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뉴스타 부동산 대표 남문기 입니다. www.newstarrealty.com

[부동산 가이드] 성인 자녀와 부동산 공동 소유

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미국 부동산 이야기

2021. 10. 23.

IRS서 증여로 간주해 세금 부과 가능성

이혼·파산 등으로 부동산 소유권에 영향

 

자주 받는 질문 중에 한가지는 이제 나이도 있고 하니 만약을 대비해서 자녀의 이름을 부동산 타이틀에 넣고 싶다는 것이다. 하지만 이 방법은 예상치 못한 결과에 봉착할 수 있어 좋은 방법이 아닐 수도 있다. 각자의 상황이 다르므로 반드시 상속변호사나 공인회계사와 상의해야 한다.

 

자녀 이름을 부동산 타이틀에 넣는 가장 보편적인 방법이 자녀를 생존권이 있는 공동소유(Joint tenancy)로 하는 것인데 상속 법원 절차를 피할 수 있는 좋은 방법이 될 수 있으나 부모가 곤란에 처하는 상황이 벌어질 수 있다. 부모님 생존 시 성인 자녀의 이름을 부동산 타이틀에 올리지 말아야 하는 이유는 다음과 같다.

 

첫째, 증여세(Gift Tax)다. IRS에서는 공동소유에 대해서 기프트로 간주할 수 있다. 일 년에 1만5000달러까지는 기프트로 면세처리 되지만 집값의 50%가 1만5000달러(2021년 기준) 넘는 금액에 대해서는 세금을 유발할 수도 있다.

 

두 번째 양도세(Capital Gain Tax)다. 부모님 생존 시에 자녀들이 공동소유로 집의 50%를 받는다면 자녀들의 자산구매(Basis) 가격은 부모님이 구매했을 때 가격과 같아져 세금이 늘어나게 된다.

 

세 번째는 채권자다. 자녀들에게 재정 문제가 생기면 채권자들은 집에 린을 걸 수 있으며 경매에 팔 수도 있다. 이 경우 집값의 반의 지분을 채권자에게 지급하고 구매 해야 하는 경우가 발생할 수도 있다.

 

네 번째는 이혼이다. 만약 결혼한 딸이 공동소유주라면, 사위도 소유권의 일부를 갖게 된다. 그러므로 딸이 이혼할 경우, 사위가 그의 몫을 위해 집을 처분하려 한다면 집을 소유하기 위해서는 사위의 몫을 지불할 경우도 발생한다.

 

다섯 번째 사고다. 자녀들이 사고를 일으켰으나 보험이 없는 경우 혹은 소송을 당했을 때 집에 대해 차압을 걸 수 있다는 것이다. 만약 금액이 많다면 집의 모든 에퀴티로 갚아야 할 것이다. 만약 집이 페이오프가 돼 있다면 채권자들은 집을 팔아 판결문에 따라 나누어 가지려고 할 것이다.

 

마지막으로 재산관리의 제약이다. 차후 만약 소유권에서 자식의 이름을 빼려 할 경우 자식이 동의하지 않으면 큰 비용이 드는 법적인 분쟁에 휘말릴 수 있다.

 

상속 법정에 가지 않는 것이 목표라면 변경 가능한 리빙 트러스트가 가장 좋은 방법이다. 본인을 위임장 관리자로 지명한다면, 생전에 직접 재산을 관리하므로 사망 후에도 뜻대로 분배가 가능할 것이다. 차후 신체적 정신적으로 어려울 때를 위해 위임장 관리자를 계승할 사람도 지명해 놓을 수 있다.

 

성인 자녀와 공동소유된 자산은 이혼, 파산, 신용불량, 양육소송, 융자금의 연체 등 자녀들의 예기치 않은 일로 부모 부동산의 소유권에 영향을 끼칠 수밖에 없다. 전문 변호사, 회계사 조언이 필요한 이유다.

문의: (714)469-0049

좌쉬아 김 / 뉴스타부동산 가든그로브명예 부사장

출처 : 미주 중앙일보 [Los Angeles] 입력 2021.10.20 16:35