주택임대차보호법의 확정일자와 우선변제권

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생활 법률

2004. 5. 31.

주택임대차보호법의 확정일자와 우선변제권

 

 

 

주택임대차 보호법의 확정일자와

우선변제권에 대하여 알아 봅니다

 


 

확정일자란 그 날짜 현재 그 문서가 존재하고 있었다는

사실을 증명하기 위하여
임대차계약서의 여백에 번호를 기입하고

확정일자인을 찍어 당사자가 나중에
변경하는 것이 불가능한 확정된 일자를 말합니다.
확정일자를 받아 둠으로써 마치 전세권 또는 임차권의 등기를

한 것과 같은 권리를 취득할 수 있습니다.

주택임대차보호법의 확정일자제도는
대부분의 주택소유자가

주택임대시 등기를 해 주는 것을 꺼려하고,
세입자 역시 등기를 요구하기가 어렵고,

임차인의 보증금에 대하여

다른 채권자에게 공시하는 장치가 없을 뿐만 아니라

임대인과 임차인이 서로 짜고

임대차계약서의 작성일자를 소급시키는 방법으로

다른 채권자의 권리를 해칠 수도 있어

부작용을 방지하기 위하여 도입된 것입니다.

 

확정일자를 받는 방법은

1) 공증기관으로부터 받는 방법
2) 법원, 등기소의 공무원으로부터 받는 방법
3) 읍, 면, 동사무소의 공무원으로부터 받는 방법

세가지가 있는데

현재 주로 이용되는 것은 세 번째 방법입니다.

 

우선변제권이란

임차인이 후순위 담보권자나 기타 일반채권자보다 우선하여
보증금을 변제받을 수 있는 권리를 말하는데,

우선변제권을 인정받으려면
대항요건(입주 및 전입신고)을 갖춘 후

임대차계약서에 확정일자를 받아야 합니다.
그리고 확정일자는 확정일자를 받는 즉시 효력이 있으나

 

입주나 전입신고는
양자를 모두 갖춘 날의 다음날에 비로소 대항력을 취득합니다.
확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제권은

임차주택의 소유권이 경매나 공매에 의한 경우에만 적용되고

매매, 증여 등 법률행위에 의한 경우에는 적용되지 않습니다.

 

우선변제권의 행사는
경매절차의 경우에는

배당요구의 종기까지 배당요구를 하여야 하고,
(배당종기는 첫 경매기일 이전을 말합니다)
임차인이 판결에 기해 강제경매를 신청할 경우에는

주택을 명도하지 않고서도
강제경매를 신청할 수 있습니다.
그러나 배당금 수령에 있어서는

배당금수령과 주택의 인도는 동시이행의 관계에 있어
임차인은 경락자 명의의 인감증명서가 첨부된

명도확인서와 임차인의 주민등록등본을
집행법원에 제출함으로써 배당금을 수령할 수가 있습니다.
확정일자부 임차인은 소액임차인이 주택가액의 1/2범위에서만

우선변제를 받을 수 있는 것과는 달리 주택가액의 전부로부터

순위에 따른 변제를 받을 수 있습니다.
또한 주택을 임차한 확정일자부 임차인은 건물 뿐 아니라

대지의 경락대금까지를 포함하여 우선변제를 받을 수 있습니다.