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뉴스타 부동산 대표 남문기 입니다. www.newstarrealty.com

기관투자자도 주택 임대사업…임대료 올린다

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미국 부동산 이야기

2021. 9. 3.

7월 렌트비 13% 사상 최대 급등
2분기 6채 중 1채 투자자에 팔려
보험사·연기금 등 장기 투자 목적

 

월가의 투자회사, 보험사, 각종 연기금 등 기관투자가들이 임대 투자 목적으로 단독주택을 구매하면서 실수요자인 바이어는 물론, 단독주택 세입자도 내 집 마련의 부담이 커지고 있다. [로이터]

 

집은 사고 싶은데 집값이 너무 올라 엄두를 내지 못하는 세입자들이 단독주택 임대 시장으로 쏠리고 있다. 당연히 렌트비는 오르는 추세다. 당장 지난 7월 말 전국 단독주택 렌트비의 평균 호가는 1년 전보다 13% 상승했다. 부동산 정보 전문업체 ‘야디 매트릭스’가 관련 통계를 작성한 이후 전년 대비 기준 사상 최대 오름폭이었다.

▶팬데믹 실수요 증가

단독주택 임대 수요의 가파른 증가세 원인은 팬데믹을 겪으며 도심에서 벗어나 교외 등지로 더 넓은 집을 찾아 나선 기존 아파트 세입자들의 유입으로 분석된다. 신규 공급은 인구 증가나 수요에 미치지 못하는 부족한 상태이고 일부 인구 밀도가 높은 지역에서는 여전히 조닝 관련 법률 규제와 택지 부족으로 건축업자들이 제대로 신규 주택을 짓지 못하고 있다.

미즈호 증권 USA의 하엔델저스트 부동산 채권 애널리스트는 “단독주택 세입자의 경우 리스 계약 리뉴얼 시 렌트비가 상당 폭 오르고 있다”며 “단독주택 인기 속에서 혹시 렌트비 바가지를 쓰지 않는지 예의주시해야 한다”고 말했다.

 

▶아파트 대신 단독주택 인기

야디 매트릭스에 따르면 아파트 렌트비도 오르긴 했지만 지난 7월 전년 대비 상승률은 8.3%로 단독주택에 못 미쳤다. 이는 아파트가 밀집한 도심 지역이 최근 임대시장 부활 조짐을 보이지만 이미 코로나19 이후 인구 유출이 가시화되면서 관련 렌트 수요도 줄어든 점이 영향을 미쳤기 때문이다.

아파트를 소유한 많은 랜드로드들도 팬데믹 이후 받지 못한 렌트비와 세입자 퇴거 금지 조치로 상당한 손해를 입었다. 대신 연 소득 10만 달러 이상 고소득자를 대상으로 단독주택 임대 사업을 하는 랜드로드들은 이와 유사한 문제에는 상대적으로 피해가 작고 자유로운 상황이었다. 이런 가운데 몇몇 랜드로드들은 여전히 퇴거를 진행했고 연방 하원의원들의 관심을 끌면서 하원은 지난 7월 퇴거금지 유예조치를 위반한 경우에 대해 조사를 할 것이라고 밝힌 바 있다.

그런데도 이런 뉴스도 한 단계 더 나아가서 단독주택의 홈오너가 되길 바라는 렌트 세입자들에게는 전혀 반갑지 않다. 뜨거워진 경쟁이 식을 줄 모르면서 지난 2분기 기준 전국의 집값은 전년 대비 23%나 급등했기 때문이다.

▶기업형 임대업자 증가세

그러나 투자자 입장에서는 단독주택 시장이 이런 상황이 팬데믹 이후 새로운 투자처로 떠오르며 위기 속 성공 사례로 회자하고 있다. 실제 전국에서 가장 큰 단독주택 임대 사업 회사인 ‘인비테이션 홈스’와 ‘아메리칸 홈스 4 렌트’의 시장점유율은 지난해 2월 말 이후 현재까지 무려 38% 늘었다. 이는 부동산 조사업체 ‘그린 스트리트어드바이저스’의 조사 결과로 동일한 기간 최대 아파트 임대 사업 회사들의 시장점유율이 10% 증가한 것보다 성장세가 매서웠다. 월가의 자본가들도 단독주택 매입에 열을 올렸다. 온라인 부동산 업체 ‘레드핀’은 올해 상반기에만 월가의 투자회사들이 전국적으로 870억 달러어치의 주택을 사들였다며 특히 2분기에만 6만8000채에 달해 한 분기 기준 사상 최대였다고 전했다.

