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뉴스타 부동산 대표 남문기 입니다. www.newstarrealty.com

매물 이력·퍼밋 기록 살피면 협상에 유리

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미국 부동산 이야기

2021. 10. 22.

오퍼 제시하기 전 고려할 10가지

 

셀러의 상황·근저당 여부 등 확인 중요해
주변 시세·매물 동향 통해 '큰 그림' 가능
세금부터 유틸리티, 생활비도 고려해야

 

주택 구매를 시작해 마음에 들고 조건에 맞는 최적의 매물을 찾았다면 이때부터 마음이 급해진다. 경쟁이 심한 요즘 다른 누군가가 가로챌까 봐 애가 탄다.
 
그러나 급할수록 돌아가야 한다. 오퍼를 던지기 전에 생각할 것들이 있다. 아니면 사고 난 뒤 후회와 살면서 시간과 돈 낭비에 스트레스로 곤란을 피하기 어렵다.

 

‘콜드웰 뱅커’의 카라 아미르 에이전트는 “오퍼를 제시하기 전에 어떤 상황에 직면할지 생각해야 한다”며 “오퍼부터 협상 전반에 무수히 많은 고려할 점이 있고 잘못하면 눈을 감은 채 포커 게임을 해야 할 수도 있다”고 말했다.
 
① 매물 이력
 
시장에 매물로 등록된 기간을 알아봐야 한다. 이번이 처음인지, 수년 전에 나온 적이 있는지. 가격 조정이 있었는지도 점검하고 계약까지 갔다가 팔리지 않고 다시 리스팅된 과거는 없는지도 살펴야 한다.
 
당연히 오퍼를 제시하기 전에 리스팅 에이전트와 연락해봐야 한다. 아미르 에이전트는 “바이어가 알 수 없는 비공개 정보가 있을 수 있다”며 “셀러가 집을 팔려는 이유, 직장 때문인지, 다운사이징인지, 이혼이나 가족의 죽음 등과 연관이 있는지가 해당한다”고 말했다.

 

② 소유주와 근저당
 
가장 최근 거래 이후 누가 집을 소유했는지도 중요하다. 모기지가 낀 구매였는지, 해당 부동산에 다른 대출 등이 저당으로 설정됐는지도 파악해야 한다.
 
이를 위해서는 에이전트와 함께 세금 관련 자료를 살펴보면 된다. 해당 로컬 정부의 감정 관련 자료나 해당 카운티의 법원 자료에도 접근할 수 있다. 거래 상대방인 셀러의 상황은 해당 주택에 얼마나 채무를 지고 있는지가 중요할 수 있다.
 
③ 퍼밋 기록
 
만약 빌딩 관리국 데이터에 접근할 수 있다면 해당 주택이 최근 수년간 어떤 것이라도 퍼밋을 받았는지, 못 받았는지 등을 알아볼 필요도 있다.
 
아미르 에이전트는 “만약 셀러가 집의 냉난방 시설이 훌륭하다고 자랑했는데 관련해서 퍼밋을 받은 기록을 찾을 수 없다면 좀 더 파고들어서 알아봐야 한다”며 “또 증축한 점을 이유로 들어 면적에 비례해 가격을 제시했어도 최종 퍼밋을 받지 못한 것이라면 가격 재협상의 여지가 있는 셈”이라고 설명했다.
 

④ 주변 시세
 
모든 현재 매물과 계약 과정 중인 주택 특히 최근 1년 사이에 거래가 마감된 주택의 시세를 검색해야 한다. 점찍어둔 주택이 주변에서 다른 매물에 비해 상대적으로 가격이 어느 정도인지 보는 것이다. 비싼 쪽에 속하는지, 반대쪽인지 아니면 그 중간 어디쯤인지 판단해야 한다. 아미르 에이전트는 “주변 시세의 중간 정도에 속하는 경우가 이후 협상을 이어가는 과정에서 유리한 조건을 만들어 줄 것”이라고 전했다.
 
⑤ 주택 매물 동향
 
지역 내 주택 매물이 얼마나 되는지, 늘고 있는지 또는 줄고 있는지 등의 동향을 파악하면 어떤 식으로 오퍼를 제시할지 길이 보인다.
 
