미국 부동산과 뉴스타

뉴스타 부동산 대표 남문기 입니다. www.newstarrealty.com

주택구매와 렌트 비교

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미국 부동산 이야기

2021. 5. 13.

7 이상 거주할 계획이면 구매가 유리
초기비용 외에 보험·관리비 추가 부담

 

요즘 공급 부족으로 주택 가격이 상한선을 그리고 있다. 정부의 주택소유주들을 보호하기 위한 파격적인 정책 각종 보조 그랜트로 주택가격의 가격 하락은 없어 보인다.

필자가 지난 22 부동산 브로커 일을 하면서 많은 문의를 받는 것이 주택 구매인지 아니면 렌트로 살지다. 답은 나와 있을 있지만, 논쟁의 여지가 많은 질문임에는 틀림이 없다.

많은 사람이 에퀴티를 쌓을 있다는 전제하에 렌트는 버리는 으로 생각하기도 한다. 물론 사람들이 간과하고 있는 점도 있다. 바로 집을 사기 위해 들어가야 하는 비용, 다운페이먼트 등의 적지 않은 금액에 대한 기회비용으로써 활용할 있는 부분에 대한 것이다. 하지만 대부분의 사람이 인정하는 것은 7 이상 장기적으로 거주한다면 구매를 하는 것이 유리하고 시간이 지날수록 점점 홈오너가 유리해진다는 것이다.

흔히 렌트는 버리는 돈이라고 한다. 다르게 말하자면 주택을 구매해 갚는 모기지는 홈에퀴티, 쌓이는 자산이 되고 렌트는 그저 지출되어 사라지는 돈이라는 것이다. 여기서 홈에퀴티란 소유주가 가지고 있는 실질재산을 말한다.

은행이 소유하고 있는 융자를 빼고 실제로 본인의 재산이라고 할 수 있는 부분이 홈에퀴티이다. 홈 에퀴티는 집값이 오를수록 함께 오른다고 볼 수 있다. 따라서 기간에 상관없이 무조건 집을 소유하는 것이 유리하다.

돈을 갚으면 갚을수록 홈에퀴티가 늘어나기 때문이기도 하다. 그러나 그것은 이자가 없을 때의 이야기이다. 갚아야 모기지가 모두 원금이라는 가정하에 말이다.

보통 50만불을 4.5% 이자율로 30년간 빌리는 모기지를 사용하면 30 갚는 금액은 무려 2배에 가까운 91만불이다.

융자 프로그램상 최초 10년간은 대부분 이자만을 갚는다. 첫해는 2500달러의 페이먼트 금액 중에서 이자만 1800달러 정도를 갚고 나머지 700달러만이 원금이다. 따라서 쌓이는 에퀴티도 적다고 봐야 한다. 700달러 x 12개월=8400달러니까 실제로 내는 3 달러에 비해 70% 가까운 대부분의 페이먼트가 이자로 나간다.

이자와 원금이 비슷해지는 시기는 대략 14~15 후가 지나면서 원금과 이자의 금액이 동등해지고 시간이 지날수록 원금비율이 올라가기 시작한다.

보통 집을 사면 모기지, 원금과 이자가 포함된 비용만 매달 내는 것이 아니다.

각종 보험(홈오너보험+타이틀보험) 재산세를 내야 한다. 보통 주택구매 비용을 계산하는 데는 원금+이자+세금+보험이 기본적으로 들어간다. 주택 관리비와 수리비 등을 제외하고서도 말이다.

원금을 제외하면 이자와 세금, 그리고 보험 등은 렌트비와 같이 날리는 , 지출인 셈이다. 물론 해당 비용에 대한 세금공제를 받을 있어 홈오너에 대한 혜택은 있다. 바로 주택을 사기 위해 초기에 들어가야 하는 다운페이먼트를 포함한 클로징 비용부터 보험비까지 모든 비용에 대한 이른바 기회비용 대한 부분이다.

홈오너가 되기 위해서는 20% 정도의 다운페이먼트를 포함해 클로징비용, 보험비용 구매 초기에 들어가는 비용이 있고 수리와 관리에 들어가는 비용 또한 무시할 없다. 하지만 렌트는 그런 비용 자체가 없으며 비용을 다른 곳에 투자할 경우 생기는 이른바 기회비용 있을 있다.

<출처 : 미주중앙일보 2021.5.12>