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광주공장박사 2012. 7. 11. 14:52

 

일반법인,농지취득(공장부지) 어떻게하나?

 

 우리나라 헌법과  농지법에서는 농지의 소유를 경자유전의 원칙에 따라 개인 및 농업법인((영농조합법인/농업회사법인(합명회사,합자회사,주식회사,유한회사)))이 소유한다고 원칙적으로 명시되어 있다.

 

 그렇다면 우리의 주관심사인 일반법인이 농지를 어떻게 취득하며 공장등을 건축하기위하여 어떻게 전용하지를 본 란에서 살펴보기로 하자.

 

 ◎일반법인은 농지전용협의를 마친 농지를 농취증 발급없이 취득 할 수 있다.

 

 

 농지법 제6조2항에선,

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역주거지역·상업지역 또는 공업지역을 지정하거나 도시·군계획시설을 결정할 때에 해당 지역 예정지 또는 시설 예정지에 농지가 포함되어 있는 경우

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 계획관리지역에 지구단위계획구역을 지정할 때에 해당 구역 예정지에 농지가 포함되어 있는 경우

  또「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역의 녹지지역 및 개발제한구역의 농지에 대하여 같은 법 제56조에 따라 개발행위를 허가하거나 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 제12조제1항 각 호 외의 부분 단서에 따라 토지의 형질변경허가를 하는 경우등에 있어서는

주무부장관이나 지방자치단체의 장은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 대통령령으로 정하는 바에 따라

농림수산식품부장관과 미리 농지전용에 관한 협의를 하여야 한다.라고 명시하고있다.

 

주무부장관이나 지방자치단체의 장은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 대통령령으로 정하는 바에 따라

농림수산식품부장관과 미리 농지전용에 관한 협의를 하여야 한다.라고 명시하고있다.

 

 

농지법 제8조에서는 농지를 취득하려는 자는 아래의 각 호의 어느 하나에 해당하면

농지취득자격증명을 발급받지 아니하고 농지를 취득할 수 있다라고 명시하고있다.

 

※그러므로 이러한 법조문을 인용한다면 농민이 아니더라도 상기에서 명기하는 도시지역중 주거지역 상업지역 공업지역에 소재하는 농지와 녹지지역의 개발행위허가농지를   개인이 아닌 일반 법인도 농취증없이 해당지역 농지를 취득할 수 있음을 알수있다는 것을 알 수있다. ,

 

 가만히 생각해보면 우리가 흔히 장유면,주촌면 공업지역의 농지(공장부지)를 중개할 시  농취증이 없이 소유권이전등기가 이루어지는 것을 상기할 수 있다.

그러나 그렇더라도 농지전용시 농지보전부담금은 반드시 납부하여야한다는 사실 또한 기억해야 할 것이다.

  

  ◎그렇다면 농지전용허가협의가 없는 농지는 일반법인은 어떻게 농지를 취득할 것인가?(계획관리지역等의 ---→비도시지역농지)

 

농지법 제34조

① 농지를 전용하려는 자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 외에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 농림수산식품부장관의 허가를 받아야 한다. 허가받은 농지의 면적 또는 경계 등 대통령령으로 정하는 중요 사항을 변경하려는 경우에도 또한 같다.<개정 2008.2.29, 2009.5.27>

1. 다른 법률에 따라 농지전용허가가 의제되는 협의를 거쳐 농지를 전용하는 경우

2. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역 또는 계획관리지역에 있는 농지로서 제2항에 따른 협의를 거친 농지나 제2항제1호 단서에 따라 협의 대상에서 제외되는 농지를 전용하는 경우

상기에서와 같이 의제 협의등으로 처리되는 농지외에는 농지전용시 농수산부장관의 허가를 받아야된다.

그러니 당연히  농지를 전용할려고 건축허가等을 신청하면   

관청에서는 농지부서등 각 개별법령 관련부서들과 긴밀한 협조하에 각 개별법에 의해 전용허가여부를 심의및 논의 하고  허가 및 불허가처분을 결정 할 것이다.

 공장 부지를 매수하는 경우에는 물론 관청이 상기 법조문에서와 같이 공장 인허가시 관련법에 의하여 허가등 의제처리사항을 처리하였을 것이므로 일반법인의 농지취득에는 별 무리가없다,

 아래에 덧붙여 공장건축허가시 산집법상 인.허가등의 의제되는 개별법률  및 ②타법률에 의한 인.허가시 농지전용허가가 의제되는 인.허가의 종류를 보기로한다.

