 통해 거래한 경우 공인중개사에게 신고의무가 부여됩니다. 또한, 계약당사자 중 한 명이 신고를 거부하는 경우에도 단독으로 전·월세 계약에 대한 신고를 진행할 수 있습니다. 만약 신고를 거부하거나 기간 내 신고하지 않는 경우, 혹은 허위로 신고하는 경우 과태료가 부과됩니다.

 

기존에는 전·월세 계약에 대한 신고가 의무화되어 있지 않아 같은 아파트 단지라고 하여도 동별로 가격이 천차만별인 경우가 허다했습니다. 그러나 전·월세 신고제 시행 이후부터는 전·월세 계약의 평균가격을 임차인이 확인할 수 있게 되므로 계약 시 가격 비교를 더욱 용이하게 할 수 있게 되었습니다.

 

이와 더불어 전·월세신고와 함께 임차인에게 확정일자가 부여됩니다. 확정일자란 주택임대차계약을 관련 기관이 확인한 날짜를 말합니다. 임차인은 확정일자를 부여받음으로써 거주하고 있는 집이 경매로 넘어가게 될 때도 자신의 보증금을 보호받을 수 있게 됩니다. 기존에는 임차인이 별개로 이를 신청해야 했으나 올해 6월부터는 전·월세 신고만으로도 보증금을 보호받을 수 있게 되었습니다.

 

부동산 거래신고 등에 관한 법률
제6조의2(주택 임대차 계약의 신고) ① 임대차계약당사자는 주택(「주택임대차보호법」 제2조에 따른 주택을 말하며, 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 같다)에 대하여 대통령령으로 정하는 금액을 초과하는 임대차 계약을 체결한 경우 그 보증금 또는 차임 등 국토교통부령으로 정하는 사항을 임대차 계약의 체결일부터 30일 이내에 주택 소재지를 관할하는 신고관청에 공동으로 신고하여야 한다. 다만, 임대차계약당사자 중 일방이 국가등인 경우에는 국가등이 신고하여야 한다.
 
② 제1항에 따른 주택 임대차 계약의 신고는 임차가구 현황 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 지역에 적용한다.
 
③ 제1항에도 불구하고 임대차계약당사자 중 일방이 신고를 거부하는 경우에는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 단독으로 신고할 수 있다.
 
… <이하생략> …

 

 

월세/반전세 계약자의 부담을 줄여주는 월차임전환율 하향조정

 

 

 

임차인의 부담을 줄이고자 월차임전환율이 하향되었습니다. 임대차 3법은 아니지만, 임차인에게 도움이 되는 소식인데요. 전세에서 개인 사정으로 반전세/월세로 전환하는 경우 월차임전환율을 기준으로 월세가 산정됩니다. 이 월차임 전환율이 기존 “기준금리+3.5%”에서 “기준금리 +2.0%”로 전환되는 것이죠. 이에 따라 법정 전환율은 기존의 4%에서 현재 2.5%로 하향 조정되었습니다. 이러한 조치는 기존의 존속 중인 임대차계약에도 적용됩니다.

 

정부는 이러한 제도들을 통해 전·월세 시장 안정과 임차인이 보다 안심하고 거주할 수 있는 주거문화가 조성될 수 있을 것으로 기대하고 있습니다. 법무부 역시 개정된 법률이 제대로 시행될 수 있도록 적극적으로 노력하겠다고 약속 했는데요. 임대차 3법과 월차임전환율 하향조정을 명확히 숙지하시고 활용하시어, 자취 대학생 및 사회 초년생들이 첫 보금자리 마련에 애먹지 않고, 전·월세 계약에서 자신의 권리를 보장받으시면 좋겠습니다.

 

 

 

 

 

글 = 제13기 법무부 블로그기자 최익태(대학부)

이미지 = 클립아트코리아