미국 부동산과 뉴스타

뉴스타 부동산 대표 남문기 입니다. www.newstarrealty.com

집값의 20% 다운 못하면 모기지보험 가입

댓글 0

미국 부동산 이야기

2022. 8. 12.

집값의 20% 다운 못하면 모기지보험 가입

 
모기지 대출 승인엔 주택보험 가입 필수
매입 1년 내 문제, 홈워런티로 해결 가능
 
산불과 홍수 등 천재지변에 주택보험료가 요동치고 있다. 최근 바이어들은 삼중고에 놓였다. 비싼 집값에 모기지 이자에다 상승한 주택보험료 때문이다. 그럼에도 모기지 대출을 받아서 집을 사려면 렌더가 주택보험 가입을 요구한다. 또 다운페이먼트 금액이 집값의 20%가 안 된다면주택모기지보험(PMI 또는 MI)도 꼭 들어야 할 보험이다. 일부 첫주택구매자의 경우, 이 두 보험의 차이를 잘 모르는 경우도 많다고 한다. 이에 대해 알아봤다.
 
▶주택보험(Homeowners Insurance)
 
집을 사고 융자기관에서 모기지 대출을 받으려면 바이어는 주택보험에 반드시 가입해야 한다. 집을 담보로 돈을 빌려주는 것이기 때문에 융자기관도 안전장치가 필요하기 때문이다. 모기지 대출을 100% 상환하지 않은 상황에서 주택이 소실되거나 하면 은행 입장에서는 큰 손해를 보게 된다. 따라서 이런 위험으로부터 은행도 손해를 막고자 모기지 승인 시 주택보험 가입을 확인한다. 주택보험은 화재, 토네이도, 폭발, 폭동 등으로 인한 주택 파손이나 붕괴로 인한 재정적 손실을 보상해 주는 보험 상품이다. 보상 항목은 화재 피해, 도난 및 파손, 사고 및 책임 등이다. 가족이 거주하는 본 건물(dwelling)과 차고나 수영장 패티오 등을 포함한 기타 건축물(other structure), 집안 개인 소유물 등이 보상 대상이다. 본 건물과 기타 건축물은 화재나 수해로 인한 재산상 손실도 보상 범위에 포함된다. 주로 건축 연도나 건물 유형 등에 따라 재건축 비용이 커버된다. 주택 내 모든 개인 소유물(Personal Property)의 도난이나 파손에 대해도 보상받을 수 있다.
 
파손된 거주지를 다시 짓거나 수리하는 동안 주택에 거주할 수 없어서 호텔 등의 다른 숙소에서 머물러야 할 때도 호텔비, 식비, 이사 비용 등도 주택보험으로 해결 가능하다.
 
▶주택모기지보험(Mortgage Insurance)
 
모기지보험은 주택담보 대출자가 모기지 상환을 제대로 하지 못할 경우를 대비하기 위한 보험이다. 의무 가입 기준은 다운페이먼트 비중이다. 사려는 집 가격의 20%에 못 미치는 돈을 다운페이먼트 할 경우, 융자기관이 가입을 요구한다. 대출자의 월페이먼트 연체에 대한 대비책인 셈이다. 대출 은행 입장에서 보면, 집값의 20%를 다운하지 않으면 대출금 비중이 커지고 이에 따른 위험 역시 동반 증가하니 이를 보전하고자 MI를 요구하는 것이다.  
 
보험료는 대출 신청자의 크레딧점수와 다운페이먼트 비율에 따라 달라진다는 게 업계의 설명이다. 일례로 크레딧점수 720점에 10% 다운페이먼트를 한 경우엔 대출금의 0.59~0.75%가 적용된다고 한다. 즉 40만 달러를 빌린다면 연간 보험료가 3000달러(0.75% 적용) 정도가 된다. 따라서 돈을 절약하려면 다운페이먼트를 20% 이상 하는 게 유리하다.  
 
대출 이후 모기지 보험료를 해지하기란 여간 어렵지 않기 때문이다. 계약서에 명시돼 있다. 보통 일정 기간 모기지보험을 해지할 수 없다. 계약상의 일정 기간이 지난 후 주택 가치를 새롭게 감정하고 주택가치 대비 융자 비율(LTV)을 확인한 후 해지 여부가 결정된다.
 
국책모기지 기관 패니매와 프레디맥이 지원한 모기지의 경우엔 융자를 클로즈한 후 2~5년 후에 가능하다. 특히 LTV가 75% 이하여야 한다. 5년이 넘었다면 80%다. 주택 가치는 감정가가 기준이다.
 
주택융자 업체 칼포인트의 박치훈 시니어 론오피서는 “모기지 대출 계약서에 모기지보험 해지에 관해서 정확하게 기술돼 있다”며 “계약서에 기재된 해지 요건을 충족한 후에만 해지를 요청할 수 있다”고 말했다.   
 
▶홈워런티
 
보험은 아니지만, 주택 바이어들이 꼭 알아야 할 사항이 바로 홈워런티다. 간혹 주택보험과 혼동하는 경우도 많다. 홈워런티 서비스에 가입하면 주택보험으로 보호받지 못하는 전자제품이나 주택시설의 고장이나 결함에 대한 수리 서비스 또는 새것으로 교체를 받을 수 있다. 유효 기간은 1년이다. 서비스 대상은 주택의 전기 및 수도 시설, 냉난방 장치, 주방용 가전제품 등의 고장이다. 집을 구매한 바이어라면 홈워런티 서비스에 가입하는 게 좋다. 일부 셀러는 바이어 대신 홈워런티를 대신 가입해서 제공하는 경우도 있다.  
 
노약자만 사는 오래된 주택을 구매할 때 물론 기계에 대해 전혀 손을 쓸 수 없는 경우라면 홈워런티 가입하는 게 유리하다. 대부분 보일러, 히터, 에어컨 등을 중심으로 만들어졌다.
 
반면 창문, 출입문 등 주택 구조물은 보상 대상이 아니다. 홈워런티 비용은 연간 350~600달러 선이다. 비용은 집 크기에 따라 달라진다. 수영장이나 정화조를 포함하면 추가 비용이 발생한다. 또한 서비스 요청에 따라 50~120달러 추가 수수료도 발생한다.  
 
미셸 원 비(BEE)부동산 부사장은 “생애 처음으로 집을 산 바이어는 주택보험, 주택모기지보험, 홈워런티 등을 헷갈려하는 경우를 종종 본다”며 “이에 대한 차이와 장단점을 알고서 본인의 상황에 가장 맞게 활용하는 지혜가 필요하다”고 조언했다.

<진성철 기자>
출처 : 미주 중앙일보 The Korea Daily