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뉴스타 부동산 대표 남문기 입니다. www.newstarrealty.com

모기지, 승인 가능성·상환 계획 따져 선택해야

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미국 부동산 이야기

2021. 7. 30.

다운페이·크레딧 점수·DTI 비율 따라 달라져
고정 또는 변동 금리, 보험 가입도 변수 작용
거주 기간, 에퀴티 적립 속도까지 따져야 유리

 

집을 살 때 선택할 수 있는 모기지 종류는 다양하다. 본인의 상황과 미래 계획에 맞춰 전문가와 상담을 통해 결정하는 것이 현명하다. [pixabay]

 

어떤 모기지를 고를까 생각하면서 관련 용어를 알면 선택의 어려움을 줄일 수 있다. 보통 모기지라고 하면 30년 만기 고정금리 상품만 떠올리기 쉽지만, 생각보다 종류가 다양하다. 특히 본인의 상황을 고려한다면 새로운 기회가 열릴 수도 있다. 대표적인 5가지 모기지 종류와 추가로 고려할 수 있는 옵션들을 소개한다.

▶컨벤셔널 모기지

연방 정부가 보증하지 않는 대출이다. 컨벤셔널 모기지는 컨포밍(Conforming) 론과 논-컨포밍 론 두 가지 종류로 나뉜다.

컨포밍론은 연방 주택금융청(FHFA)이 정해둔 최고 대출액 이하인 경우다. FHFA 기준을 벗어나는 것은 논-컨포밍론이다. 흔히 들을 수 있는 점포 론이FHFA의 기준을 벗어난 대표적인 논-컨포밍론의 한 종류다.

통상적으로 렌더는 20% 이상 다운페이를 하지 않으면서 컨벤셔널 모기지를 받는 경우 모기지보험(PMI) 가입을 요구한다.

컨벤셔널 모기지의 장점은 주 거주지 용도의 주택뿐 아니라 세컨드 홈이나 투자 목적으로도 이용할 수 있고, 이자율은 다소 높지만, 기타 비용이 다른 모기지에 비해 낮다. 또 다운페이 20%에 해당하는 에퀴티를 쌓은 경우 PMI 취소를 요구할 수 있다.

반대로 단점은 최소 크레딧 점수가 피코(FICO) 기준 620점 이상이어야 하고 정부 보증 모기지보다 다운페이 부담이 큰 부분이다. 또 소득대비부채(DTI) 비율이 45~50%를 넘어서는 안 되며, 집값의 20% 이상을 다운페이해야 한다.

▶점보 론

점보 론은 컨벤셔널 모기지로서 대출 한도에 있어서 논-컴포밍에 해당한다. 이는 연방 정부가 정해둔 것보다 비싼 집을 살 때 이용할 수 있다는 의미다. 2021년 FHFA가 정해둔 단독주택 가격은 상한선은 54만8250달러다. 일부 집값이 높은 지역은 최대가 82만2375달러로 정해졌다.

점보 론의 최대 장점은 비싼 지역에서 비싼 집을 살 때 대출로 이용할 수 있고, 다른 컨벤셔널 론보다 이자율이 상대적으로 낮다는 것이다.

단점은 집값의 10~20%를 다운페이해야 하고, 대부분 렌더가피코 점수 660점 이상이면 허용하지만, 현실적으로는 700점 이상이어야 한다. 또 DTI 비율은 45%를 넘어서는 안 되며, 현금 또는 저축 계좌에 전체 대출액의 10%에 해당하는 자산이 있음을 보여줘야 한다. 정리하면 점보 론은 좋은 크레딧 점수의 고소득자이면서 상당한 금액을 다운페이할 수 있는 경우에 적합하다.

▶정부 보증 대출

연방 정부는 모기지 렌더는 아니지만 여러 상황의 바이어를 돕고 있다. 연방 정부 산하 기관 중 3곳이 모기지를 취급하는데 여기에는 연방 주택국(FHA), 농무부(USDA), 보훈청(VA)이 속한다.

FHA 론은 많은 다운페이나 높은 크레딧 점수를 요구하지 않는다. 피코 점수 기준 580점 이상이면 되고 통계에 따르면 FHA 론을 받은 이들의 평균 다운페이 금액은 집값의 3.5% 수준이다. 만약 다운페이를 10% 한다면 크레딧 점수 500점도 인정된다. 다만 2가지 모기지 보험 가입이 필수로 하나는 처음에 일시불로 다른 하나는 에퀴티가 10% 쌓일 때까지 내야 한다.