 

공장건축허가시 산집법상 인.허가등의 의제되는 개별법률  

 

 

 

② 타법률에 의한 인.허가시 농지전용허가가 의제되는 인.허가의 종류

 

 

 

기업활동에 관한 행정규제의 완화 및 특례에 관한 사항을 규정하여 원활한 기업활동을 도모하고 국민경제의 건전한 발전에 이바지함을 목적으로하는"기업활동 규제완화에 관한 특별조치법"에는 "농지법"제8조의 농지를 취득하려는 자는 농지 소재지를 관할하는 시장, 구청장, 읍장 또는 면장(이하 “시·구·읍·면의 장”이라 한다)에게서 농지취득자격증명을 발급받아야 하는 규정을 적용않을수있다.

 

 

제13조(농지취득자격증명에 관한 특례) 농지에 공장을 신설·증설 또는 이전하기 위하여 공장설립승인등을 받은 자 중 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 「농지법」 제8조에도 불구하고 농지취득자격증명을 발급받지 아니하고 농지를 취득할 수 있다.

1. 「농지법」에 따른 농지전용허가(農地轉用許可) 또는 농지전용신고가 의제(擬制)되는 협의를 거친 자

2. 제8조제2항에 따라 고시된 처리기준에 따라 공장설립승인등을 받은 자

3. 「농지법」 제34조에 따른 농지전용허가를 받은 자

4. 「농지법」 제35조 또는 제43조에 따른 농지전용신고를 한 자

[전문개정 2011.4.14]

 

 

 즉,기업활동 규제완화에 관한 특별조치법에 의하면 농지취득을 하는데있어   농지전용허가를 받은자,농지전용허가等의 의제 농지,도시지역의 주거지역,상업지역,공업지역 농지중 농수산부장관과 농지전용허가등의 협의를 거친 농지等에  부함하는경우 농취증의 발급을 의무화하고 있지 않다.

그러므로 공장설립승인등으로 이용되는 농지의 경우,비도시지역의 농지도 실무에서는 목적사업을 위한 농지전용의 경우 농취증을 개인,일반법인이 발급받을 수있다.

 다만 일반법인은 농지전용을 조건으로하여 토지사용승낙서를 첨부한 농지전용과 농지전용용도변경을 통하여 농지를 취득할수있다는 것이 개인과의 차이점이다.

 

 

농지법 : 제34조(농지의 전용허가·협의)

 ① 농지를 전용하려는 자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 외에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 농림수산식품부장관의 허가를 받아야 한다. 허가받은 농지의 면적 또는 경계 등 대통령령으로 정하는 중요 사항을 변경하려는 경우에도 또한 같다.<개정 2008.2.29, 2009.5.27>

1. 다른 법률에 따라 농지전용허가가 의제되는 협의를 거쳐 농지를 전용하는 경우

2. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역 또는 계획관리지역에 있는 농지로서 제2항에 따른 협의를 거친 농지나 제2항제1호 단서에 따라 협의 대상에서 제외되는 농지를 전용하는 경우

3. 제35조에 따라 농지전용신고를 하고 농지를 전용하는 경우

4. 「산지관리법」 제14조에 따른 산지전용허가를 받지 아니하거나 같은 법 제15조에 따른 산지전용신고를 하지 아니하고 불법으로 개간한 농지를 산림으로 복구하는 경우

5. 「하천법」에 따라 하천관리청의 허가를 받고 농지의 형질을 변경하거나 공작물을 설치하기 위하여 농지를 전용하는 경우

 

② 주무부장관이나 지방자치단체의 장은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 대통령령으로 정하는 바에 따라 농림수산식품부장관과 미리 농지전용에 관한 협의를 하여야 한다.<개정 2008.2.29, 2009.5.27, 2011.4.14>

1. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역주거지역·상업지역 또는 공업지역을 지정하거나 도시·군계획시설을 결정할 때에 해당 지역 예정지 또는 시설 예정지에 농지가 포함되어 있는 경우. 다만, 이미 지정된 주거지역·상업지역·공업지역을 다른 지역으로 변경하거나 이미 지정된 주거지역·상업지역·공업지역에 도시·군계획시설을 결정하는 경우는 제외한다.