아미르 에이전트는 “매물로 나오는 집이 늘고 있다면 일종의 바이어 위주 시장으로 이동하는 신호로 셀러는 보다 적극적으로 바이어와 협상을 하려고 할 것”이라며 “만약 매물로 나온 집이 많다면 어떤 특별한 이유로 주민들이 이사를 떠나려는 것인지, 호가는 어느 정도인지, 거래까지 걸리는 기간은 얼마나 되는지 등을 종합적으로 판단해야 한다”고 말했다.

 

⑥ 세금 내용
 
집을 사면 모기지 납부 이외에 이전에는 없던 재산세 납부의 의무도 생긴다. 지역에 따라 재산세는 매우 다양하지만, 최종적으로 홈오너가 부담할 부분으로 종합적으로 계산했을 때 모든 금액을 감당할 수 있는지 판단하는 데 중요한 요소다.
 
현재 집값에 비례한 재산세가 본인이 납부하는 데 불편하지 않은 정도인지를 냉정하게 결정하는 게 핵심이다. 재산세는 매년 여러 가지 다양한 요소로 바뀌는데 이를 낼 수 있을 재정적인 여력이 되는지도 살펴야 한다.
 
⑦ 각종 수수료
 
만약 콘도나 타운홈을 산다면 홈오너스 어소시에이션(HOA) 관리비 등도 내야 한다. 어떤 목적으로 내는 돈인지, 얼마나 자주 내는지 이해해야 한다.
 
관리비만 내면 집안에서 필요한 것도 모두 해결될 것으로 오해하기도 하지만 공동공간에 대한 부분만 커버될 뿐이다. 만약 지붕, 건물 외벽 페인트, 진입로 등을 손 본지 오래됐다면 머지않아 큰돈이 드는 작업이 생길 수 있고 그만큼 입주민의 부담이 새로 생길 수 있다는 점을 인지해야 한다.

 

⑧ 집 보험
 
매달 내는 모기지와 세금 이외에 집 보험에 드는 비용도 따져봐야 한다. 현재 사는 셀러에게 얼마나 보험료를 내는지 확인하고 새롭게 집을 살 경우 필요한 보험료 견적을 다양한 보험사를 통해 받아봐야 한다.
 
이때 보험료에 영향을 미칠 요소로 지붕이나 관이 설치된 연도 수 등도 알아봐야 한다. 또 보험료를 낮출 수 있는 규정이나 집의 특징 등이 있는지도 알아보고 권리를 주장해야 한다.
 
⑨ 유틸리티와 유지비
 
유틸리티와 유지비도 잊어서는 안 된다. 만약 넓은 면적의 마당이 있다면 직접 유지할 수 있을지, 아니면 사람을 불러야 할지 결정하고 필요한 장비나 인건비 등도 고려해야 한다.
 
뒷마당에 수영장, 놀이시설 또는 별도의 주거 공간 등이 있다면 이를 유지하고 운영하는데 얼마나 비용이 필요할지 미리 따져놔야 한다. 또 헌 집을 고쳐서 새롭게 만든 집이라면 추가 보수 작업이 없어도 당장 이사해서 거주할 수 있을지 판단해야 한다.
 

이런 까닭에 오퍼를 제시하기 전에 셀러에게 필요로 하는 정보를 요구해야 한다. 만약 셀러가 관련 정보를 주지 않으면 오퍼를 할 때 일정 기간 이내에 셀러가 집에 관한 정보를 줘야 한다고 요구하는 내용을 비상용으로 포함해야 한다.
 
이때 필요한 집에 관한 정보는 지붕, 전기시설, 배관, HVAC 등으로 주로 비싼 것들이다.
 
⑩ 일상생활
 
해당 주택에 대한 재정적인 상황 이외에도 바이어는 특정한 주택에서 사는 삶이 어떨지 미리 생각해 보는 것이 좋다. 여기에는 지역 내 범죄 발생 상황과 로컬 학군 등이 포함된다. 좋은 학군은 심지어 바이어 입장에서 자녀가 없어도 이후에 집을 되팔 때 좋은 값을 받을 수 있는 중요한 요인이다.
 
콘도나 타운홈이면 일상생활과 직결되는 HOA의 각종 규정도 따져봐야 한다. 특정 시설의 운영시간, 공간에 대한 제약 등을 점검하는 것이다.

 

<류정일 기자>

https://news.koreadaily.com/2021/10/20/economy/realestate/20211020161410641.html