USDA 론은 교외 지역에 집을 사는 저소득 및 중간소득자를 위한 대출이다. 반드시 USDA가 정해둔 지역에서 정해진 소득 수준 내에 포함돼야 받을 수 있다. 정해둔 기준에 따른 저소득자인 경우는 다운페이도 필요 없다. VA 론은 군인과 베테랑 그의 가족들을 지원한다. 다운페이도 모기지 보험도 필요 없고 클로징 비용도 상한선이 정해져 있다.

즉 정부 보증 대출의 장점은 컨벤셔널 론의 자격이 되지 않을 때 고려해 볼 수 있고 크레딧 점수가 유동적이며 큰 금액의 다운페이가 필요 없다는 것이다. 반면 단점은 FHA 론은 어떤 경우에 모기지 보험을 취소하지 못할 수 있고, 전반적인 비용이 더 들 수도 있다. 또 자격 여부를 따지기 위해 많은 서류를 제출해야 하는 부담도 있다.

▶고정금리 모기지

이자율이 대출 기간 내내 변하지 않는 대출이다. 보통 15년, 20년, 30년 만기로 정해지고 중간에 재융자를 받지 않는 한 처음 약정한 월 페이먼트가 대출을 다 갚을 때까지 유지된다.

고정금리 모기지의 장점은 대출 기간 동안 원금과 이자 상환액이 매달 같다는 점이다. 이에 따라 대출자는 월간, 연간 재정계획을 세우기에 쉬운 장점이 있다.

그러나 단점은 긴 대출 기간 때문에 대체로 이자를 많이 내야 하고 그만큼 집에 에퀴티를 쌓기에 많은 시간이 걸린다. 당연히 변동금리 모기지보다 금리가 높은 것도 단점이다.

전문가들은 대출을 받아 사는 집에서 최소한 7~10년 이상 거주할 계획이라면 고정금리 모기지가 월별 대출 계획을 짜고 실행하는데 유리할 것이라고 조언한다.

▶변동금리 모기지

고정금리 상품과 달리 변동금리 모기지는 시장 상황에 따라 이자율이 달라지고 월 페이먼트도 변동한다. 많은 경우 변동금리 모기지는 수년간 이자율이 고정된 채로 유지되다가 이후 남은 기간에 적용되는 이자율이 바뀌게 된다. 따라서 이자율이 바뀔 타이밍에는 오를지, 내릴지 또 얼마나 월 페이먼트가 바뀔지 면밀히 살펴야 한다.

변동금리 모기지의 장점은 홈오너가 된 뒤 첫 몇 년 동안은 낮은 이자율로 고정되는 것이다. 이에 따라 내는 이자를 아낄 수 있는 점이 단연 돋보인다.

대신 단점은 이자율이 바뀔 때는 월 페이먼트가 늘어날 수도 있는 점에 유의해야 한다. 또 만약 집값이 몇 년 이내에 떨어진다면 기존 대출을 리셋하기 전에는 재융자를 받거나 집을 팔기 어려울 수도 있다.

▶기타 모기지

이상은 널리 알려진 모기지지만 좀 더 파고 들어본다면 다소 생소해도 찾을 수 있는 대출 상품들이 있는 걸 알게 된다.

이중 건축 대출(Construction Loans)은 직접 살 집을 짓는 경우에 받을 수 있다. 유의할 점은 일단 건축 대출로 빌린 뒤 집을 완성하고 이사를 마치면 이후에는 모기지로 바뀐다는 것이다. 일반적으로 많은 다운페이를 해야 하고 강력한 대출금 상환 능력을 보여줄 수 있어야 대출 승인이 난다.

이자만 내는 모기지(Interest-only Mortgages)는 정해진 기간 이자만 내면 된다. 보통 5~7년으로 정해진 이자만 내는 기간이 지나고 나면 월 페이먼트는 원금 상환을 포함하게 돼 높아지게 된다. 처음에는 이자만 내기 때문에 부담이 적을 수 있지만, 집에 쌓이는 에퀴티는 빠르게 만들어 낼 수 없는 단점이 있다. 일정 기간이 지난 뒤에 집을 팔거나 재융자를 받거나 소득이 오를 것이라고 확정적으로 여겨질 때 고려할 수 있는 상품이다.

벌룬 모기지(Balloon mortgages)는 대출 기간 막판에 큰 금액을 갚는 것이 특징이다. 보통 30년 만기 조건으로 대출을 받은 뒤 7년 정도의 단기간에 페이먼트를 마치는 식으로 대출금을 상환하는 방식이 쓰인다. 정해진 짧은 기간 안에 큰돈을 갚아야 하므로 제대로 준비를 하지 못했다가는 낭패를 보기 쉽다. 전문가들은 어떤 모기지를 선택하든 본인의 재정 상황 등을 따져 전문가와 상의한 뒤에 결정해야 할 것이라고 강조했다.

 

<류정일 기자>

[LA중앙일보] 발행 2021/07/29 부동산 1면