행방불명된 임차인에 대하여 어떻게 조치할까

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생활 법률

2011. 9. 24.

 

행방불명된 임차인에 대하여 어떻게 조치할까


상가주택을 임대하였는데 가게의 임차인이 문을 닫은 채
3 개월째 영업을 하지 않고 있다.
월세도 3 개월이상 연체중이고 계약기간이 곧 만료되는데
보증금도 모두 공제되어 소멸된 상태이다.
가게를 임차하겠다고 찾아오는 사람이 있지만
기존 임차인과 연락도 되지 않고
가게를 비워달라고 내용증명을 보냈지만 이사를 가 버려
연락이 되지 않는 실정이다. 이럴 경우 임대인은 어떻게 대응하여야 할까?


임차인이 월세를 지급하지 않으면서 장기간 행방불명이거나 연락이 되지 않는 경우,
임대인은 임대차계약을 해지하고 점포나 주택을 명도받을 수 있습니다.
하지만 이것은 모두 재판절차에 의하여야 하며,
우선 임대차계약서상의 주소나 현재의 점포나 주택의 주소로 소장을 송달하든지,
재판관계로 인한 사실을 밝히고 임차인의 주민등록초본을 발급받아 본 후
현재의 주소지로 송달을 하여야 합니다.

위 사안의 겨우 주민등록지상에 임차인이 거주하지 않는다는 것이므로
동사무소에 직권말소를 신청해서 주민등록을 말소시키고
공시송달방법에 의하여 재판진행을 할 수 있을 것입니다.
이러한 절차를 거쳐 판결을 받아서 명도를 위한 강제집행을 할 수밖에 없습니다.
그리고 월세가 이미 보증금을 모두 상쇄하고 밀린 경우라면
밀린 월세에 대한 판결을 받아 명도집행을 하면서 그 점포나 주택에 있던 물건을
바로 경매에 붙여서 물건들을 정리하면 될 것으로 사료됩니다.
이러한 경우 기일이 최소한 4개월 이상 소요됩니다.

위와 같은 경우를 대비하여 임대차계약을 할 때
미리 제소전 화해를 해놓으면 편리합니다.
제소전 화해를 위해서는 임차인의 인감증명서, 인감과 무인이 찍힌 위임장, 임대차계약서,
건물 등기부등본, 건축물관리대장, 공시지가확인원이나 토지대장이 필요합니다.
제소전 화해신청을 하면 약 2주 후에 화해기일이 열리게 되고,
법정에 출석하여 임대차계약서의 내용과 임대차계약을 위반한 경우
바로 명도의 강제집행을 할 수 있다는 취지로 신청서를 진술하고
바로 제소전 화해조서를 받을 수 있습니다.
이 경우 임차인이 월세를 연체하고 행방불명되거나 연락이 되지 않을 경우
바로 이 제소전 화해조서로 강제집행을 하면 되는 것입니다.