지난 6월 이후 블랙스톤 그룹과 골드만 삭스 그룹은 이 분야에서 110억 달러 이상의 투자 실적을 올렸다. 여기에 다른 회사들은 아예 처음부터 임대용 단독주택을 짓는 추세다. 야디 매트릭스의 더그 레슬러 연구원은 “올해 전국적으로 지어질 단독주택 물량 중 처음부터 임대용으로 추진되는 것이 전체의 12%에 달할 것”이라고 전했다.

▶보험사·연기금 장기투자도

뉴욕 증시에 상장된 임대용 단독주택 운영 회사인 ‘트라이콘 레지덴셜’은 지난 7월 신규 렌트비가 전년 대비 21% 상승해 회사가 설립된 이후 최고치를 기록했다고 밝혔다. 렌트 계약을 갱신하는 경우 렌트비 상승률은 평균 5%였다.

최근 투자자들과 가진 컨퍼런스 콜에서 트라이콘 레지덴셜의 개리 버만 CEO는 “기존 세입자인 경우도 일부 지역의 경우 특별히 우대하지 않으면 렌트비 상승률은 10%에 육박할 정도로 단독주택 수요가 여전히 많다”고 강조했다.

트라이콘 레지덴셜은 최근 퍼시픽 라이프 인슈런스와 텍사스 교사 은퇴 시스템이 후원한 재원을 바탕으로 1만8000채 이상의 단독주택을 매입, 임대용으로 전환하고 있다. 보험사와 은퇴연금이 탄탄한 안정성과 탁월한 시장성을 보고 장기 투자에 나설 정도로 관련 임대 시장은 뜨겁다는 평가다. 버만 CEO는 “별도의 벤처 캐피털을 통해서도 새로 지은 집들을 사들이고 있다”며 “투자를 원하는 이들에게는 ‘도저히 수요를 맞출 수 없다. 더욱 많이 공급해야 한다’고 설명하고 있다”고 말했다.

▶10년 이상 장기투자 대세

막강한 자금력을 갖춘 투자자들이 당장 예비 바이어는 물론, 장기적으로 단독주택 세입자도 위협하고 있다. 실제 레드핀에 따르면 올 2분기 전국의 단독주택 6채 중 1채꼴로 투자 목적의 바이어에게 팔렸고 애틀랜타, 피닉스, 마이애미에서는 4채 중 1채꼴을 기록했다.

단독주택 임대 사업을 연구 중인 UC 버클리의 드사리 필즈 교수는 “기관투자가들은 오너가 실제로 거주하는 스타터 레벨의 단독주택과 유사한 매물을 가장 선호하고 막대한 금액을 쏟아붓고 있다”고 분석했다.

단독주택 임대 시장은 서브프라임 모기지 사태 이후 꾸준히 월가의 투자 회사들이 눈독을 들이며 투자해온 분야다. 시간을 거치며 임대용 단독주택 투자가 표준화되며 탄탄한 비즈니스 모델로 자리 잡았다. 여기에 팬데믹을 겪으면서 이들 투자회사는 과거 대형 기관투자가 위주로 거래됐던 아파트 빌딩, 오피스 타워 대신에 교외 지역의 단독주택이 높은 수익률과 좋은 자산 가치가 있는 것으로 평가한다. 광범위하게 분포된 이들 투자용 단독주택의 관리도 소프트웨어와 테크놀러지의 발전으로 가능해졌고 한층 효과적으로 개선되고 있다.

임대용 단독주택 관리회사인 ‘다윈 홈스’의 크리스 포스톤 CEO는 “금융위기 이후 압류된 매물을 사들이고 고쳐서 되팔았던 초기 단독주택 투자 패턴이 변화하고 있다”며 “최근 임대용 단독주택 투자자들은 적어도 10년 이상 보유하면서 임대수익을 올리고 이후 가치를 높여 되파는 목적으로 움직이는 것이 가장 큰 차이점”이라고 설명했다.

 

<류정일 기자>

[LA중앙일보] 발행 2021/09/02 부동산 1면