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뉴스타 부동산 대표 남문기 입니다. www.newstarrealty.com

프로베이트 세일 매물 구입 전략

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보도

2021. 9. 10.

바이어들은 어떤 때보다도 더 많은 트러스트(trust) 세일과 법정관리(Probate) 세일 매물을 접하고 있다. 요즘과 같이 매물이 적은 시장 상황에서 단비와 같지만, 일반적인 구입 절차와는 달리 터마이트와 홈워런티 등 집 상태에 대한 수리보장이 없고 인스펙션, 융자, 집감정에 대한 컨틴전시(Contingency) 세 가지를 모두 제거할 것을 요구받을 수 있기 때문에 바이어에게 매우 불리한 세일이다.

하지만, 빠른 세일을 위해서 가격면에서 매우 경쟁적으로 나오는 경우가 많기 때문에 매물 구입 전략을 잘 알고 대처를 하면 좋은 가격에 구입 할 수 있는 기회가 될 수 있다. 법정관리 세일중에서 법원에서 컨펌 과정을 거치지 않는 세일과 거쳐야 하는 세일이 있다. 이 두 가지의 경우에 접근하고 구입하기까지 과정이 매우 다르다.

홈 오너가 사망한 경우에 등기상 오너가 아닌 대리인이 세일을 진행하게 되는데, 그 중 법원에서 확인을 받지 않아도 되는 법정관리 세일은 바이어의 오퍼를 받아들이고 난 후 선택된 오퍼를 유산상속자들에게 알리고 보통 15일간의 기간을 주어 여기서 반대 의견이 없으면 바로 에스크로를 오픈할 수 있다.

 

홈 오너가 없으면 꽤 오랜 기간 동안 집을 돌볼 사람이 없는 경우가 많아서 집상태는 그다지 좋지 않은 경우가 많다. 집값이 100만달러 미만인 경우에 에스크로 기간을 10일로 요구하는 경우도 많으며, 순조롭게 진행되는 경우 2주 안에 클로징을 할 수도 있기 때문에 일반적인 리스팅보다 집수리와 집에 관한 정보(disclosure) 내용이 생략된 채로 구입해야 하는 점이 있으므로 모든 내용을 몇 일만에 리뷰하고 수리비용까지 파악할 수 있는 바이어들만이 이런 매물에 접근이 가능할 수 있겠다. 오퍼가 몰려서 경쟁이 심하고 집상태가 양호하지 않는 경우에 일반적인 융자를 해야 하는 바이어들은 좀처럼 이런 오퍼 경쟁이 참여하기가 어렵다. 그럼에도 불구하고 많은 바이어들이 많은 관심을 보이는 이유는 빨리 팔기 위해서 마켓 가격보다 낮게 책정된 판매 가격 때문이다. 플립핑을 전문으로 하는 투자자들은 단기간 하드머니를 사용하여 현금 오퍼 경쟁자들과 구입 경쟁을 벌인다.

 

법정에서 컨펌을 받아야 하는 법정관리 세일의 경우, 선택된 오퍼를 가지고 법정대리인은 세일을 진행하겠다는 청원서(petition)를 법원에 파일을 하게 되며 선택된 바이어의 정보를 올려서 법원 히어링 날짜를 받게 되기까지 대략 5주 걸린다. 그 날짜는 리스팅에서 볼 수 있도록 공공으로 발표가 되고 히어링 당일 더 높은 가격으로 구입하는 바이어가 있는지를 확인하는 절차를 거친다. 히어링 당일에 바이어가 법정에 참여해서 오버비딩을 대비를 해야 하지만, 오버비딩이 없는 경우가 대부분이다. 법정에서 선택된 오퍼로 진행하도록 컨펌을 해 주는 즉시 14일간의 에스크로가 오픈이 되는 경우도 있고 선택된 오퍼가 결정이 되자마자 에스크로를 오픈하기도 한다. 대부분이 후자쪽으로 오퍼가 결정되면 에스크로를 오픈한다. 결국 처음 바이어가 결정이 되고나서 60일에서 75일 정도 시간이 필요하며, 아주 적은 확률로 히어링 때에 더 높은 가격을 제시하는 바이어가 나타나면 선택된 오퍼는 구입 기회를 잃게 되고 디파짓을 전액 돌려 받게 된다.

법정에서 컨펌을 받아야 하는 매물은 언뜻 복잡한 과정과 시간을 석 달 정도 기다려야 한다는 점이 있지만, 바로 그 점 때문에 훨씬 매물 구입 경쟁이 덜하다.

투자용 또는 상업용 부동산의 트러스트 세일 또는 법정관리 세일도 마찬가지 과정을 밟는다. 모든 바이어의 컨틴전시가 제거가 된 상태에서 오퍼를 받는다. 최근 오렌지 카운티에 있는 단독 테넌트 NNN 투자매물은 3.7m 가격에 트러스트 세일 매물이었다. 27개의 오퍼가 몰려서 초기 리스팅 가격보다 65만달러 이상 오른 가격에 컨틴전시가 모두 제거하고 초기 디파짓까지도 10%에다가 에스크로 오픈하자마자 셀러에게 그 디파짓이 전달이 되는 강력한 오퍼 하나가 선택을 받았다.

주택 또는 투자용 부동산 매물이 귀한 요즈음 트러스트 세일, 프로베이트 세일에도 관심을 가지실 것을 추천한다.

 

                                             < 출처 : 미주한국일보 2021. 9. 9 >