1의2. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 계획관리지역에 지구단위계획구역을 지정할 때에 해당 구역 예정지에 농지가 포함되어 있는 경우

2. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역의 녹지지역 및 개발제한구역의 농지에 대하여 같은 법 제56조에 따라 개발행위를 허가하거나 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 제12조제1항 각 호 외의 부분 단서에 따라 토지의 형질변경허가를 하는 경우

 

상기 농지법의 ①항과 ②항의 경우를보면 농지전용시 농수산부장관의 허가를 필요하지 않는다.,

 다만,①항 4의경우에는 불법산지의 형질변경이니 산지법에서 농지로 보지않은데 기인한 것이고 5의 경우에는 하천부지 농지의 형질변경으로 해당관리청의 허가를 농지전용으로 갈음을 하는것일 것이다.

  ②항 1의 농지전용협의 처리된 농지는 농수산부장관과 농지전용협의로 이미 농지전용허가처리된 농지이다.

  그러나 전용허가자가 농지보전부담금을 납부해야만 비로소 농지전용 허가의 효력이 발생한다.

 

 

 

 

 어쨌거나  과정에 있어서는 기업활동 규제완화에 관한 특별조치법 제13조와 다르지만 중요한 결과는 일반법인도 농지전용된 농지는 취득이 가능하다라는 것이다.

 

 그러니 일반법인도

 

① 농지 소유자가  관청에서 농지를 공장설립목적으로 농지전용허가를 받았다면 법인앞으로농지전용 명의변경을 한다면   농지취득자격증명서의 발급이 가능하다.

 

 

 

 

 

그렇다면 농지 전용허가가 안난 자연그대로의 농지는 어떻게 취득할 것인가?

 

 

②일반 법인의 경우에는 농지의 원시취득이 안되는고로 다음의 두가지 방법으로 하면 농지취득이 가능하다. 

 

㉠소유자(농민등)가  소유자 앞으로 직접 농지를 전용목적으로 인허가를 得하는 경우에는---→ 법인앞으로 농지전용 명의변경을 하면되고 

㉡소유자의 토지사용승낙서를 발급 받아 ---→법인명의로 직접 전용허가를 받은 경우 

 

-상기 ㉡의 경우---→일반법인은 농취증을 발급받아 이 (농지)공장부지를  매수하면 될 것이다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

장황한 서론과 달리 결론은 너무 간략하기도 하나 이것이 현실이다,그리고 법률이다.

아시는 분은 싱겁다 할 것이나 본 블로그의 본질적인 목적은 다수에게 정보를 제공하고

 공유하는데 있으니 예쁘게 봐주시면 고맙겠습니다.

 

②자나깨나 불조심, 자투리 농지도 농지다.

 

 여기에서 한가지 덧붙여 말씀드리자면 공장부지 전체가 농지等이라면 전용허가시

모든 법적인 문제를 부동산중개업자, 설계사무소,본인등이 꼼꼼하게 챙기고 또 챙기겟기에 별 문제가 없다 할 것이다.

 

 그러나 기존의 공장을 매수하면서 미전용된 부지가 일부 있다면

일반 법인의 경우 이를 어떻게 처리 할 것인가가 문제로 대두된다. 

 

 예를들어 대략 6600㎡의 지목이 공장용지에 공장마져 들어서 공장이 가동되고있고

여드름마냥 생각없이 자리한 33㎡의 조그만 농지가 그것도 아무렇게나 방치된채 있다면

과연 이를 얼마나 눈여겨 보아 농지로 인식하고 그기에 우리가 대처 할 수 있을까. 

 

 그것도 계약체결 후 은행작업도 끝나고,하필이면   잔금일 날 이러한 실수를 발견한다면

부동산중개업자 및 은행권도 당황할 것이고 한바탕 큰 소동이 벌어질 것이다.

 

 아무리 작은 땅이라 할지라도 지목이 농지는 끝까지 농지다.

여하튼  일반 법인명의로 농취증을 발급받을 수 없으니 소유권이전 및 잔금은

그야말로 제 날짜에 도로아미타불이 될 수 있다. 

잘 챙기고 분석했더라면 미리 농지전용하여 전용농지를 인수받는 것은 일반법인도 가능하니 쉽게 갈수 있는일이 틀어 지니 수임공인중개사는 상당히 많은 고민을 할 것이다.

 

 그러나  곰곰히 생각하면 전혀 해결 방법이 없는 것은 아니다.

 

그 해결 방법은  이 글을 읽으시는 부동산 중개업자 여러분의 몫입니다.

 

                                출처:김해크로바공인

 

 

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일반법인 농지취득대한 공부 너무도 도움이 되는 자료올려주셔서

감사합니다.